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1、单位销售存量房的相关税收分析 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望一、什么是存量房？一、什么是存量房？二、单位销售存量房主要涉及税种二、单位销售存量房主要涉及税种三、单位销售存量房相关流程三、单位销售存量房相关流程一、什么是存量房？一、什么是存量房？1、存量房，俗称二手房，是指已在厦门市房地产交易权籍登记中心（厦门市国土资源与房产管理局下属事业单位，以下简称权籍登记中心）备案、完成产权初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，包括商品房、自建房、允许上
2、市交易的二手公房（房改房）和社会保障性住房。房产类型以权籍登记中心传递的存量房信息中注明的法定用途确定，不受其实际用途的影响（包括个人及单位）、新房（增量房）和旧房（存量房）的划分：根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。根据福建省财政厅 福建省国家税务局 福建省地方税务局转发的通知（闽财税政199558号）第一条规定，新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房。新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。因此，根据总局、省局的规定，只有建成并投入使用一年以上的
3、房产才能确定为旧房。二、单位销售存量房主要涉及税种二、单位销售存量房主要涉及税种（一）单位销售存量房涉及的税费（一）单位销售存量房涉及的税费：单位销售存量房涉及的税费有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税，可选择征收税种为：企业所得税（适用定期定额征收且企业所得税由地税部门管征的纳税人）、个人所得税（适用定期定额征收且企业所得税由地税部门管征的纳税人）。营业税应纳税额=（计税依据-可扣除营业额）*5%。城建税应纳税额=营业税应纳税额*7%（或5%）。教育费附加应纳费额=营业税应纳税额*3%。地方教育附加应纳费额=营业税应纳税额*2%。印花税应纳税额=计税依据*0.0
4、5%企业所得税=计税依据*应税所得率12*税率25%（如果属于特区过渡期优惠税率，则要按过渡期优惠税率取值）。个人所得税计税依据*企业所得税应税所得率12*（1企业所得税适用税率25）*40*20土地增值税如何计算征收土地增值税如何计算征收正常户：正常户：凭票扣除：凭票扣除：根据财税（2006）021号第二条规定：如果能提供原购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。评估扣除：评估扣除：根据财税字（1995）048号第十条的规定：关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让旧房的，应按房屋及建
5、筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。非正常户非正常户当纳税人为非正常户，或者纳税人为非我局管征单位（即异地单位）时，土地增值税按以下方式征收：2013年9月1日起，土地增值税应纳税额=计税依据*5%。2013年8月31日前1.住宅、工业厂房按 1%；2.商业营业用房、写字楼等其他房地产按 3%；3.别墅按 5%。纳税义务确认时间：纳税义务确认时间：执行时间自2013年9月1日（税款所属期）起执行，以向厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间（收件时间）为准。（二）、单位存量房被委托拍卖或司法裁决的房产（
6、二）、单位存量房被委托拍卖或司法裁决的房产厦门市地方税务局公告20121号厦地税函200989号A、单位为非正常户的，其房地产被委托拍卖，若买受人愿意代缴相关税费并向我局申请代开发票的，买受人应提交书面申请、法院的生效判决、裁定书或调解书、拍卖成交确认书等相关书面材料，主管税务机关在审核同意后，应征收以下税费：（一）营业税:一手房以拍卖成交价为计税依据，二手房以拍卖成交价减去房地产购置或受让原价后的余额为计税依据，按 5 的税率计征；（二）附征税费：以营业税为计税依据按规定计征；（三）企业所得税：以拍卖成交价为应税收入，按12%的应税所得率确定应纳税所得额，并按拍卖成交当年度企业所得税税率核定
7、征收企业所得税；对2011年12月31日之前被委托拍卖的按 10%的应税所得率.（四）印花税：以拍卖成交价为计税依据，适用“产权转移书据”税目，按 0.5 的税率计征；（五）土地增值税：2013年9月1日起，按成交价的5%征收土地增值税。2013年8月31日前1.住宅、工业厂房按 1%；2.商业营业用房、写字楼等其他房地产按 3%；3.别墅按 5%。买受人代缴上述相应税费后，主管税务机关为其代开发票。B、单位为正常户的，其房地产被委托拍卖取得的收入，应征收以下税费:（一）营业税：一手房以拍卖成交价为计税依据，二手房以拍卖成交价减去房地产购置或受让原价后的余额为计税依据，按 5 的税率计征；（二
8、）附征税费：以营业税为计税依据按规定计征；（三）企业所得税：以拍卖成交价为应税收入，按 12%的应税所得率确定应纳税所得额，并按拍卖成交当年度企业所得税税率预征企业所得税，日后凭税单进行企业所得税汇算清缴；（四）印花税：以拍卖成交价为计税依据，适用“产权转移书据”税目，按 0.5 的税率计征；（五）土地增值税：按现行政策征收。填写土增税申报表并经管理分局盖章确认。另：单位房产置换，置换双方均按销售房产征收营业税。三、单位销售存量房相关流程单位销售存量房相关流程（一）计税评估价值和计税依据的确定（一）计税评估价值和计税依据的确定自2012年7月1日起，厦门市地税局依据税法赋予的核定计税价格的权力
9、在全市范围内开展存量房评估工作（厦府2012211号、厦门市地方税务局公告20125号），评估系统自动比对存量房交易计税评估价值与纳税人申报的合同签订交易价，据以确定计税依据。（1）按合同签订交易价确定。纳税人申报的合同签订交易价大于等于计税评估价值的，以合同签订交易价作为计税依据。（2）按计税评估价值确定。纳税人申报的合同签订交易价偏低且无正当理由的，税务机关根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定进行核定，即依据房地产评估技术标准自动计算存量房交易的计税评估价值。纳税人应到办理存量房交易手续的税务机关驻征点签字确认。如纳税人接受的，以该计税评估价值作为计税依据。（3）按复核价值确定。
10、对纳税人申报的合同签订交易价低于计税评估价值，又不接受税务机关以计税评估价值作为计税依据且提出复核申请的，由税务机关根据税法规定开展复核，并以复核价值作为计税依据。（4）同一宗存量房交易的交易双方均采用同一计税依据。（5）行政救济。纳税人对计税依据和应纳税额有异议，根据中华人民共和国税收征收管理法第八十八条及其实施细则第一百条和税务行政复议规则（国家税务总局令第21号）第三十三条规定，在依照税务机关确定的金额缴纳税费和滞纳金以后或者提供相应的纳税担保被税务机关确认之日起60日内依法向市地税局提出行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。（二）、单位存量房交易信息的申报（二）、单位
11、存量房交易信息的申报1纳税人在权籍登记中心（以下简称权籍登记中心）“厦门存量房网上交易系统”备案存量房买卖合同时，应按照交易的房产类型（住宅、商业、写字楼、车库、工业厂房和农村民宅）选择填报厦门市存量房交易信息采集表。凡涉及存量房交易税收减免的，还应当同时填报存量房交易税收减免申请核批表。2单位销售存量房，在向权籍登记中心申报交易前应向主管税务机关申报土地增值税，持厦门市土地增值税纳税申报表（转让旧房及建筑物的纳税人适用）及其他相关资料先至主管税务机关办理土地增值税清算申报，主管税务机关审核后由纳税人申报缴纳土地增值税。纳税人凭主管税务机关受理的厦门市土地增值税纳税申报表（转让旧房及建筑物的纳税人适用）以及盖有银行收讫章的税收缴款书复印件（土地增值税零申报的，不提供税收缴款书复印件）至厦门市房地产交易权籍登记中心办理存量房交易申报。（三）、单位销售存量房可能会涉及的减免事由有：单位销售存量房可能会涉及的减免事由有：减免事由明细单位转让存量房涉及减免税或不征税款的，应在向权籍登记中心办理存量房交易申报前向主管税务机关申请办理减免税审批手续，并在办理存量房交易申报时提交主管税务机关出具的减免税或不征税款证明材料。谢谢大家！2014.10.20