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1、房地产开发企业（单）项目管理体系的建立与实施 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望项目管理的内容：项目管理的内容：l设计控制设计控制l计划管理计划管理l报批报建管理报批报建管理l拆迁管理拆迁管理l材料设备的采购管理材料设备的采购管理l工程造价管理工程造价管理l施工管理施工管理l房屋交接与保修管理房屋交接与保修管理是广义上的项目全程生产管理是广义上的项目全程生产管理工程管理的必要性工程管理的必要性l设计的边际效益最大设计的边际效益最大 。l占成本比例最大。
2、占成本比例最大。l与之联系的部门最多与之联系的部门最多l最容易出问题。最容易出问题。l最难以管理：事情最多，人数最多，理最难以管理：事情最多，人数最多，理由最多由最多 趟过这个雷区，就算胜利在望了趟过这个雷区，就算胜利在望了一、项一、项 目目 管管 理理 方方 针、目标针、目标 l管管 理理 方方 针针 严格执行公司各项管理制度，按照项目总体计划严严格执行公司各项管理制度，按照项目总体计划严格工程资金、工期、质量控制，加强对相关供方和格工程资金、工期、质量控制，加强对相关供方和工程的管理。工程的管理。l管理目标管理目标 1、明明确确业业务务流流程程，完完善善管管理理体体系系，管管理理制制度度覆
3、覆盖盖率达到率达到100%。2、所所开开发发的的项项目目品品牌牌具具有有较较高高的的知知名名度度和和美美誉誉度度，逐步形成具有符合公司实际的项目成功开发模式；逐步形成具有符合公司实际的项目成功开发模式；3、项目利润率高于区域市场平均利润率；、项目利润率高于区域市场平均利润率；4、项目的造价、质量等指标优于市场同类项目；、项目的造价、质量等指标优于市场同类项目；5、工程完成主体，工程完成主体，工程确保开工；工程确保开工；工工程程1#楼完成，具备入住条件。楼完成，具备入住条件。企业发展战略企业发展战略方针、目标方针、目标项目管理方针、目标项目管理方针、目标项项目目供供方方管管理理项项目目 施施工工
4、管管理理项项目目设设计计管管理理项项目目研研发发管管理理项项目目计计划划管管理理项目管理测量、分析、改进项目管理测量、分析、改进项项目目造造价价管管理理项项目目采采购购管管理理二、项目管理体系例：工程管理体系图例：工程管理体系图三三 研发管理研发管理1、研发流程图2、市场调查管理办法3、项目可行性研究控制程序4、房地产评估和决策控制程序5、研发经费预算与使用规定四、设计管理四、设计管理1 1、委托设计单位控制办法、委托设计单位控制办法2 2、设计任务书编制规定、设计任务书编制规定3 3、设计过程控制管理办法、设计过程控制管理办法4 4、设计评审控制程序设计评审控制程序5 5、设计变更管理办法、
5、设计变更管理办法6 6、设计测量、分析与改进控制程序、设计测量、分析与改进控制程序示例示例1：设计过程控制办法：设计过程控制办法l实行事中控制实行事中控制l内容提要：内容提要：1、总工办负责建立并严格贯彻实施本办法。、总工办负责建立并严格贯彻实施本办法。2、总总工工办办应应每每周周二二次次定定期期与与设设计计负负责责人人保保持持联联系系，了了解解设设计计进进度度和和需需要要补补充充、明明确确的的地地方方，必必要要时时可可到到设设计计单位实地了解。单位实地了解。3、当当设设计计内内容容有有变变更更，如如本本公公司司提提出出新新的的设设计计要要求求时时，需要补充协议时，总工办应与设计单位及时签署。
6、需要补充协议时，总工办应与设计单位及时签署。4、如如果果设设计计单单位位无无法法按按合合同同完完成成，总总工工办办主主任任要要及及时时将将情况反馈给分管副总经理。情况反馈给分管副总经理。5、设设计计期期间间，总总工工办办要要及及时时、准准确确地地记记录录双双方方往往来来的的内内容，记录是双方出现纠纷的原容，记录是双方出现纠纷的原始证据。始证据。示例示例2：设计变更管理：设计变更管理l要做可行性评审要做可行性评审l要有奖惩措施要有奖惩措施l要有事后统计与改进要有事后统计与改进五、项目开发报批手续管理五、项目开发报批手续管理条件、费用、时间限制条件、费用、时间限制六、工程施工管理六、工程施工管理工
7、工程程施施工工管管理理包包括括对对对对工工工工程程程程管管管管理理理理人人人人员员员员的的管管理理和和对对对对业业业业务流程务流程务流程务流程的管理两个方面。的管理两个方面。1 1、对工程管理人员对工程管理人员的管理所制定的相关文件有：的管理所制定的相关文件有：人力资源管理手册相关部分人力资源管理手册相关部分工程现场管理人员岗位责任制工程现场管理人员岗位责任制工程现场管理人员基本要求工程现场管理人员基本要求工程管理日记工程管理日记工程现场管理人员考核办法工程现场管理人员考核办法 2、对业务流程的管理、对业务流程的管理l供供方方管管理理手手册册中中施施工工单单位位管管理理办办法法、工程监理公司控
8、制办法；工程监理公司控制办法；l工程量测量与签证管理办法工程量测量与签证管理办法l设计变更管理办法设计变更管理办法l施工企业质量考核奖惩办法施工企业质量考核奖惩办法l项目现场安全文明管理办法项目现场安全文明管理办法l配套工程成本控制办法配套工程成本控制办法l项目技术资料管理办法项目技术资料管理办法l工程管理例会制度工程管理例会制度l七、七、材料设备采购管理材料设备采购管理l八、八、工程造价管理工程造价管理例：工程现场管理人员基本要求例：工程现场管理人员基本要求1严格遵守公司的各项管理制度，认真履行本岗位职责。严格遵守公司的各项管理制度，认真履行本岗位职责。2每天坚持写工程管理日记。每天坚持写工
9、程管理日记。3日事日毕，每天下班后和节假日自觉加班。日事日毕，每天下班后和节假日自觉加班。4深深刻刻理理解解“互互利利的的供供方方关关系系”，正正确确处处理理与与施施工工单单位位和和工工程程监监理理单位的关系。单位的关系。5任任何何时时候候、任任何何人人、任任何何情情况况都都严严禁禁接接受受施施工工单单位位和和工工程程监监理理单单位的任何宴请、礼品、礼金、有价证券、购物券等；位的任何宴请、礼品、礼金、有价证券、购物券等；6按按时时参参加加图图纸纸会会审审、工工程程管管理理例例会会，不不迟迟到到、不不早早退退，积积极极发发言言，严守会议秘密，不散播、传播任何未经正式的消息。严守会议秘密，不散播、
10、传播任何未经正式的消息。7服从领导，按时完成本职工作和领导安排的其他工作。服从领导，按时完成本职工作和领导安排的其他工作。8积极配合其他部门的工作。不推委，不拖延。积极配合其他部门的工作。不推委，不拖延。9对公司经营管理工作，提出改进意见或建议。对公司经营管理工作，提出改进意见或建议。10在对外交往中，遵守公司礼仪，展示公司形象。在对外交往中，遵守公司礼仪，展示公司形象。七、采购管理 l工程材料与设备招标管理工程材料与设备招标管理l工程材料与设备验收管理工程材料与设备验收管理l材料与设备供方管理材料与设备供方管理现场交付，没有库存管理新材料信息与使用的可行性多方的评审、评价 八、八造价管理与工
11、程款拨付八、八造价管理与工程款拨付l全程造价控制流程全程造价控制流程（视各部门的职能分工）（视各部门的职能分工）l“会签制会签制”l施工期间的请款程序施工期间的请款程序l工程竣工后请款程序工程竣工后请款程序 九、房屋交接与保修管理九、房屋交接与保修管理l物业交接物业交接/接管实施细则接管实施细则l物业保修规程物业保修规程 客户提出维修需求物业管理公司记录、识别需求物业管理公司进行维修书面通知工程部进行维修工程部下达维修通知单特定施工单位维修原施工单位维修原施工单位确认物业管理公司验收客户验收客户服务中心结束督查无保修责任有保修责任小修大修YESNO例：房屋保修流程例：房屋保修流程结束语结束语l工程管理既要工程管理既要“横着管横着管”又要又要“竖着管竖着管”与做项目要么与做项目要么“横着做横着做”要么要么“纵着做纵着做”不同不同l要强制推行要强制推行不要指望不要指望“地主领导土改地主领导土改”l要强化自我管理要强化自我管理 像像“安全帽安全帽”一样必需、习惯一样必需、习惯 l要抓紧推行要抓紧推行形势处于形势处于“尖锋时刻尖锋时刻”，否则就像敦煌壁画，无法修复，否则就像敦煌壁画，无法修复