房产细则讲义201208.ppt

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1、房产细则讲义201208 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望 浙江省省房产测绘执行的主要标准依据是浙江省省房产测绘执行的主要标准依据是房产房产测量规范测量规范和本细则。为了掌握全省房产测绘成果质和本细则。为了掌握全省房产测绘成果质量情况，量情况，20092009年至今，省住房和城乡建设厅、省测绘年至今，省住房和城乡建设厅、省测绘与地理信息局已连续三年对全省与地理信息局已连续三年对全省1111个地市房产测绘成个地市房产测绘成果质量进行了监督检查。果质量进

2、行了监督检查。20112011年开始正式对本细则进年开始正式对本细则进行修订行修订,现修订工作基本完成。现修订工作基本完成。下面在讲解细则的基础上，引用部分细则征求意见下面在讲解细则的基础上，引用部分细则征求意见稿内容，与大家交流探讨。稿内容，与大家交流探讨。说说 明明 目目 录录 1 1 总则总则.1.1 2 2 术语术语.1.1 3 3 一般规定一般规定.6.6 4 4 房屋建筑面积测算规则房屋建筑面积测算规则.9.9 5 5 共有建筑面积的测算共有建筑面积的测算.1414 6 6 附则附则.1717 1.1.总则总则 1.1 1.1 目的和依据目的和依据 为规范房屋建筑面积的测算，依据为

3、规范房屋建筑面积的测算，依据房产房产测量规范测量规范（GB/T17986-2000GB/T17986-2000）和国家有关规）和国家有关规定，并结合我省实际，制定本细则。定，并结合我省实际，制定本细则。1.2 1.2 适用范围适用范围 本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算。筑面积测算。（本细则适用于浙江省行政区域（本细则适用于浙江省行政区域内建设工程规划许可方案审查、竣工规划核实、内建设工程规划许可方案审查、竣工规划核实、房屋建筑面积测算。）房屋建筑面积测算。）说说 明明 总则规定了本细则制定依据、实施范围及总则规定了本细则制定依据、实施范围及被实

4、施的主体。被实施的主体。总则含义：国家标准是细则制定的主要依总则含义：国家标准是细则制定的主要依据据,国家有关规定是指住建部以上发布的规定国家有关规定是指住建部以上发布的规定;被实施的主体是适用于我省行政区划范围内的被实施的主体是适用于我省行政区划范围内的全部的房屋，包括乡镇和农村。全部的房屋，包括乡镇和农村。术语指各学科中的专门用语，用来正确标记术语指各学科中的专门用语，用来正确标记各个专门领域中的事物、现象、特性、关系和过各个专门领域中的事物、现象、特性、关系和过程。其基本特征有：程。其基本特征有：专业性专业性 术语表达各专业的特殊概念。术语表达各专业的特殊概念。科学性科学性 术语的语义范

5、围准确。术语的语义范围准确。单义性单义性 术语在专业范围内具有单义性。术语在专业范围内具有单义性。系统性系统性 在一门科学中，术语的地位在该专业在一门科学中，术语的地位在该专业的概念系统中确立。的概念系统中确立。2.2.术语术语 房产测量规范中没有术语，为了更准确理房产测量规范中没有术语，为了更准确理解细则各条款含义，引入了术语，定义了部解细则各条款含义，引入了术语，定义了部分房产测绘相关对象。细则中术语定位于房分房产测绘相关对象。细则中术语定位于房产测绘，对条款涉及的对象作进一步解释。产测绘，对条款涉及的对象作进一步解释。2.1 2.1 房屋及组成房屋及组成 指人工建造，并供人居住、工作、娱

6、乐、储藏物品、指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊、阳台、门（室等建筑物；房屋附属设施包括廊、阳台、门（飘窗飘窗）、室外楼梯、台阶、（、室外楼梯、台阶、（露台露台）等；房屋的围护物包括）等；房

7、屋的围护物包括围墙（围墙（墙体墙体）、栅栏（）、栅栏（删除删除）、栏杆等。）、栏杆等。房屋和人们生活生产紧密相联。建筑物包房屋和人们生活生产紧密相联。建筑物包括房屋和构筑物，构筑物有桥梁、道路、烟囱括房屋和构筑物，构筑物有桥梁、道路、烟囱等，构筑物不属于房屋建筑面积测算范围。房等，构筑物不属于房屋建筑面积测算范围。房屋的外延：主体房屋、房屋附属设施和房屋围屋的外延：主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。护物。2.1 2.1 说说 明明 指房屋中，由组成结构的梁、板、柱指房屋中，由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的，形成能承等主要构件相互连接而构成的，形成能承载房屋荷载的空间体系。主体

8、结构必须具载房屋荷载的空间体系。主体结构必须具有符合技术要求的强度、韧性、稳定性，有符合技术要求的强度、韧性、稳定性，以确保承受房屋本身及其附属设施的各种以确保承受房屋本身及其附属设施的各种荷载。房屋主体结构范围一般指支撑房屋荷载。房屋主体结构范围一般指支撑房屋主体的梁、板、柱等主要构件结构最外围主体的梁、板、柱等主要构件结构最外围水平投影以内部分。水平投影以内部分。目的：明确房屋主体结构内建筑空间应按目的：明确房屋主体结构内建筑空间应按房屋计算全部建筑面积。房屋计算全部建筑面积。房屋主体结构房屋主体结构2.2 2.2 房屋面积测算房屋面积测算 房屋各层水平（房屋各层水平（投影投影）面积的测量

9、与计算。）面积的测量与计算。包括房屋建筑面积房及其套内建筑面积、共有包括房屋建筑面积房及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。测量与计算。此处强调房屋面积测的是水平投影面积，此处强调房屋面积测的是水平投影面积，不是斜面面积、表面面积、侧面面积等。不是斜面面积、表面面积、侧面面积等。水平投影面积的感性认识水平投影面积的感性认识2.32.3 房屋的建筑面积房屋的建筑面积 指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等

10、，且具备有上盖，结构牢固，层高外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m2.20m以上的永久性建筑。以上的永久性建筑。此引用的是房产测量规范中原文，从定义此引用的是房产测量规范中原文，从定义中可以知道一幢房屋总建筑面积中可以知道一幢房屋总建筑面积=房屋主体结房屋主体结构（外墙（柱）勒脚以上）各层水平投影面构（外墙（柱）勒脚以上）各层水平投影面积积+地下室面积地下室面积+房屋各层附属设施（阳台、房屋各层附属设施（阳台、挑廊、室外楼梯等）面积。挑廊、室外楼梯等）面积。2.2.4 4房屋的套内建筑面积房屋的套内建筑面积 指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围指房屋套门范围内由产权单元的权界线所

11、围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。阳台建筑面积三部分组成。户室中套门范围内权界线所围部分称为套内。户室中套门范围内权界线所围部分称为套内。写字楼、商场等的基本产权单元延伸为套内。写字楼、商场等的基本产权单元延伸为套内。2.2.5 5 房屋的共有（公用）房屋的共有（公用）（共用）共用）建筑面积建筑面积 指房屋内各产权人共同占有或共同使用的指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有（公用）建筑面积。包括应分摊的共有（公用）(共用

12、共用)建筑面积和不分摊的共有（公用）建筑面积和不分摊的共有（公用）(共用共用)建筑建筑面积。面积。房屋共有建筑面积的前提是共同占有，使用并房屋共有建筑面积的前提是共同占有，使用并不一定占有。产权的内涵是所有权，既房屋的不一定占有。产权的内涵是所有权，既房屋的使用、收益和处分权力。共有建筑面积有应分使用、收益和处分权力。共有建筑面积有应分摊共有建筑面积和不应分摊共有建筑面积。如：摊共有建筑面积和不应分摊共有建筑面积。如：公益性用房、为多幢服务设备房等为不应分摊公益性用房、为多幢服务设备房等为不应分摊的共有建筑面积。的共有建筑面积。2.2.6 6房屋的产权面积房屋的产权面积 指指产产权权主主依依法

13、法拥拥有有房房屋屋所所有有权权的的房房屋屋建建筑筑面面积积。房房屋屋产产权权面面积积由由市市、县县（市市）级级房房地地产产行政主管部门登记行政主管部门登记确权认定确权认定（删除）（删除）。物物权权法法出出台台后后，房房产产管管理理部部门门对对房房屋屋产产权权只只作作登登记记。但但登登记记机机构构对对用用作作房房屋屋登登记记材材料料的的测测绘绘报报告告的的审审查查，不不能能拘拘泥泥于于形形式式审审查查或或实实质质审审查查，应应该该是是证证据据审审查查。登登记记机机构构在在法法定定职职责责范范围围内内，须须对对该该证证据据的的真真实实性性、合合法法性性、有有效效性性尽尽到到力力所能及的注意义务。所

14、能及的注意义务。2.2.7 7 房屋的使用面积房屋的使用面积 指房屋户内全部可供使用的空间面积，指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。按房屋的内墙面水平投影计算。(不包括墙、柱等结构构造和内保温层的面积。)房屋的使用面积即套内房屋的使用面积：房屋的使用面积即套内房屋的使用面积：指套内各功能使用空间墙体内表面所围合指套内各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。的水平投影面积之和。2.8商品房的销售面积（删除）v指购买者所购买的套（单元）内建筑面积与应分摊的共有面积之和。幢幢v 指一座地上独立，主体结构为一整体，在指一座地上独立，主体结构为一整体，在使用功能上不可

15、分割，包括不同结构、不同层使用功能上不可分割，包括不同结构、不同层次的房屋。次的房屋。v幢是房屋建筑面积测算的基本单位，幢的认定幢是房屋建筑面积测算的基本单位，幢的认定对于共有面积分摊十分重要，如一房屋认定为对于共有面积分摊十分重要，如一房屋认定为多幢房屋，则为该房屋服务的共有面积就属不多幢房屋，则为该房屋服务的共有面积就属不应分摊的共有面积。应分摊的共有面积。v幢应从房屋结构和使用功能上同时认定。幢应从房屋结构和使用功能上同时认定。2.2.9 9层高层高 指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热层的厚的垂直距离。顶层房屋层高不

16、包括隔热层的厚度。度。地坪一般指房屋室内或室外的自然地面，地坪一般指房屋室内或室外的自然地面，经过人工处理后所形成的表面（不包括再处经过人工处理后所形成的表面（不包括再处理的表面），例如水泥（包括砂石）地面、理的表面），例如水泥（包括砂石）地面、填土夯实至设计填土夯实至设计0.0m0.0m的房屋内地面。如认的房屋内地面。如认定为空心砖等故意抬高地面，计算层高则要定为空心砖等故意抬高地面，计算层高则要扣除空心砖的厚度。扣除空心砖的厚度。2.1 2.10 0 净高净高 指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。或构件底面之间的垂直距离。房屋净高一

17、般指下底板面的上面到上底房屋净高一般指下底板面的上面到上底板面的下底面间的垂直距离，可作测量层高板面的下底面间的垂直距离，可作测量层高时的参考。时的参考。层高净高示意图 指房屋室内地坪指房屋室内地坪00以上，层高以上，层高2.20m2.20m以以上，按楼板或地板结构分层的楼层。上，按楼板或地板结构分层的楼层。自然层相对于附层（夹层）等而言，通俗自然层相对于附层（夹层）等而言，通俗地认为常见的房屋自然形成的层次。地认为常见的房屋自然形成的层次。2.12.11 1自然层自然层2.12.12 2技术层（设备层）（设备层）指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和

18、管道且供人员进入操作、检修用的空等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层间层（包括设备层、转换层等）（包括设备层、转换层等）（删除）（删除）。把设备层、转换层及操作层等归类为技术层，把设备层、转换层及操作层等归类为技术层，便于表述和规定。便于表述和规定。2.12.13 3 夹层（附层）夹层（附层）指房屋自然层内未形成完整楼层结构但指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。属于房屋整体结构的局部楼层。“局部局部”是相对于房屋整个层面而言，夹是相对于房屋整个层面而言，夹层位于房屋整体结构内。层位于房屋整体结构内。2.1 2.14 4插层插层 指位于房屋两自然层之间与房屋整体

19、结指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。构不相关联而加插进去的局部楼层。区别于夹层，它不在房屋整体结构内，在房区别于夹层，它不在房屋整体结构内，在房屋层与层之间。屋层与层之间。2.1 2.15 5 架空层架空层 指建筑物（房屋）中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。（删除）架空层一般指底层，现在有的房屋中部架空层一般指底层，现在有的房屋中部或顶部设架空层，如：空中花园。有墙体围护或顶部设架空层，如：空中花园。有墙体围护的计算建筑面积。的计算建筑面积。架空层图例架空层图例2.12.16 6 地下室地下室

20、 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的内净高的1/21/2的房屋地下使用空间。的房屋地下使用空间。2.12.17 7 半地下室半地下室 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的内净高的1/31/3但不超过但不超过1/21/2者，采光窗在地坪以上者，采光窗在地坪以上的房屋。的房屋。2.12.18 8 阁楼（暗楼）阁楼（暗楼）指利用坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间指利用坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间（闷顶部分）的那部分使用空间。（闷顶部分）的那部分使用空间。无窗无固定楼梯的无窗无固定楼梯的阁阁楼（楼（暗楼暗楼

21、）不不计计算算房屋建筑面房屋建筑面积积。阁楼的概念区别于斜面结构屋。阁楼的概念区别于斜面结构屋。阁楼是利用人字梁屋顶形成的三角形空间加阁楼是利用人字梁屋顶形成的三角形空间加以利用。其本身（包括屋顶）并不承载应力，应以利用。其本身（包括屋顶）并不承载应力，应力用若干个构件连接成若干个三角形而成的结构力用若干个构件连接成若干个三角形而成的结构荷载（如图）。荷载（如图）。而斜面结构屋的屋面本身要荷载。而斜面结构屋的屋面本身要荷载。阁楼（暗楼）与跃层对比图阁楼（暗楼）与跃层对比图防潮层防潮层 指防止水分进入墙面而设置的材料层。指防止水分进入墙面而设置的材料层。引入引入“防潮层防潮层”概念为了便于理解概

22、念为了便于理解4.1.1 4.1.1 i i）关于地下室、半地下室的面积计算。）关于地下室、半地下室的面积计算。指建在道路（街、巷）旁，部分底层指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。面积用作行人公共通道的房屋。2.2.1919 骑楼骑楼 2.22.20 0 过街楼过街楼 指底层（部）有道路通过的楼房或上指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。部贯通、底层局部为通道的相连楼房。2.22.21 1功能区功能区 指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域（指根据房屋不同规划用途和设计功能而划分的局部楼层或局部区域）。功能区可再分为若干个下一级功能区，各功能

23、区之间可能相互包含、交叉、并列。功能区是具有某一使用功能的区域，根据房屋功能区是具有某一使用功能的区域，根据房屋的设计和规划批准的功能划分。可按楼层划分的设计和规划批准的功能划分。可按楼层划分也可按局部区域划分等。也可按局部区域划分等。2.22.22 2 设备间（房）设备间（房）指幢内（独立的）有具体明确的用途，用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋，包括配电、变电、有线网络等用房。以规划行政主管部门确认的竣工图所标定的用途认定。（删除）设计为设备间，实地为空置房，则以计算单元设计为设备间，实地为空置房，则以计算单元（套）认定。计入共有面积的设备间要有明确（套）认定。计入共有面积的设备

24、间要有明确用途且实地有设备。实测时对设备间必须核实。用途且实地有设备。实测时对设备间必须核实。设备间（房）图例设备间（房）图例2.22.23 3 屋顶水箱间屋顶水箱间（水箱间）v指突出房屋屋面，有维护结构，有顶盖的，内置蓄水装置的房屋。（指建有储水池和机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不属此范围）水箱间与水箱是不同的，水箱间是房屋，水箱是构筑物。2.22.24 4 屋顶楼梯间屋顶楼梯间 指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，四指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，四周有围护结构，有顶盖，供顶层维修或安全出入周有围护结构，有顶盖，供顶层维修或安全出入用的房屋。用的房屋。2.22.25 5屋顶电梯

25、机房屋顶电梯机房 指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供设置、停放、检修升降电顶层，有顶盖，供设置、停放、检修升降电梯的房屋。梯的房屋。2.22.26 6门厅门厅 指建筑物指建筑物（房屋）（房屋）中位于出入口处、用于接中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。门厅的门厅的作用就是作用就是枢纽，通枢纽，通过门厅的过门厅的过渡，可过渡，可以到达各以到达各使用空间。使用空间。2.27大堂(删除)指具有休息、会客、

26、接待、登记、商务等功指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。能的使用空间。大堂一般和门厅合二为一，是一个过渡空间，大堂一般和门厅合二为一，是一个过渡空间，可以在此处稍作停留或休息（如大堂吧）。可以在此处稍作停留或休息（如大堂吧）。前室前室v指设置在进入电梯、楼梯间之间的过渡空间。2.2.2828 廊廊 指联系建筑物（房屋）的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。v（柱廊：有顶盖和支柱，供人们通行的水平交通空间。）v（架空通廊：以两端房屋为支撑，有围护、无支柱的架空通道。）v檐廊：设置在建筑

27、物底层出檐下的（房屋檐下的）水平交通空间，一般两端有围护、无柱，且有平台（应高出室外地面一个台阶以上（删除）。2.2.2828 廊廊v挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护（栏杆）、无支柱的水平交通空间。v回廊：在建筑物（房屋）门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。v门廊、门斗：指建筑物（房屋）门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。廊有很多种，以上只是对常见的作了明确。廊有很多种，以上只是对常见的作了明确。在定义中

28、，指一般情况，如存在没有上盖的架在定义中，指一般情况，如存在没有上盖的架空通廊（不计面积）。檐廊，多数没有围护，空通廊（不计面积）。檐廊，多数没有围护，注意不要把山墙的延伸（装饰性）当作围护。注意不要把山墙的延伸（装饰性）当作围护。挑廊挑廊门斗门斗门廊门廊回廊回廊柱廊柱廊檐檐廊廊有有柱柱雨雨篷篷宁波市东方威尼斯丽水市水木清华苑28幢 门斗的问题门斗的问题v在外业检在外业检查中发现：很多测绘查中发现：很多测绘单位对单位对门斗的理解不清楚，面积未计算，或门斗的理解不清楚，面积未计算，或是未计入幢分摊。是未计入幢分摊。2.2.2929 阳台阳台 指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结指与房屋相

29、连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。设施。阳台是房屋附属结构，无论形式如何，只要所起的阳台是房屋附属结构，无论形式如何，只要所起的作用是阳台，就按阳台的测算规则计算建筑面积。（后作用是阳台，就按阳台的测算规则计算建筑面积。（后面会有讲到阳台计算条款）面会有讲到阳台计算条款）室外设备平台室外设备平台v指位于房屋主体结构外，供空调外机、热水指位于房屋主体结构外，供空调外机、热水器组等设备搁置检修，与房屋内部或阳台不器组等设备搁置检修，与房屋内部或阳台不相通的空间。相通的空间。v室外设备平台不计算建筑

30、面积，但房屋主体结构内，用于放置室外空调等大型设备，且采用木、金属等材质作为围护的建筑空间，不论是否与户内相通，均按其外围水平投影计算建筑面积。房屋主体结构外，与户内相通、用于放置室外空调等大型设备，且采用木、金属等材质作为围护的建筑空间，按其外围水平投影面积的1/2计算。室外设备平台图例室外设备平台图例2.32.30 0雨篷雨篷 指设置在建筑物指设置在建筑物（房屋）（房屋）进出口上部的遮雨、遮进出口上部的遮雨、遮阳篷。阳篷。雨篷也称雨罩，有雨篷也称雨罩，有无柱与有柱之分。无柱与有柱之分。无柱的一般不予无柱的一般不予考虑（包括上面考虑（包括上面悬挂的）。有柱悬挂的）。有柱的其实就是门廊，的其实

31、就是门廊，但有是否直接连但有是否直接连接房屋的不同形接房屋的不同形式。式。2.32.31 1 飘窗飘窗v指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出房屋外墙（主体结构）的窗。飘飘窗窗的的形形式式各各异异，其其本本质质仍仍然然是是窗窗。是是房房屋屋附属结构，位于房屋主体结构外。附属结构，位于房屋主体结构外。2.32.32 2 楼梯楼梯 指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。楼梯的形式多种多样，按楼梯梯楼梯的形式多种多样，按楼梯梯段的布置方式可以分为直跑、双段的布置方式可以

32、分为直跑、双跑、三跑、多跑、弧形和螺旋式跑、三跑、多跑、弧形和螺旋式等；按结构的受力特点可以分为等；按结构的受力特点可以分为梁式、板式和悬挑梁式、板式和悬挑(臂臂)式；按使式；按使用材料可分为钢、木和钢筋混凝用材料可分为钢、木和钢筋混凝土楼梯等。楼梯的主要构件一般土楼梯等。楼梯的主要构件一般有踏步板、斜梁、平台板和平台有踏步板、斜梁、平台板和平台梁，有时还有基础等。次要构件梁，有时还有基础等。次要构件有扶手、栏杆有扶手、栏杆(或栏板或栏板)、踏脚板、踏脚板等。楼梯分室内及室外。等。楼梯分室内及室外。2.32.33 3室外楼梯室外楼梯 指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的（或搭建在房屋外墙体上），位

33、于房屋主体（结构）外，通达房屋各层的固定楼梯。室外楼梯按水平投影面积计建筑面积，室室外楼梯按水平投影面积计建筑面积，室内楼梯一般形成楼梯间，按房屋计算建筑面内楼梯一般形成楼梯间，按房屋计算建筑面积。室外楼梯一般是积。室外楼梯一般是N-1N-1（N N指层数）个水平指层数）个水平投影面积。投影面积。2.32.34 4电梯井电梯井v指用于指用于设置设置（删除）（删除）电梯升降的垂直通道。电梯升降的垂直通道。观光电梯是特观光电梯是特殊的电梯井。殊的电梯井。2.32.35 5 台阶台阶v指指建筑物建筑物（房屋）（房屋）出入口处不同标高地面或出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连楼

34、层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与接构件。室外台阶还包括与建筑物建筑物（房屋）（房屋）出入口连接处的平台。出入口连接处的平台。台阶是构筑物。有一类称为广场式楼梯的台阶。台阶是构筑物。有一类称为广场式楼梯的台阶。2.32.36 6 主墙主墙v 指房屋竖向平面或曲面构件，并主要用来分指房屋竖向平面或曲面构件，并主要用来分隔房屋内外环境空间，是建筑物隔房屋内外环境空间，是建筑物（房屋）（房屋）的主的主要承重载体之一。要承重载体之一。v 主墙一般是房屋承重载体之一，位于房屋外围主墙一般是房屋承重载体之一，位于房屋外围四周的墙称外墙，外墙主要起围护作用，还有四周的墙称外墙，外墙

35、主要起围护作用，还有美观和防风、雨、雪的侵袭以及隔热、隔声作美观和防风、雨、雪的侵袭以及隔热、隔声作用。位于房屋内部的墙称内墙，主要起分隔房用。位于房屋内部的墙称内墙，主要起分隔房间的作用。间的作用。2.2.3737 围护结构围护结构v指围合建筑空间指围合建筑空间周围周围（四周）（四周）的墙体、门、窗、的墙体、门、窗、栏杆栏杆（删除）（删除）等。等。这里重点是这里重点是“结构结构”，通过结构将空间竖向分，通过结构将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用。结构可以是墙体、梁、门、实体，起隔离作用。结构可以是墙体、梁、门、窗等。窗

36、等。围护结构图例围护结构图例2.2.3838 幕墙幕墙v指指突突出出于于建建筑筑主主体体结结构构以以外外，用用玻玻璃璃、金金属属板板、石石材材等等材材料料形形成成的的围围护护结结构构。（指指由由结结构构框框架架与与板板材材等组成，不承担主体结构荷载的建筑结构）。等组成，不承担主体结构荷载的建筑结构）。2.2.3939 围护性幕墙围护性幕墙v指指直接作为建筑物直接作为建筑物外墙起围护作用外墙起围护作用(设置在房屋结构底板以内或与房屋结构底板外围齐平，直接作为房屋外墙起围护作用)的幕的幕墙墙。2.42.40 0 装饰性幕墙装饰性幕墙指设置在指设置在建筑物墙建筑物墙体外起装饰作用体外起装饰作用(在房

37、屋结构底板在房屋结构底板以外，仅有支架与以外，仅有支架与房屋结构相连房屋结构相连)的的幕墙。幕墙。幕墙面积计算v1以玻璃、金属等材料作幕墙的，房屋底板沿口与幕墙间的空间及幕墙不计算建筑面积。v2装饰性幕墙、主墙体外的幕墙均不计算建筑面积。v3.玻璃、金属等其他材料建造的幕墙，其主墙或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。2.42.41 1勒脚勒脚v指指建筑物建筑物(房屋房屋)的外墙与室外地面或散水接触部的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。位墙体的加厚部分。勒脚的目的是保护近勒脚的目的是保护近地墙身，加固墙身和地墙身，加固墙身和对建筑立面产生一定对建筑立面产生一定的效果，常见作

38、法有的效果，常见作法有用坚实材料砌筑和抹用坚实材料砌筑和抹灰或天然石料镶砌。灰或天然石料镶砌。2.42.42 2露台（平台）露台（平台）指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/21/2的活动空间。的活动空间。2.42.43 3 复式住宅复式住宅v指套内空间跨跃两指套内空间跨跃两（个）（个）楼层以上楼层以上（含）（含）的的住宅，厅住宅，厅（的）（的）高高（度）（度）为两楼层为两楼层（及）

39、（及）以以上上高高（删除）（删除）。2.42.44 4 错层错层 指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。2.42.45 5 跃层跃层住宅住宅（房屋）（房屋）指房屋套内空间跨跃两个指房屋套内空间跨跃两个自然层自然层（楼（楼层）层）以上的以上的住宅住宅（房屋）（，其有内部楼（房屋）（，其有内部楼梯联系上下层）梯联系上下层）。2.49 2.49 多功能综合楼多功能综合楼（商住楼（商住楼）（删除）（删除）指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积有不同功能和服务对象。只有商业有建筑面积有不同功能和服务对象。只

40、有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。2.2.4747结构转换层结构转换层v指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换（房屋中上下采用不同结构类型进行转换的楼层)。2.2.4848 消防消防（删除）（删除）避难层（避难空间）避难层（避难空间）指指因消防需要在超高层建筑因消防需要在超高层建筑中每隔一定高度或顶层留出中每隔一定高度或顶层留出作消防避难用的楼层（避难作消防避难用的楼层（避难空间空间）（高层及超高层建筑（高层及超高层建筑中，因消防安全需要专门设中，因消防安全需要专门设置的供人们疏散避难的楼层置的供人们疏

41、散避难的楼层（或空间）（或空间）。2.2.4949公共公共(消防消防)通道通道 指指作为公众通行的通道，或作为公众通行的通道，或（为满足房屋（为满足房屋消防或公众通行需要而专门设置的）消防或公众通行需要而专门设置的）与市政与市政（小区）道道路连通的穿越建筑的通道。（小区）道道路连通的穿越建筑的通道。v所谓公共是指不含任何利益行为的通道。不所谓公共是指不含任何利益行为的通道。不须任何条件都可以经过的通道。不用担心会须任何条件都可以经过的通道。不用担心会关门、不会封闭等。多指道路边用作人行道关门、不会封闭等。多指道路边用作人行道的通道。的通道。2.52.50 0 公共开放空间公共开放空间 指指建筑

42、物建筑物（房屋）（房屋）内部内部（全天开放）（全天开放）供公供公众使用的空间众使用的空间（或室外场地空间）（或室外场地空间）。2.52.51 1裙楼、塔楼裙楼、塔楼 指指建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积是建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积是低楼层建筑水平投影面积的低楼层建筑水平投影面积的1/31/3以下时，低楼层以下时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。（通过结构转（通过结构转换层将水平投影面积较大的低层房屋和水平投影换层将水平投影面积较大的低层房屋和水平投影面积较小的高层房屋组合为一幢建筑，低层部分面积较小的高层房屋组合为一幢建筑，低层部分称为裙楼，结构转换

43、层以上（含）高层部分称为称为裙楼，结构转换层以上（含）高层部分称为塔楼。）塔楼。）裙楼、塔楼实例裙楼、塔楼实例2.52.52 2 斜面结构屋斜面结构屋 指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构连为一体构，且与房屋整体结构连为一体；其中符合自；其中符合自然条件的建筑面积应达到整个层面建筑面积的然条件的建筑面积应达到整个层面建筑面积的2/32/3以上以上（,专供人居住和日常活动的空间）专供人居住和日常活动的空间）。斜面结构屋是新型建筑形式，其作用在于免斜面结构屋是新型建筑形式，其作用在于免设防水层、保证顶楼保温隔热性能，美化城市设防水层、保证

44、顶楼保温隔热性能，美化城市整体环境。注意斜面结构屋与阁楼（暗楼）、整体环境。注意斜面结构屋与阁楼（暗楼）、人字梁屋顶的区别。斜面结构屋层高达到人字梁屋顶的区别。斜面结构屋层高达到2.202.20米处应计算建筑面积。米处应计算建筑面积。斜面结构屋图例斜面结构屋图例2.52.53 3伸缩缝伸缩缝(温度缝温度缝)在长度较大的在长度较大的建筑物建筑物（房屋）（房屋）或构筑物中，或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将设置在基础以上的竖直缝，将建筑物建筑物（房屋）（房屋）或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产生裂缝。亦称温度缝。的伸缩，避免产生裂缝。

45、亦称温度缝。还存在抗震缝、沉降缝等类似的构件，有还存在抗震缝、沉降缝等类似的构件，有时不在同一建筑中。时不在同一建筑中。伸缩缝伸缩缝(温度缝温度缝)图例图例2.52.54 4 群楼式建筑群楼式建筑 指同期规划、同期建设、裙指同期规划、同期建设、裙房房(楼楼)和塔楼为和塔楼为一整体的建筑。一整体的建筑。群楼式建筑是一个建筑群，规划许可同期规群楼式建筑是一个建筑群，规划许可同期规划、同期建设，其基础、结构连同地面上的建筑划、同期建设，其基础、结构连同地面上的建筑是一整体，没有从基础以下开始的变形缝（基础是一整体，没有从基础以下开始的变形缝（基础以上的伸缩缝是结构一体的）。以上的伸缩缝是结构一体的）

46、。群楼式建筑图例群楼式建筑图例2.52.55 5连体楼连体楼 指多幢楼房通过地下室指多幢楼房通过地下室或或（、）（、）架空通廊或架空通廊或地面廊相连的建筑群。地面廊相连的建筑群。连体楼区别于群楼式建筑，也是一个建筑群，连体楼区别于群楼式建筑，也是一个建筑群，但不属一整体结构，是通过地下室、架空通廊但不属一整体结构，是通过地下室、架空通廊或地面上的廊相连的多幢房屋。或地面上的廊相连的多幢房屋。连体楼图例连体楼图例房屋基本单元房屋基本单元v指有固定界限、可以独立使用并且有明确、指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房屋或特定空唯一编号（幢号、室号等）的房屋或特定空间。间。

47、v此术语为引用房屋登记办法。房屋测算以幢为单位，幢内共用建筑面积分摊到房屋基本单元。核心筒核心筒v 指建筑物中解决垂直通道、设备电气垂直指建筑物中解决垂直通道、设备电气垂直管线、联系其他建筑空间的结构体系。一般管线、联系其他建筑空间的结构体系。一般由电梯井、楼梯间、电水管井、前室等部分由电梯井、楼梯间、电水管井、前室等部分构成。构成。v 明确核心筒内容及作用。明确核心筒内容及作用。房屋编号房屋编号v指房地产登记机构按照规定的规程为房地产指房地产登记机构按照规定的规程为房地产登记基本单元编排的号码，房屋编号应具有登记基本单元编排的号码，房屋编号应具有唯一性、确定性、不变性。唯一性、确定性、不变性

48、。v应产权信息化管理需要，房屋应设置编号，标定房屋登记基本单元的唯一性。3 3一般规定一般规定 “一般规定一般规定”主要涉及房产测绘实际操作标准，主要涉及房产测绘实际操作标准，提出了须经规划、设计认可的要求。房产测绘标提出了须经规划、设计认可的要求。房产测绘标准滞后房地产发展一直存在，现在房产商联合设准滞后房地产发展一直存在，现在房产商联合设计与规划，研究如何开发房屋的利用空间而不计计与规划，研究如何开发房屋的利用空间而不计建筑面积，不超规划批准的总建筑面积与容积率，建筑面积，不超规划批准的总建筑面积与容积率，规避税和土地出让金等，在一房一价中抛出房屋规避税和土地出让金等，在一房一价中抛出房屋

49、利用率高的卖点。如房屋主体内的入户花园、飘利用率高的卖点。如房屋主体内的入户花园、飘窗，扩大设备平台等。窗，扩大设备平台等。此外，对面积和量距的精度要求、测量方法、此外，对面积和量距的精度要求、测量方法、取位要求、边长丈量方法加强了规定，对测算及取位要求、边长丈量方法加强了规定，对测算及内容、房屋层数、幢的认定等作了细化。内容、房屋层数、幢的认定等作了细化。3.13.1 用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在通用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在通过规划竣工过规划竣工验收验收（核实）（核实）的竣工图及有关资的竣工图及有关资料和房屋客体相一致时实施。因施工变更造料和房屋客体相一致时实施。因施工变更

50、造成房屋建筑面积变化，或层数改变或共用建成房屋建筑面积变化，或层数改变或共用建筑面积变化等的，须经原设计单位同意和规筑面积变化等的，须经原设计单位同意和规划行政主管部门批准后出具测绘成果。设计划行政主管部门批准后出具测绘成果。设计单位对提供的图纸和说明书负责。单位对提供的图纸和说明书负责。竣工图和房屋客体一致时才能进行房产测竣工图和房屋客体一致时才能进行房产测绘，是实地量测法的要求。绘，是实地量测法的要求。当房屋有了变化，设计变更，结构进行当房屋有了变化，设计变更，结构进行了调整，须经设计单位同意和规划主管部门了调整，须经设计单位同意和规划主管部门批准，是对四方面一致性要求，建造开发者、批准，