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1、Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage1地产服务地产服务 投资管理投资管理 资产及商业管理资产及商业管理Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage220102010年年0101月月1414日日德思勤德思勤深圳深圳武汉武汉谨呈：武汉钢铁集团房地产开发有限责任公司谨呈：武汉钢铁集团房地产开发有限责任公司中北路项目中北路项目前期定位报告前期定位报告Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage3本报
2、告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明 Copyright;All rights Reserved。This article is for internal use only.Taskin holds the copyright of this Article.Without prior written authorization of the copyright holder,anyone shall not circulate,quote,use,copy,or distribute th
3、is article for any purposes.Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage4报告提纲报告提纲一、项目概况一、项目概况二、方向研判二、方向研判三、项目定位三、项目定位 四、物业建议四、物业建议Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage5一、项目概况一、项目概况Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage6位置：位置：武昌区徐东路37号净用地面积：净用地面积：35958.90
4、容积率：容积率：=4.5建筑密度：建筑密度：=30%绿地率：绿地率：30%建筑面积：建筑面积：161815.1 其中，住宅97089，公建647261 1、基本指标、基本指标武汉内环罕有武汉内环罕有1616万万综合物业项目综合物业项目本项目本项目Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage71 1区位背景区位背景2 2、项目背景、项目背景湖北“中南海”、权力中心、武汉内环、城市核心区、富人区2 2地块背景地块背景东湖风景区域罕有的住宅商业用地，稀缺不可再生3 3环境背景环境背景唯一的东湖，珍稀景观资源，都市湖区，城市名片4 4人
5、文背景人文背景紧邻武汉科技文教中心，独有的人文氛围和沉淀5 5交通背景交通背景地铁4号线、中北路、武广铁路，交通便捷，但受立交影响6 6规划背景规划背景华侨城史上最大投资落定东湖，中部最大最好的主题公园8 8开发商背景开发商背景武钢集团，上市公司50强企业、多个楼盘开发经验得天独厚、生逢其时、大有可为得天独厚、生逢其时、大有可为7 7市场背景市场背景区域中高端市场参差不齐，产品打造、营销水平有空间Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage8社会效益、企业效益、消费者三赢的局面社会效益、企业效益、消费者三赢的局面武钢集团的品牌提
6、升，走出青山的首个优秀项目武钢集团的品牌提升，走出青山的首个优秀项目武汉备受瞩目的城市标杆作品武汉备受瞩目的城市标杆作品风险控制下的突破及高度，稳妥可观的收益风险控制下的突破及高度，稳妥可观的收益品牌目标品牌目标项目目标项目目标3 3、项目目标、项目目标总体目标总体目标Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage9二、方向研判二、方向研判Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage103 3、项目发展方向研判、项目发展方向研判研判基点研判基点项目目标项目目标市场环
7、境市场环境地块条件地块条件项目价值综合提升项目价值综合提升风险控制风险控制回现要求回现要求品牌升级品牌升级城核稀缺优势地段城核稀缺优势地段居住、商务、商业等居住、商务、商业等复合价值复合价值便捷交通路网便捷交通路网一线湖景一线湖景武汉楼市长期看好武汉楼市长期看好区域大盘持续威胁区域大盘持续威胁华侨城的价值拉动华侨城的价值拉动区域优势逐渐显现区域优势逐渐显现Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage113 3、项目发展方向研判、项目发展方向研判三大方向三大方向p方向方向A A：常规竞争思路：常规竞争思路p方向方向B B：高端竞争
8、思路：高端竞争思路p方向方向CC：超越竞争思路：超越竞争思路Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage12融入徐东融入徐东-中北板块中北板块方向方向A A：常规竞争思路：常规竞争思路高层住宅：主流户型回现产品、精品居家产品高层住宅：主流户型回现产品、精品居家产品定位为市场主流畅销户型（两房85-100、三房110-140为主）商务公寓：承接区域商务气氛、提升项目档次和复合价值，受立交桥干扰商务公寓：承接区域商务气氛、提升项目档次和复合价值，受立交桥干扰较小，未来前景看好较小，未来前景看好以小面积单位为主，商住两用，标准层面积1
9、000-1500，体量不超5万商业：市场补缺业态、回现产品商业：市场补缺业态、回现产品以能快速回现街铺产品为主，少量集中式主力店为辅，体量不超过2万产品组合产品组合：普通住宅普通住宅 +商务公寓商务公寓 +精品商业精品商业发展思路发展思路：风险控制、回现、承接区域主流畅销产品、控制商业体量Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage13本本项项目目积玉桥（万达、三江）、东湖、积玉桥（万达、三江）、东湖、青山、中南、武昌中心青山、中南、武昌中心福星国际城、东湖春树里、爱福星国际城、东湖春树里、爱家国际华城、复地东湖国际、家国际华城
10、、复地东湖国际、水岸星城、待开发地块水岸星城、待开发地块竞争类型：竞争类型：肉搏战 竞争层面：竞争层面：区域内和区域外众多楼盘的围追堵截客户来源：客户来源：城市中坚，武昌首改或多次置业者为主融入徐东融入徐东-中北板块中北板块优势：优势：徐东-中北片区广泛被客户所认知 劣势：劣势：竞争过于激烈，项目难以突出重围方向方向A A：常规竞争思路：常规竞争思路直面直面板块内全部竞争板块内全部竞争板块外竞争同样激烈板块外竞争同样激烈Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage14方向方向B B：高端竞争思路：高端竞争思路融入东湖板块融入东湖
11、板块产品组合产品组合：高端住宅高端住宅+酒店式公寓酒店式公寓+大体量商业大体量商业发展思路发展思路：体现项目档次、提升综合居住价值、打造湖景盘高层住宅：高层标杆产品（最大程度享一线湖景）、开阔空间做园景、大面积高层住宅：高层标杆产品（最大程度享一线湖景）、开阔空间做园景、大面积彰显豪宅气质彰显豪宅气质定位为东湖区域主流户型（两房100-120、三房140-160、四房180-190）酒店式公寓：高端投资型居住产品，提升项目档次和复合价值，受立交桥干扰酒店式公寓：高端投资型居住产品，提升项目档次和复合价值，受立交桥干扰较小，前景较好较小，前景较好以90-100 小面积单位为主，体量约2万左右商业
12、：市场补缺业态、回现产品商业：市场补缺业态、回现产品充分利用地铁交通优势，发展集中式主力店与街铺，体量在4.5万左右Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage15本本项项目目江景楼盘、沙湖、西北湖、南湖、江景楼盘、沙湖、西北湖、南湖、墨水湖墨水湖东湖天下（基本售完）东湖天下（基本售完）东湖壹号（后续少量待开发）东湖壹号（后续少量待开发）复地东湖国际（湖景资源不够）复地东湖国际（湖景资源不够）待开发地块待开发地块竞争类型：竞争类型：资源的较量竞争层面：竞争层面：全市高端客户 的争夺客户来源：客户来源：武昌权贵一族，武 汉市内高端
13、客户融入东湖板块融入东湖板块优势：优势：东湖板块富有竞争 力，档次高形象好劣势：劣势：本项目受立交桥影响，且为复合社区，难以成 为纯粹居住湖景盘板块内难以形成差异板块内难以形成差异湖景、江景概念泛滥湖景、江景概念泛滥方向方向B B：高端竞争思路：高端竞争思路Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage16方向方向CC：超越竞争思路：超越竞争思路融入华侨城板块融入华侨城板块产品组合产品组合：高端国际公寓高端国际公寓+特色商业特色商业发展思路发展思路：依托华侨城的国际化气质与旅游资源、延伸项目价值空间高级全精装服务式公寓：高级全精装
14、服务式公寓：（居家型大户公寓（居家型大户公寓+酒店式小户公寓）酒店式小户公寓）居家型公寓定位为全市区域主流畅销户型、并参考一线城市高端公寓产品酒店式公寓可分户出售，也可整体出售给酒店管理公司作为酒店经营，一方面提升物业档次，另一方面可快速变现。特色商业：特色商业：以未来完善交通枢纽优势为基础，一方面成为地铁为交通核心的社区型商业中心，另一方面吸引国际化客户与旅游客群，打造与中高端目的性消费与旅游相关的特色商业，并充分考虑与华侨城内部商业形成互补 客户定位：客户定位：国际化的高端客户，区域内外高端客户国际化的高端客户，区域内外高端客户得到质的飞跃与新的延展，客户外延与品质扩大与提升Copyrig
15、ht 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage17本本项项目目竞争类型：竞争类型：超越竞争层面：竞争层面：全市乃至8+1城市圈、中 部城市高端客户的争夺客户来源：客户来源：武汉高端客户，8+1城市 圈及中部其它各省高端 自住与投资客户充分发挥项目地段优势，借势充分发挥项目地段优势，借势华侨城板块，制造无竞争状态华侨城板块，制造无竞争状态区域内无竞争区域内无竞争区域外竞争弱区域外竞争弱方向方向CC：超越竞争思路：超越竞争思路融入华侨城板块融入华侨城板块Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reser
16、vedpage183 3、项目发展方向研判、项目发展方向研判三大方向比较三大方向比较融入徐东融入徐东-中北板块中北板块融入东湖板块融入东湖板块融入融入华侨城板块华侨城板块10000-1100010000-1100011000-1400011000-1400014000-1600014000-16000突破突破升级升级稳健稳健价值金字塔价值金字塔售价售价成本成本竞争竞争风险风险高高较高较高很低很低较低较低一般一般一般一般一般一般较高较高较高较高Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage193 3、项目发展方向研判、项目发展方向研
17、判东湖华侨城板块东湖华侨城板块全精装服务式公寓全精装服务式公寓三个方向综合比较，初步建议选择方案三个方向综合比较，初步建议选择方案CC稀缺的地段、豪宅的血统、绝版的湖景、顶级的配套Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage20以新的视野审视地块及区域价值以新的视野审视地块及区域价值以前瞻眼光占领华侨城价值高地以前瞻眼光占领华侨城价值高地融入华侨城板块，德思勤认为，融入华侨城板块，德思勤认为，为最大化实现项目价值，必须：为最大化实现项目价值，必须：时空巨变时空巨变价值飞跃价值飞跃Copyright 2009 Taskin wor
18、ldwide.All Rights Reservedpage21p时空巨变之时空巨变之1 1品牌华侨城品牌华侨城 华侨城是国内从事“旅游+地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园是目前国内最 为成熟的主题公园，规模更是全国之最。强强势势品品牌牌旅游旅游地产地产酒店酒店文化文化电子电子Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage22旅游提升地产附加价值旅游提升地产附加价值 l政府在旅游地产项目中的积极参与带来增值。l除环境之外，各种配套设施也是旅游地产中地产项目获得高收益的原因。l主题公园对房价的支撑大约是20-30%溢价旅游地产
19、地产实现利润，回笼资金快地产实现利润，回笼资金快l华侨城利润构成里，80%是地产业务，20%是旅游业务l与旅游项目共生的地产，因回款快，成为华侨城化解资金压力的最佳途径。华侨城为地产提供不可复制的环境价值、配套价值、娱乐价值！华侨城为地产提供不可复制的环境价值、配套价值、娱乐价值！能带动周边房价约能带动周边房价约20-30%20-30%的溢价！的溢价！p时空巨变之时空巨变之1 1价值华侨城价值华侨城Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage23有华侨城的地方，必定豪宅云集有华侨城的地方，必定豪宅云集占地：80万 建面：108万
20、 容积率：1.23规模：4500户，居住人口15000人建筑类型：别墅、联排别墅、多层、小高层、高层价格：6-20万元/波托菲诺波托菲诺深圳最具魅力的豪宅区深圳最具魅力的豪宅区浦江华侨城浦江华侨城上海新兴豪宅区上海新兴豪宅区占地:1830000 建面:1300000 物业类别：住宅、普通住宅、别墅价格：4万元/，周边1.5倍p时空巨变之时空巨变之1 1聚富聚富华侨城华侨城Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage24有华侨城的地方，必受豪客青睐有华侨城的地方，必受豪客青睐p时空巨变之时空巨变之1 1投资华侨城投资华侨城深圳波托
21、菲诺，早已成为富人区的标签，独特的人文氛围不 但吸引本地客户，港台、华侨客户比例更达35%35%以上；上海华侨城开发的浦江华侨城外地客户比例接近30%30%；成都华侨城开发的华侨城纯水岸外地客户比例接近25%25%；北京华侨城开发的北京华侨城外地客户比例达30%30%以上。华侨城强大的增值能力，培育了一大批稳定的追随者。“华侨城去哪里，投资就去哪里”Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage25p时空巨变之时空巨变之1 1聚客华侨城聚客华侨城有华侨城的地方，必将聚集大量人流有华侨城的地方，必将聚集大量人流深圳、北京、成都、上海
22、四地“欢乐谷”目前已累计实现接待游客3500万人次。庞大的人流带来大量的商机，产生巨大的消费需求。Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage26华侨城洲际大酒店威尼斯皇冠假日酒店威斯汀酒店博林诺富特酒店华侨城海景酒店深圳金晖酒店经济型酒店有华侨城的地方，必有国际化的氛围有华侨城的地方，必有国际化的氛围深圳华侨城已聚集3家五星级、3家4星酒店p时空巨变之时空巨变之1 1国际华侨城国际华侨城Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage27p时空巨变之时空巨变之1 1
23、武汉华侨城武汉华侨城华侨城地块华侨城地块本项目本项目武汉华侨城项目概况武汉华侨城项目概况地段地段位于武汉市武昌区东湖生态旅游风景区北部。项目用地范围东至小潭湖西岸，南至东湖水面、听涛景区，西至二环路、梨园医院，北至中北路延长线。规模规模用地面积约3186.45亩，项目将按照1:1的比例，进行旅游项目和主题社区的整体规划、系统开发。（旅游项目主要包括：欢乐谷主题公园、独立的水公园、酒店及其他配套设施等。）投资投资4545个亿的华侨城欢乐谷，必将成为华中最受瞩目的城市旅游项目！个亿的华侨城欢乐谷，必将成为华中最受瞩目的城市旅游项目！本项目扼守至华侨城的必经之路，是东湖之滨、华侨城项目桥头堡！本项目
24、扼守至华侨城的必经之路，是东湖之滨、华侨城项目桥头堡！预计2011年10月前完成主体公园一期，实现试营业 Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage28深圳华侨城深圳华侨城占地6平方公里 总投资30亿元北京华侨城北京华侨城占地1.5平方公里 总投资20亿元上海华侨城上海华侨城占地2.6平方公里 总投资30亿元成都华侨城成都华侨城占地2平方公里 总投资45亿元占地2平方公里 总投资45亿元武汉华侨城武汉华侨城东东西西南南北北中中p时空巨变之时空巨变之1 1华侨城已形成全国东西南北中全面布局！华侨城已形成全国东西南北中全面布局！武
25、汉华侨城进一步奠定了武汉在中部城市的龙头地位！武汉华侨城进一步奠定了武汉在中部城市的龙头地位！Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage29p时空巨变之时空巨变之1 1从深圳及其他华侨城的案例，我们可以预见从深圳及其他华侨城的案例，我们可以预见东湖华侨城片区东湖华侨城片区武汉市最具升值保值的地王区武汉市最具升值保值的地王区武汉第一旅游区/人文景观区/国际人士扎堆区域/武汉畅销型豪宅密集区东湖华侨城片区东湖华侨城片区华中国际富人区，华中国际富人区，城市新名片城市新名片华侨城片区客户来源区域广泛,除了武汉市、8+1城市圈客户,还将
26、吸引大批内地各省、港澳台和国外的客户；置业客户将以湖北省内二次或多次置业的高端客户为主，部分分时度假。东湖华侨城片区东湖华侨城片区龙头企业带动下的国际化城市复合价值链龙头企业带动下的国际化城市复合价值链片区将形成以华侨城旅游主题为核心的旅游园区、商圈、酒店、住宅、商务办公，区域优势持续呈现。Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage30p时空巨变之时空巨变之2 2武广铁路武广铁路5小时左右、途经20余个城市、近1亿人口。武广铁路最大的意义在于，对中部崛起和泛珠三角区域经济发展有非常重要的拉动作用。”南中国南中国5 5小时生活圈
27、，跨城、跨区域置业提速小时生活圈，跨城、跨区域置业提速Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage31p时空巨变之时空巨变之3 3城市交通城市交通u预计2012年通车，连通两大火车站u岳家嘴站出入口直达本项目，城际交通价值凸显 u岳家嘴公交枢纽站，方便市民进行地铁-公交换乘武汉主城区目前最大的三层立交桥便捷通往徐东、中北、青山、东湖紧邻地铁四号线1期岳家嘴站紧邻岳家嘴立交本项目本项目本项目本项目地铁优势打通项目城际交通和市内交通动脉！地铁优势打通项目城际交通和市内交通动脉！岳家嘴立交令本项目通达市内各地畅通无阻！岳家嘴立交令本项
28、目通达市内各地畅通无阻！Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage32中北路延长线快速直达武汉火车站 连通新火车站的景观路中北路延长线预计10年7月完工，将大大完善城区的交通路网，缓解临江大道、友谊大道、和平大道的交通压力。本项目本项目武汉大道城市快速路关键节点即将全线开建的武汉大道，是时速60公里的城市快速路。南起武昌双湖桥，北至天河机场，全长近44公里。本项目本项目中北路延长线、武汉大道快速路令项目便捷通往机场、火车站，贯穿三镇中北路延长线、武汉大道快速路令项目便捷通往机场、火车站，贯穿三镇p时空巨变之时空巨变之3 3城市
29、交通城市交通Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage33项目区域已经步入一个质的飞跃项目区域已经步入一个质的飞跃融入华侨城板块将成融入华侨城板块将成为项目超越市场竞争的最优选择。为项目超越市场竞争的最优选择。在华侨城落户、武广通车、地铁开通等综合利好时空巨变条件下，我们认为：华侨城将作为纪念“辛亥革命100年”重大项目推出，必将成为城市新焦点华侨城开业时机与本项目入市时机刚好吻合，借势华侨城，事半功倍华侨城将极大地强化区域的豪宅气质与地位、扩大影响力带来更为广泛的高端客户、提供价格支撑、交通的改善提速跨地域置业摆脱武汉传统“
30、江景、湖景”竞争格局，打造新的品质生活，新立标杆与华侨城旅游资源相呼应的特色商业，城市候客厅，旅游人群的枢纽站3 3、项目发展方向研判、项目发展方向研判总结总结Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage34三、项目定位三、项目定位Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage35独有的资源价值豪宅气质与血统国际化城市的综 合价值A A、奠定豪宅区位、奠定豪宅区位新武汉的国新武汉的国际视野际视野仅有的东湖仅有的东湖紧依华侨城紧依华侨城豪宅血统与豪宅血统与国际气质国际
31、气质俯瞰视野打造凌 驾整个城市的最 优资源高度B B、深挖项目个性、深挖项目个性定义东湖定义东湖新天际线新天际线超高层社区超高层社区城市地标城市地标规划增值产品增值商业增值服务增值 CC、建立增值体系、建立增值体系精于细节精于细节赢在品质赢在品质1 1、项目定位策略、项目定位策略天工杰作天工杰作复合社区复合社区Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage36III IIIII III IIVIV核心客户：周边客户核心客户：周边客户区域来源区域来源：以项目周边为主的武昌区域职业特点：职业特点：华中电网、湖北电力、医院、教师、生意人
32、、政府等中高层需求特点：需求特点：改善型需求为主，大户型为主体IV IV 偶得客户：泛客户偶得客户：泛客户区域来源：区域来源：武汉周边县市客户职业特点：职业特点：多样化，多以私营业主、企业老总、公务员为主需求特点：需求特点：中大户型为主，投资自主皆可关键客户：有国际视野的投资客户关键客户：有国际视野的投资客户区域来源区域来源：来源广泛，华侨城追随客户职业特点：职业特点：身份多元，看重区域前景，特别是华 侨城吸引力需求特点：需求特点：中大户型为主，部分小户，看中区域 氛围环境及升值能力，一般需要装修III III重要客户：城市客户重要客户：城市客户区域来源区域来源：汉口、汉阳及其他武汉区域客户职
33、业特点：职业特点：企业老总，政府官员等上层社会人士及私营业主 需求特点：需求特点：投资自住皆有，中大户型为主，置业实力强2 2、客户定位、客户定位追求高品质品位生活的新武汉人追求高品质品位生活的新武汉人Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage37东湖华侨城东湖华侨城地标级天工住区地标级天工住区3 3、整体物业定位、整体物业定位Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage38新武汉的国际奢华生活新武汉的国际奢华生活4 4、整体形象定位、整体形象定位奢华主义已经日
34、益成为一种时尚、一种现象。新奢华主义指一些产品和服务，他们比同类产品质量更好，品位更高，低调而不张扬，质感而不俗气，更让消费者心驰神往，是一种高质而有品位的生活质素一种高质而有品位的生活质素。Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage39新奢华主义新奢华主义低调的奢华低调的奢华精致的时尚精致的时尚Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage40新奢华主义新奢华主义低调的奢华低调的奢华城市的便利与享受城市的便利与享受Copyright 2009 Taskin wo
35、rldwide.All Rights Reservedpage415 5、物业类型定位、物业类型定位综合项目地块条件、容积率指标（4.5），为价值最大化，特别是实现项目整体社区空间环境的舒适度，本项目建议物业类型为：全部为超高层建筑。超高层建筑。Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage42开阔景观视野开阔景观视野降低社区密度降低社区密度扩大园林尺度扩大园林尺度居高临下的优越感居高临下的优越感高人一等的身份感高人一等的身份感更舒适、更私密更舒适、更私密5 5、物业类型定位、物业类型定位超高层将带来居住品质与体验的全面提升、引导
36、一种新的国际生活方式超高层将带来居住品质与体验的全面提升、引导一种新的国际生活方式Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage43打造武汉国际奢华生活新标杆打造武汉国际奢华生活新标杆高端产品、高端产品、高档品质、高档品质、高端形象、高尚社区。高端形象、高尚社区。6 6、物业档次定位、物业档次定位Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage447 7、户型定位、户型定位大户公寓部分大户公寓部分综合市场环境、项目条件、目标客户、发展策略，户型建议如下：户型户型建筑面积
37、建筑面积（不含赠送）（不含赠送）面积比面积比3房12012525%3房14015030%4房17018040%复式2202605%（注：为提升项目整体价值，建议规划一栋最优质单位作为楼王标杆）Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage45注：酒店式公寓总体量约为30000 30000。7 7、户型定位、户型定位酒店式公寓部分酒店式公寓部分综合市场环境、项目条件、目标客户、发展策略，并参考一线城市成熟酒店公寓市场产品，本项目酒店公寓户型建议如下：户型户型建筑面积建筑面积（不含赠送）（不含赠送）面积比面积比单房404530%1房5
38、05535%2房758525%复式LOFT858810%Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage46更高价位更高价位可比楼盘的价格可比楼盘的价格水平水平(市场价市场价)项目成本项目成本更低价位更低价位市场承受能力市场承受能力心理价格关口心理价格关口在此价格上没有在此价格上没有可能的需求可能的需求项目价格上限项目价格上限项目定价的主要项目定价的主要参考依据参考依据项目最低价项目最低价在此价格上没有在此价格上没有可能的利润可能的利润在此范围内确定在此范围内确定价格定位价格定位综合考虑四方面因综合考虑四方面因素，确定价格定位素，确
39、定价格定位成本法成本法 市场比较法市场比较法 价价格格趋趋势势预预测测项目自身价值项目自身价值8 8、价格定位、价格定位Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage47类别分值东湖国际福星惠誉国际城水岸星城春树里本项目区位1097889交通877777配套1086877学校876666景观986758小区环境997859规模775775品牌766657物业档次866657物业管理765657户型设计1075659私密性755657合计1008571817088均价（元/）140008700110008500通过市场比较初步确定均
40、通过市场比较初步确定均价为价为1450014500元元/另外营销增值另外营销增值3 35 5，市场正常增长速度市场正常增长速度5-85-8，综综合合评评估估项项目目20112011年年入入市市价价格格为为17500175001800018000元元/之之间间（带2000元/装修）。8 8、价格定位、价格定位大户公寓部分大户公寓部分Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage48比较项目比较项目均价均价备注备注万科金色家园14000元/2000元/装修普提金国际公寓10000元/LOFT结构金都汉宫12000元/2000元/装修万
41、科圆方12000元/800-1000元/装修通过市场比较初步确定均通过市场比较初步确定均价为价为1300013000元元/另外营销增值另外营销增值3 35 5，市场正常增长速度市场正常增长速度5-85-8，综综合合评评估估酒酒店店公公寓寓20112011年年入入市市价价格格为为16000160001650016500元元/之之间间（带2000元/装修）。8 8、价格定位、价格定位酒店式公寓部分酒店式公寓部分Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage499 9、商业部分定位、商业部分定位体量定位体量定位 零售容量分析法零售容量分
42、析法运用相关零售业研究成果，通过公式的计算得出初步商业体量最终商业体量建议最终商业体量建议商业体量商业盈利基准坪效消费额人口有效消费消费支出Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage509 9、商业部分定位、商业部分定位体量定位体量定位n 零售容量分析法零售容量分析法公式:可容纳的商业体量=区域内总人口数量区域人均消费性支出/商业坪效-区域内现有商业总体量:以政府公布的统计数据为准，取最近一年的武汉平均水平值:以政府公布的统计或公告的数据为准:以武昌片目前现有经营的商铺总体量区域内总人口:待推算 （一级商圈总人口）人均消费性支
43、出（元/人）：11432.97 （武汉08年人均消费性支出*）坪效(元/年):10,000（约）（商业盈利基准坪效*）*武汉区统计局Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage519 9、商业部分定位、商业部分定位体量定位体量定位n 一级商圈界定：一级商圈界定：据商业经验评估，大型商业来自其一级商圈（以本项目为中心的3公里范围内）人口消费占整体商业营业额构成的70-80%左右，所以一级商圈内的消费人口数量对于大型商业的存活及发展至关重要。n 根据初步调查及统计，项目根据初步调查及统计，项目3 3公里范围内的人口约为公里范围内的人
44、口约为6060万人：万人：Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage52n人均消费性支出（元人均消费性支出（元/人）：人）：11432.9711432.97元元（2008年武汉平均值）为了更确切的反映出人均消费性支出与可容纳商业体量之间的关系，我们需要把可能在商场之内发生的消费性支出额度分离出来：以上8大消费构成中：1、4、5、6、8项为可能在商场消费项目，合计额度约为8261.48261.4元元。9 9、商业部分定位、商业部分定位体量定位体量定位序号序号消费类别消费类别金额（元）金额（元）1食品消费4880.312医疗保健9
45、26.793交通和通讯1143.524家庭设备及服务763.435衣着1238.646教育文化娱乐1095.437居住类1101.268杂项商品和服务283.59合计11432.97Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage539 9、商业部分定位、商业部分定位体量定位体量定位区域现有区域现有3km3km范围内商业供应总体量超过范围内商业供应总体量超过460000460000。商业状态商业状态项目项目商业量（商业量（）在售商业菩提金广场160000社区街铺约30000现有商业徐东商圈约270000合计460000Copyrig
46、ht 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage54本项目本项目可容纳的商业体量可容纳的商业体量=区域内总人口数量区域人均消费性支出/区域商业平效-现有区域内商业体量=6000008261.4/10000460000 35684356849 9、商业部分定位、商业部分定位体量定位体量定位考虑本项目：一方面，项目对面有菩提金广场16万大体量综合型商业的规模优势；另一方面，处在地铁口，地铁人流未来规划带来的流动人口消费。综合考虑，建议本项目商业体量可以考虑综合考虑，建议本项目商业体量可以考虑3-3.63-3.6万万。Copyright 2009 Ta
47、skin worldwide.All Rights Reservedpage55依照一般商业中心的划分标准，同时结合国内商业物业目前发展状况，将商业类型按照核心价值以及四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为10种类型：City Centre City Centre 都市购物中心都市购物中心 Super Regional Shopping Centre Super Regional Shopping Centre 超区域购物中心超区域购物中心 Regional Shopping Centre Regional Shopping Centre 区域购物中心区域购物
48、中心 Neighborhood Shopping Mall Neighborhood Shopping Mall 邻里购物中心邻里购物中心 Retail Park Retail Park 购物公园购物公园 Power Centre Power Centre 功能中心功能中心 Lifestyle Centre Lifestyle Centre 生活时尚中心生活时尚中心 Entertainment centreEntertainment centre娱乐中心娱乐中心 Specialty Mall Specialty Mall 专业市场购物中心专业市场购物中心 Meal Mall Meal Mall
49、 美食中心美食中心 1 12 23 34 45 56 67 78 89 910109 9、商业部分定位、商业部分定位类型定位类型定位Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage56通过对本项目与所有商业中心类型进行选址条件的匹配性测试，快速缩小范围、通过对本项目与所有商业中心类型进行选址条件的匹配性测试，快速缩小范围、找出本项目可能的类型：找出本项目可能的类型：现有项目的地点现有项目的交通状况现有项目的面积现有项目要求的商圈范围可选类型的地点可选类型的交通状况可选类型的面积可选类型要求的商圈范围匹配匹配？在项目地点、交通、在项目
50、地点、交通、面积、商圈条件方面积、商圈条件方面，本项目与哪些面，本项目与哪些商业中心类型完全商业中心类型完全不能够匹配，哪些不能够匹配，哪些类型具有较高的匹类型具有较高的匹配性？配性？可能的类型选择可能的类型选择9 9、商业部分定位、商业部分定位类型定位类型定位Copyright 2009 Taskin worldwide.All Rights Reservedpage57类型本项目都市购物中心超区域中心区域中心邻里中心购物公园功能中心生活时尚中心娱乐中心专业中心美食中心地址东湖华侨城板块城市中心城市中心区域区域城乡结合城乡结合处、郊区处、郊区新区新区地区中心地区中心居民区居民区附近附近郊区郊