《同济科技：上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告（2020）.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《同济科技：上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告（2020）.PDF（162页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 拟减资退出涉及的上海同瓴置业有限公司拟减资退出涉及的上海同瓴置业有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 坤元评报20201-28 号（共二册 第一册）坤元资产评估有限公司坤元资产评估有限公司 二二年四月二十九日 目目 录录 声声 明明.1 资产评估报告资产评估报告摘要摘要.2 资产评估报告资产评估报告正文正文.4 一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人.4 二、评估目的.7
2、 三、评估对象和评估范围.7 四、价值类型及其定义.8 五、评估基准日.8 六、评估依据.8 七、评估方法.10 八、评估程序实施过程和情况.16 九、评估假设.18 十、评估结论.19 十一、特别事项说明.20 十二、资产评估报告使用限制说明.21 十三、资产评估报告日.22 资产评估报资产评估报告告附附件件 一、与评估目的相对应的经济行为文件.23 二、被评估单位基准日审计报告.26 三、委托人和被评估单位法人营业执照.75 四、评估对象涉及的主要权属证明资料.78 五、委托人和其他相关当事人的承诺函.114 六、签名资产评估师的承诺函.117 七、资产评估机构备案公告.118 八、资产评
3、估机构法人营业执照.119 九、签名资产评估师职业资格证书登记卡.120 十、资产评估委托合同.122 资产基础法评估结果汇总表及明细表资产基础法评估结果汇总表及明细表.127 收益法评估明收益法评估明细表细表.150 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 1 声声 明明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人
4、或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
5、与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 2 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 拟减资退出涉及的上海同瓴置业有限公司拟减资退出涉及的上海同瓴置业有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目
6、 资资 产产 评评 估估 报报 告告 坤元评报20201-28 号 摘摘 要要 以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。一、一、委托委托人人和被评估单位及其他和被评估单位及其他资产资产评估报告使用评估报告使用人人 本次资产评估的委托人为同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司（以下简称“同济设计院”）、上海同济房地产有限公司（以下简称“同济房地产公司”），被评估单位为上海同瓴置业有限公司(以下简称“同瓴置业公司”)。根据资产评
7、估委托合同，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。二、二、评估目的评估目的 根据同济设计院 2019 年 12 月 9 日董事会决议、同瓴置业公司 2020 年 1 月 2日股东会决议和同济房地产公司 2020 年 1 月 8 日董事会决议，同济设计院拟将其持有的同瓴置业公司的 40%股权进行减资退出，为此需要对同瓴置业公司的股东全部权益价值进行评估。本次评估目的是为该经济行为提供同瓴置业公司股东全部权益价值的参考依据。三、三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的同瓴置业公司的股东全部权益。评估范围为同瓴置业公司申报的并经过众华会计师
8、事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2019 年 12 月 31 日公司的全部资产及相关负债。按照同瓴置业公司提供的截至 2019 年 12 月 31 日经审计的财务报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 3 分别为 87,746,671.73 元、22,008,043.62 元和 65,738,628.11 元。四、四、价值类型价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。五、五、评估基准日评估基准日 评估基准日为 2019 年 12 月 31 日。六、六、评估方
9、法评估方法 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。七、七、评估评估结论结论 经综合分析，本次评估最终采用收益法评估结论作为同瓴置业公司股东全部权益的评估值，同瓴置业公司股东全部权益的评估价值为 7,255.00 万元（大写为人民币柒仟贰佰伍拾伍万元整），与账面价值 6,573.86 万元相比，评估增值 681.14 万元，增值率为 10.36%。八、八、评估评估结论的使用有效期结论的使用有效期 本评估结论仅对同济设计院拟减资退出同瓴置业公司股权之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2019 年 12 月 31
10、日起至 2020 年 12月 30 日止。资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 4 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 拟减资退出涉及的上海同瓴置业有限公司拟减资退出涉及的上海同瓴置业有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 坤元评报20201-28 号 同济大学建筑设计研究
11、院（集团）有限公司 上海同济房地产有限公司：坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益在 2019 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、一、委托人委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人被评估单位及其他资产评估报告使用人 本次资产评估的委托人为同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、上海同济房地产有限公司，被评估单位为上海同瓴置业有限公司。(一一)委托人
12、概况委托人概况 委托人一：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 1.名称：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司(以下简称“同济设计院”)2.住所：上海市赤峰路65号 3.法定代表人：王健 4.注册资本：6,000万元 5.类型：其他有限责任公司 6.统一社会信用代码：9131000013328457XD 7.登记机关：上海市市场监督管理局 8.经营范围：国内外工程勘察设计、工程咨询、工程管理服务、工程总承包、规划管理及其他专业技术服务，投资管理，对外派遣本行业的勘察、咨询、设计和监理劳务人员，从事货物及技术的进出口业务，从事数码科技及计算机技术领域内同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟
13、减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 5 的技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务，电脑图文设计制作。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】委托人二：上海同济房地产有限公司 1.名称：上海同济房地产有限公司(以下简称“同济房地产公司”)2.住所：上海市浦东新区枣庄路689号二楼 3.法定代表人：俞卫中 4.注册资本：20,000万元人民币 5.类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）6.统一社会信用代码：91310115133515171M 7.登记机关：上海市浦东新区市场监管局 8.经营范围：房地产开发经
14、营，房屋维修，建筑材料、钢材、木材、装潢材料、珍珠、宝石、钻石的销售，附设分支机构。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】（二）被评估单位概况（二）被评估单位概况 一)企业名称、类型与组织形式 1.名称：上海同瓴置业有限公司(以下简称“同瓴置业公司”)2.住所：上海市宝山区锦秋路48号F54 3.法定代表人：王永春 4.注册资本：1,000万元人民币 5.类型：有限责任公司(自然人投资或控股)6.统一社会信用代码：913101135774798969 7.登记机关：宝山区市场监督管理局 8.经营范围：房地产开发、经营；物业管理；建筑装潢材料、钢材、木 材销售。【依法须经批准的
15、项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】二)企业历史沿革 同瓴置业公司成立于 2011 年 7 月 4 日，初始注册资本 28,000 万元，成立时股东和出资情况如下：上海同济房地产有限公司出资16,800万元(占注册资本的60%)，同济设计院出资 11,200 万元(占注册资本的 40%)。2016 年 1 月，根据公司股东会决议，同瓴置业公司的注册资本减至 1,000 万元，同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 6 各股东同比例减资。经上述股权变更后，截至评估基准日，同瓴置业公司的注册资本为
16、 1,000 万元，股权结构如下：股东名称股东名称 出资额出资额(万元万元)股权比例股权比例 上海同济房地产有限公司 600.00 60%同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 400.00 40%合合 计计 1,000.00 100%三)被评估单位前2年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：单位：人民币元 项 目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 基准日 资产 123,741,485.07 70,441,754.70 87,746,671.73 负债 14,957,470.97 14,693,311.12 22,008,043.62 股东权益 1
17、08,784,014.10 55,748,443.58 65,738,628.11 项 目 2017 年 2018 年 2019 年 营业收入 10,830,548.01 27,559,844.41 38,692,270.46 营业成本 5,613,495.53 13,653,044.79 18,311,106.84 利润总额 1,785,156.52 9,316,519.30 13,316,081.60 净利润 1,353,386.39 6,964,429.48 9,987,048.24 上述年度及基准日的财务报表已经众华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，且均出具了无保留意见的审计报告，审计
18、报告文号分别为众会字（2018）第0616号、众会字（2019）第0031号和众会字（2020）第2726号。四)被评估单位经营情况等 同瓴置业公司系为开发建设同瓴佳苑项目而设立的房地产开发企业。同瓴佳苑项目位于上海市宝山区环镇北路1118弄，项目总用地面积31,664.00平方米，总建筑面积81,391.20平方米，可售面积70,826.67平方米，建成于2014年6月，物业类型为住宅和商业用房。截至评估基准日，同瓴佳苑项目开发已完成，剩余房源包括7套商铺、1套住宅和1个车位。（三）委托人与被评估单位的关系（三）委托人与被评估单位的关系 委托人系被评估单位的股东。（四）其他资产评估报告使用人
19、（四）其他资产评估报告使用人 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 7 根据资产评估委托合同，本资产评估报告的其他使用人为同瓴置业公司和国家法律、法规规定的评估报告使用人。二、二、评估目的评估目的 根据同济设计院 2019 年 12 月 9 日董事会决议、同瓴置业公司 2020 年 1 月 2日股东会决议和同济房地产公司 2020 年 1 月 8 日董事会决议，同济设计院拟将其持有的同瓴置业公司的 40%股权进行减资退出，为此需要对同瓴置业公司的股东全部权益价值进行评估。本次评估目的是为该经济行
20、为提供同瓴置业公司股东全部权益价值的参考依据。三、三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的同瓴置业公司的股东全部权益。评估范围为同瓴置业公司申报的并经过众华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2019 年 12 月 31 日公司的全部资产及相关负债。按照同瓴置业公司提供的截至 2019 年 12 月 31 日经审计的财务报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别为 87,746,671.73 元、22,008,043.62 元和 65,738,628.11 元，具体内容如下：金额单位：元 项 目 账面原值 账面净值 一、流动资产 87,717,519.15
21、二、非流动资产 29,152.58 其中：固定资产 373,370.00 21,228.53 递延所得税资产 7,924.05 资产总计资产总计 87,746,671.73 三、流动负债 22,008,043.62 四、非流动负债 0.00 负债合计负债合计 22,008,043.62 股东权益股东权益 65,738,628.11 （一）存货 存货-开发产品账面价值 19,664,043.83 元，系同瓴佳苑项目的未售房源，包括同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 8 7 套商铺、1 套住宅和
22、1 个车位，建筑面积合计 967.70 平方米，具体如下：序号 名称 建筑面积（平方米）建成年月 备注 1 宝山区环镇北路 1108 号商铺 112.72 2015 年 9 月 2 宝山区环镇北路 1110 号商铺 107.03 2015 年 9 月 3 宝山区环镇北路 1126 号商铺 111.16 2015 年 9 月 4 宝山区环镇北路 1128 号商铺 111.16 2015 年 9 月 5 宝山区环镇北路 1132 号商铺 133.03 2015 年 9 月 6 宝山区丰皓路 602 号商铺 100.18 2015 年 9 月 签约 7 宝山区丰皓路 616 号商铺 112.49 2
23、015 年 9 月 签约 8 宝山区同瓴佳苑 15 号 1401 室住宅 145.52 2015 年 9 月 全额收款，期后已结转收入 9 宝山区同瓴佳苑车位 33 34.41 2015 年 9 月 全额收款，期后已结转收入 合 计 967.70 （二）设备类固定资产账面原值 373,370.00 元，账面净值 21,228.53 元，共15 台（套/辆）设备，包括电脑等电子设备和车辆，主要分布于同瓴置业公司办公场所内。同瓴置业公司未申报表外资产。委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。四、四、价值类型及其定义价值类型及其定义 本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是
24、指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日五、评估基准日 为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评估基准日为 2019 年 12 月 31 日，并在评估委托合同中作了相应约定。六、六、评估依据评估依据 (一)经济行为依据 1.同济设计院 2019 年 12 月 9 日 关于第二批下属子公司体制改革实施具体方同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 9 案的董事会决议；2.同瓴置业公司 202
25、0 年 1 月 2 日股东会决议；3.同济房地产公司 2020 年 1 月 8 日董事会决议沪同房董字（2020）第 002号。(二)法律法规依据 1.资产评估法；2.国有资产评估管理办法；3.国有资产评估管理若干问题的规定；4.企业国有资产监督管理暂行条例；5.企业国有资产评估管理暂行办法；6.关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知；7.企业国有资产法；8.企业国有资产交易监督管理办法；9.教育部直属高等学校国有资产管理暂行办法；10.关于进一步规范和加强直属高校所属企业国有资产管理的若干意见；11.公司法合同法等；12.其他与资产评估有关的法律、法规等。(三)评估准则依据 1.资产
26、评估基本准则；2.资产评估职业道德准则；3.资产评估执业准则资产评估程序；4.资产评估执业准则资产评估报告；5.资产评估执业准则资产评估委托合同；6.资产评估执业准则资产评估档案；7.资产评估执业准则利用专家工作及相关报告；8.资产评估执业准则企业价值；9.资产评估执业准则不动产；10.资产评估执业准则机器设备；11.资产评估执业准则资产评估方法；同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 10 12.企业国有资产评估报告指南；13.资产评估价值类型指导意见；14.资产评估对象法律权属指导意见。(四)
27、权属依据 1.同瓴置业公司提供的企业法人营业执照和公司章程；2.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、财务报表及其他会计资料；3.房地产权证、机动车行驶证、发票等权属证明；4.其他产权证明文件。(五)取价依据 1.被评估单位提供的评估申报表；2.被评估单位截至评估基准日的审计报告；3.被评估单位提供的开发项目销售统计资料；4.资产所在地的房地产市场价格的调查资料，合作意向函；5.机电产品报价手册及其他市场价格资料、询价记录；6.设备的发票、付款凭证；7.上海市人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；8.被评估单位的历史经营资料、经营规划和收
28、益预测资料；9.行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料；10.从“同花顺 iFinD 金融数据终端”查询的相关数据；11.中国人民银行公布的评估基准日贷款市场报价利率；12.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；13.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；14.其他资料。七、七、评估方法评估方法 (一)评估方法的选择 根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 11 市场法和收益法。
29、根据本次评估的企业特性，评估人员难以在公开市场上收集到与委估企业相类似的可比上市公司，且由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难于搜集到足够的同类企业产权交易案例，无法在公开正常渠道获取上述影响交易价格的各项因素条件，也难以将各种因素量化成修正系数来对交易价格进行修正，采用市场法评估存在评估技术上的缺陷，本次评估不宜采用市场法。同瓴置业公司的主要资产为其开发的房地产项目未售房源，在延续现有的业务内容和范围的情况下，未来收益能够合理预测，与企业未来收益的风险程度相对应的折现率也能合理估算，本次评估可采用收益法。由于被评估单位各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以识别，评估中有条件
30、针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，本次评估可采用资产基础法。结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用资产基础法和收益法对委托评估的同瓴置业公司的股东全部权益价值进行评估。在上述评估基础上，对形成的各种初步价值结论依据实际状况充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性后，确定其中一种方法的结论作为评估对象的评估结论。(二)资产基础法简介 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评
31、估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。计算公式为：股东全部权益评估价值=各分项资产的评估价值-各分项负债的评估价值 主要资产的评估方法如下：一)流动资产 1货币资金 对于人民币存款，以核实后的账面值为评估值。2预付款项 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 12 预付账款系支付的外墙维修费，经评估人员核实，外墙维修工程基准日前已完成，该款项系发票未到而挂账的费用，将其评估为零。3其他应收款和相应坏账准备 其他
32、应收款主要为应收的关联方往来款、代垫款项，没有明确依据不能收回，以其核实后的账面余额为评估值。同时，将公司按规定计提的坏账准备评估为零。4存货 存货系开发产品。开发产品为同瓴置业公司已开发完成的同瓴佳苑项目的未售房源，按照预计销售收入扣除税金及附加、销售费用、管理费用、所得税和部分利润后的余额计算确定开发产品评估值。二)非流动资产 1设备类固定资产 根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确
33、定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：评估价值重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 重置成本成新率-功能性贬值-经济性贬值(1)重置成本的确定 重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。(2)成新率的确定 根据委估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率。1)对于电脑等办公设备，主要以年限法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率，计算公式为：年限法成新率(K1)（经济耐用年限已使用年限）/经济耐用年限100%同济大学建筑设计研究院（集团）有限
34、公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 13 2)对于车辆，首先按年限法和行驶里程法分别计算理论成新率，采用孰低法确定其理论成新率，以此为基础，结合车辆的维护保养情况和外观现状，确定成新率。(3)功能性贬值的确定 本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。(4)经济性贬值的确定 经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。2递延所得税资产 递延所得税资产系被评估单位计提其他应收款坏账准备产生的可抵扣暂时性差异而形成的所得税资产。因其他应收款科目评估时将计提的坏账准
35、备评估为零，故将相应的递延所得税资产也评估为零。三)负债 负债均系流动负债，包括应付账款、预收款项、应交税费和其他应付款。通过核对明细账与总账的一致性、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，应付账款科目中“计提工程造价审计费”、其他应付款科目中“计提的残疾人保障金”户款项期后不需支付，将其评估为零；其余负债均为被评估单位实际应承担的债务，以核实后的账面值为评估值。(三)收益法简介 收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。一)收益法的的应用前提 1投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算
36、成的现值。2能够对企业未来收益进行合理预测。3能够对与企业未来收益的风险程度相对应的折现率进行合理估算。二)收益法的模型 结合本次评估目的和评估对象，采用企业自由现金流折现模型确定企业自由现金流价值，并分析公司溢余资产、非经营性资产的价值，确定公司的整体价值，并扣除公司的付息债务确定公司的股东全部权益价值。具体公式为：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 14 股东全部权益价值企业整体价值-付息债务 企业整体价值=企业自由现金流评估值+非经营性资产价值+溢余资产价值 t1(1)1)nnnnttt
37、CFFPrr企业自由现金流评估值（式中：n明确的预测年限 tCFF第 t 年的企业现金流 r折现率 t未来的第 t 年 nP第 n 年以后的价值 三)收益期与预测期的确定 同瓴置业公司目前主要资产为已完成开发项目的未售房源，无后续开发项目计划，本次评估收益年限采用有限年期，即预测期至同瓴佳苑项目房源销售完毕为止。根据同瓴置业公司提供的合作意向函等资料，同瓴佳苑项目房源预计至 2020年完成全部销售，故本次评估收益期预计至 2020 年末。四)收益额现金流的确定 本次评估中预期收益口径采用企业自由现金流，计算公式如下：企业自由现金流=息前税后利润折旧及摊销营运资金增加资本性支出+回收的投资 息前
38、税后利润营业收入营业成本税金及附加管理费用营业费用-财务费用（除利息支出外）-资产减值损失营业外收入营业外支出所得税 五)折现率的确定 1折现率计算模型 企业自由现金流评估值对应的是企业所有者的权益价值和债权人的权益价值，对应的折现率是企业资本的加权平均资本成本(WACC)。1edEDWACCKKTEDED 式中：WACC加权平均资本成本 Ke权益资本成本 Kd债务资本成本 同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 15 T所得税率 D/E资本结构 债务资本成本dK采用基准日适用的一年期 LPR 利
39、率，权数采用评估基准日被评估单位自身的资本结构。权益资本成本按国际通常使用的 CAPM 模型求取，计算公式如下：efcKRBetaERPR 式中：eK权益资本成本 fR无风险利率 Beta权益的系统风险系数 ERP市场风险溢价 cR企业特定风险调整系数 2模型中有关参数的计算过程(1)无风险报酬率 国债收益率通常被认为是无风险的，评估人员取国债市场上截至基准日与本次收益期接近的国债平均年收益率为无风险报酬率。(2)资本结构 本次评估采用评估基准日被评估单位自身的资本结构。(3)权益的系统风险系数Beta 通过“同花顺 iFinD 金融数据终端”查询沪、深两地行业上市公司近 2 年含财务杠杆的
40、Beta 系数后，通过公式u=l1+(1-T)(DE)(公式中，T 为税率，l为含财务杠杆的 Beta 系数，u为剔除财务杠杆因素的 Beta 系数，DE 为资本结构)对各项 beta 调整为剔除财务杠杆因素后的 Beta 系数。通过公式，计算同瓴置业公司带财务杠杆系数的 Beta 系数。(4)市场风险溢价 ERP 衡量股市 ERP 指数的选取：估算股票市场的投资回报率首先需要确定一个衡量股市波动变化的指数，中国目前沪、深两市有许多指数，评估人员选用沪深 300 指数为 A 股市场投资收益的指标。本次对具体指数的时间区间选择为 2010 年到 2019同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减
41、资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 16 年。经计算得到各年的算术平均及几何平均收益率后再与各年无风险收益率比较，得到股票市场各年的 ERP。由于几何平均收益率能更好地反映股市收益率的长期趋势，故采用几何平均收益率而估算的 ERP 的算术平均值作为目前国内股市的风险溢价。(5)Rc企业特定风险调整系数 在分析公司的经营管理风险、市场风险和财务风险等方面风险的基础上综合确定企业特定风险调整系数。3加权平均成本的计算(1)权益资本成本eK的计算 efcKRBetaERPR(2)债务资本成本dK计算 债务资本成本dK采用基准日适用的一年期
42、LPR 利率。(3)加权资本成本计算 1edEDWACCKKTEDED 六)非经营性资产和溢余资产的价值 非经营性资产是指与企业经营收益无关的资产。溢余资产是指超过企业正常经营需要的资产规模的那部分经营性资产，包括多余的现金及现金等价物、有价证券等。经分析，同瓴置业公司的非经营性资产系应收关联方的往来款，溢余资产系部分货币资金。对上述非经营性资产和溢余资产，按资产基础法中相应资产的评估价值确定其价值。七)付息债务价值 截至评估基准日，同瓴置业公司无付息债务。八、评估程序实施过程和情况八、评估程序实施过程和情况 本项资产评估工作于2020年1月2日开始，评估报告日为2020年4月29日。整个评估
43、工作分五个阶段进行：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 17(一)接受委托阶段 1.项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和范围、评估基准日；2.接受委托人委托，签订资产评估委托合同；3.编制资产评估计划；4.组成项目小组，并对项目组成员进行培训。(二)资产核实阶段 1.评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；2.了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；3.审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关
44、测算资料；4.根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，并对资产状况进行勘查、记录；5.收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；6.收集整理房地产行业资料，了解被评估单位的竞争优势和风险；7.获取被评估单位的历史收入、成本以及费用等资料；8.收集并查验资产评估所需的其他相关资料。(三)评定估算阶段 1.根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；2.收集市场信息；3.对委估资产进行评估，测算其评估价值；4.在被评估单位提供的未来收益预测资料的基础上，结合被评估单位的实际情况，查阅有关资料，合理确定评估假设，形成未来收益预测。然后分析、比较各项参数，
45、选择具体计算方法，确定评估结果。(四)结果汇总阶段 1.分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；2.对各种方法评估形成的测算结果进行分析比较，确定评估结论；3.编制初步资产评估报告；同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 18 4.对初步资产评估报告进行内部审核；5.征求有关各方意见。(五)出具报告阶段 征求意见后，正式出具资产评估报告。九、九、评估假设评估假设 1.基本假设(1)本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。(2)本次评估以公开
46、市场交易为假设前提。(3)本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提，即被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。(4)本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提。(5)本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。(6)本次评估以被评估单位经
47、营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被评估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。2.具体假设(1)假设被评估单位管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好 的职业道德。(2)假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、更新及改造等的支出，均在年度内均匀发生。(3)假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会计政策在所有重大方面一致。同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 1
48、9(4)假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，对被评估单位造成重大不利影响。评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。十、十、评估结论评估结论 1资产基础法评估结果 在本报告所揭示的评估假设基础上，同瓴置业公司的资产、负债及股东全部权益采用资产基础法的评估结果为：资产账面价值 8,774.66 万元，评估价值 9,392.33 万元，评估增值 617.67 万元，增值率为 7.04%；负债账面价值 2,200.80 万元，评估价值 2,178.27 万元，评估减值 22.53 万元，减值率为 1.02%；股东全部权益账
49、面价值 6,573.86 万元，评估价值 7,214.06 万元，评估增值640.20 万元，增值率为 9.74%。资产评估结果汇总如下表：金额单位：人民币万元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%A B C=B-A D=C/A*100 一、流动资产 8,771.75 9,374.25 602.50 6.87 二、非流动资产 2.91 18.08 15.17 521.31 其中：固定资产 2.12 18.08 15.96 752.83 递延所得税资产 0.79 0.00-0.79-100.00 资产总计资产总计 8,774.66 9,392.33 617.67 7.04 三、流动负债 2
50、,200.80 2,178.27-22.53-1.02 四、非流动负债 0.00 0.00 负债合计负债合计 2,200.80 2,178.27-22.53-1.02 股东权益股东权益 6,573.86 7,214.06 640.20 9.74 评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。(1)流动资产评估增值 602.50 万元，增值率为 6.87%，系存货-开发产品销售价高于账面成本，评估时考虑了一定的利润所致。同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司拟减资退出 涉及的上海同瓴置业有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 坤元资产评估有限公司 20(2)设备类固定资产评估增值