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1、房地产企业的融资方法房地产业是一个资金密集型产业,其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的颁布实施,在为房地产投资过热现象降温的同时,也使资金密集型房地产业产生了釜底抽薪的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下,房地产业如何冲破融资逆境,保持稳定健康发展本文就这一话题谈一点粗浅看法。一、房地产企业融资现状(一)融资规模持续增长近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示,我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨,20012005年短短4年里,全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍(参见表1-1)。(二)银行信贷是房地产融资的主要渠道仅以上表2001年数
2、据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元,其中:国内贷款1692亿元,占21.99%;自筹资金2184亿元,占28.38%;其他资金来源3671亿元,占47.69%。可见,银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右,呈三足鼎立的态势,看起来比较合理。但是经过细致分析可以发觉,自筹资金中只有55%左右为自有资金,30%40%为企业从银行获得的流淌资金贷款,其余为各种施工企业垫款或材料商垫款;其他资金来源中,80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来,有60%70%资金干脆或间接来自银行信贷的支持(部分企业甚至达到70%80%)。(三)股票融资债券融资在房地
3、产金融中所占比例小2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券限制得特别严格,截至2005年末我国房地产上市公司只有80家,仅占全部上市公司总量的2%,占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据,我们可以发觉,债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例始终很低,且2002年以来呈现快速下滑的趋势,平均只占0.001%左右。(四)房地产资金信托活跃2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%,比年初增加12.61亿元,增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后,全国很多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004
4、年我国房地产信托业接着以较高速度增长,直到2005年9月中国银监会颁发212号文件关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(以下简称212号文),对信托融资进行严格限制,给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道紧箍咒。二、房地产企业融资存在的主要问题(一)融资渠道过于单一从上面对表1-1的分析中可以得知,我国房地产企业开发资金来源中有60%70%干脆或间接来自银行,只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求,相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构,加剧了房地产企业的财务风险,不利于整个房地产市场稳定发展。(二)银行体系所担当的风险与收益不对称作为自负盈亏的企业
5、,银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益,担当的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险,风险和收好处于极度的不对等状态,再加上各种违规贷款的存在,整个房地产金融面临巨大风险,不利于银行体系的稳定。(三)缺乏多层次房地产金融体系就房地产体系而言,目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系,专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严峻;缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系;缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系;缺乏房地产金融二级市场等等。(四)房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善目前,我国房地产金融市场的法
6、规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的,除商业银行法中有关银行设立资金运用规定外,还没有特地的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待于制订。(五)房地产企业融资瓶颈亟待突破为防范整个金融体系出现系统性风险,央行于2003年6月颁布实施了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流淌资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定,使房地产业遭受了前所未有的资金瓶颈,房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死攸关的必需尽快解决好的关键问题。三、房地产企业融资策略分析(一)发展多元化干脆融资银行贷款融资是典型的间接融资,
7、具有短期性特征,到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化干脆融资渠道,除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外,还可以发展市场化干脆融资,建立多层次的房地产金融体系。1.大力培育房地产信托融资方式房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行,很大程度上是银行贷款的变种,但信托公司在托付贷款方面的监控、管理、经营实力和阅历可能不如银行,因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外,我国目前真正意义上的信托投资机构并不多,且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此,一方面应建立和培育一批真正意义上的房地产信托投资机构
8、,另一方面应在加强对房地产信托监管的同时,通过完善房地产金融市场,规范和发展信托融资方式,使之成为房地产业融资的一条主要通道。2.培育地产金融二级市场,推动住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化,就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(主要以抵押贷款作为担保的债券),并通过二级市场进行交易,转卖给市场投资者,以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场(个人房贷市场)的运作不仅使得一级市场(开发贷款市场)有了稳定的资金来源,而且极大地增加了住房抵押贷款的平安性和流淌性,有效实现了风险分散和风险管理的目标,同时也为证券市场供应了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在
9、美国,经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品,具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率,受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前,我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段,各地宜依据国家相关政策,结合当地实际状况,主动推动住房抵押贷款证券化进程。3.建立多层次房地产金融体系借鉴国外先进阅历,逐步建立和完善政府干预与市场调整相结合的多层次房地产金融体系,以促进我国房地产金融业发展,加速银行资金周转,降低银行金融风险。4.建立和完善相应法律制度配套措施规范各种融资行为并加强监督管理,以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患,引发新的金融风险。如
10、对房地产证券化赐予明确的法律依据;加快修订企业债券管理条例,尽快出台产业投资基金法等等。(二)进一步完善间接融资我国是一个间接融资占肯定比重的国家,在较长的一段时间里银行间接融资仍旧是房地产企业融资的最主要渠道。因此,要进一步改进和完善银行间接融资渠道,更好地为房地产企业供应服务。1.推动间接融资形式多样化目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断,但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状,供应一些有特色的信贷服务,如建立一种将中外银行、担保机构有效结合,为企业供应贷款的融资方式,详细可实行的模式,如:中资银行+外资银行;中资银行+信用担保机构;中资银行+信用担保
11、机构+担保企业;中资银行+担保企业甲+担保企业乙,等等,为企业供应各种担保和抵押贷款。2.创新变干脆融资为间接融资的方式干脆融资虽然形式多样,但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多,相反,从银行获得贷款支持这种最为一般的间接融资方式是多数开发企业比较简单接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业主动尝摸索索将干脆融资转化为间接融资的新融资途径。(三)探究建立组合式融资模式组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合,使其不但能够满意房地产企业发展,又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如,在成立初期实行自有资金+汲取股权投资的组合融资策略,汲取新
12、的投资者进入,成立项目合资公司,实行利润分成,进行原始资本积累;在成长期实行银行信贷+商业信用或汲取风险投资+股权投资的组合融资策略;在成熟期实行信托融资+国外投资基金合作;在衰退期适当收缩投资规模或汲取实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。融资的原理从狭义上讲,融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司依据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司将来经营发展的须要,通过科学的预料和决策,采纳肯定的方式,从肯定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产须要,经营管理活动须要的理财行为。公司筹集资金的动机应当遵循肯定的原则,通过肯定的渠道和肯定的方式去进
13、行。我们通常讲,企业筹集资金无非有三大目的:企业要扩张、企业要还债以及混合动机(扩张与还债混合在一起的动机)。从广义上讲,融资也叫金融,就是货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从现代经济发展的状况看,作为企业须要比以往任何时候都更加深刻,全面地了解金融学问、了解金融机构、了解金融市场,因为企业的发展离不开金融的支持,企业必需与之打交道。假如不了解金融学问,不学习金融学问,作为搞经济的领导干部是不称职的,作为企业的领导人也是不称职的。常用融资的方式(1)融资租赁中小企业融资租赁是指出租方依据承租方对供货商、租赁物的选择,向供货商购买租赁物,供应给承租方运用,承租方
14、在契约或者合同规定的期限内分期支付租金的融资方式。想要获得中小企业融资租赁,企业本身的项目条件特别重要,因为融资租赁侧重于考察项目将来的现金流量,因此,中小企业融资租赁的胜利,主要关切租赁项目自身的效益,而不是企业的综合效益。除此之外,企业的信用也很重要,和银行放贷一样,良好的信用是下一次借贷的基础。(2)银行承兑汇票中小企业融资双方为了达成交易,可向银行申请签发银行承兑汇票,银行经审核同意后,正式受理银行承兑契约,承兑银行要在承兑汇票上签上表明承兑字样或签章。这样,经银行承兑的汇票就称为银行承兑汇票,银行承兑汇票详细说是银行替买方担保,卖方不必担忧收不到货款,因为到期买方的担保银行肯定会支付
15、货款。银行承兑汇票中小企业融资的好处在于企业可以实现短、频、快中小企业融资,可以降低企业财务费用。(3)不动产抵押不动产抵押中小企业融资是目前市场上运用最多的中小企业融资方式。在进行不动产抵押中小企业融资上,企业肯定要关注中国关于不动产抵押的法律规定,如担保法、城市房地产管理法等,避开上当受骗。(4)股权转让股权转让中小企业融资是指中小企业通过转让公司部分股权而获得资金,从而满意企业的资金需求。中小企业进行股权出让中小企业融资,实际是想引入新的合作者。吸引干脆投资的过程。因此,股权出让对对象的选择必需非常慎重而周密,否则搞不好,企业会失去限制权而处于被动局面,建议企业家在进行股权转让之前,先询
16、问公司法专业人士,并谨慎行事。(5)供应担保供应担保中小企业融资的优势主要在于可以把握市场先机,削减企业资金占压,改善现金流量。这种贸易中小企业融资适用于已在银行开立信用证,进口货物已到港口,但单据未到,急于办理提货的中小企业。进行提货担保中小企业融资企业肯定要留意,一旦办理了担保提货手续,无论收到的单据有无不符点,企业均不能提出拒付和拒绝承兑。(6)国际市场开拓资金这部分资金主要来源于中心外贸发展基金。中小企业假如想通过这个渠道来融资,要留意,市场开拓资金主要支持的内容是:境外展览会、质量管理体系、环境管理体系、软件出口企业和各类产品认证、国际市场宣扬推介、开拓新兴市场、培训与研讨会、境外投
17、标等,对面对拉美、非洲、中东、东欧和东南亚等新兴国际市场的拓展活动,优先支持。(7)互联网金融平台相比其他的投资方式,爱投资互联网金融平台对申请融资的企业进行资质审核、实地考察,筛选出具有投资价值的优质项目在投融界等投融资信息对接平台网站上向投资者公开;并供应在线投资的交易平台,实时为投资者生成具有法律效力的借贷合同;监督企业的项目经营,管理风险保障金,确保投资者资金平安。爱投资创建的融资方式是让专业的机构做专业的事。一方面利用互联网公开的优势、开放性的优势,同时结合传统的金融机构在风险限制、信贷审核等等方面的专业度。爱投资作为一个投融资的平台,处在中间的结合的地位,两边是投资者和有融资需求的需求方,但是又和第三方的担保机构进行亲密合作。具有多年的专业的风控实力,并且都是亿级以上的资金,对用户的投资进行专业性的担保。同时还和像信用评级机构、资产管理机构合作,为用户的投资信息供应全方面的解读,以及对资产处置后续供应保障。 本文来源:网络收集与整理,如有侵权,请联系作者删除,谢谢!第20页 共20页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页