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1、上海市宝山区罗店地块区上海市宝山区罗店地块区域价值及房地产分析报告域价值及房地产分析报告2 本体分析Part13本体分析地块位置及周边环境罗店美兰湖位置p上海市北部区域宝山区罗店镇的核心功能区罗店新镇的美兰湖板块，地处美兰湖板块的核心位置。p罗店镇位于上海市宝山区西北部，外环线以外。p距离中心城区（人民广场）：28公里p距上海虹桥国际机场：30公里p距上海浦东国际机场：55公里p距上海火车站：21公里4本体分析地块位置及周边环境周边环境景观环境p地块周边有36栋美兰湖高尔夫球场p占地面积280亩的美兰湖p诺贝尔科技公园p地块东侧与天然河道相连，使地块具备绝佳的景观资源。美兰湖高尔夫美兰湖5本体
2、分析地块位置及周边环境配套资源目前配套：北欧风情商业街世纪联华超市婚纱摄影基地小学，中学，医院，五星级酒店，高尔夫球场，会议中心等6 区域价值分析Part27区域价值分析/城市规划定位分析三城七镇：“一城九镇”战略现已发展为“三城七镇”，即松江新城、海港新城和嘉定新城和罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、奉城、陈家镇。规划目标：罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，其中建设用地3.4平方公里，生态林区3.4平方公里，新镇内建有高标准的学校、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。传统工业区内，三城七镇重要组成部分，辐射上海市区、服务市区客户的城市化居住新镇中心城区浦江镇高桥镇枫泾镇奉城镇罗店镇陈
3、家镇临港新城松江新城嘉定新城朱朱家家角角镇镇8区域价值分析/区位价值分析罗店与上海市内主要地点距离：p距离中心城区（人民广场）：28公里（车程30分钟抵达）p距上海虹桥国际机场：30公里（外环线车程20分钟抵达）p距上海浦东国际机场：55公里（外环线车程35分钟抵达）p距宝山东城区中心：16公里p距上海火车站：21公里p距A30高速：3公里p距A20高速：8公里位于市区西北部宝山区内，距离人民广场28公里，属于城市中心的缓冲地带，具有一定城市属性。9区域价值分析/交通现状分析轨道、道路等交通系统完善，但目前与市区通达性尚不便捷，具备城市化居住区的发展潜质。主要交通资源：p轨道交通7号线在区域内
4、有罗南新村站、美兰湖站，项目到地块的步行时间约在10-15分钟p沪太路是市北区域的主要交通干道，南起内环线，向西北方向穿过普陀、宝山两区，北达江苏省太仓市；为一级公路，道路宽度50米，双向6车道，设计车速每小时80公里。A30（郊区环线）北段高速公路为上海北大门连接江浙两省的重要交通干道。它西起沪宁高速公路，与同三国道相连，东至双城路与外环线相连，为双向6车道，设计车速为100公里/小时。10区域价值分析/美兰湖高尔夫球场p美兰湖高尔夫球场是拥有36洞国际锦标赛级会员专属制高尔夫球场，规格在上海名列前茅。p占地总面积3390亩的高尔夫生活圈，拟建成南湖泊、北森林各18洞的两座球场。p南湖泊传承
5、了高尔夫文化发源地一一苏格兰的大波浪、大起伏及大湖泊的地域特色。p北森林为会员专属球场，以大型乔木密集种植为主要特色，营造气势磅礴的丛林式生态格调。除湖景外美兰湖高尔夫球场成为最主要的景观资源，亦是区域价值的主要支撑因素之一。11区域价值分析/美兰湖高尔夫球场上海高尔夫球场集中在以佘山为核心的西南片区，距市区较远。美兰湖高尔夫球场成为稀缺的近郊球场之一，且在北部位置最为优越。12美兰湖板块资源梳理p三城九镇中距离市中心较近的重点规划发展区域；p幽静清雅的区内环境景观，特别是美兰湖高尔夫球场等资源，为板块提供了强烈的亲近自然的宜居属性；p具备距市区较近的区位与相对便利的交通条件区域业已具备优越的
6、自然宜居属性、是宝山目前最为高端的居住区。13罗店板块房地产市场/历史沿革目前处于第二阶段产品期，板块内拥有万科、上置、朗诗、景瑞、顺驰、中华企业等大型知名开发商。远洋低密度产品入市后，将会给区域带来第三阶段高端产品。第一阶段产品第二阶段产品14罗店板块房地产市场/运行概况美兰湖板块于2009年步入快速发展期，整个板块已开始步入成熟阶段p市场运行：自2008年以来，罗店区域的成交均价一路上扬，虽然2010年4月以来受到宏观调控的影响，成交量有所下降，但是价格仍然维持在高位，2010年市场均价突破20000元大关；p2010年远洋在获得土地后，板块内楼盘都以远洋拿地王作为板块价值提升对外推广，并
7、且受气客户关注。整个板块在逆市中活跃，成交量上升、成交较高上涨。15罗店板块2010年的房地产市场/项目现状罗店板块项目现状p2010年区域已上市住宅项目共计8个楼盘。p已完成销售的住宅项目包括：朗诗绿岛、琥珀郡园、美兰湖花园等三个楼盘；美兰湖花园为叠加、联排别墅；朗诗绿岛、琥珀郡园目前在售的是普通住宅。p早期曾有独栋产品，后续欠缺低密度产品，目前供应以联排、多层等混合产品为主。16罗店板块房地产市场/产品价格体系Document number172004年以前2005-2006年2007-2008年2009年至今板块客户群由宝山中高端产业客与市区再改导入构成，外来客户比重逐步提高。反映出外区
8、客户对于罗店板块的逐步认可。罗店不再是宝山的罗店，必将转为上海的罗店！罗店板块房地产市场/客户发展分析Document number18罗店低密度住宅土地稀缺，项目地块潜在价值具备较大成长空间。罗店板块房地产市场/土地市场2005年开始，罗店板块就没有出让低密度住宅用地。整个板块均以容积率1以上的普通住宅用地为主。但1左右的容积率，必然出现混合型社区，该区域的别墅及类别墅市场未来的竞争不容忽视。Document number19区域未来发展预期/交通发展预期p规划中的上海A13公路，是上海主要高速公路之一，连接上海市区与崇明，是第二条通往崇明的通道，并且能够连接沿江高速。p该高速起点为A20西
9、北角，经A30，罗店，罗泾。跨越长江后，经崇明城桥，止于A14公路，全长约46公里。pA13建成为将大大缓解宝山区沪太路沿线的交通压力。A13高速公路将突破现有交通瓶颈，缩短与城区通勤时间，城市属性将得到大幅提升。罗店镇市区方向Document number20区域未来发展预期/高尔夫球场的完善与升级球场全部建成、顶级赛事的举办、与领导品牌合作的加强，球场知名度进一步扩大；大幅提升区域高端人群聚合力，球场周边土地价值提升空间广阔。p随着球场的不断开发建设，必将成为国内乃至亚洲区的顶级高尔夫赛场，这对于周边土地价值有着巨大的提升作用；p2011-2015年，国际顶级赛事高尔夫中国名人赛将在罗店美
10、兰湖举行。届时泰格伍兹将会出现在此球场比赛；p美兰湖高尔夫与各行业的领导品牌（BMW、BENZ、LEXUS、BUICK、东亚运输、民生银行、中国移动）保持良好的关系，为品牌内高端客户举办超过百场以上的赛事。p通过大量行业领导品牌赛事，使得高端客户群熟悉美兰湖板块，并认识美兰湖板块的价值。Document number21罗店价值罗店价值突飞猛进突飞猛进区域自身的不断发展成熟高等级高尔夫赛事的举办高速公路的规划修建预计在项目运营周期内，将会拥有三个重要发展要素，并将以此使得罗店板块价值出现突飞猛进的发展。区域未来发展预期Document number22类比板块（区域）特征研究板块选择维度p板块
11、整体档次较高；p产品形态与本案规划条件相似；p板块高端产品售价接近本案开发目标；p板块交通区位与本案相似；p板块资源与本案相似；p高尔夫资源与本案相似；汤臣高尔夫区域佘山板块新江湾城板块罗店板块世纪公园板块Document number23佘山板块概况 上海紫园上海紫园 上海晶园上海晶园 上海晶园上海晶园 佘山东紫园佘山东紫园 佘山高尔夫佘山高尔夫 世贸佘山庄园世贸佘山庄园 世贸佘山世贸佘山庄园庄园p与市区距离:车程34kmp交通可达性：虽然距离市区较远，但交通配套成熟，可达性较好p核心资源特征：佘山 高尔夫p客户认知度：高p高端项目聚合度：高p产品类型与特征：以中低密度别墅为主p区域成熟度：
12、成熟度高，周边基本无低容积率土地供应依托佘山形成的成熟高端别墅板块，后续供应不足。Document number24佘山板块市场特征板块供求：全年本板块内共有两个项目供应：山的院子花园和中凯曼荼园，板块成交在8，9月呈现一定的起伏，主要是受大市场和宏观政策的影响未来供应：Document number25世纪公园板块板块概况p与市区距离:车程10kmp交通可达性：交通可达性较好p核心资源特征：世纪公园景观及优越的地段优势p客户认知度：较高p高端项目聚合度：较高p产品类型与特征：以公寓为主，别墅为辅p区域成熟度：成熟度较高 御翠园御翠园 四季雅苑四季雅苑九间堂九间堂距离市区较近、依托世纪公园景观
13、的城市属性较强的高端居住板块Document number26世纪公园板块板块市场特征板块供求：全年供应量主要集中在09月，主要供应项目为四季雅苑，该项目容积率0.41，项目形态是联排和独栋，近期成交均价为75000元/，是整个世纪公园板块，乃至整个浦东地区主力成交项目未来供应：四季雅苑还有11万平米的供应，将在未来12年内陆续面世。Document number27汤臣高尔夫区域（大张江板块）概况p与市区距离:车程17kmp交通可达性：虽然距离市区有一定距离，但交通配套成熟，可达性较好p核心资源特征：高尔夫p客户认知度：一般p高端项目聚合度：一般p产品类型与特征：以公寓为主p区域成熟度：成熟
14、度较高，但在售高端别墅项目不多合生东郊合生东郊城市经典花园城市经典花园汤臣高尔夫汤臣高尔夫距离市区较近、依托世纪公园景观的城市属性较强的高端居住板块Document number28汤臣高尔夫区域（大张江板块）市场特征板块供求：全年供应量主要集中在09月，主要供应项目为张江紫园，该项目容积率0.39，项目形态是独栋，近期成交均价为58000元/；全年板块成交的项目中，合生东郊成交27套，城市经典花园58套，整个板块的成交均价呈现上升趋势未来供应：29罗店的未来发展p市场自身的发展及价格增长规律,数据显示，从08年1季度，到10年2季度，罗店版块成交均价季度复合增长率为10.1%远洋项目的上市，
15、已带动束，对未来价格增长有一定制约，但预计存在15%的涨幅p远洋地王的出现对罗店版块的价值提升。目前，罗店版块内诸多项目都以此次地王的拍卖，陆续展开宣传并隐形调价STEP4：审视未来季度复合增长率为10.1%因此，综合以上三个层面的分析，保守预测区域板块未来升值15%-20%进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少
16、，个个手持乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着“怎么这么热怎么这么热”，于是三五成群，聚在大树，于是三五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到“强子，别跑了，快来我给你扇扇强子，别跑了，快来我给你扇扇”。孩。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘
17、吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，“你看热的，跑什么？你看热的，跑什么？”此时这把蒲扇，此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧道，袅长的时间隧道，袅结束