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1、泓域咨询/液态奶项目选址规划液态奶项目选址规划目录一、 公司概况1公司合并资产负债表主要数据2公司合并利润表主要数据2二、 重心法3三、 因素评分法4四、 选址规划及其重要性5五、 影响选址规划的因素7六、 移动互联对服务业门店选址的影响9七、 项目简介10八、 进度计划方案15项目实施进度计划一览表15九、 项目投资计划16建设投资估算表18建设期利息估算表19流动资金估算表21总投资及构成一览表22项目投资计划与资金筹措一览表23一、 公司概况（一）公司基本信息1、公司名称：xx集团有限公司2、法定代表人：江xx3、注册资本：740万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登
2、记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2011-8-147、营业期限：2011-8-14至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx（二）公司主要财务数据公司合并资产负债表主要数据项目2020年12月2019年12月2018年12月资产总额10644.358515.487983.26负债总额5028.874023.103771.65股东权益合计5615.484492.384211.61公司合并利润表主要数据项目2020年度2019年度2018年度营业收入26622.4221297.9419966.81营业利润6037.794830.234528.34利润总额5624.174499.34421
3、8.13净利润4218.133290.143037.05归属于母公司所有者的净利润4218.133290.143037.05二、 重心法重心在物理上的意义是物体各部分所受重力的合力的作用点。选址规划的重心法就是根据重心在物理上的这种含义，借助重心来辅助选择经济中心（如物流配送中心、仓储中心、销售中心、社区医院等）的地理位置，使从该经济中心到各个配送目的地的总的配送成本最低。采用重心法的前提条件是：已知目的地的地理位置和配送到各个目的地的经济量。这一经济量可以是重量，也可以是数量。重心法一般有以下几个步骤：（1）绘制表示配送目的地相对位置的地图。（2）添加坐标系，并标明各个配送目的地的坐标。（3
4、）计算重心位置的坐标（4）根据重心位置周边的具体情况，综合考虑其他因素确定经济中心的位置。（5）根据重心位置周边的具体情况，综合考虑其他因素确定经济中心的位置。有趣的是，重心位置的总负荷并不是最小的。接下来的问题是，既然重心位置的总负荷不是最小的，为什么还要用重心法去进行选址规划？答案是：虽然重心位置的总负荷不是最小的，但总负荷最小的位置一定在重心附近。实际中，总负荷最小的位置往往不具备建厂条件，所以求出总负荷最小的位置不但烦琐，而且没有必要。采用重心法，可以快速地计算出重心位置，在重心位置附近选择几个具备建设工厂或服务设施的城市或位置，再结合经济技术分析选择理想的地址。三、 因素评分法因素评
5、分法就是对影响决策问题的主要因素进行评分，并根据其影响决策问题的重要性，对备选方案进行综合评分，在此基础上选择最佳决策方案。因素评分法的内涵在于，它不但综合考虑了影响选址的主要因素，而且考虑了这些因素对选址影响的重要程度，从而使选址建立在科学的基础之上。因素评分法应用于生活和工作的各个方面，如购房、职业规划、旅游路线选择、新产品评价等。这里介绍其在选址规划中的应用。因素评分法一般有以下几个步骤。（1）识别影响选址规划的主要因素（为叙述方便，以下简称因素），如市场位置、原材料供应、基础设施等。（2）根据所确定的影响因素对选址规划的重要性，给每个因素赋予权重，并做归一化处理，即让所有因素权重之和等
6、于1。确定权重的具体方法有专家评价法（如德尔菲法）、两两对比排序法等。（3）确定一个统一的分值，如100分。（4）对每一个备选地址的每一个因素给出评价分值。（5）将每一个因素的评价分值与其权重相乘，计算出每一个备选地址的每一个因素的加权评分值。（6）把每一个备选地址的所有因素的加权评分值相加，得到各个备选方案的综合评价分值。（7）综合评价分值最高的地址就是最佳选址方案。实际中，为了使决策更加客观，也可以设置最低综合评价分值，对超过最低评价分值的少数几个备选方案再结合经济技术分析进行优选。四、 选址规划及其重要性（一）选址规划的概念选址规划就是确定工厂或服务设施的位置，涉及两个层面：第一个层面是
7、选位，即选择一定的区域，如国家、地区、省市等；第二个层面是定址，即选择工厂或服务设施的具体地址。不但采矿业、原木采伐业、渔业等必须把企业地址选在资源所在地，其他企业也经常面临选址规划的问题。例如，随着经营规模的扩大，原来的地址缺乏足够的扩展余地，就必须选择新的地址。服务业市场的转移带来的必然是服务设施的迁移。有时，选址规划是企业的一种战略举措，如银行、快餐店、超市等常把争取区位优势看作运营战略的一个组成部分。时至今日，随着全球运营的出现，选址问题已经跨越国家、地区界限，而要在全球范围内予以考虑了。（二）选址规划的重要性选址规划的重要性表现在以下两个方面。（1）直接影响运营成本并决定着运营管理的
8、难度。地理布局决定着直接成本的高低，如原材料和产品的运输成本、劳动力成本及其他辅助设施的成本等。（2）影响企业的竞争力。选址规划影响着企业的产品或服务的成本、生产效率以及投资收益。选址规划直接影响着供需关系，影响着员工的情绪，甚至影响着公共关系等。此外，选址规划还影响着企业所在供应链的绩效。五、 影响选址规划的因素影响选址规划的因素很多，下面介绍其中主要的11项。行业不同，同一行业内企业不同，这些因素对其影响的程度也不同。制造业更多地考虑选址对其运营成本的影响，而服务业更多地考虑选址对其营业收入的影响。（1）劳动力。应确保厂址所在地区劳动力的供应，数量和技术水平都要满足企业的要求。对于劳动密集
9、型企业，劳动力成本占总成本的比例较大，还应考虑劳动力的工资水平。正是沿海地区工资水平的逐年大幅增加促使富士康在中原和西部地区布点建厂，并在境外的印度、越南建厂。（2）原材料。冶金、煤化工、建材、电厂、制药、造纸等需要大宗原材料的企业，其厂址要尽可能地靠近原材料供应地。肉类加工、奶制品等以易变质原料为加工对象的企业，其厂址也应尽可能地靠近原料供应地。宝钢集团把厂址选在上海宝山，占尽天时、地利、人和，不但通过海洋拉近了同铁矿和煤矿的距离，而且大量的钢材可通过水路运往世界各地。（3）基础设施。便利的基础设施不但可以降低运营成本，而且可以高质量、快捷地为顾客提供服务。基础设施包括交通、信息、市政等基础
10、条件。交通基础设施，如交通网、货运和客运枢纽，仓储运输周转和公共客运平台等；信息基础设施，如闭路视频系统、高速信息网络、5G基站等；市政基础设施，如电力、燃气、供热、供水、废弃物排放与处理设施和条件等。（4）自然环境。地势和地质条件影响投资额度和建设进度。在平地建厂比在丘陵或山区建厂施工要容易得多，造价也低。在有滑坡、流沙或沉降的地面上建厂，还需有防范措施，这会增加额外的投资。气候对需要控制温度、湿度和通风的工厂有直接的影响。（5）生活设施。健全的生活条件为员工及其家属提供良好的生活环境。具体包括住房、超市、文化娱乐设施、健身设施、医院、学校、公园等。（6）科技条件。高新技术企业应建在科技人才
11、聚集之地。（7）环境约束。企业的经营范围应符合该地区环境保护的法令、法规的要求。（8）优惠政策。在发展中国家或地区，为了吸引外商投资，出台了各种优惠政策，如土地使用费和税收的减免或返还等。这些优惠政策为企业先期投入大开方便之门。（9）当地居民的态度。如果新企业的入驻带来了环境问题或者降低了社区生活水平，当地居民会极力排斥这类公司。新建小区则对超市和医院的入驻翘首以待。（10）客流量。服务业因其特殊性，在选址规划时，应更多地考虑客流量、当地收入水平和生活习惯等。（11）竞争对手的位置。靠近竞争对手可能会损失一些顾客。但是，对某些行业，与对手毗邻而居则会因顾客聚集而受益。当涉及境外选址时，除以上1
12、1个方面的影响因素外，还应考虑文化、关税、汇率、政治局势等对运营管理的影响。在这些因素中，文化差异的重要性越来越显著。六、 移动互联对服务业门店选址的影响服务行业门店选址讲究金角、银边、草肚皮。但是，随着移动互联时代的到来，O2O商业模式的盛行以及App的广泛应用，我们应重新思考常见的服务业门店的选址问题。对餐饮业来说，如果完善线上平台的功能，综合考虑租金、餐厅门面装饰、后厨操作面积等，传统的金角未必就是餐厅最好的选择。对以供应团餐为主的餐厅来说更是如此。把干洗店、鲜花店、咖啡馆、面包房、打印社等选择在街区黄金地段，确实可以因门前客流而带来随机销售机会。但考虑到黄金地段的高租金，如果有功能完善
13、的社群管理平台，相对不太繁华的地段则可能是门店地址最好的选择。七、 项目简介（一）项目单位项目单位：xx集团有限公司（二）项目建设地点本期项目选址位于xx（待定），占地面积约70.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。（三）建设规模该项目总占地面积46667.00（折合约70.00亩），预计场区规划总建筑面积88454.21。其中：主体工程52093.83，仓储工程20990.45，行政办公及生活服务设施10474.74，公共工程4895.19。（四）项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况，xx集团有限公司将项目工程的
14、建设周期确定为12个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。（五）项目提出的理由1、符合我国相关产业政策和发展规划近年来，我国为推进产业结构转型升级，先后出台了多项发展规划或产业政策支持行业发展。政策的出台鼓励行业开展新材料、新工艺、新产品的研发，促进行业加快结构调整和转型升级，有利于本行业健康快速发展。2、项目产品市场前景广阔广阔的终端消费市场及逐步升级的消费需求都将促进行业持续增长。3、公司具备成熟的生产技术及管理经验公司经过多年的技术改造和工艺研发，公司已经建立了丰富完整的产品生产线，配备了行业先进的染整设备，形成了门类齐全、品
15、种丰富的工艺，可为客户提供一体化染整综合服务。公司通过自主培养和外部引进等方式，建立了一支团结进取的核心管理团队，形成了稳定高效的核心管理架构。公司管理团队对行业的品牌建设、营销网络管理、人才管理等均有深入的理解，能够及时根据客户需求和市场变化对公司战略和业务进行调整，为公司稳健、快速发展提供了有力保障。4、建设条件良好本项目主要基于公司现有研发条件与基础，根据公司发展战略的要求，通过对研发测试环境的提升改造，形成集科研、开发、检测试验、新产品测试于一体的研发中心，项目各项建设条件已落实，工程技术方案切实可行，本项目的实施有利于全面提高公司的技术研发能力，具备实施的可行性。与国外相比，我国乳制
16、品行业的市场集中度处于较高水平。目前我国乳制品行业形成了两超多强的竞争格局，2021年我国乳制品行业的CR2达到了43%。与国外相比，我国乳制品行业的市场集中度处于较高水平。根据前瞻产业研究院数据显示，2020年美国与日本的CR5分别为27.30%与48.00%。头部乳企纷纷加大自身业务布局，以提高竞争优势。目前在我国乳制品行业中，头部企业的竞争优势相对明显。为进一步提高市场竞争力，伊利、蒙牛等乳企近几年纷纷加大业务布局，或通过收购与控股上游奶源以延伸产业链，或在自身业务的基础上进一步扩充乳品细分业务。头部乳企的一系列举措有效的提升了市场竞争力与品牌影响力，对公司长期发展和规模化布局具有积极意
17、义。（六）建设投资估算1、项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资28554.78万元，其中：建设投资21524.20万元，占项目总投资的75.38%；建设期利息316.36万元，占项目总投资的1.11%；流动资金6714.22万元，占项目总投资的23.51%。2、建设投资构成本期项目建设投资21524.20万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用18346.84万元，工程建设其他费用2582.59万元，预备费594.77万元。（七）项目主要技术经济指标1、财务效益分析根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入60600
18、.00万元，综合总成本费用46667.02万元，纳税总额6450.12万元，净利润10204.76万元，财务内部收益率27.99%，财务净现值23032.21万元，全部投资回收期5.03年。2、主要数据及技术指标表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积46667.00约70.00亩1.1总建筑面积88454.21容积率1.901.2基底面积29866.88建筑系数64.00%1.3投资强度万元/亩289.132总投资万元28554.782.1建设投资万元21524.202.1.1工程费用万元18346.842.1.2工程建设其他费用万元2582.592.1.3预备费万元594.772
19、.2建设期利息万元316.362.3流动资金万元6714.223资金筹措万元28554.783.1自筹资金万元15642.133.2银行贷款万元12912.654营业收入万元60600.00正常运营年份5总成本费用万元46667.026利润总额万元13606.357净利润万元10204.768所得税万元3401.599增值税万元2721.9010税金及附加万元326.6311纳税总额万元6450.1212工业增加值万元20899.7513盈亏平衡点万元21744.61产值14回收期年5.03含建设期12个月15财务内部收益率27.99%所得税后16财务净现值万元23032.21所得税后八、 进
20、度计划方案（一）项目进度安排结合该项目建设的实际工作情况，xx集团有限公司将项目工程的建设周期确定为12个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。项目实施进度计划一览表单位：月序号工作内容1234567891011121可行性研究及环评2项目立项3工程勘察建筑设计4施工图设计5项目招标及采购6土建施工7设备订购及运输8设备安装和调试9新增职工培训10项目竣工验收11项目试运行12正式投入运营（二）项目实施保障措施施工中应遵照执行下列工期保证措施，按合同规定如期完成。1、项目建设单位要在技术准备、人员配备、施工机械、材料供应等方面给予充
21、分保证。2、选派组织能力强、技术素质高、施工经验丰富、最优秀的工程技术人员和施工队伍投入该项目施工。3、认真做好施工技术准备工作，预测分析施工过程中可能出现的技术难点，提前进行技术准备，确保施工顺利进行。4、科学组织施工平行流水作业，交叉施工，使施工机械等资源发挥最大的使用效率，做到现场施工有条不紊，忙而不乱。5、项目建设单位要制定严密的工程施工进度计划，并以此为依据，详细编制周、月施工作业计划，以施工任务书的形式下达给参与工程施工的施工队伍。九、 项目投资计划（一）投资估算的依据本期项目其投资估算范围包括：建设投资、建设期利息和流动资金，估算的主要依据包括：1、建设项目经济评价方法与参数（第
22、三版）2、投资项目可行性研究指南3、建设项目投资估算编审规程4、建设项目可行性研究报告编制深度规定5、建设工程工程量清单计价规范6、企业工程设计概算编制办法7、建设工程监理与相关服务收费管理规定（二）项目费用与效益范围界定本期项目费用界定为工程费用和项目运营期所发生的各项费用；项目效益界定为运营期所产生的各项收益，并严格遵循财务评价过程中费用与效益计算范围相一致性的原则。本期项目建设投资21524.20万元，包括：工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分。（三）工程费用工程费用包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费等；工程建设其他费用包括：建设管理费、勘察设计费、生产准备费、其他前期工作费用
23、，合计18346.84万元。1、建筑工程费估算根据估算，本期项目建筑工程费为10763.17万元。2、设备购置费估算设备购置费的估算是根据国内外制造厂家（商）报价和类似工程设备价格，同时参照机电产品报价手册和建设项目概算编制办法及各项概算指标规定的相应要求进行，并考虑必要的运杂费进行估算。本期项目设备购置费为7199.96万元。3、安装工程费估算本期项目安装工程费为383.71万元。（四）工程建设其他费用本期项目工程建设其他费用为2582.59万元。（五）预备费本期项目预备费为594.77万元。建设投资估算表单位：万元序号项目建筑工程设备购置安装工程其他费用合计1工程费用10763.17719
24、9.96383.7118346.841.1建筑工程费10763.1710763.171.2设备购置费7199.967199.961.3安装工程费383.71383.712其他费用2582.592582.592.1土地出让金1601.471601.473预备费594.77594.773.1基本预备费303.56303.563.2涨价预备费291.21291.214投资合计21524.20（六）建设期利息按照建设规划，本期项目建设期为12个月，其中申请银行贷款12912.65万元，贷款利率按4.9%进行测算,建设期利息316.36万元。建设期利息估算表单位：万元序号项目合计第1年第2年1借款1.1
25、建设期利息316.36316.360.001.1.1期初借款余额12912.651.1.2当期借款12912.6512912.650.001.1.3当期应计利息316.36316.360.001.1.4期末借款余额12912.6512912.651.2其他融资费用1.3小计316.36316.360.002债券2.1建设期利息2.1.1期初债务余额2.1.2当期债务金额2.1.3当期应计利息2.1.4期末债务余额2.2其他融资费用2.3小计3合计316.36316.360.00（七）流动资金流动资金是指项目建成投产后，为进行正常运营，用于购买辅助材料、燃料、支付工资或者其他经营费用等所需的周转
26、资金。流动资金测算一般采用分项详细测算法或扩大指标法，根据企业流动资金周转情况及本项目产品生产特点和项目运营特点，该项目流动资金测算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细测算法进行测算。根据测算，本期项目流动资金为6714.22万元。流动资金估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1流动资产25585.4231981.7734113.8942642.361.1应收账款11513.4414391.8015351.2519189.061.2存货8954.9011193.6211939.8614924.831.2.1原辅材料2686.473358.093581.964
27、477.451.2.2燃料动力134.32167.90179.10223.871.2.3在产品4119.255149.075492.346865.421.2.4产成品2014.852518.572686.473358.091.3现金2046.832558.542729.113411.391.4预付账款3070.253837.814093.665117.082流动负债21556.8826946.1028742.5135928.142.1应付账款7760.489700.6010347.3012934.132.2预收账款13796.4117245.5118395.2122994.013流动资金402
28、8.535035.665371.386714.224流动资金增加4028.531007.13335.711342.845铺底流动资金7675.639594.5310234.1712792.71（八）项目总投资本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资28554.78万元，其中：建设投资21524.20万元，占项目总投资的75.38%；建设期利息316.36万元，占项目总投资的1.11%；流动资金6714.22万元，占项目总投资的23.51%。总投资及构成一览表单位：万元序号项目指标占总投资比例1总投资28554.78100.00%1.1建设投资21524.2
29、075.38%1.1.1工程费用18346.8464.25%1.1.1.1建筑工程费10763.1737.69%1.1.1.2设备购置费7199.9625.21%1.1.1.3安装工程费383.711.34%1.1.2工程建设其他费用2582.599.04%1.1.2.1土地出让金1601.475.61%1.1.2.2其他前期费用981.123.44%1.2.3预备费594.772.08%1.2.3.1基本预备费303.561.06%1.2.3.2涨价预备费291.211.02%1.2建设期利息316.361.11%1.3流动资金6714.2223.51%（九）资金筹措与投资计划本期项目总投资
30、28554.78万元，其中申请银行长期贷款12912.65万元，其余部分由企业自筹。项目投资计划与资金筹措一览表单位：万元序号项目数据指标占总投资比例1总投资28554.78100.00%1.1建设投资21524.2075.38%1.2建设期利息316.361.11%1.3流动资金6714.2223.51%2资金筹措28554.78100.00%2.1项目资本金15642.1354.78%2.1.1用于建设投资8611.5530.16%2.1.2用于建设期利息316.361.11%2.1.3用于流动资金6714.2223.51%2.2债务资金12912.6545.22%2.2.1用于建设投资12912.6545.22%2.2.2用于建设期利息2.2.3用于流动资金2.3其他资金