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1、海南农垦房地产税海南农垦房地产税收培训收培训 杨东华杨东华海南中韬华益税务师事务所海南中韬华益税务师事务所（海南鑫威税务师事务所海南鑫威税务师事务所）2010年年07月月24日日内容提要v第一部分第一部分:房地产会计科目的设置与帐务处理房地产会计科目的设置与帐务处理v一、会计科目的设置一、会计科目的设置v二、房地产会计的处理二、房地产会计的处理v第二部分：房地产业务的涉税处理第二部分：房地产业务的涉税处理v一、营业税及附加、土地使用税、契税、印花税等一、营业税及附加、土地使用税、契税、印花税等v二、土地增值税清算二、土地增值税清算v三、所得税汇算清缴三、所得税汇算清缴第一部分第一部分:房地产会
2、计科目的设置与帐务处理房地产会计科目的设置与帐务处理v一、会计科目的设置v1、通用科目的设置 会计科目（会计准则、会计制度）v2、房地产专用科目的设置 开发成本、开发间接费用、开发产品房地产专用科目的设置（1）v1、一级科目：开发成本主要核算房地产企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。房地产专用科目的设置（2）v房地产企业根据实际情况设置二级及以下科目：如分项目、分期核算的要设置“xx项目”作为二级科目，然后再设置三级科目：土地成本、土地征用及拆迁补偿费、前期工程款、建筑安装
3、工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等三级科目，房地产专用科目的设置（3）v例如：借：开发成本-xx项目-建筑安安装工程费 贷：银行存款-xx银行v如果只有一个项目：可以直接把三级科目设为二级即：借：开发成本-建筑安装工程费 贷：银行存款-xx银行房地产专用科目的设置（4）v2、一级科目：开发间接费用 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。房地产
4、专用科目的设置（5）v帐务处理：存在二个以上项目同时进行开发的，则需要设置“开发间接费用”一级科目，例如：借：开发间接费用-工资 贷：银行存款-XX银行房地产专用科目的设置（6）v期末根据分配比例转入“开发成本”科目v例：v借：开发成本-xx项目-开发间接费 v 贷：开发间接费用-工资等房地产专用科目的设置（7）v如果只有单个项目的可以直接计入开发成本科目v帐务处理：借：开发成本-开发间接费 贷：银行存款-xx银行房地产专用科目的设置（8）v3、一级科目：开发产品 计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即：借：开发产品-XX项目 贷：开发成本-XX项目
5、房地产专用科目的设置（9）报表填写v房地产开发企业会计制度（135，401，407）135 开发产品-存货401 开发成本-完工转入135；未完工直接列示在存货407开发间接费用-期末转入401v新会计准则（1406，5001，5101）1406 库存商品-1406 开发产品-存货5001生产成本-5001开发成本-完工转入1406；未完工直接列示在存货5101 制造费用-5101 开发间接费用-期末转入5001二、房地产涉税业务的会计处理（1）u房地产企业涉及的主要税种：营业税、城建税、教育附加费、土地使用税、契税、印花税、土地增值税、房产税、企业所得税u各税种对应的一级会计科目：1、营业税
6、金及附加:营业税、城建税、教育附加费2、管理费用：土地使用税、契税、印花税、土地增值税、房产税3、所得税：企业所得税二、房地产涉税业务的会计处理（2）u计提各项税收时：借：营业税金及附加、管理费用、所得税XX税（费）贷：应交税金XX税（费）u实际缴纳各项税收时：借：应交税金XX税（费）贷：银行存款或现金第二部分第二部分 房地产业务的涉税处理房地产业务的涉税处理u日常处理：营业税、城建税、教育附加费、土地使用税、契税、印花税、房产税、个人所得税u年度处理：年度企业所得税汇算清缴u清算处理：项目企业所得税清算、土地增值税税款清算房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理营业税营业税（1 1）
7、p营业额的确定营业税暂行条例第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理营业税营业税（2 2）p价外费用价外费用营业税暂行条例实施细则第十三条规定：条例第五条所称价外费用包括收取的条例第五条所称价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以
8、下条件代为收取的政府性基金，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。（三）所收款项全额上缴财政。因此，如果房地产开发企业代收的行政事业收费不同时符合上述三个条件，均因此，如果房地产开发企业代收的行
9、政事业收费不同时符合上述三个条件，均应当并入销售不动产的营业额缴纳营业税。同时符合三个条件，不属于条例所称应当并入销售不动产的营业额缴纳营业税。同时符合三个条件，不属于条例所称价外费用，不缴纳营业税。价外费用，不缴纳营业税。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理营业税营业税（3 3）p代收费用代收费用（1）房屋维修基金不属于价外费用。(国税发【2004】69号)（2）代收业主的契税不征税。（3）代办权证、工本费、代收水电初装费属价外费用。v区别价外费用与代收费用关键：收取的费用全额上交专户管理票据由企业以外的政府部门出具房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理营业税营业税（4
10、 4）v案例案例1某房地产开发公司在楼盘开盘后向业主收取了一定某房地产开发公司在楼盘开盘后向业主收取了一定的垃圾清运费，收取后转交行政综合执法局，属于的垃圾清运费，收取后转交行政综合执法局，属于行政事业性收费，请问这部分代收款项是否需要缴行政事业性收费，请问这部分代收款项是否需要缴纳营业税？纳营业税？房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理营业税营业税（5 5）v案例案例2因业主违约取得的违约金是否属于价外费用？因业主违约取得的违约金是否属于价外费用？分二种情况处理：分二种情况处理：一、业主违约，售房合同不再履行，此违约金属不属于价外费用。二、业主违约，售房合同履行，此违约金就应并入营
11、业额中征收营业税。（财税200316号文件）房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理营业税营业税（6 6）p定金定金v对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？如何确定其纳税义务发生时间？定金就是预收款的一种。定金就是预收款的一种。营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间
12、为收到预收定金的定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。当天。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理营业税营业税（7 7）p诚意金诚意金即意向金，是十几年前从港台地区传过来的叫法。这在中介方与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，中介方与买卖双方之所以签订什么诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理营业税营业税（8 8）p甲供材甲供材v1 1、建筑企业的甲供材、建筑企业的甲供材 建筑企业营业税的计税依据包含甲供材。注
13、意区分：材料与设备v2、装修装饰企业的甲供材装修装饰企业的甲供材 装修装饰企业营业税的计税依据不含甲供材，即：如果你包工包料就全额纳税；如果你只包工不包料，就劳务及辅料等纳税，不含材料。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理营业税营业税（9 9）p转包与分包转包与分包转包：转包：全额分别征税分包：分包：总包方差额征税，分包方区别征税v例：发包方例：发包方总承包人总承包人5000万元万元A分包方铝合金业务分包方铝合金业务B（600万元，其中货款万元，其中货款500万元，安装费万元，安装费100万元）万元）1、B公司具备安装资质，自产铝合金并负责提供安装。B公司应纳营业税=100*3%：
14、销项税=（500/1.17%）*17%A应纳营业税=（5000,4400,4900?)*3%2、如果B没有安装资质，A如何缴纳营业税？房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理营业税营业税（1010）v房地产企业在未取得预售许可之前收取的客户的诚意金，帐务处理：借：银行存款-XXX银行 贷：其他应付款-诚意金-XXX房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理营业税营业税（1111）v房地产企业在销售房地产时取的预售收入的帐务处理：借：银行存款-XXX银行 贷：预收帐款-XXX月末计提税款时：借：应交税费-预缴税金-营业税 贷：应交税费-应交营业税等房地产涉税业务的日常处理房地产涉税
15、业务的日常处理营业税营业税（1212）v通过在通过在“应交税费应交税费”科目下设置二级科目科目下设置二级科目“预缴税款预缴税款”，核算计提的预缴税金，以及实际缴纳的预缴税金核算计提的预缴税金，以及实际缴纳的预缴税金。这样处理。这样处理的好处：的好处：符合真实性原则：根据企业会计准则的要求，企业应当如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息。对于房地产来说，接近当月预收房款10%的各种税金金额也是比较客观的，对于企业的各项会计要素及相关的指标影响也是比较大的。业务流程需要:增加了计提税金的程序，使得相关的业务流程变为：税务会计计提、主管复核、月末稽核、月初请款、报税、支付税金等程序，
16、使得整个流程更完整，避免了由于业务流程不完整，所造成的税款错算、错交的情况。(3)资金预算需要:房地产企业的资金预算，涉及的金额比较大，因此准确计提预缴税金，可以为资金的预算提供真实的数据。同时，也避免由于资金周转困难暂无力预缴税金的情况，几个月下来恐怕会计自己都不知道欠缴税款的金额了。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理土地使用税土地使用税（1 1）v财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006）186号）第二条规定：二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生的时间问题 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间
17、的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理土地使用税土地使用税（3 3）v国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）第二条第一款规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房屋交付使用时间以房地产开发企业与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准；未注明交付日期的，以房屋交付使用通知书签署日期为准。自商品房销售并交付给购房者的次月起，按销售房屋建筑面积占总建筑面积的比例核减房地产开发企业应缴纳的城镇土地使用税。房地产
18、涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理土地使用税土地使用税（3 3）v海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知（琼2007356号文）规定：二、关于土地使用税的扣除问题 房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定扣除。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理土地使用税土地使用税（4 4）v例：某公司于2009年12月从其他单位以转让方式取得一块面积1000亩的土地，现土地使用证已办理（办证时间为2010年5月），但其中有300亩当地农民一直在占用进行着农业生产。该公司自取得土地至今一直请求当地政府协调，但土地至今仍被农民
19、使用进行农业生产。请问我公司是否应缴纳土地使用税？应缴多少？房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理契税（契税（1 1）v中华人民共和国契税暂行条例（国务院令1997年第224号）第八条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理契税（契税（2 2）v问题：预售商品房的契税纳税义务发生时间应如何确定？v中华人民共和国契税暂行条例细则第八条：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：.（四）以预购方式或者预付集资建房款
20、方式承受土地、房屋权属。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理契税（契税（3 3）v财政部财政部国家税务总局关于调整房地产交易环国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（节税收政策的通知（财税财税2008137号号）v一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。v二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理契税（契税（4 4）v财政部财政部国家税务总局关于首次购买普通住房国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知有关契税政策的通知（财税2010
21、13号）对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理契税（契税（5 5）v财政部财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（税收政策的通知（财税财税200545号号）二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理印花税印花税（1 1）v财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知
22、（财税2006162号）三、对土地作用权出让合同、土地使用转让合同按产权转移书据征收印花税。该文件下发时间是2006年11月27日。之前执行的是1991155号文不缴印花税 房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理印花税印花税（2 2）v房地产开发企业，采用银行按揭方式销售商品房的，印花税的计税基数是按合同签订的金额而不是实际到帐的金额。v房地产企业发生股权转让，也应按产权转移书据税目就转让金额征税。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理印花税印花税（3 3）v案例：土地出让合同是否征印花税某房地产企业成立于2000年7月，分别在2001年以3000万元通过出让的方式获得了A
23、块土地，2005年通过土地使用权转让的方式获得了B块土地，支付土地款12000万，2007年12月通过出让方式获得C块土地，支付价款15000万，如何征收印花税？房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理房产税房产税（1 1）v财政部国家税务局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号规定：一、关于房产原值如何确定的问题 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问
24、题的解释和暂行规定（财税地字1986第008号）第十五条同时废止。房地产涉税业务的日常处理房地产涉税业务的日常处理房产税房产税（2 2）v国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知政策规定的通知(国税发200389号)：一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（四）房地产开发企业自
25、用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产涉税业务的清算处理房地产涉税业务的清算处理土地增值税土地增值税（1 1）v国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知-国税函2010220号v国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知-国税发200991号v关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知-国税发2006187号v关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知-财税2006141号v关于土地增值税若干问题的通知-财税200621号v关于土地增值税一些具体问题规定的通知-财税199548号v中华人民共和国土地增值税暂行条例-国务院令1
26、993138号v中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则-财法19956号房地产涉税业务的清算处理房地产涉税业务的清算处理土地增值税土地增值税（2 2）v国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号针对土地增值税清算中收入、费用扣除进行了明确的规定：v一、一、关于土地增值税清算时收入确认的问题关于土地增值税清算时收入确认的问题v二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题v三、房地产开发费用的扣除问题三、房地产开发费用的扣除问题v四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题四、房地产企业逾
27、期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题v五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题v六、关于拆迁安置土地增值税计算问题六、关于拆迁安置土地增值税计算问题v七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题v八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题房地产涉税业务的清算处理房地产涉税业务的清算处理土地增值税土地增值税（3 3）v国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发200991号针对土地增值税清算条件、报表和资料等规程作了明确的规定：
28、v一、清算条件一、清算条件v1 1、全部完工并销售；、全部完工并销售；v2 2、整体转让未竣工的；、整体转让未竣工的；v3 3、直接转让土地使用权的；、直接转让土地使用权的；v4 4、已竣工并销售、已竣工并销售85%85%以上或不足以上或不足85%85%但已出租或自用；但已出租或自用；v5 5、取得销售许可证、取得销售许可证3 3年未售完的；年未售完的；v6 6、税务登记注销前未清算的；、税务登记注销前未清算的；v7 7、省级税务机关确定的其他情形。、省级税务机关确定的其他情形。房地产涉税业务的清算处理房地产涉税业务的清算处理土地增值税土地增值税（4 4）v国家税务总局关于印发土地增值税清算管
29、理规程的通知国税发200991号针对土地增值税清算条件、报表和资料等规程作了明确的规定：v二、清算资料二、清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（一）土地增值税清算表及其附表（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价
30、款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算
31、税款鉴证报告土地增值税清算税款鉴证报告。房地产涉税业务的清算处理房地产涉税业务的清算处理土地增值税土地增值税（5 5）v根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定：v自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。房地产涉税业务的清算处理房地产涉税业务的清算处理土地增值税土地增值税（6 6）v根据财政部
32、、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条规定：v一、关于以房地产进行投资，联营的征免税问题v 对于以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股作价入股进行投资投资或作为联营条件联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳暂免缴纳土地增值税土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。房地产涉税业务的清算处理房地产涉税业务的清算处理土地增值税土地增值税（7 7）p代收费用代收费用v财税字199548号规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收
33、取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。v对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计但不允许作为加计2020扣扣除的基数；除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。房地产业务的涉税处理房地产业务的涉税处理企业所得税（企业所得税（1 1）p国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号v国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发200631号（本法规已失效）p以国税发200931号
34、文件为主线条，根据房地产业务流程，并结合营业税、土地增值税等税种，以案例形式进行讲解。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（2 2）一、完工条件一、完工条件v第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（3 3）二、核定征收问题二、核定征收问题v第四条 企业出现中华人民共和国税
35、收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（4 4）二、核定征收问题二、核定征收问题v国税发国税发200830200830号号（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（
36、五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（5 5）三、收入确认三、收入确认v第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（6 6
37、）三、收入确认三、收入确认v第六条第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：v定金的处理：定金的处理：v诚意金的处理：诚意金的处理：房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（7 7）四、视同销售四、视同销售v第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业
38、所得税处理（8 8）四、视同销售四、视同销售v(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（9 9）四、视同销售四、视同销售v1、转为自用的处理！、转为自用的处理！（文件规定）（文件规定）v2、投资的处理、投资的处理v（1）、营业税营业税（2）、企业所得税）、企业所得税v（3）、）、土地增值税土地增值税房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（1010）
39、四、视同销售四、视同销售vA、开发产品抵偿债务、开发产品抵偿债务B、不动产的捐赠、不动产的捐赠C、换、换取其他资产取其他资产v注意注意：1、开发企业将开发产品转为固定资产转为固定资产不要交税（营业税、土地增值税、所得税、契税）（营业税、土地增值税、所得税、契税）v2、将开发产品对外出租对外出租，按租金交营业税，不按视同销售不动产交营业税，土地增值税。v3、股权投资股权投资：不要交营业税，要交土地增值税。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（1111）四、视同销售四、视同销售v例子：例子：2008年，某地产企业将房屋（开发产年，某地产企业将房屋（开发产品）对外投资，原价品）对外
40、投资，原价1000万，折旧万，折旧200万，万，评估价评估价1450万，投资作价万，投资作价1400万，万，2009年转年转让该股权，转让价让该股权，转让价8000万。万。v应纳营业税应纳营业税=1400万万*5%（买股权不交营业税，（买股权不交营业税，销售不动产交营业税）销售不动产交营业税）房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（1212）四、视同销售四、视同销售v例子：某企业将外购的房产对外投资，买价例子：某企业将外购的房产对外投资，买价1000万，契税万，契税30万，装修费万，装修费100万，折旧万，折旧230万，评估价万，评估价1650万，投资作价万，投资作价1600万
41、。万。2009年转让该股权，转让价年转让该股权，转让价8000万。万。v应纳营业税应纳营业税=（1600-1000）*5%v注意注意v1、销售退回、折让、销售退回、折让房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（1313）五、计税毛利率五、计税毛利率v第八条第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定方税务局按下列规定进行确定:(一一)开发项目位于省、自治区、直辖市和开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区计划单列市人民政府所
42、在地城市城区和郊区的，不得低于的，不得低于15。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（1414）五、计税毛利率五、计税毛利率v(二二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于不得低于10%。(三三)开发项目位于其他地区的，不得低于开发项目位于其他地区的，不得低于5。(四四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于得低于3%。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（1515）六、预缴的问题六、预缴的问题v第九条第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算
43、出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。的应纳税所得额。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（1616）六、预缴的问题六、预缴的问题v在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关
44、资情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。料。v第十二条第十二条企业发生的期间费用、已销开发产企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、品计税成本、营业税金营业税金及附加、已销土地增及附加、已销土地增值税准予当期按规定扣除。值税准予当期按规定扣除。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（1717）六、预缴的问题六、预缴的问题v目前部分税务机关做法：目前部分税务机关做法：预收款预收款*计税毛利率计税毛利率*所得税税率所得税税率，期间费用就不给扣了，到年底，期间费用就不给扣了，到年底汇算清缴时再给扣，然后多交的退给你。汇算清缴时再给扣，然后多交的退给你。v是否正确？是否正确？房地
45、产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（1818）六、预缴的问题六、预缴的问题v国税发国税发【2009】31号文件对房地产企业应纳号文件对房地产企业应纳税所得额的计算方法作出了明确规定：预征税所得额的计算方法作出了明确规定：预征税款的办法应遵循税款的办法应遵循【2008】299号文件：企号文件：企业预交税款是针对会计利润总额，而不是预业预交税款是针对会计利润总额，而不是预收账款。为了保障税款的均衡入库税法特案收账款。为了保障税款的均衡入库税法特案规定，未完工产品的预收账款提前确定应纳规定，未完工产品的预收账款提前确定应纳税所得额，应纳税所得额税所得额，应纳税所得额=预收款预收款*计
46、税毛利计税毛利率率-营业税金及附加、土地增值税营业税金及附加、土地增值税房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（1919）六、预缴的问题六、预缴的问题v预交税款的时候将预收账款按上述公式计算的预计预交税款的时候将预收账款按上述公式计算的预计利润并入企业的会计利润总额预交，而不是仅针对利润并入企业的会计利润总额预交，而不是仅针对预收账款计算的预计利润缴纳，企业的预计利润总预收账款计算的预计利润缴纳，企业的预计利润总额包括：主营业务利润、其他业务利润、投资收益、额包括：主营业务利润、其他业务利润、投资收益、期间费用、营业外收支。例如：三季度炒股赚了期间费用、营业外收支。例如：三季度
47、炒股赚了8000万要交，按会计利润征税。万要交，按会计利润征税。v(会计利润会计利润+预收账款预收账款*计税毛利率计税毛利率-弥补以前年度亏弥补以前年度亏损损+纳税调整纳税调整)房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（2020）七、出租的问题七、出租的问题v第十条第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承开发产品交付承租人使用之日租人使用之日起，出租方取得的预租价款按起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。租
48、金确认收入的实现。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（2121）八、成本费用扣除八、成本费用扣除v第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须必须按规定区分期间费用和开发产品按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本发产品计税成本。v第十四条第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的已实现销售的可售面积和可售面积单位工程可售面积和可售面积单位工程成本成本确认。可售面积单位工程成本和已销开确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：发
49、产品的计税成本按下列公式计算确定：房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（2222）八、成本费用扣除八、成本费用扣除v可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（2323）八、成本费用扣除八、成本费用扣除v第十五条第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品发产品(包括共用部位、共用设施设备包括共用部位、共用设施设备)进行日进行日常维护、保养、修
50、理等实际发生的维修费用，常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。准予在当期据实扣除。v如：如：物业管理费物业管理费物业管理条例物业管理条例42条条v如：如：维修资金维修资金住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法21条条房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的企业所得税处理（2424）八、成本费用扣除八、成本费用扣除v第十六条第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。门、单位的，应于移交时扣除。房地产企业的企业所得税处理（房地产企业的