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1、房地产信托计划书 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望2目录CONTENTS项目基本概况项目基本概况投资环境分析投资环境分析项目分析项目分析财务分析及经济评价财务分析及经济评价 位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字20012号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要
2、用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区湖北省武汉市江岸区后湖乡石桥 根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种
3、措施扩大出口，这些重大措施的战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高一步提高.武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀
4、升，逐渐走高的态势逐渐走高的态势,一是全市房地产开发总投资达一是全市房地产开发总投资达101.29101.29亿元，较亿元，较20122012年增长年增长11.07%11.07%；全市总开工面积；全市总开工面积13431343万平万平方米，比方米，比19991999年增长年增长3.68%3.68%；总竣工面积为；总竣工面积为454.11454.11万平万平方米，比方米，比20122012年增长年增长2%2%；其中住宅竣工面积达；其中住宅竣工面积达377.31377.31万万平方米，占全市总竣工面积的平方米，占全市总竣工面积的83.09%83.09%，比，比10121012年增长年增长8.6%8
5、.6%；全市商品房销售总面积为；全市商品房销售总面积为303.76303.76万平方米，其中万平方米，其中住宅为住宅为244244万平方米，占总面积的万平方米，占总面积的80.33%80.33%，销售额达，销售额达60.260.2亿元；空置商品房从亿元；空置商品房从20122012年的年的150150万平方米下降为万平方米下降为115115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为赁总户数为1948119481户，比户，比20122012年增长年增长11%11%，租赁总面积为，租赁总面积为80.1580.15万平方米，比万平方米，比199
6、91999年增长年增长17%17%，年租金总额为，年租金总额为3.363.36亿元，比亿元，比10121012年增长年增长52%52%。三是在房地产抵押方面，全。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为市房地产抵押总户数为2164721647户，比户，比10121012年增长年增长122.8%122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。，说明个人购房贷款正迅速地增长。项目拥有较好的投资环境与机遇 武汉市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。项目在经济上具有较强的可行性 项目总建
7、筑面积：11.72万平方米，项目总投资：15594.85万元 项目财务净现值:3620.11万元 项目财务内部收益率:27.1%上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。项目具有的突出优势 后湖花园的潜在需求量大。住宅小区的定位属中等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。项目公司的资金优势。项目较好的周边环境项目所处地块的发展前景较好。项目开发经营风险较小 本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益1.1.土地取得费用土地取得费用 土地取得费用为征
8、地费与批租费之和，总计土地取得费用为征地费与批租费之和，总计5023.65023.6万元。万元。2 2.建安工程费用建安工程费用 建安工程费用按建安工程费用按570570元元/M2/M2计，总计计，总计63846384万元。万元。3 3.小区配套费小区配套费 小区配套费按小区配套费按8080元元/M2/M2，总计合，总计合896896万元。万元。4 4.道路、绿化、景点费用。道路、绿化、景点费用。道路、绿化、景点费用按道路、绿化、景点费用按4545元元/M2/M2计，计，总计总计504504万元万元 5 5.项目研究、咨询、规划、设计费用项目研究、咨询、规划、设计费用 根据武汉市现行收费标准和
9、本根据武汉市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费用单价工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费用单价为为1515元元/M2/M2，总费用为，总费用为168168万元。万元。6 6.各种配套税费各种配套税费 确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的程的15%15%记取为记取为85.585.5元元/M2/M2，总费用为，总费用为957.6957.6万元。万元。7 7.项目管理费项目管理费 项目管理费按建安工程费用的项目管理费按建安工程费用的3%3%计取，总费用为计取，总费用为191.5191.5万元。万
10、元。8 8.不可预见费不可预见费 不可预见费以建设工程的不可预见费以建设工程的3%3%计取，总费用为计取，总费用为324.7324.7万万元。元。2 2、建设期利息。、建设期利息。建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为总利息为1127.451127.45万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表（表万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表（表44）。）。3 3、项目总投资、项目总投资 上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计投资，共计15594.8515594.85万元万元谢谢观赏Make Presentation much more fun