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1、用心整理可以编辑的word 文档g 因此，我们必须采取有效手段，炒热 一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动 二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对 一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。一、背景分析 一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“ 钻石级 ” 市口的商业街，当前缘何一时难 “ 热” ?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“ 病灶 ” 对症下药。据考察和分析， 一期商业步行街主要存在“ 先天” 与“ 后天 ” 两方面原因。(一)、商街设计
2、“ 先天不足 ”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼 街、 路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“ 眼球 ” 、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“ 旱式喷泉 ” 、“ 简易花坛 ” ，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。2、“ 假山 ” 成了 “ 绊脚石 ” 。步行街南入口处的 “ 假山景观 ” ，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的 “ 绊脚石 ” 。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道
3、等。3、内外街连接通道商用功能缺失。 街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是， 一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“ 幽巷 ” ，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4、 街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客
4、入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。(二)、商街策划 “ 后天失调 ”1、 广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的 “ 灵魂” ，即战略定位和商业主题。 广场商业街最早定位是“街” (很好)，后来又定位于 “”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以 “广场步行街 ” (老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“ 我是谁 ” 、“ 我为谁服务 ” 的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。2、 广场是一处很好的 “ 市民广场 ” ，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“ 广场文化 ”
5、 ，例如象 路、 广场、 步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套， 广场的 “ 磁场效应 ” 不佳，所以商街难 “ 热” 。3、打造商街，服务 “ 缺位 ” 。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“ 老皇历 ” 。事实上，经营 广场商业街， “ 物业管理 ” 代替不了 “ 商业管理 ” ，商业街由 “ 冷” 到“ 热” 需要专业策划管理机构来“ 操盘” 运作，此所谓“ 泛商业地产运作 ” 。 广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由
6、业主与商户“ 婚姻自主 ” ，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“ 炒作” ，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形 )、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。二、商街定位 广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：1、街名： 广场时尚丽人街2、概念： 广场 街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的 。3、广告语：
7、 广场 /时尚丽人街与 相约，与 同行4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。三、招商策划 广场时尚丽人街的招商，属于“ 突破困局 ” 的举措，招商需从下列几个方面入手：(一)、发布招商公告用心整理可以编辑的word 文档g 我们计划于 4月中旬在 晚报 、 电视台发布招商公告，突出介绍 广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。(二)、举办招商信息发布会该招
8、商信息发布会拟于4月20日在毗邻的 饭店举行，出席的商户为 及周边城市的时尚品牌经销商，以及 国贸市场有意入驻 广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：1、 广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望; 2、 街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。(三)、整合店铺资源 一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价 )?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由 房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪
9、些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使 一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。(四)、有关租金政策 一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一
10、， 是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明 一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“ 天价” 。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前， 一期店铺比较合适的租金是：1、 内街店铺：租金 600700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500 元，平均面积 110m2，购房投资额约 94
11、万元，购房贷款利率按 %计算，年利息为万元。如该类店铺以600700 元/m2/年租金计算， 年收益为万元， 剔除利息后的收益万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)2、外街店铺：租金 800-900 元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500 元，平均面积 200 m2 ，购房投资约 250万元，购房贷款利率按 %计算，年利息为儿 75万元。如该类店铺以 800900 元/m2/年租金计算， 年收益为 1618万元，剔除利息后的收益万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。) (五)、商户入驻优惠措施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“ 放
12、水养鱼 ” ，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传; 第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“ 时尚秀 ” 活动; 第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取; 第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予 广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。四、商业氛围营造(1)、商街指示识别系统布置(详见 广告公司设计效果图) (2)、
13、设计制作广场、内街雕塑作品(参见 步行街雕塑照片 )，以增添 广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“ 五一 ” 前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传 广场。(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办 风韵优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升 广场的时尚品位。用心整理可以编辑的word 文档g (6)、5月份起，争取举办几次 之夏广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高 广场在市民心目中的地位，提升广场的“ 聚流” 效应。五、商街硬件改造建议1、 北广场实施改造，以适合举办大型活动。2、 一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。3、临 街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。5、 一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。