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1、第一节 房产税法二、税率、计税依据和应纳税额计算【总结】地下建筑物房产税与地上房屋建筑物房产税的比较第一，对于与地上房屋相连的地下建筑物，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋的有关规定计算征收房产税。第二，出租地下建筑物的房产税与地上房屋建筑物的房产税的规定完全相同。第三，工业用途以及商业和其他用途的地下建筑物与地上建筑物房产税的区别仅是对应税房产原值按照相应的比例进行了调整，即缩小了计税原值。工业用途的独立的地下建筑物以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。商业和其他用途的地下建筑物以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。【特别关注】关于地下建筑物房产税的规定是今年教材新增内
2、容，要给予格外关注。【例题1多选题】关于地下建筑物计算缴纳房产税，下列说法正确的有（ ）。A.具备房屋功能的地下建筑物不缴纳房产税B.符合房产税规定的工业用途的独立的地下建筑物，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值，计算缴纳房产税C.对于与地上建筑相连的地下建筑物，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上建筑物的有关规定计算征收房产税D.对于独立的地下建筑物房产税的计税方法，先要用房产原价乘以一定比例计算出应税房产原值，然后根据扣除比例计算出房产的计税余值，乘以税率，得到应该缴纳的房产税【答案】BCD【解析】选项A：符合房产税规定的地下建筑物，需要缴纳房产税。【例题2单选题】2013
3、年某企业有一栋独立的地下建筑物，用于工业，房产原价100万元，另有一栋与地上写字楼相连的地下建筑物用于经营超市，写字楼原值3000万元，地下建筑物原价200万元。该企业所在省规定房产税依照房产原值减除30%后的余值计算缴纳，工业用途地下建筑物以房产原价的50%作为应税房产原值，其他用途地下建筑物以房产原价的80%作为应税房产原值。2013年该企业应缴纳房产税（ ）万元。A.26.46B.27.30C.39.60D.27.72【答案】B【解析】工业用地下建筑物应缴纳房产税=10050%（1-30%）1.2%=0.42（万元）写字楼和地下超市应纳房产税=（3000+200）（1-30%）1.2%=
4、26.88（万元）应纳房产税合计=0.42+26.88=27.30（万元）。2.从租计征：（1）一般规定计税依据=租金收入【例题1多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（ ）。（2010年）A.融资租赁的房产B.产权出典的房产C.无租使用其他单位的房产D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产【答案】ABCD【解析】上述四个选项均是正确的。【例题2单选题】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产税原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房产税（ ）。（2011年）A
5、.288万元B.340万元C.348万元D.360万元【答案】C【解析】2010年12月从价计征的房产税：30000（1-20%）1.2%212=48（万元）2010年312月从价计征的房产税：25000（1-20%）1.2%1012=200（万元）2010年312月从租计征的房产税：100012%1012=100（万元）合计应纳房产税=48+200+100=348（万元）。（2）无租使用的房产纳税人：产权所有人（出租方）按照房产原值缴纳房产税。【例题单选题】甲公司2012年初房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2012年4月起将原值500万元的房产租赁给乙公司，租期3年，
6、月租金2万元，2012年4-6月份为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值的减除比例为30%，甲公司2012年度应缴纳的房产税为（ ）。（2013年）A.64.49万元B.67.26万元C.66.21万元D.66.54万元【答案】D【解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。甲公司应缴纳的房产税=8000（1-30%）1.2%1/2+7500（1-30%）1.2%1/2+2612%=66.54（万元）。（三）应纳税额的计算计税方法计税依据税率应纳税额从价计征地上房产原值（1扣除比例）1.2%房产原值（1扣除比例）1.2%地下
7、房产原值应税比例（1扣除比例）房产原值应税比例（1扣除比例）1.2%从租计征（地上、地下）租金收入12%或4%租金收入12%（或4%）【例题1单选题】赵某拥有三处房产，其中一处原值60万元的房产供自己和家人居住；另一处原值20万元的房产于2013年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元；原值150万元的房产自2013年1月1日起用于经营超市。赵某2013年应缴纳房产税（ ）元。（已知该省政府规定房产税扣除比例为20%）A.14400B.14688C.15264D.16320【答案】B【解析】（1）原值60万元的房产供自己和家人居住属于个人所有非营业用房产，免税。（2）原值2
8、0万元的房产于2013年7月1日出租给王某居住，出租期间按租金的4%缴纳房产税，未出租闲置期间免税。（3）原值150万元的房产自2013年1月1日起用于经营超市按余值计税。应纳房产税120064%150（1-20%）100001.2%14688（元）。【例题2多选题】李某于2013年5月出租一套位于市中心的自有房产用于他人居住，租赁期为1年，租金为每月5000元，2013年6月李某花费2000元对房产进行了修补，取得的当月租金已按规定缴纳了相关税费，税费支出均已取得合法有效凭证。下列关于李某2013年6月取得的租金收入应纳税事项的表述中，正确的有（ ）。（2013年）A.应缴纳营业税75元B.
9、应缴纳城市维护建设税和教育费附加合计15元C.应缴纳房产税200元D.应缴纳地方教育附加3元【答案】AC【解析】选项A：李某6月取得租金收入应缴纳营业税=50003%50%=75（元）；选项B：李某应缴纳城市维护建设税和教育费附加=75（7%+3%）=7.5（元）；选项C：李某应缴纳房产税=50004%=200（元）；选项D：李某应缴纳地方教育附加=752%=1.5（元）。三、税收优惠1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（城镇土地使用税也免）2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿
10、所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。（城镇土地使用税也免）3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（城镇土地使用税也免）4.个人所有的非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（城镇土地使用税规定与其相同）5.经财政部批准免税的其他房产重点掌握以下几项：（1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。
11、（2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。（3）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。【例题单选题】某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定资产应缴纳的房产税是（ ）。（2007年）A.2.1万元B.2.3
12、1万元C.2.8万元D.3.08万元【答案】B【解析】9月厂房办理验收手续，应在10月开始计算房产税，当年应计房产税的月份数为3个月。2006年应纳房产税=1100（1-30%）1.2%3/12=2.31（万元）。（4）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。（5）老年服务机构自用的房产。（6）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。（7）对邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产税，反之，如果划分清楚，从2001年1月1日起则不交房产税。【例题多选题】下列各项中，按政府规定价格出租的公有住房和自有住房，暂免征收房产税的有（ ）。A.房管
13、部门向居民出租的公有住房B.文化体育单位出租的公有住房C.企业向职工出租的单位自有住房D.个人对外出租的自有住房【答案】AC【解析】AC选项属于经财政部批准免税的其他房产范围，BD选项中的房产属于经营性租赁，属于应纳房产税的范围。（8）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业，暂免征收房产税。（城镇土地使用税也暂免）【政策要点】供热企业征免税界限的划分自2011年1月1日至2015年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房继续免征房产税。对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税。供
14、热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。【例题单选题】某供热企业2008年度拥有生产用房原值3000万元，当年取得供热收入2000万元，某中直接向居民供热的收入500万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20%。该企业2008年应缴纳的房产税为（ ）。（2009年）A.7.2万元B.21.6万元C.27万元D.28.8万元【答案】B【解析】本题考核房产税的计算。向居民供热部分的房产税可以免税，因此，应缴纳的房产税=3000（1-20%）1.2%1500/2000=21.6（万元）。（9）对高校学生公寓实行免征房产税政策。
15、【提示】房产税税收优惠政策是比较重要的考点，经常会出现在计算题中来考。房产税和城镇土地使用税关系密切，这两个税种减免税政策上有相近之处，复习时要注意联系起来掌握。【例题1多选题】下列关于房产税的免税规定表述正确的有（ ）。A.高校学生公寓免征房产税B.非营利性医疗机构所有的房产免征房产税C.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税D.应税房产因大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税【答案】AC【解析】非营利性医疗机构的房产是在自用的情况下，才能享受免税的优惠，故不能选B选项。应税房产大修连续停用半年以上的，在大修期间免征房产税。【例题2多选题】下列各项中，暂免征收房产税的有（ ）。A
16、.个人所有的房产B.热力产品经营企业供热所使用的厂房C.自供热企业为居民供热所使用的厂房D.房管部门按政府规定价格向居民出租的公有住房【答案】CD【解析】个人所有的非营业用房，免征房产税，但对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不免征税房产，要照章征收房产税。热力产品经营企业向居民供热所使用的厂房免税，向其他单位供热使用的厂房照章纳税。（10）对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产，免征房产税。（11）对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产，暂免征收房产税。对于同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。
17、四、征收管理（一）纳税义务发生时间1.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税；2.纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；3.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税；（城镇土地使用税规定与其相同）4.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税；（城镇土地使用税规定与其相同）5.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税；6.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起缴纳房产税；7.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴
18、纳房产税；【提示】（1）主要与城镇土地使用税纳税义务发生时间结合起来掌握。（2）在确定房产税的纳税义务发生时间时，注意区分之月起还是次月起计征房产税。强调“次月”交付、取证、出租、出借、建成、验收的次月，只有将原有房产用于生产经营的，是从生产经营“之月”起缴纳房产税。【例题单选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的是（ ）。A.纳税人自行新建房屋用于生产经营，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
19、【答案】D【解析】纳税人自行新建房屋用于生产经营，自建成之次月起缴纳房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。8.2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。（城镇土地使用税规定与其相同）【例题多选题】某企业2013年7月6日将一栋原值为3000万元的办公楼转让，取得转让收入4200万元，该办公楼于2002年自行建造，工程成本为3000万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。建筑业成本利润率为1
20、0%。关于该企业上述业务的税务处理，下列说法正确的有（ ）。A.该企业转让办公楼应纳营业税210万元B.该企业转让办公楼应纳营业税312.06万元C.该企业应纳房产税12.6万元D.该企业应纳房产税14.7万元【答案】BD【解析】纳税人销售自建房产，分别按照“建筑业”和“销售不动产”缴纳营业税。应纳建筑业营业税=3000（1+10%）/（1-3%）3%=102.06（万元）应纳销售不动产应纳营业税=42005%=210（万元）应纳营业税合计=102.06+210=312.06（万元）纳税人转让房地产，房产税计算截止到7月末。应纳房产税=3000（1-30%）1.2%7/12=14.7（万元）（二）纳税期限实行按年计算、分期缴纳。（三）纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。