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1、万科集团万科集团(jtun)(jtun)成本管理部成本管理部 刘石刘石磊磊万科成本管理经验万科成本管理经验(jngyn)(jngyn)推推广报告广报告第一页，共33页。主要主要(zhyo)内容内容一、万科成本管理一、万科成本管理(gunl)的实践的实践二、万科成本管理二、万科成本管理(gunl)模式模式三、成本管理三、成本管理(gunl)的几的几点思考点思考第二页，共33页。万科成本万科成本(chngbn)管理的实践管理的实践万科成本管理重要历程万科成本管理重要历程(lchng)回顾回顾19981998年：年：集团集团“成本成本(chngbn)(chngbn)管理年管理年”20002000年：
2、年：集团财务部设成本集团财务部设成本(chngbn)(chngbn)审算组，深圳地产改审算部为审算组，深圳地产改审算部为“成本成本(chngbn)(chngbn)管理部管理部”20022002年：年：确定万科成本确定万科成本(chngbn)(chngbn)管理目标和宗旨管理目标和宗旨20032003年年:目标成本目标成本(chngbn)(chngbn)管理责任成本管理责任成本(chngbn)(chngbn)管理作业成本管理作业成本(chngbn)(chngbn)管理的万科成本管理的万科成本(chngbn)(chngbn)管理模式确立。管理模式确立。20042004年：年：深圳成立区域成本深圳成
3、立区域成本(chngbn)(chngbn)管理部管理部20052005年：年：首届集团造价研讨会召开首届集团造价研讨会召开20062006年：年：万科成本万科成本(chngbn)(chngbn)知识体系平台搭建成型，启动工厂化成本知识体系平台搭建成型，启动工厂化成本(chngbn)(chngbn)研究研究20072007年：年：适应新发展时期的成本适应新发展时期的成本(chngbn)(chngbn)管理方法论探索、制度完善、风险控制、管理方法论探索、制度完善、风险控制、信息化信息化 平台升级工作全面开展平台升级工作全面开展20072007年：年：集团成本集团成本(chngbn)(chngbn)
4、管理部成立管理部成立第三页，共33页。成本管理成本管理(gunl)(gunl)目目的及内涵：的及内涵：健康健康(jinkng)(jinkng)合理合理(hl)(hl)有序有序 成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。并通过前溯管理与内控，促进公司相应环节运作的规范性。利益的存在。并通过前溯管理与内控，促进公司相应环节运作的规范性。在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制、减
5、少无效成本的发生。中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制、减少无效成本的发生。通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。较强的事前控制能力。万科成本管理的实践万科成本管理的实践第四页，共33页。万科成本管理万科成本管理(gunl)的实践的实践项目管理部成成本本管管理理部部设计管理部营销管理部管理层万科一线公司成本万科一线公司成本(chngbn)管
6、理部设置管理部设置组织架构设置组织架构设置(shzh)是工作开展的基础。是工作开展的基础。第五页，共33页。造价造价(zoji)管理管理产品产品(chnpn)经济性经济性招标招标(zho bio)管理管理变更签证管理变更签证管理预结算管理预结算管理综合成本体系综合成本体系成本信息化成本信息化成本软件成本软件信息月报信息月报成本数据库成本数据库目标成本目标成本责任成本责任成本无效成本无效成本综合成本综合成本万科成本管理的实践万科成本管理的实践第六页，共33页。“成本成本(chngbn)管理部管理部”的定位的定位 全员成本意识的推动者全员成本意识的推动者 公司经营计划的保证者公司经营计划的保证者
7、贯穿项目始终，规范所有部门工作贯穿项目始终，规范所有部门工作(gngzu)(gngzu)的隐形管理者的隐形管理者 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者成本管理部是综合成本管理部是综合(zngh)(zngh)管理部门，不是业务部门。管理部门，不是业务部门。万科成本管理的实践万科成本管理的实践第七页，共33页。万科成本万科成本(chngbn)管理实践管理链条管理实践管理链条可可研研成成本本目目标标成成本本责责任任成成本本动动态态成成本本结结算算成成本本成本成本(chngbn)数据分析、无效成数据分析、无效成本本(chngbn)分析分析万科成本管理的最
8、重要部分万科成本管理的最重要部分第八页，共33页。万科成本万科成本(chngbn)管理实践可研成本管理实践可研成本(chngbn)成本管理在可研阶段的两种工作模式：成本管理在可研阶段的两种工作模式：1 1、基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测、基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测算算(c sun)(c sun)；2 2、从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议、从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议与意见；与意见；您选择您选择(xunz)哪一种哪一种？第九页，共33页。万科成本万科成本(chngbn)管理实践目标成本管理实践目标成本(chngbn)p 目标成本目标成本
9、(chngbn)(chngbn)形成形成新新新新项项项项目目目目(x xi i n ng gmm)发发发发展展展展规规规规划划划划设设设设计计计计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算可可可可研研研研成成成成本本本本目目目目标标标标成成成成本本本本动态成本动态成本动态成本动态成本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析目标成本形成目标成本形成目标成本执行目标成本执行第十页，共33页。万科成本管理实践万科成本管理实践(shjin)目标成本目标成本目标
10、成本的两个考核(koh)指标-目标目标(mbio)(mbio)成本绝对变动率；成本绝对变动率；目标目标(mbio)(mbio)成本科目成本科目变动率。变动率。第十一页，共33页。万科成本管理万科成本管理(gunl)实践动态成本实践动态成本1234及时了解项目及时了解项目(xingm)成本状况，为经营决策提成本状况，为经营决策提供依据供依据项目项目(xingm)之间能之间能够有效对比够有效对比预测市场变化，修正待预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化发生成本应对市场变化产品分摊，了解每种产产品分摊，了解每种产品成本状况品成本状况动态成本价值动态成本价值p 动态成本的管理价值第十二页，共33页。
11、动动态态成成本本管管理理(gunl)要要求求即时记录即时记录 决策、合同决策、合同(h tong)、变更、变更、结算结算系统分解系统分解(fnji)各科目、各科目、各部门各部门动态预测动态预测 待发生成本、预计未来待发生成本、预计未来复审核对复审核对 成本、财务定期核对成本、财务定期核对及时通报及时通报 公司领导层、相关部门公司领导层、相关部门 万科成本管理实践动态成本万科成本管理实践动态成本第十三页，共33页。万科成本管理实践万科成本管理实践(shjin)责任成本责任成本 责任成本管理方式的实质是责任成本管理方式的实质是-类似类似(li s)于工业企业的预算管理。于工业企业的预算管理。责任成
12、本是目标责任成本是目标-动态成本体系有效运作的制度保证。动态成本体系有效运作的制度保证。第十四页，共33页。无效成本无效成本无效成本无效成本 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进促进促进促进(cjn)(cjn)(cjn)(cjn)营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。属于费用浪费的成本。属于费用浪费的成本
13、。属于费用浪费的成本。万科成本管理实践万科成本管理实践(shjin)无效成本无效成本第十五页，共33页。管理管理(gunl)原则原则 指导确定准确合理的目标成本指导确定准确合理的目标成本 以数据为语言，展现公司费用的浪费情以数据为语言，展现公司费用的浪费情况况(qngkung)(qngkung)激发领导层、全员的成本意识激发领导层、全员的成本意识 清楚了解成本构成，做到清楚了解成本构成，做到“心里有数心里有数”推动各部门提高专业能力、加强计划管推动各部门提高专业能力、加强计划管理理万科成本管理实践万科成本管理实践(shjin)无效成本无效成本效果：效果：“无效成本无效成本”成为相关部门的成为相
14、关部门的“口头禅口头禅”；无效成本的总结深受公司领；无效成本的总结深受公司领导层的重视。导层的重视。第十六页，共33页。万科成本万科成本(chngbn)管理实践成本管理实践成本(chngbn)信息管理信息管理信息系统对万科成本各项基础业务的高效运作、对企业信息系统对万科成本各项基础业务的高效运作、对企业管理决策的重要支撑作用已经被万科十多年的信息化建管理决策的重要支撑作用已经被万科十多年的信息化建设历史设历史(lsh)(lsh)所印证。所印证。万科成本信息化的历程：万科成本信息化的历程：K3-EAS K3-EAS 第十七页，共33页。成本成本(chngbn)(chngbn)信息化信息化造价造价
15、(zoji)(zoji)管理管理A-housing平台(pngti)计价评标系统成本管理软件成本数据库成本专业网站前置知识体系成本缺陷手册成本信息月报课件培训体系综合成本综合成本知识管理知识管理合同管理系统万科成本管理实践成本信息管理万科成本管理实践成本信息管理第十八页，共33页。万科成本管理万科成本管理(gunl)实践成本信息管理实践成本信息管理(gunl)万科集团使用的成本管理万科集团使用的成本管理(gunl)(gunl)信息化软件信息化软件-K3-K3第十九页，共33页。万科成本管理万科成本管理(gunl)实践成本信息管理实践成本信息管理(gunl)目标目标(mbio)成本成本成本成本(
16、chngbn)数据库数据库招标招标评标评标动态成本动态成本合同合同变更变更资金计划资金计划责任成本责任成本待发生成待发生成本本信息月报信息月报测算模块测算模块借助借助借助借助EASEAS系统平台形成的成本作业流程闭环系统平台形成的成本作业流程闭环系统平台形成的成本作业流程闭环系统平台形成的成本作业流程闭环第二十页，共33页。万科成本管理万科成本管理(gunl)实践成本信息管理实践成本信息管理(gunl)提升效率提升效率(xio l)(xio l)、规范管理、规范管理、降低成本。降低成本。成本信息化所提供成本信息化所提供(tgng)(tgng)的价值：的价值：造价管理造价管理综合成本综合成本 知
17、识管理知识管理第二十一页，共33页。万科成本管理实践万科成本管理实践(shjin)成本知识管理成本知识管理第二十二页，共33页。万科成本万科成本(chngbn)管理实践成本管理实践成本(chngbn)知识管理知识管理第二十三页，共33页。万科成本管理万科成本管理(gunl)实践社会资源利用实践社会资源利用现阶段，万科集团各一线公司均加速、加大力度使用社会现阶段，万科集团各一线公司均加速、加大力度使用社会资源资源-造价咨询公司：造价咨询公司：预结算工作；预结算工作；招标招标(zho bio)(zho bio)工作；工作；项目现场产品管理；项目现场产品管理；经济性分析经济性分析关键词：合适关键词：
18、合适(hsh)、事务性工作、效率、价值、事务性工作、效率、价值第二十四页，共33页。新的环境新的环境(hunjng)(hunjng)与思考与思考第二十五页，共33页。成本管理成本管理(gunl)的思考的思考-新的环境新的环境新的外部环境：新的外部环境：一半是海水一半是火焰：人民币升值、大众投资意识崛一半是海水一半是火焰：人民币升值、大众投资意识崛起带来的机遇与国家宏观调控的压力；起带来的机遇与国家宏观调控的压力；房地产经营房地产经营(jngyng)(jngyng)环境变化：低成本低售价环境变化：低成本低售价-低成低成本高售价本高售价-高成本高售价高成本高售价通货膨胀：生产资料、人工的不断大幅上
19、涨通货膨胀：生产资料、人工的不断大幅上涨建筑标准：更加严格规范的建筑、节能等标准建筑标准：更加严格规范的建筑、节能等标准第二十六页，共33页。成本成本(chngbn)管理的思考管理的思考-新的环境新的环境新的内部环境：新的内部环境：快速的业务发展：工作量的剧增；快速的业务发展：工作量的剧增；人员人员(rnyun)(rnyun)能力稀释：人力资源与业务发展的匹配度；能力稀释：人力资源与业务发展的匹配度；工厂化时代的召唤：产品质量、资产周转、劳动力要求的工厂化时代的召唤：产品质量、资产周转、劳动力要求的交集；交集；精细化：粗放管理方式带来的效率、效益双低问题；精细化：粗放管理方式带来的效率、效益双
20、低问题；效率：快速周转与资金效率、运营风险的关系；效率：快速周转与资金效率、运营风险的关系；第二十七页，共33页。成本管理成本管理(gunl)的思考的思考成本管理部工作成本管理部工作(gngzu)(gngzu)的思考的思考.n数据中心数据中心n综合能力综合能力n管理方法管理方法n价值价值(jizh)创创造造第二十八页，共33页。成本成本(chngbn)管理工作的思考管理工作的思考 1 1、数据中心、数据中心数据事关决策，成为数据中心将是成本工作的主要数据事关决策，成为数据中心将是成本工作的主要(zhyo)(zhyo)方向：方向：主题词：准确主题词：准确(zhnqu)、及时、及时第二十九页，共3
21、3页。成本成本(chngbn)管理工作的思考管理工作的思考 2、综合的专业能力、综合的专业能力综合的专业能力是指：成本综合的专业能力是指：成本(chngbn)管理人员应迅速从预管理人员应迅速从预结算人员转变成为综结算人员转变成为综合管理人员合管理人员-多面手；多面手；资源整合者和管理者；资源整合者和管理者；标准化；标准化；第三十页，共33页。成本成本(chngbn)管理工作的思考管理工作的思考 3、管理方法、管理方法 全员成本管理；全员成本管理；内控；内控；4、价值、价值(jizh)创造创造 成本挖潜；成本挖潜；成本前置；成本前置；第三十一页，共33页。需永久需永久(yngji)关注关注全员全员(qun yun)参与参与重心前移重心前移方案方案(fng n)优化管优化管理创新理创新成本管理工作的思考成本管理工作的思考成本管理的未来发展方向成本管理的未来发展方向第三十二页，共33页。谢谢谢谢谢谢谢谢(xi xie)(xi xie)聆听聆听聆听聆听第三十三页，共33页。