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1、房屋租赁合同的变更、解除或终止中应注意问题 （下）房屋租赁合同的变更、解除或终止中应注意问题(五)房屋租赁合同纠纷解决中应注意的问题解决房屋纠纷的方式有协商、调解、申请行政机关处理、仲裁和诉讼几种。协商是发生纠纷的双方，本着互谅互让、团结和睦的原则进行协商，整个过程全由双方参加并自主解决，一般纠纷不大，矛盾也容易解决的问题都采取这种方法。调解是在他人主持下，矛盾双方经过谈判条件、讲明目的，达成其识。协商和调解处理纠纷的好处是，双方能心平气和地进行对话，最后意见达成一致时，双方也能积极执行，而且消除了误解，减少了日后矛盾的发生。协商和调解中没有什么特别的法律程序。因这两种方式比较简单，这里不作重
2、点讨论，下面主要谈谈采取申请行政机关处理仲裁和通过诉讼解决的方式时应注意的问题。1.申请行政机关处理申请行政机关处理就是由房屋租赁合同的管理机关即各级房产管理部门对房屋租赁纠纷当事人提出的申请进行处理，当事人对行政机关的处理不服的，可申请上级行政机关再行审查、重新作出处理。上级行政机关若发现下级行政机关的处理有事实不清、处理不公或有违背政策、法律的，有权撤销原处理决定，自行作出决定，或责令下级行政机关重新作出处理，当事人对行政机关的处理不服的，也可直接向人民法院起诉。但由于直管公房租赁中房屋管理部门是作为租赁合同一方当事人出现的，若发生纠纷后，仍由房屋管理部门来处理，往往带有部门保护的色彩，其
3、公正性不可避免地受到影响。而且，由于我国房地产行政管理的法律、法规不太健全，也无法定的处理期限，在实践中，有的行政管理机关对案件常常久拖不决，而一些法院认为既然行政机关已经立案，自己也就多一事不如少一事，对案件推诿不管，致使许多纠纷长时间得不到解决。所以，当事人选择处理的机关时要小心谨慎。根据实际情况，作出选择。因此，对相对方当事人来说更愿意选择仲裁或诉讼的方式来解决纠纷。2.仲裁(1)仲裁概念房屋租赁合同纠纷的仲裁，是指房地产仲裁机构在公民之间、法人之间、公民和法人之间因房屋租赁发生争执，当事人双方不能达成协议时，以第三者的身份，对当事人争执的事实和权利、义务关系，依照国家政策、法律、法规作
4、出裁决的活动。房地产仲裁是一种准司法性质的专门行为，这种行为既不是司法行为;却具有部门司法行为的效力。它既不属于人民法院对房地产纠纷案件进行审理的活动，也不属于房地产行政管理机构对房地产的管理活动，而是处于当事人之间的居中地位，为解决当事人房屋租赁纠纷所进行的仲裁活动。因此，仲裁机构在机构设置、仲裁程序以及其行为效力方面都具有准司法的性质。(2)仲裁原则为保证仲裁裁决的公正性，房地产仲裁必须遵守以下几个基本原则：自愿原则。是指双方当事人自愿选择仲裁的方式，并且愿意在仲裁机构主持下解决纠纷。分级管理，一次裁决的原则。当事人无论选择哪一级房地产仲裁机构仲裁，其裁决均为终局裁决。先行调解的原则。先行
5、调解可以说是仲裁的必经程序，但调解要合法、自愿，分清是非，当事人拒绝调解的，不得强迫，当事人不接受调解协议的，也不应久拖不决、变相强迫其接受，而应及时裁决。回避原则。在房屋租赁纠纷仲裁过程中，如果当事人发现仲裁庭成员与本案有牵连，可能影响裁决的公正性，有权要求更换仲裁员、仲裁员发现自己与当事人有密切关系的，也应自动回避。以事实为根据，以法律为准绳的原则。客观公正是仲裁制度的生命，在仲裁程序中，适用法律和作出裁决必须以客观上确实存在的事实作为依据，以现行法律、法规、政策作为处理纠纷的标准。辩论原则。是指在仲裁庭或仲裁员的主持下，当事人有权就案件事实和争议问题，各自陈述自己的主张和根据，互相进行反
6、驳和答辩，以保护自己的合法权益。(3)仲裁申请人条件当事人申请仲裁，必须符合以下条件：被诉人必须明确。被诉人是指房地产纠纷的对方当事人。处理房屋纠纷，当事人双方都必须参加才能更好地解决纠纷，如果被诉人不明确，就会形成无人应诉，纠纷也就无法解决。请求要具体明确。只有这样，对方当事人才能答辩。仲裁机构也才能查明事实，从而顺利解决纠纷。申请的同时必须提供证据。证据是仲裁机关作出裁决的基本事实依据。证据不足，或提供虚假证据，必然会影响裁决的质量和效果，甚至无法作出裁决。属于受诉的仲裁机构管辖，受诉仲裁机构就是房屋所在地的仲裁机构。必须是没有向法院起诉。房屋租赁发生纠纷后，是选择仲裁还是选择审判方式解决
7、纠纷，是当事人的权利，如果已经起诉，仲裁机构就无权受理了。无论是根据租赁合同中所订立的仲裁条款，还是发生纠纷后双方所达成的仲裁协议，都应当提交房屋租赁纠纷仲裁申请书。申请书的内容包括：双方当事人的基本情况(姓名或名称、地址、法定代表人姓名、职务，如果是委托代理人申请的，还要提交委托人签名盖章的授权委托书);案由;案情;证据;具体请求事项等等。申请仲裁的当事人，应当预交仲裁案件的受理费，案件仲裁结束后，连同案件处理费，由败诉一方负担。若双方当事人互有胜负，以上费用按双方责任大小分担，如果纠纷经调解解决，由双方协商负担。(4)不予受理的房屋仲裁案件类型对下列房屋纠纷案件，仲裁委员会不予受理：人民法
8、院已经受理或者审结的;涉外房屋租赁纠纷;经过公证机关公证后发生争议的房屋租赁纠纷;房地产管理部门为一方当事人的;法律和法规规定由政府部门受理的;违反房产管理法律、法规、规章、应作行政处理的;一方申请仲裁，另一方向人民法院起诉的;超过诉讼时效的。(5)仲裁结果仲裁机构处理房屋租赁纠纷有两种结果，一是通过仲裁调解，双方当事人达成协议的，由仲裁机构制作调解书。双方当事人要遵照调解书的内容各自履行自己的义务。另一种是双方当事人不能达成协议，最后由仲裁机构依照事实和法律作出仲裁裁决，制作裁决书，规定双方的权利和义务。调解书和裁决书发生法律效力后都具有强制力。义务人不能按调解书或裁决书的内容履行义务时，权
9、利人有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。选择仲裁方式解决房屋租赁合同纠纷，只有在当事人双方都愿意时才可适用。如有一方不同意，则不适用仲裁。裁决作出后，当事人对仲裁不服的，不能向人民法院起诉。 3.诉讼时效(1)行政诉讼的时效。根据规定，“公民、法人或者其它组织直接向法院起诉的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。法律另有规定的除外。”行政诉讼时效的最长期限是1年，从知道有权提起行政诉讼时起算。(2)民事诉讼的时效。根据我国民法通则的规定，一般民事诉讼时效为2年，有几种特殊情况的时效为1年，其中，房屋租赁中，承租人拒付，或者延付租金由出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年。1年后
10、出租人明知自己的权利受到侵犯而不主张，那么，出租人就丧失了胜诉的权利。我国民法中规定的最长诉讼时效为20年，在这20年中，尽管出租人不知道自己的权利受到侵害，超过20年的，法院也不以超过时效来处理。诉讼时效中还有中止和中断的情况。民法通则第一百三十九条规定，在诉讼时效期的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，为诉讼时效中止。从中止原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。诉讼时效中止的法定事由如地震、台风、水灾、战争，以及权利人丧失行为能力等。民法通则第一百四十四条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。这就是诉讼时效的
11、中断。时效期间是带有强制性的法律规定，不具有任意性，除法律有明确规定的由人民法院决定可以延长诉讼时效的以外，当事人任意约定的时效都不受法律保护。(3)导致行政诉讼原因。根据房屋租赁管理情况和行政诉讼法受案范围的规定，导致行政诉讼的原因有这样几种情况：因承租人擅自转让所租房屋，行政机关给予罚款的。对产权不明的房屋，出租人在征得房管局同意后出租的。行政机关越权作出决定的。当事人要求办理房屋租赁注册手续，而主管机关不办理也不依法答复的。承租人要求房管机关责令产权人加固危险房屋，以保证人身财产安全，而主管机关置之不理的。出租人要求房管机关依照行政法规，针对承租人利用承租房屋从事非法活动的情况，终止房屋
12、租赁合同时。如果主管机关认为需要处理，并以行政决定方式责令承租人终止承租权，而承租人对该决定不服的，就可以他物权受到侵犯为由提出行政诉讼。4.纠纷的具体处理(1)关于租金纠纷的处理所谓租金纠纷，是指租赁双方在租金的数额、收取和调整等问题上发生的争执，处理这类纠纷应注意以下几个问题：租金标准。首先要区分是住宅用房还是非住宅用房，在住宅用房中还要分是公房还是私房，对于公有住宅用房租赁，其租金标准应严格执行房屋所在地房产主管部门规定的房屋租金标准，对于私有住宅用房租赁，其租金标准当地有规定的，按规定执行，无规定的，可略高于公有住宅用房租金标准，但应掌握在规定的议租幅度以内，任何人不得因目前住房紧张，
13、供需矛盾突出而收取高额租金或变相收取高额租金，也不得收取押租或索取额外财物。违者应没收非法所得，并视情节轻重处以罚款。对于非住宅用房的租赁即租用房屋从事生产、经营活动的，无论公房还是私房，其租金标准均由租赁双方协商议定，不同城市之间、相同城市不同地段之间、相同地段不同位置之间的同类型房屋的租金都可能有较大差别，各级人民法院在处理这类纠纷时不能搞“一刀切”，而是要对整个房屋租赁市场的供需行情有较全面、深刻的认识，同时参照同城、同地段、同类型的房屋租赁合同的租金标准、分析租金构成的因素来综合判断双方当事人约定的标准是否合理。租金收取。如果租金标准合理，承租人应按时交纳租金，不得无故不交或拖交。因故
14、一时交纳有困难者，应向出租人说明理由，取得谅解，并限期交清，无正当理由，累计六个月不交租金的出租人有权解除合同，并限期交纳所欠房租。当事人一方对租金标准提出异议，在新租金标准未商定以前，应按原租金标准交纳，出租人拒收的，不视为拒交或欠交租金。承租人因出租方不及时修缮房屋造成承租人利益受到损害而欠租的，一方面应责令承租人交清房租，另一方面，出租人也应修缮房屋，维护承租人的合法权益，在诉讼中应将承担人反诉修缮房屋的要求与出租人追索欠租合并审理。特别要注意的是，承租人拒付、或者延付租金的，出租人请求人民法院予以保护的时效为1年，超过1年起诉的，出租人将丧失胜诉权。(2)关于收回房屋纠纷的处理收回房屋
15、纠纷，又叫腾房纠纷，是指由出租人要求终止房屋租赁合同，收回出租房屋而引起的租赁纠纷。人民法院在处理这类纠纷时，要兼顾双方的合法权益，实事求是地处理。租赁合同终止时，出租人有收回房屋的权利。对于租赁期限届满，出租人要求收回出租房屋自住或安排本单位富余人员的，一般应予准许，承租人应积极主动另找住房，如要到期确实未能找到住房的，承租人可要求延长租赁期限，并补交延长期的租金。对于租赁合同中未定有租期的，如果出租人要求收回房屋的，应考虑以下几点：第一，查清房主要求收房的目的是处理这类案件的关键。房主收房的目的是自住的，一般应准许。所谓自住，不能片面理解为仅指住房困难而要求收房，也应包括要求收回出租房以改
16、善居住条件。第二，承租人的搬迁条件有两种情况，一是具备完全搬迁条件，即承租人在他处另有可基本满足需要的住房(包括有所有权或使用权的房屋);一是具备部分搬迁条件，即承租人腾出部分住房而不影响正常生活需要或出租人为承租人在他处租到房屋的，也视为具备搬迁条件。第三，限期腾房的期限可视具体情况而定，有房屋来源的，根据房源实际情况而定;暂时无房屋来源的，其期限可适当延长，确无房源的，也不应超过一年。第四，限期腾房期间，使用人应交纳相当于原租金的房屋使用费，房主应负责房屋的修缮。在人民法院判令限期腾房而到期不腾的前提下可以适当提高使用费用的标准。承租人如果有严重违反租赁合同的行为，出租人在行使解除权时，有
17、权收回房屋。如承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的;利用承租房屋进行非法活动、损害公共利益的;长期空闲不用达六个月以上的的;累计六个月不交租金的。房屋租赁期限未满，一般不允许随意收回房屋。因出卖、赠与、继承等原因，出租房屋的所有权转移的，新的房屋所有权人除有正当理由可以准许收回房屋外，承租人在原租赁期限内有继续承租的权利。 在收回房屋纠纷中，承租人反诉出租人返还房屋内添附物及装修费用的，应合并审理。对添附物及装修费用应根据贯彻执行民法通则若干问题意见第八十六条处理。(3)关于优先权纠纷的处理房屋的共有人和承租人以及与出卖房屋属于一个整体或配套使用的其他原共有人均主张优先购买权，究竟哪个最优
18、先呢?这三种优先权均由我国有关法律直接规定：民法通则第七十八条规定，按份共有人在出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。城市私有房屋管理条例第十一条规定，房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。最高人民法院在贯彻执行民法通则若干问题的意见第九十二条中也规定，出卖的财产(这里指房屋)与其他原共有人分得的财产(房屋)属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。在出租房屋买卖中三种优先购买权都存在且同时出现时，根据物权优于债权的法理以及从房屋的合理使用，充分发挥房屋的效用，有利于维修和住房稳定等出发，一般首先是房屋的共有
19、人更具有优先购买权，其次是与出卖房屋属于一个整体或配套使用的其他原共有人，第三是承租人。所以说承租人的优先购买权是相对于无优先购买权的人而言的，不能对抗房屋共有人或与出卖房屋属于一个整体或配套使用的原共有人的优先购买权。即使在另外两种优先购买权不存在的情况下，承租人要想实现优先购买权，也必须满足同等条件。同等条件主要是指价格条件，应参考同类房屋评价标准，本着按质论价的原则由买卖双方平等自愿协商而定。价格条件的确定要有一个要约与承诺的过程。按质论价既可防止承租人以优先购买权要挟压价，又可避免出租人以处分权任意抬价。同等条件下的优先购买权，不能简单理解为愿出与他人相等的房价，还包括诸如付款方式，付款期限以及出租人提出的其他合理条件等。享有优先购买权的承租人应当满足出租人的这些条件，否则将丧失优先购买权。此外，优先购买权是有期限的，一般规定三个月，而且只限一次。条件变了还可再享有。当然对于卖方明赠暗卖或书面卖房协议上的房价高于实际卖房价格以规避承租人优先购买权的，一经查实，“赠与”或房屋买卖关系无效，允许承租人按实际卖房价购买。