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1、南京中粮彩云居个案分析中粮彩云居中粮彩云居一、项目信息二、地块信息三、区位板块分析四、项目产品分析五、营销推案分析六、客户分析七、未来供应分析八、总结中粮彩云居一、项目信息中粮彩云居一、项目信息项目名称中粮彩云居占地面积43867注册名称彩云居总建筑面积10万（含地下），其中，地上部分74574项目地址南京市江宁区吉印大道2009号容积率1.7建筑类别小高层绿化率41%开盘时间2011年4月首次开盘得房率80%总户数1064停车位597（均为地下）车位配比1:0.6交房时间1-3、5号12年底；7、8号12月；11号13年2月物业管理公司中粮物业装修情况1-9#小高层毛坯；10、11#公寓精装
2、修预计清盘时间2014年底精装标准10、11#-1800开发商中粮地产南京有限公司代理公司北京思源中粮彩云居一、项目信息-品牌开发商中粮地产（集团）股份有限公司，是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，总部位于深圳，属国家核定的以房地产为主业的央企房地产企业之一。中粮地产的主要业务范围包括了住宅地产、商业地产、工业地产，拥有11个利润点，即：北京、上海、成都、深圳、沈阳、天津、南京、杭州、苏州等10个城市公司及位于深圳宝安的工业地产管理有限公司。商业地产领域，我们已成熟的产品系列主要有大悦城综合体系列、祥云国际系列、壹号系列、中粮澜山系列和长阳半岛系列等五大系列。中粮在南京目前主要开发住宅类
3、项目，其中包括中粮颐和南园、中粮彩云居，目前尚未有在南京开发大悦城商业项目的信息。商业地产类住宅类中粮彩云居二、地块信息中粮彩云居二、地块信息土地基本信息土地编号NO.2009G47摘牌单位中粮地产实际出让面积（）：43867.3容积率：1.7规划用地性质：二类居住用地出让年限：住宅70年商业40年绿地率：35%建筑高度：35米挂牌日期2009.09.02成交日期2009.10.13加价幅度（万元）100或其整数倍竞买保证金（万元）2250挂牌起始出让价(万元)：14800成交价格（万元）23500楼面地价（元/）3151竞价轮次42NO.2009G47于2009年10月13日经过42轮举牌被
4、中粮拿下，成交价格2.35亿，土地溢价达8700万元，朗诗地产跟牌到第三十五轮，3.21亿，最终放弃注：供土地条件中规定，地块内配建垃圾收集点、公厕由受让人出资建设，建成后无偿移交政府中粮彩云居二、地块信息-项目周边四至北侧新城规划混合用地南北长约314米，东西宽约140米西侧同仁医院东侧的加油站南侧吉印大道东侧九州通医药东侧九竹南侧东南大学中粮彩云居中粮彩云居二、地块信息-项目交通中粮彩云居双龙大道地铁五号线（规划）吉印大道机场高速地铁三号线（在建）百家湖商圈新街口南站彩云居，10分钟到达百家湖商圈；20分钟可达南京南站；30分即达河西40分钟直达新街口。河西彩云居地铁六号线（规划）绕城高速
5、彩云居周边高速干道有吉印大道、机场高速、双龙大道高架、绕城高速；地铁线路有：地铁1号线，地铁三号线（在建）、地铁六号线（规划）中粮彩云居二、地块信息-配套n商业：殷巷商业街、殷巷菜场、华润苏果等，及1912百家湖商圈直接辐射区域，30分钟直达新街口；n教育：清水亭小学、清水亭中学、南师大附中、东南大学；n医疗：同仁医院、同仁儿童医院、江宁康复医院。殷巷商业街百家湖商圈胜太路商业街中粮中粮 彩云居彩云居商业配套教育配套南师大附中医疗配套同仁医院江宁康复医院清水亭小学清水亭中学东南大学中粮彩云居三、区位板块分析三、区位板块分析-板块分析江宁七板块划分江宁七板块划分：1、岔路口板块2、百家湖板块3、
6、将军路板块4、东山板块板块5、九龙湖板块6、科学园板块7、汤山麒麟板块中粮彩云居三、区位板块分析-板块特征分析主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎已类主城化近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划高端配套、环境改善老市镇/繁华/地缘人口江宁老城区中心化辐射7、汤山麒麟板块近城/山水/大学城/别墅聚居地山水人文、环境改善板块特征品牌云集/生态九龙湖/立体交通构建大牌开发商区域撬动温泉养生/受仙林辐射/弱配套度假型主导产业导向/方山/大学城/地铁/弱配套升级改善1、岔路口板块2、百家湖板块3、将军路板块4、东山板块5、九龙湖板块6、科学院板块万科、银城、雅居乐、恒大、中冶、中粮中粮彩云居中粮彩云居三、区
7、位板块分析-九龙湖板块发展优势板块板块描述楼市特点岔路口板块距离市中心较近10公里、交通较为便利、社区配套逐渐成熟，与江宁其他板块相比没有特殊景观资源支撑，但因其交通便利吸引不少客户大盘居多，楼盘品质较好，二手房市场火爆，火车南站的搬迁给区域发展带来新机遇百家湖板块江宁开发较早的一个板块，别墅起源地之一，百家湖板块不仅环境较好，而且配套较为成熟。新老楼盘交替，交通、景观资源的不同导致区域项目价格差异较大，可开发用地紧缺，未来供应量少九龙湖板块位于江宁南部，继百家湖之后又一开发热点，区域景色秀丽，大牌云集，但短期内配套及交通较弱。双龙大道高架、机场高速，地铁3号线利好、青奥会利好对板块有一定助力
8、，自然生态环境优越，大牌商纷纷进驻，后期发展潜力巨大。科学园板块（大学城板块）城内大学城的迁入，拉动了板块迅速发展，轨道交通1号线延伸段的规划给区域房地产发展注入活力，但目前交通、生活配套不完善靠近大学城，人文气息浓郁，交通不便汤山麒麟板块远离江宁主城区，整体发展与江宁其他片区相比起步较晚。江宁最养生板块，但交通较为不便三山板块得天独厚的山水资源，主要楼盘形态以别墅为主。江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，区域配套缺乏，有待进一步完善南京最大别墅居住区，富人聚集地，后期供应紧缺。公寓价格已逼近主城价格东山板块板块江宁房产开发较早的区域，由于紧邻江宁原有的东山镇，依托小镇原有的旺盛人气，配套完善
9、，生活非常方便。是江宁居民置业首选地规划为江宁政治、经济中心，趋向于多物业类型发展，近期供应热点，但未来供应紧缺中粮彩云居三、区位板块分析-九龙湖板块发展历程1990年起步2000年萌发2001-2003年发展2004-2007年加速2008-2010年成熟区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房地产行业在全区经济中所占比重也与日俱增。时逢南京城建改造带来大量拆迁的刚性需求，使得江宁房地产一直处于供不应求的状态政府资金政策偏向河西，虽然打出打造江宁新城的口号，但缺乏政府资金政策的投入与支持，配套与交通一直无法跟上
10、房地产开发速度，成为其发展瓶颈。商业配套逐渐成熟，根据最新规划，江宁由新市区定位于“一主城三副城”副城之一。同时随着地铁南延以及其他交通的建设，江宁逐渐成熟，走上又一轮快速发展阶段。2011-2012年高速发展商业配套逐步完善，品牌房企在区域内“垦荒”，使区域逐渐成熟，商业氛围改善，居住氛围进一步成形，科技企业的入驻，为区域的商品住宅活跃提供了另一个发展条件。中粮彩云居三、区位板块分析-区位总结九龙湖板块已日趋成熟万科、银城、中粮、雅居乐、恒大、中冶、同仁同仁医院、东大、南师附中、清水亭中小学等苏源集团、西门子、长安福特、南瑞继保、爱立信、国电南自、南京晨光、海尔曼斯、宇行机械、九竹企业、恒宝
11、利、奥特电气、南京出口加工区工业、科技企业的入驻配套的逐步完善品牌房企的区域深耕中粮彩云居四、项目产品分析中粮彩云居四、项目产品分析-规划信息中粮彩云居总建7.6万方，由8栋9至11层的小高层和2栋6层的白领公寓组成，沿街的10#、11#楼与同仁医院一街之隔，为小户型的精装修房源，其余为毛坯交付。项目小高层（毛胚）单身公寓（精装）中粮彩云居四、项目产品分析-外立面项目选用新古典主义建筑风格，从简单到繁杂、从整体到局部，摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。效果图中粮彩云居四、项目产品分析-户型简析多彩空间为中粮彩云居的一个较为实用性附加值，成为户型的亮点中粮彩云居中粮彩云居的赠送空间成为各个
12、户型的亮点四、项目产品分析-户型简析中粮彩云居四、项目产品分析-户型简析多彩空间作为赠送的附加值，面积值较大，可改造性强，为户型收到认可的一个重要因素中粮彩云居四、项目产品分析-户型简析此户型为10、11#所独有的微home单身公寓户型，户型结构比较简单，为37-39的一房一卫，中粮彩云居四、项目产品分析-户型总结彩云居的户型设计，实用性能强，多彩空间的赠送，为产品各户型亮点以76平米的A户型为例：A户型为两房一厅一卫，分布在1号楼和2号楼，均为南北朝向。A户型的亮点就是赠送的多彩空间，增加了空间利用的自由性。户型布局紧凑，利用率高。总结：部分户型在具备一些优点的同时，也不可避免地存在一些小瑕
13、疵，如：次卧的采光不够好，卫生间比较暗，主卧、次卧被客厅分离而不处在同一静区，休息质量会受到一定影响。但是总体来说，大多户型能够将空间面积完整利用，几乎没有浪费面积，能满足年轻人群居住需求。中粮彩云居五、营销推案分析中粮彩云居五、营销推案分析开盘时间：2011年5月7日推出产品：居首度开盘，推出01、02、03栋，共240套房源，主力面积54-103，还有少量158的跃层，其中两房户型76平米，三房户型97平米等报价：均价11000-12000元/，交付时间：房源2012年年底交付。开盘优惠：提前交纳诚意金客户优惠1个点，开盘当天总房款优惠2个点，在规定时间内签约优惠2个点。11年6月加推11
14、年5月首次开盘11年9月加推12年4月加推12年7月加推12年9月加推中粮彩云居五、营销推案分析开盘时间推出产品推出套数户型开盘报价交付时间2011年5月2、3#240套54-103，少量158的跃层11000-12000元/2012年底2011年6月5#66套121-12411800元/2012年12月2011年9月8、9#106套97-158（8#顶层158跃层）（9#顶层117跃层）均价10860元/2012年4月7#88套97、103（顶层158跃层）11839元/2012年7月6#（11层毛坯）66套121-12411500元/2012年9月11#（6层精装微home）239套381
15、2472元/2013年2月中粮彩云居五、营销推案分析-推案营销活动信息中粮彩云居推盘节点和部分营销活动总结时间推盘或营销内容推出体量2010年12月1日新街口华侨路中心大酒店的中粮地产“南京首家全数字化品牌馆”开馆，项目面积涵盖37-118平米的单身公寓、2房、3房，还有少量复式产品。2011年4月16日在2011年春交会期间做展示2011年5月7日5月7日首度开盘，推出01、02、03栋共240套房源，主力面积54-103，还有少量158的跃层，其中两房户型76平米，三房户型97平米，均价11000-12000元/。1.8万方2011年6月23日“品味中粮圆梦彩云”暨客户酬谢会活动在江宁湖滨
16、金陵饭店举行，活动当天抽出大奖海南4天3夜豪华浪漫双飞自由行。2011年6月29日加推5号楼，共66套房源，户型面积在120左右，均价11800元/。0.8万方2011年9月20日项目面积97、120的样板间公开。2011年9月29日加推8、9号楼，共106套房源，面积97-158不等，均价10900元/，房源2012年年底交付。1.12万方2012年4月15日4月15日加推7号楼，共88套新房源，主力户型面积在97、103左右，还有少量158的户型，折前均价11839元/。0.89万方2012年7月23日加推的6号楼，共66套住宅，主力户型为120，折前均价11500元/左右。0.8万方20
17、12年9月29日加推11号楼单身公寓房源，为70年产权精装修公寓，面积38。均价11600元/。0.98万方推量总计6.39万方中粮彩云居五、营销推案分析-去化情况表现中粮彩云居户型配比及去化情况户型面积段供应套数供应占比去化套数去化率总价段（万元）备注1房1卫37-39（微home户型）26132%16664%47精装修1房2厅1卫47-548811%88100%54-62主卧朝南，宽景阳台2房2厅1卫70-768811%88100%81-87主卧朝南，多彩空间赠送3房2厅1卫97-10219824%198100%115-121观景阳台3房2厅2卫117-12417621%16694%134
18、-142双卫、主卧套房设计4房2厅2卫158162%744%187跃层4房合计827100%71386%中粮彩云居五、营销推案分析-周边竞品万科金域蓝湾户型配比及去化情况户型面积段（平米）供应套数套数占比去化套数去化率总价段（万元）备注3房2厅1卫87-8925667%22588%120-123三开间朝南，横厅设计3房2厅2卫115-1179324%4751%159-162双开间朝南，主卧套房设计，横厅设置4房2厅2卫127-129318%413%172-175双开间朝南，主卧套房设计，横厅设置合计380100%27673%中粮彩云居五、营销推案分析-区域楼盘去化武夷绿洲户型配比及去化情况户型
19、面积段（平米）供应套数套数占比去化套数去化率总价段（万元）备注两房两厅一卫995433%4278%97小空间赠送三房两厅两卫（2+1）14310867%4542%141双卫生间、主卧套房设计合计162100%8754%中粮彩云居五、营销推案分析-区域楼盘去化中冶天城户型配比及去化情况户型面积段（平米）供应套数套数占比去化套数去化率总价段（万元）备注2房2厅1卫8812433%12399%966M2的附加空间赠送，2房朝南，景观阳台设计2房2厅2卫10112433%11089%109.68M2的附加空间赠送3房2厅2卫12012433%6250%130.310M2的附加空间赠送，双卧室朝南合计3
20、80100%27673%中粮彩云居五、营销推案分析-区域楼盘去化总结户型去化情况型去化情况总结项目140以下的中小户型去化率140以上的偏大户型去化率中粮彩云居87%44万科金域蓝湾73%-武夷水岸家园78%42%中冶天城79%-在九龙湖区域，中小户型的区划情况明显优于大户型中粮彩云居六、客户分析中粮彩云居六、客户分析-客户分布区域中粮彩云居百家湖范围企业员工、拆迁户周边企业员工、拆迁户区域拆迁户彩云居客户来源区域多为区域客，江宁工作的人，以江宁区域高科技企业如华为、中兴、南瑞、国电、西门子、福特等公司为代表的企业员工为主；部分投资客户，多为区域客；区域拆迁户和本地居民。部分大学老师中粮彩云居
21、六、客户分析-客源人群特点总结客户来源客户关注点购买诱因客户比例外地户口在宁工作的“新南京人”央企开发商、生活工作便利性、户型舒适度、楼盘口碑、距离工作区域较近、楼盘的评价口碑相传、价格、央企的实力79%部分拆迁暴发户、投资周围企业多为知名高科技企业，看重投资升值空间和出租价值4%本区投资客户开发商、投资、楼盘口碑楼盘口碑较好、出租盈利8%本地老居民开发商、楼盘口碑、投资楼盘口碑较好、安土重迁思想、生活区域限制6%外区域（多为雨花）投资客户投资出租盈利3%区域客为主，年轻客群刚需是板块的特征中粮彩云居七、未来供应分析中粮彩云居七、未来供应分析-未来供应总结数据来源：网上房地产去化及剩余量楼栋号
22、11#06#07#09#08#05#03#02#01#总计 入网总套数261套66套88套44套62套66套64套88套88套827去化套数1686285425860628888713销售面积 5731M26836M28419M25366M25759M26831M26175M25724M25724M256564M2 剩余未推房源为10#，体量0.9万方，约260套37-39M2的精装单身公寓。2013年存量0.4万方+未推量0.9万方共计约为1.3万方中粮彩云居八、总结中粮彩云居江宁板块的刚需楼盘集中地，作为刚需的主打小户型最为畅销，中粮在户型设计上和附加值体现上，相对其他楼盘都有突出的表现，因而形成了良性口碑，市场认可度提高，因而市场表现也较突出，但是由于九龙湖配套相对成熟程度不高，加上规划虽然已经到位，心理上并不是江宁传统上的“主城区”，因而本地土著客源吸纳能力有所欠缺。八、总结