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1、呼市某购物广场招商运营主体工作计划方案时间:2006-12-14 14:54:00 根据北京商业管理顾问有限公司与呼市投资置业有限公司达成的初步合作意向，公司拟聘请并委托我公司对其所开发的购物广场实施商业运作和管理，商业管理公司“”项目组将于今年2 月份正式介入此项目。为了使此项目能达到合作双方的既定目标实现成功运作，做到让开发商既能以最短的时间，以最佳的投资回报率收回投资，又确保广场成功开业并长期稳健经营，造福于呼市经济，商业管理公司项目组将凭借专业的商业规划和营销知识，强大的品牌商资源和招商能力及对商业地产项目的深刻理解和把握，按照商业地产运作规律和操作模式来开展前期的各项工作。为此特制定
2、本主体工作计划。鉴于目前项目组还未正式进驻此项目，而该工作计划是按此类项目的共同操作特征所定，缺乏对项目所在地市场情况、同业情况、项目自身情况的充分了解和拿捏，不免有疏漏之处，届时将根据介入后的实际情况进行不断的修正和完善。一、开盘前工作目标（20XX年 2 月 20XX年 4 月 30 日）由于商业地产项目是以产权式商铺为主要形式，以商铺销售的最大化，开发商投资短期内实现高回报为其终级目标。因而在开业前相当一段时间内，商铺销售是一切工作的主题和核心，合作各方所做的一切工作都将围绕和忠实于这个目标而展开，正如红花与绿叶的关系一样。而在距 5 月 1 日开盘时间仅两个月的时间里，项目组在还未正式
3、进驻此项目，且人员相对较少，时间紧、任务重的背景下，要从专业的角度，协同合作各方确保此项目成功开盘，主要应做好以下工作：1、以最短的时间、最快的迅速，尽早熟练项目自身情况，了解项目地市场情况，加强与开发商、售楼公司的沟通，做好工作的协调性。2、业务招商工作：招商工作是务实性工作，是在为投资者的投资和经营做实实在在的工作，是为商铺的销售和未来经营夯实基础，因而要实打实做。重点抓好主力店（连锁大卖场、百货公司），磁场店（麦当劳、肯德鸡、国美、苏宁）的招商工作，因为此类企业的进驻，既能提高商铺的内在价值，增强投资者的信心，又能吸引客流、提高未来经营者的经营预期，还可给开发商带来长期稳定的租金收益，因
4、而是三赢之举，是商铺销售的最大卖点，须力争要在开盘前实现签约。协助开发商做好主力店招商的经营指标测算工作及相关合作条件的制定工作。进行市场调查工作，尤其是呼市同类型项目的市调工作，并在此基础上进行科学而专业的经营规划和主题定位，确定主力店、磁场店和商铺经营的规模、业种、业态的分布，注重差异化经营，避免经营同质化，从而形成良性互补，发挥整合优势。3、营销策划工作：营销工作是务虚工作，是在为投资者的财富梦圆梦，是制造各种新概念的加工厂，故概念越新意就对投资者越有吸引力，因而要虚实结合，目的是吸引投资者眼球。从新的理念角度，对产权式商铺进行广告宣传。从项目特点角度，通过市场调查，在此基础上总结和归纳
5、出此项目的主要优势，文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9
6、O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档
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11、4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8突出进行广告宣传。从会聚客流、财流的角度，主力店或磁场店以进驻为契机，进行强有力的广告宣传。从科学统一规范管理的角度，以商业管理公司介入为卖点进行广
12、告宣传。从商铺销售方式的角度，配合售楼公司进行广告宣传。作为营销活动的重大事件，配合开发商举行主力店、磁场店签约仪式暨新闻发布会活动。从投资回报的角度，进行统一返租模式的广告宣传工作。配合开发商、售楼公司做好开盘期间的广告宣传工作及组织好开盘仪式。从经营规划的角度，提炼特色经营为主题进行广告宣传。4、物业工作：广场是投资者投资和经营的载体，物业结构、建筑风格、装修设施档次直接影响投资者的投资决策，因而要力求完美。配合设计公司做好广场整体物业的设计工作。配合建筑设计公司、售楼公司做好商铺的规划和设计工作。文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码
13、:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B1
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19、V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8从商场经营专业的角度，提出商场功能布局建议。5、其他基础性文件建立工作：此项工作是商铺销售工作不可或缺的配套性工作，必须尽快建立并完成。制定商铺销售补充协议、富比士购物广场管理公约、业户百问、投资指南、广场项目推介书、代租协议。配套售楼公司编制楼书。二、开盘后
20、工作目标（20XX年 5 月 20XX年 12 月 31 日）1、业务招商工作：按所规划的业种、业态进行细分后的市场调查工作。进行品牌资源档案库的建档工作。做好商铺租金、费用指标的测算工作。制定各种招商资料。如：招商简章、租赁合同、租赁意向书等等。建立健全部门各项规章制度、岗职规范、工作流程、招商表格及其他业务工作相关文件。文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10
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27、CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8设计广场组织架构、编制全年广场费用预算。2、营销策划工作：制定部门的各项规章制度、岗职规范、工作流程及营销工作相关文件。制定广场广告、促销等方面的各类费用收取标准。会同策划专业公司制定商场VI 系统。出台广场美陈方案。设计并编制广场招商画册、DM等招商宣传品。针对开盘前后业户对广告宣传的反馈信息，制定相关广告宣传对策，进行有针对性的、目的性的广告宣传，即可对前期的卖点进行深度挖掘，冷饭变热饭，也可开发一些新的宣传卖点。于 8 月配合份开发
28、商、售楼公司举办一次商铺业户联谊会活动。配合和协助开发商、售楼公司“十一”黄金周期间开展一次大型的商铺销售SP活动。文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 Z
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35、比士商铺大型拍卖活动。3、物业工作：提交一次商装方案建议稿。编制广场二次商装方案。三、工作目标完成措施1、项目组人员除具备专业的商业地产运作知识外，还应具有强烈的敬业精神和对开发商、业户高度的责任感，以为客户创造最大价值为工作目标。2、对内要善于和勤于与开发商、售楼公司，对外要善于和勤于与政府相关部门、投资者沟通，因为这是项目成功运作的重要前提，只有得到合作各方的鼎力支持和配合，得到政府和社会的认可，在一个相互信任与和谐的环境下才能实现多赢的结局。3、要勤于思考、善于学习，不断地总结经验、克服不足。商业地产作为一个相对较新的地产业与商业相融合的行业，现成可借鉴的经验不多，因而需要总结和提炼出一
36、整套项目运作的模式，以为合作各方积累经验做大做强。4、要提高对市场的应变能力，事物总是在不断地变化发展之中，是一种动态的平衡。因此，项目组的工作应以市场为导向，不断调整自己的工作思路和工作方法，以适应项目运作的需要。文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P1L4H10 ZY9T3S9O4V8文档编码:CY5B10E7C5K1 HC2G6P
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