房地产基础知识教学.ppt
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1、 房地产基础知识房地产基础知识 主讲:张友发主讲:张友发房地产房地产房房地地产产是是指指土土地地、建建筑筑物物及及固固着着在在土土地地、建建筑筑物物上上不不可可分分离离的的部部分分以以及及附附带带的的各各种种权权益益。从从房房地地产产存存在在的的自自然然形形态态上上来来看看,主主要要分分为为两两大大类类,即即土土地地和和建建成成 后的物业。后的物业。所谓所谓“不可分离不可分离”,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。或完整性。房地产市场的分类房地产市场的分类(1 1)房地产一级市场:是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵
2、向交流,)房地产一级市场:是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流,由政府直接控制和垄断经营。由政府直接控制和垄断经营。(2 2)房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者)房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。的纵向流通市场。(3 3)房地产三级市场:即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权)房地产三级市场:即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置。或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置。发展商发展商发展
3、商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。2 2房屋产权房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各 项项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。3 3产权证书产权证书 产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括
4、:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。房地产交易房地产交易房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度,即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。4 4房地产估价房地产估价 房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象,根据委托人不同的估价目的,按照一定的估价程序,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产价格客观合理的估计、推测或判断。均价均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和
5、数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向,以2800元平方米统一价销售,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。5 5房地产估价房地产估价 房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象,根据委托人不同的估价目的,按照一定的估价程序,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产价格客观合理的估计、推测或判断。均价均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向,以2800元平方米统一价销售,即以均价作销
6、售价,也不失为引人瞩目的营销策略。6 6基价基价基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。起价起价起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。多层物业,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的物业,一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。房产广告中常以元平方米起售,以较低的起价来引起消费者的注意。7 7期房期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称
7、做为买楼花,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。现房现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。二手房二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手,第二次交易则为二手。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。8 8定金定金定金是指当事人约定由一方向对
8、方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。9 9容积率容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。得房率得房率(实用率实用率)
9、得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。1010套内面积套内面积俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。公摊面积公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。1111建筑密度建筑密度 建筑密度是指在用地内各类建筑的基底总面积与用
10、地的比率(),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。楼间距楼间距东西向楼间距为1:1,南北偏东为1:1.3,南北向为1:1.5。1212层高层高层高是指物业高度以层为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。开间开间 物业设计中,物业的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强物业结构整体性、稳定性
11、和抗震性。进深进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大有效地节约用地,但为了保证建成的物业可以有良好的自然采光和通风条件,物业的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。1313土地使用年期土地使用年期凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地,其土地使用年期按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。建筑面积建筑面积建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。而“建筑面积”扣
12、除公共分摊面积后的余额就得出一个“实得建筑面积”,就是我们平时所讲的“套内面积”。例如你买了一间120平方米的房子,这个面积就是由13.7平方米的公共分摊面积加上106.3平方米的套内面积得出来的。1414商品房房价的构成商品房房价的构成 大体上讲,商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中,房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在,不可分割的。房产出售价格(房价)的拟定也要以上述原则来加以计算。目前,房价大致可分为四大部分组成:一是地价成本,包括土地出让金以及相关费用,如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等;二是建筑安装费用,如设计、招标、监理、材料施工等;广义
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