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1、学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命XXXX房地产开发有限公司房地产开发有限公司新员工新员工(yungng)(yungng)培训课培训课程程 销售部培训销售部培训(pixn)第一页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命第一(dy)部分：房地产基本知识1 1房地产术语房地产术语(shy)(shy)价格篇价格篇第二页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命均价是指将各单位的销售价格相加之后(zhhu)的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。第三页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的
2、生命学习是销售的生命学习是销售的生命基价基价(jji)(jji)基价也叫基础价，是指经过核算而基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数商品房的销售价一般以基价为基数增减增减(zn jin)(zn jin)楼层，朝向差价后楼层，朝向差价后而得出。而得出。第四页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命起价起价(q ji)(q ji)起价也叫起步价，是指某物业起价也叫起步价，是指某物业(w y)(w y)各楼层销售价格中的最各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一
3、般以一楼或顶低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业售的起价。高层物业(w y)(w y)，以最低层的销售价为起步价。，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常用房产广告中常用“元平方米起售元平方米起售”，以较低的起价来，以较低的起价来引起消费者的注意。引起消费者的注意。第五页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命预售预售(y shu)(y shu)价价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价预售价也是商品房预
4、（销）售合同中的专用术语；预售价不是不是(b shi)(b shi)正式价格，在商品房交付使用时，应按有批正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。准权限部问核定的价格为准。第六页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命一次性买付款一次性买付款(f kun)(f kun)一次性付款属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须(bx)按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。第七页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命定金定金(dn jn)(dn jn)定金是指当事人约定由一方向对方给付的，
5、作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限(qxin)。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金第八页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命违约金违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的
6、货币(hub)。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。第九页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命2房地产术语(shy)面积面积(min j)篇篇第十页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命建筑面积建筑面积(jin zh min j)住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平(shupng)面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯
7、走道面积、其他公摊面积等。第十一页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命使用使用(shyng)面积面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构(jigu)面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。第十二页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命
8、公用公用(gngyng)面积面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障(bozhng)生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。第十三页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命实用实用(shyng)面积面积它是建筑面积扣除公共(gnggng)分摊面积后的余额。第十四页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命居住面积居住面积(j zh min j)住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净 面 积
9、 就 是 要 除 去 墙、柱 等 建 筑 构 件(gujin)所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。第十五页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命套内面积套内面积(min j)俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间(kngjin)的建筑物后的一个内容空间(kngjin)的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。第十六页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命公摊面积公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设
10、备室、公共门厅(mntn)和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。第十七页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命容积率容积率w容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比，由总建筑面积除以占地面积计算(jsun)。w例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。容积率的典型用途是作为规范建筑体积的公式。第十八页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命密度密度(md)w建筑集中程度(chngd)（高或低）
11、，包括在一个给定区域内的总体积。密度经常以比率表示，例如每英亩居住单元或者容积率。第十九页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命得房率得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用(shyng)面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。第二十页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命占有率占有率w一个(y)项目在目标细分市场中可以吸引的需求和总需求的百分比。第二十一页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生
12、命开间开间(kijin)住宅设计中，住宅的宽度(kund)是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度(kund)而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短 楼 板 的 空 间 跨 度，增 强 住 宅 结 构 整 体 性、稳 定 性 和 抗 震 性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。第二十二页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的
13、生命学习是销售的生命进深进深(jn shn)(jn shn)在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件(tiojin)，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。第二十三页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命建筑(jinzh)密度w建筑密度(md)是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。第二十四页，共96页
14、。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命绿地率绿地率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括(boku)公共绿地、宅旁 绿 地 等。其 中，公 共 绿 地，又 包 括(boku)居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。第二十五页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命层高层高w层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个
15、高度就叫层高。它通常包括(boku)下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。第二十六页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命净高净高(jn o)(jn o)w净高是指层高减去楼板(lubn)厚度的净剩值。第二十七页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命公用建筑面积分摊公用建筑面积分摊(fntn)(fntn)系数系数w将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到(d do)建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和第二十八页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的
16、生命学习是销售的生命学习是销售的生命实用实用(shyng)(shyng)率率 实用(shyng)率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用(shyng)率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积。第二十九页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命标准标准(biozhn)(biozhn)层层w标准(biozhn)层是指平面布置相同的住宅楼层。第三十页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命地下室地下室w地下室是指房间地面低于室外地平面(pngmin)的高度超过该房间净高的12者。第三十一页，共96页。学习是销售
17、的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命半地下室半地下室半地下室是指房间(fngjin)地面低于室外地平面的高度超过该房间(fngjin)净高的13，且不超过12者 第三十二页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命居住区用地居住区用地w居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路(dol)用地和公共绿地等四项用地的总称。第三十三页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命住宅住宅(zhzhi)(zhzhi)用地用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地(l d)和宅间小路等的总称 第三十四页
18、，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命其他其他(qt)(qt)用地用地w其他(qt)用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他(qt)单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。第三十五页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命公共服务设施公共服务设施(shsh)(shsh)用地用地w公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底(j d)占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。第三十六页，共96页。学习是销售的生命学
19、习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命道路道路(dol)(dol)用地用地w道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放(tngfng)场地。第三十七页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命公共绿地公共绿地w公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施(shsh)的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。第三十八页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命建筑建筑(jinzh)(jinzh)线线w建筑(jinzh)线一般称建筑(j
20、inzh)控制线，是建筑(jinzh)物基底位置的控制线。第三十九页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命公用公用(gngyng)(gngyng)建筑面积建筑面积w公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入(j r)公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。第四十页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命3房地产
21、术语(shy)概念(ginin)篇第四十一页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命期房期房(q fn)(q fn)w期房是指开发商从取得商品房预售(y shu)许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售(y shu)合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。w第四十二页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命现房现房(
22、xin fn)(xin fn)w所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产 证）的 商 品 房，消 费 者 在 这 一 阶 段(jidun)购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。第四十三页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命准现房准现房w准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要(zhngyo)因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。第四十四页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命尾房尾房w尾房又称扫尾房
23、。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下(shn xi)了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。第四十五页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命产权产权(chn qun)(chn qun)证书证书w产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落(zulu)地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面
24、积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。第四十六页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命使用权房使用权房w使用权房是指由国家以及(yj)国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。第四十七页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命公房公房(gngfng)(gngfng)w公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前(mqin)居民
25、租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。第四十八页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命不可不可(bk)(bk)售公房售公房w不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要(zhyo)包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。第四十九页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命已购公房已购公房(gngfng)(gngfng)w已购公房又称售后公房，就是(jish)购买的公有住房第
26、五十页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命单位单位(dnwi)(dnwi)产权房产权房w单位产权房是指产权属于单位所有(suyu)的房屋，也称系统产权房、系统房。第五十一页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命廉租房廉租房w廉租房是在新出台的国家房改政策中首次(shu c)提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。第五十二页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命私房私房(s fng)(s fng)w私房也称私有住宅，私产住
27、宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村(nngcn)，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。第五十三页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命二手房二手房w二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。一些(yxi)无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些(yxi)手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。第五十四页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命烂尾房烂尾房w烂尾房是指那
28、些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进(tujn)，一步步显现。第五十五页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命居住小区居住小区w居住小区一般(ybn)称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 第五十六页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是
29、销售的生命学习是销售的生命居住居住(jzh)(jzh)组团组团w居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层(jcng)公共服务设施的居住生活聚居地。第五十七页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命配建设配建设(jinsh)(jinsh)施施w配建设施是指与住宅规模(gum)或与人口规模(gum)相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。第五十八页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命公共公共(gnggng)(gnggng)活动中心活动中心w公共活动
30、中心是配套公建相对(xingdu)集中的居住区中心、小区中心和组团中心等 第五十九页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命房屋产权房屋产权w房屋产权是指房产的所有者按照国家(guji)法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。第六十页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命独立独立(dl)(dl)住宅住宅w独立的居住单元，通常(tngchng)是位于自由土地上的独立住宅。第六十一页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命多
31、户住宅多户住宅(zhzhi)(zhzhi)w包含多于一个(y)住宅单元的住宅。第六十二页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命4房地产术语(shy)开发商篇第六十三页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命开发商开发商w在生地上修建道路、开发设施(shsh)等的人；也是建造者（实际建造房地产的人）。第六十四页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命开发费开发费w代表(dibio)企业和公共机构等客户支付给开发商的开发项目管理补偿费。第六十五页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命
32、学习是销售的生命学习是销售的生命设立房地产开发设立房地产开发(kif)(kif)企业须具备哪些条企业须具备哪些条件？件？w设立房地产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己(zj)的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不
33、予登记。第六十六页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命如何如何(rh)(rh)申请领取房地产开发企业资质证书？申请领取房地产开发企业资质证书？w房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取房地产开发企业资质证书，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发房地产开发企业资质证书。地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当(yngdng)出示房地产开发企业资质证书。主管部门对房地产开发企业资质证书实行年度审核制度。第六十七页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命什么什么(shn me)(shn
34、me)是商品房预售？是商品房预售？w商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设(jinsh)中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第六十八页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命房地产预售房地产预售(y shu)(y shu)许可证包含哪些内容？许可证包含哪些内容？w（一）预售许可证编号(bin ho)；w（二）发展商名称；w（三）项目名称；w（四）项目坐落地点；w（五）土地使用权出让合同书号、地块编号(bin ho)；（六）房地产证编号(bin ho)、栋数；w（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；w（八）
35、发证机关、有效期；w（九）附注内容等。第六十九页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命当商品房达到何种形象进度当商品房达到何种形象进度(jnd)(jnd)时，才可以办理预售许可证时，才可以办理预售许可证？w七层以下的达到主体工程封顶七层以下的达到主体工程封顶(fn dn)(fn dn)；七层以上的，；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。第七十页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命5房地产术语(shy)规划(guhu)篇第七十一页，共96页。学
36、习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命建设建设(jinsh)(jinsh)用地面积用地面积w建设用地面积:指城市规划行政(xngzhng)主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。第七十二页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命建筑建筑(jinzh)(jinzh)覆盖率覆盖率 w建筑(jinzh)覆盖率:指建筑(jinzh)基底面积占建设用地面积的百分比。第七十三页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命建筑建筑(jinzh)(jinzh)高度高度指建筑物室外地平面至
37、外墙顶部的总高度。应符合下列规定：烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶(w dn)上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶(w dn)窗、水箱等建筑物之屋顶(w dn)上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶(w dn)面积的20，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。建筑为坡度大于30度的坡屋顶(w dn)建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶(w dn)形式按檐口至地面高度计算建筑高度。第七十四页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生
38、命学习是销售的生命学习是销售的生命建筑基底建筑基底(j d)(j d)面积面积w建筑(jinzh)基底面积:指建筑(jinzh)物首层的建筑(jinzh)面积。第七十五页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命建筑间距建筑间距w建筑(jinzh)间距:指建筑(jinzh)平面外轮廓线之间的距离。第七十六页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命建筑建筑(jinzh)(jinzh)密度密度w是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。w高容积率势必配合低密度出现，同等(tngdng)情况
39、下应选择密度低的小区 第七十七页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命建筑面积建筑面积(jin zh min j)(jin zh min j)w指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。按建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：w1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；w2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；w3.房屋之间
40、无上盖的架空通廊；w4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；w5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；w6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；w7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；w8.活动简易房屋；w9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。w10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级(dngj)不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。第七十八页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命居住区公共建筑居住区公共建筑(n n jin(n n jin zh
41、)zh)用地用地 w指居住区内有明确界限的公共建筑用地。如托幼、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。无明显界限的公共 建筑，则按实际占用(zhn yn)地计算，有时也按定额计算。第七十九页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命居住区用地居住区用地w住宅用地、公建用地、道路用地和公共(gnggng)绿地等四项用地的总称第八十页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命框架框架(kun ji)-剪力墙结构剪力墙结构w框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足
42、不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使(jsh)外荷载产生的
43、楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。第八十一页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命期房期房(q fn)(q fn)w习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售(y shu)许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。w房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通(煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。发展商出售期房称为预售(y shu)，购房人买房时
44、就要与开发商签订房屋预售(y shu)合同。第八十二页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命商品房商品房w商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销(wixio)商品房和内销商品房两种,北京9月起内、外销(wixio)房已并轨。第八十三页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命现房现房(xin fn)(xin fn)w现房是指通过竣工验收，可以交付使用(shyng)，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具
45、备正常使用(shyng)功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用(shyng)许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。第八十四页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命阳台(yngti)建筑面积w指套内阳台的建筑面积(jinzhminj)，按国家建筑面积(jinzhminj)计算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积(jinzhminj)；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积(jinzhminj)。第八十五页
46、，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命跃层式住宅跃层式住宅(zhzhi)w跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方(nnfng)城市建设、买卖较
47、多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。第八十六页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命智能化住宅智能化住宅(zhzhi)(zhzhi)w智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。w根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合(jih)的产物，从而实现住户可以在
48、任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。第八十七页，共96页。学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命学习是销售的生命6其它(qt)经纪人经纪人 在购买、出售、出租和物业权益管理中，经委托为其他人代理业务的人。在购买、出售、出租和物业权益管理中，经委托为其他人代理业务的人。房地产经纪人房地产经纪人 全国房地产经纪人协会的成员。全国房地产经纪人协会的成员。“房地产经纪人房地产经纪人”也是对房地产出售中专业人员的通称。也是对房地产出售中专业人员的通称。经纪人交易经纪人交易 经纪人从事的包括营销出售物业和代理出售者最大利益的业务。经纪人从事的包括营销出售物业和代理出售者最大利
49、益的业务。占有率占有率 一个项目在目标细分市场中可以一个项目在目标细分市场中可以(ky)(ky)吸引的需求和总需求的百分比。吸引的需求和总需求的百分比。建设贷款建设贷款 通常由商业银行提供给施工单位的贷款，用于房地产建设，期限一般为通常由商业银行提供给施工单位的贷款，用于房地产建设，期限一般为6 6个月至个月至2 2年。年。抵押抵押 在某些州将房地产用于借债抵押的工具。他是借款人和贷款人双方的工具。在某些州将房地产用于借债抵押的工具。他是借款人和贷款人双方的工具。长期贷款长期贷款 房地产长期贷款，用以资助整个项目（与建设贷款相对）。房地产长期贷款，用以资助整个项目（与建设贷款相对）。印花税印花
50、税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。契税契税 契契税税是是指指在在土土地地、房房屋屋权权属属转转移移时时，向向取取得得土土地地使使用用权权、房房屋屋所所有有权权的的单单位位和和个个人人征征收收的一种税。的一种税。公共维修基金公共维修基金 公公共共维维修修基基金金是是指指住住宅宅楼楼房房的的公公共共部部位位和和共共用用设设施施、设设备备的的维维修修养养护护基基金金。商商品品房房的的公公共共维维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%2%。第八