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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。A.土地出让金差额B.管理费损失C.投资利息损失D.工程开发费损失【答案】 D2. 【问题】 收益法中的运营费用率是指（ ）。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与
2、有效毛收入之比【答案】 D3. 【问题】 下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】 C4. 【问题】 房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【答案】 A5. 【问题】 某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。A.100B.50C
3、.50D.100【答案】 B6. 【问题】 下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（ ）。A.建筑工程施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有建设用地使用权出让合同D.商品房买卖合同【答案】 C7. 【问题】 房地产的基本存在形态不包括（ ）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物【答案】 D8. 【问题】 （）决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。A.课税主体B.税率C.税基D.课税对象【答案】 D9. 【问题】 某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8，月平均其他收入为潜在毛租
4、金收入的5，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】 D10. 【问题】 房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质中级以上职称管理人员最少有（ ）人。A.5B.10C.15D.20【答案】 B11. 【问题】 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标【答案】 B12. 【问题】 （2016年真题）（一）甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30
5、日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。A.甲企业B.乙银行C.甲企业和乙银行共同D.甲企业和乙银行协商【答案】 B13. 【问题】 某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比
6、较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】 C14. 【问题】 甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。A.050B.5075C.50100D.100150【答案】 C15. 【问题】 为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线
7、中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、经营收益损失补偿B.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值C.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值、仓储用地的经营收益D.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、停产停业损失补偿【答案】 D16. 【问题】 需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。通过市场调研，获得该类房地产200220
8、06年的价格并计算其逐年上涨额见表29。A.873.0B.879.0C.882.0D.891.0【答案】 C17. 【问题】 折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（ ），它体现了资金的利率和开发利润两部分。A.平均报酬率B.利润率C.回报率D.报酬率【答案】 A18. 【问题】 （）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 A19. 【问题】 物业服务收费采取酬金制方式时，物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务支出年
9、度结算亏损的，由（ ）承担。A.物业服务企业B.业主委员会C.业主代表D.业主【答案】 D20. 【问题】 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2
10、分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。A.项目选址不当B.建设成本偏高C.运营费用是否客观D.工程施工质量优劣E.该类房地产市场供求状况【答案】 AD2. 【问题】 企业管理费包括（）。A.管理人员工资B.办公费C.差旅交通费D.固定资产使用费E.人工费【答案】 ABCD3. 【问题】 “控制”、“管理”、“协调”是工程建设监理的基本工作，其中“管理”是指( )管理。A.进度B.信息C.质量D.安全E.合同【答案】 B4. 【问题】 根据城市房地产管理法，房地产交易包括房地产( )。A.买卖B.互
11、换C.抵押D.赠与E.租赁【答案】 C5. 【问题】 以下关于DHCP服务的说法中，正确的是（）。A.在一个园区网中可以存在多台DHCP服务器B.默认情况下，客户端要使用DHCP服务需指定DHCP服务器地址C.默认情况下，客户端选择DHCP服务器所在网段的IP地址作为本地地址D.在DHCP服务器上，只能使用同一网段的地址作为地址池【答案】 A6. 【问题】 建筑物的耐久年限划分五个等级，正确的有（）。A.100年以上B.50100年C.4050年D.540年E.1540年【答案】 ABC7. 【问题】 (2016年真题) 关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资
12、本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】 BC8. 【问题】 宏观济政策目标有（）。A.厂商利润最大化B.充分就业C.价格稳走D.经济增长E.国际收支平衡【答案】 BCD9. 【问题】 以下（）可以通过投资组合来分散风险。A.周期风险B.时间风险C.汇率风险D.持有期风险E.机会成本风险【答案】 BD10. 【问题】 某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其
13、中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契
14、税税率为4%。A.不可以设定，因房屋工程尚未竣工B.可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C.可以设定，因符合在建工程抵押条件D.不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率【答案】 BC11. 【问题】 下列哪种房地产最适用成本法估价( )。A.学校B.公园C.商场D.普通商品住宅E 油田【答案】 AB12. 【问题】 运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。A.项目选址不当B.建设成本偏高C.运营费用是否客观D.工程施工质量优劣E.该类房地产市场供求状况【答案】 AD13. 【问题】 关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有
15、（）。A.需求不变、供给增加，均衡价格下降B.供给不变、需求增加，均衡价格下降C.需求减少、供给增加，均衡价格下降D.需求减少、供给减少，均衡价格下降E.需求增加、供给增加，均衡价格上升【答案】 AC14. 【问题】 工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于（）。A.固定污染源B.移动污染源C.点源D.高架源E.线源【答案】 ACD15. 【问题】 世界各国实行的主要土地登记制度有( )。A.权利登记制B.契据登记制C.托仑斯登记制D.詹姆斯登记制E.科斯登记制【答案】 ABC16. 【问题】 在方案比选过程中，当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用的方法包括（）。A.净现值法B.差额投资内部
16、收益率法C.费用现值比较法D.费用年值比较法E.等额年值法【答案】 CD17. 【问题】 (2017年真题) 房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设场地布置E.施工队伍选择【答案】 ABD18. 【问题】 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2011年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。
17、2013 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产评估机构申请复核评估D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置【答案】 BC19. 【问题】 从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为( )。A.开发商自行租售为主B.房地产管理部门负责销售C.委托物业代理D.房地产行业协会租售E 业主委员会租售【答案】 AC20. 【问题】 按照房地产权利的种类划分房地产价格时，主要包括（）。
18、A.房地产所有权价格B.土地使用权价格C.其他房地产权利价格D.历史成本E.可变现净值【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）封面房地产估价报告估价项目名称：XX市XX路XXX号XX商业房地产价值评估?估价委托人：XX法院房地产估价机构：XX房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXX（注册号XXX），XXX（注册号XXX）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（
19、略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.缺估价报告编号。3.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。4.结果报告中估价目的叙述不清。5.估价结果报告中土地实物状况缺少土地面积（或分摊土地面积）。6.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。或后面未进行租约期内租金计算应说明理由。7.区位缺少交通条件状况的介绍。8.缺少房地产估价基本术语。9.估价原则中有谨慎原则错误。10.不选用成本法理由错
20、误，因为近几年xx市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。11.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。12.估价结果报告，估价结果缺少单价。13.估价结果报告和技术报告中，土地用途说法前后不一致，应是商业用地。14.商业用地出让年限50年错误，出让年限应为40年。2. (一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租
21、金明显低于市场租金。请问:1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?【答案】1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?答案有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?答案对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方
22、面:(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。3. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告封面（略）致估价委托人函老师：受贵公
23、司委托，我公司于2015年12月25日到2016年1月15日对贵公司坐落于市区南岸二期（已建工程）房地产的市场价值进行了估价，现估价工作已完成。根据贵公司与我公司双方签订的房地产评估业务协议，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司按照房地产估价规范的要求进行估价，在该价值日期估价对象的市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。现随函附上市区南岸二期（已建工程）房地产估价报告一式两份，请查收。指错：1.致函对象错误，应是公司，而不是老师2.致估价委托人函中缺少价值时点3.致估价委托人函中缺少估价方法4.致估价委托人函中缺少三个价值
24、的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值5.致估价委托人函中缺少落款公章、签字和致函日期目录（略）【答案】1.致函对象错误，应是公司，而不是老师；2.致估价委托人函中缺少价值时点；3.致估价委托人函中缺少估价方法；4.致委托方函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值；5.致委托方函中缺少落款公章、签字和致函日期；6.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值；7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）；8.估价原则缺谨慎原则；9.估价结果报告，估
25、价方法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值11.市场风险分析过于简单，没有关注未来房地产抵押价值下跌的风险等；12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析；13.技术报告中缺少最高最佳利用分析；14.技术报告中没有说明具体估价路径：房地合估路径；4. 指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土
26、地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照国家标准房地产估
27、价规范和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。参加本次估价的注册房地产估价师：估价假设和限制条件【答案】1.“本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提”错误，应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。2.“本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提”错误，据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。3.“未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响”错误，抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。5. 某城市房管部门直管公房，产
28、权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。