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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率【答案】 A2. 【问题】 为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长为0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A
2、.7000B.7003C.7436D.7670【答案】 B3. 【问题】 超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（ ）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师【答案】 C4. 【问题】 下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50，余款在未来10年分年等额支付【答案】 D5. 【问题】 关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（ ）。A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B.对已消失的房地产，估价师应对估价对
3、象原址进行必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可【答案】 D6. 【问题】 甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预（销）售商品房。委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购
4、房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。A.物业管理企业进驻小区B.小区全部竣工验收合格C.商品房交付给陈某D.陈某实际入住【答案】 C7. 【问题】 决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和( )。A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】 D8. 【问题】 一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（）。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.持续经营前提【答案】 A9. 【问题】 李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有( )。A.李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B.因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维
5、修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C.因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D.李某有义务缴纳公共性物业管理费用【答案】 D10. 【问题】 在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是（）。A.宏观区位B.中观区位C.微观区位D.其他区位【答案】 C11. 【问题】 2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。A.居住区B.居住小区C.
6、居住组团D.社区【答案】 C12. 【问题】 （）是通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。A.吸纳量计划预测B.回报率预测C.敏感性分析D.市场供求分析【答案】 A13. 【问题】 路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【答案】 A14. 【问题】 （）反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.房地产价格指数B.量价弹性C.
7、住房市场指数D.消费者心理指数【答案】 C15. 【问题】 某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。A.修复成本法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损害前后价差法【答案】 A16. 【问题】 建设投资估算精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究【答案】 D17. 【
8、问题】 关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】 B18. 【问题】 某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】 C19. 【问题】 关于房地产抵押
9、，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不能超出余额部分D.抵押权不可以转让【答案】 D20. 【问题】 某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8
10、月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。A.1200万元加100万元B.1280万元加100万元C.1 200万元D.1 280万元【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。A.市场营销以及资产管理B.建筑设计C.建造技术D.房地产估价E 项目管理【答案】 ABC2. 【问题】 建筑业企业资质分为( )三个序列。A.施工总承包资质B.专业承包资质C.专业分包资质D.综合承包资质
11、E.施工劳务资质【答案】 AB3. 【问题】 引起建筑物物质折旧的因素包括（）。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】 AC4. 【问题】 下列各项中，属于风险估计与评价常用方法的有（）。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【答案】 D5. 【问题】 下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同B.买卖合同C.无偿保管D.赠与合同E.借款合同【答案】 B6. 【问题】 房地产投资之利包括( )。A.较高的收益水平B.抵消通货膨胀影响C.较少的投资D.可获金融机构支持E 能够得到税收方面的好处【答案】 ABD7.
12、【问题】 在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（ ）。A.房价租金比B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.开发投资杠杆率【答案】 A8. 【问题】 法的分类中，按法设立和适用范围分为（）。A.国内法B.国际法C.实体法D.程序法E.普通法【答案】 AB9. 【问题】 房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括（）。A.从事房地产开发经营时间大于等于3年B.连续5年建筑工程质量合格率达到100%C.从事房地产开发经营的时间不少于5年D.近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万E.上一年房屋建筑施工面积不少于15万【答案】 BCD10. 【问题
13、】 房地产开发项目策划的主要工作内容有( )。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E 融资方式的分析与选择【答案】 ACD11. 【问题】 2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级【答案】 ABC12. 【问题】 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E
14、.仓储物业【答案】 ABC13. 【问题】 下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有( )。A.拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C.委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E.即使拍买中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责【答案】 CD14. 【问题】 下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（）。A.标准价调整法是一种批量估价方法B.标准房地产必须是实际存在的C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域D.估价范围仅指估价的区域范围E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评
15、估【答案】 AC15. 【问题】 金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】 ACD16. 【问题】 存量房买卖合同应载明的内容有( )。A.房屋交付的时间B.成交价格和支付方式C.双方当事人的姓名或者名称、住所D.建设工程规划许可证号E.房地产权属证书的名称和编号【答案】 ABC17. 【问题】 房地产中介服务包括( )。A.房地产咨询B.房地产开发C.房地产估价D.房地产经纪E.房地产广告设计【答案】 ACD18. 【问题】 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常
16、常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】 AC19. 【问题】 下列特征，属于股票的基本特征的有（）。A.高收益性B.稳定性C.风险性D.价格波动性E.流通性【答案】 BCD20. 【问题】 适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）。A.在建工程B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D.可供开发建设的土地E.市场交易活跃的房地产【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 1.封面（略）目录（略）致委托人函（略）有限公司：受
17、贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号1层（房屋所有权证号：字第号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1所示。表1估价对象估价结果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估
18、价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价
19、对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质
20、量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立
21、法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；2. 指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房
22、地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱
23、。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用
24、性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。3. 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法
25、之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。【答案】该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=有效毛收入运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分
26、别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否
27、有人购物等，都要发生的费用。首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。4. 某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭
28、目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】1.五年后可供购房的资金来源有三笔：（这些钱不会放到家中，而是放到银行中生息）1）目前的购房积蓄款（P-F）F1500000（10.25%）60580808.
29、39（元）2）5年间月工资收入的50%（等比递增的年值换算为终值）3）5年间另一房屋出租的月租金（等额零存整村，实质A-F）五年后可用于购房的资金总额FF1F2F3580808.39449360.0964646.711094815.19（元）2.可购住房总价：1094815.19/50%=2189630.40（元）3.可购住房单价：2189603.4012018246.92（元/平米）5. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低
30、估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?2一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。【答案】1可以从以下三个方面对王某的疑问进行解释和说明：（1）30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；（2）3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；（3）3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2（1）一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用成本法。（2）成本法的主要步骤选择具体估价路径；测算重置成本或重建成本；测算估价对象的折旧；求取估价对象的成本价值价值。