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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 产业地产的策划工作要点及定位模型产业园区全程策划系统理论：定位策划概念设计营销策划三位一体才是全程策划,才能在项目中注入思想、植入灵魂、给予生命,才能让一个项目具有独一无二的位置；项目前期策划的主要工作 1 1、产业进展环境分析 1 2、市场深度调查争论 1 3、项目投入产出概算 1 4、总体规划设计协作 1 5、目标市场定位分析 1 6、产品组合规划建议 1 7、新农村建设专题争论 11 产业进展环境分析合理的产业方向挑选和产业规模定位,将打算项目的成败；其中,项目综合开发如何与“ 新农村建设” 有效结合,充分挖掘区域自身的产业优势,实现“
2、农夫转型创业” 的突破,是项目开发的关键； 产业进展环境分析主要从国际、国内、区域等不同角度,以全方位视野分析该项目周边主导产业等行业的现状和进展前景,探讨项目“ 以业兴城”问题； 此阶段估计 工作时间 12 个月 ,相关内容包括：项目相关产业的国内外产业格局、现状及进展前景分析；环渤海区域产业进展趋势分析；项目所在城市及周边特色产业调研及市场供需情形分析；本项目可供挑选的产业（行业）建议；本项目相关产业开发运作的基本思路；12 市场深度调查争论市场的深度调查争论是项目开发前期最为关键的一个环节；一般以项目为核心,重点调研项目所在城市的宏观经济环境、项目所在区域工业、商业物业和住宅市场的供求状
3、况、同类物业的现状及目标客户的购买心理、行为、需求特点,从而对项目进行 定合理的产品开发策略和营销推广策略；SWOT分析,为项目制此项工作主要通过信息收集、深度访谈、走访踩盘等方式,猎取大量的一手资料,综合整理分析后,编写系统的市场调查报告,估计工作时间 2 3 个月 ；提交的报告主要内容包括：项目所在城市宏观经济分析（人口、面积、国民生产总值、生活水平、消费习惯、购买力、经济进展前景等） ；名师归纳总结 项目所在城市工业环境和进展趋势分析（产业布局、经营现状、将来规划）；第 1 页,共 6 页项目地块在城市进展中的位置、现状及前景；项目地块价值分析和将来城市进展规划争论；项目地块周边环境、综
4、合配套设施情形调查；项目竞争格局及主要竞争对手、潜在竞争对手分析；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 目标客户群分析（项目所在城市工业、商业、住宅消费劲情形的分析和争论、目标客户群的购买习惯与消费观念等）；项目的 SWOT分析、进展战略分析；13 项目投入产出概算项目投入产出概算是房地产开发前期投资决策的依据,只有投资财务指标初步估算可行,项目才具备真正进入前期运作的基础；该项工作主要有：项目建筑面积和投资费用估算、销售收入估算、 投资财务指标概算、投资风险分析、综合效益评判等；同时, 仍需与投资方进行深化沟通,争论项目建设的合理体量规模、开发节奏,明白
5、项目开发各环节涉及到的各项成本与费用水平,争论成本掌握方法,确定合理的投资利润率；此阶段估计 工作时间 1 个月 ；14 总体规划设计协作房地产项目开发前期工作中,有一项重要的技术性内容,就是托付规划设计单位编制项目总体规划设计方案 ；从投资可行性分析角度看,总规方案更重要的作用在于,使投资方能得到符合市场需求的产品形状和相对精确的建设规模数据,从而进行科学的投入产出分析,防止盲目决策, 降低开发风险；此项工作的具体进度由投资方支配,我公司的主要工作内容有： 供应国内同类可参照项目的争论资料,参加外出考察学习； 协作投资方考察 34 家规划设计单位,从中选定一家； 参加规划设计任务书的拟定和规
6、划设计方案争论,直至帮助投资方确定 现代产业城项目总体规划设计方案；特殊提示： 总规确定的相关技术指标是撰写项目申请报告的数据基础,也15 目标市场定位分析一旦规划设计单位选定并绽开实质性工作,开发什么样的产品 （档次、风格、理念）？工业、商业、厂房、仓储、专业市场、公寓住宅等不同产品的配比？这些产品是否能得到市场认可？ 等等一系列问题就成了项目开发决策的核心；而此时需要再针对潜在客户群,组织一轮全面、深化的目标市场调研和定位分析,以翔实、科学的数据支持产品研发和创新；此项工作将通过范畴更广、内容更全面的市调,组织重点客户专题座谈、相关产业进展、工业和商业地产专家研讨会等方式进行；估计 报告,
7、主要包括：目标市场细分特点与依据；目标市场竞争态势分析；目标市场主力客户群范畴分析；工作时间 23 个月 ,提交 目标市场定位分析目标客户群消费心理、行为和需求特点分析；目标市场大客户访谈记录；16 产品组合规划建议名师归纳总结 这是我公司基于市场具体调研后的产品定位、建筑设计、 概念规划、开发周期建议,估计工第 2 页,共 6 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 作时间 1 个月 ,形成的报告主要内容有：项目整体档次、产品功能和市场形象定位建议；项目产品竞争优势定位与分析；项目产品属性及产品形状挑选；项目产品功能设置及创新建议；目标客户群的产品细节需
8、求分析；项目配套设施及车位建议；项目景观规划及特色建议；商业主题、建筑风格及对应产品形状争论；不同产业业态布局和产业组合建议；项目招商策略建议；项目产品销售猜测和价格体系分析；项目开工节奏和分期建设规模建议；17 新农村建设专题争论本项目与党中心、国务院号召的“ 新农村建设” 结合紧密,如何借鉴学习国内各地“ 新农村建设” 的优秀体会？探讨适合地方特色的开发建设模式,具体工作内容包括：是本阶段需要重要争论的一大课题；各地“ 新农村建设” 体会调查、外出参观考察地点建议；参加组织村民外出考察,提出本项目新农村开发建设思路；其次部分 提交的两大报告文本纲要依据双方前期的初步沟通,此次项目前期策划的
9、主要工作成果是：提交两大报告： 一是呈送政府部门的项目申请报告,该报告主要用于项目前期立项过程中,与政府领导和相关职能部门的正式汇报沟通；二是供投资方内部投资决策参考的项目策划报告；依据我国建设项目审批的规范要求和房地产项目策划的通用标准,的纲要目录：21 项目申请报告（目录）前 言 第一章 总 论 1.1 项目名称及承办单位 1.2 报告编制依据和原就 1.3 本报告争论范畴 1.4 项目基本概况和拟建地点 1.5 项目开发理念和建设目标 1.6 举荐方案及主要经济技术指标 1.7 争论结论 其次章 项目提出背景和 SWOT分析 2.1 项目提出背景分析 现初步拟定两大报告文本名师归纳总结
10、- - - - - - -第 3 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.2 项目建设的必要性 名师归纳总结 2.3 项目建设的可行性 第 4 页,共 6 页 2.4 项目 SWOT分析 2.5 分析评估结论 第三章市场调查与开发前景猜测 3.1 基础数据调查 3.2 项目产业进展环境分析 3.3 项目开发前景猜测 第四章项目开发思路和综合定位 4.1 项目建设原就 4.2 项目的市场形象定位 4.3 项目的目标客户定位 4.4 项目新农村建设思路 4.5 项目产业进展策略 4.6 项目品牌进展策略 第五章项目选址方案与建设条件 5.1 建设场址 5.2 建设条件
11、5.3 投资政策 第六章总体规划设计和建设规模 6.1 规划设计原就 6.2 总平面布置 6.3 新农村建设项目概念性设计 6.4 产业和商贸项目概念性设计 6.5 旅行服务项目概念性设计 6.6 生态居住项目概念性设计 6.7 基础设施规划 6.8 建设规模和建设分期 第七章环境爱护、绿化、消防和节能 7.1 环境爱护 7.2 园区绿化 7.3 消防 7.4 节能 第八章开发运营治理和市场营销策略 8.1 项目开发运营模式 8.2 项目的营销策略 8.3 项目的治理策略 8.4 项目的推广策略 第九章项目实施方案和一期开发工作支配 9.1 建设期工作方案及进度支配 9.2 近期开发工作支配
12、9.3 当前存在的问题及困难 第十章投资估算、资金筹措及使用方案 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 10.1 投资估算 10.2 资金筹措及使用方案 第十一章 综合效益分析 11.1 基本数据 11.2 指标运算与评判 11.3 评判结论 附图：（包括项目区位图、地块现状图、总规方案图和概念性设计图等）附件：（主要是与该项目有关的一些政府批文和可利用的优惠政策文件）22 项目策划报告（目录）名师归纳总结 绪论 第 5 页,共 6 页第一章项目概况及策划要求 1.1 项目基本概况和地块条件 1.2 本项目主要经济技术指标 1.3 政府的规划及要求 1.3
13、 进展商目的和要求 1.4 项目策划主要任务 其次章专项调研和市场分析 2.1 项目所在城市经济进展专项调研 2.2 项目所在城市支柱产业专项调研 2.3 项目所在城市房地产市场专项调研 2.4 本项目产业进展环境分析 2.5 本项目目标消费人群分析 2.6 本项目主要竞争对手分析 2.7 项目开发前景猜测 2.8 市场调研结论 第三章项目价值争论和定位综述 3.1 项目地块核心价值争论 3.2 项目 SWOT分析 3.3 项目在城市的功能定位 3.4 项目的市场形象定位 3.5 项目的目标客户定位 3.6 项目的案名主题建议 第四章项目开发思路和进展策略 4.1 思想选购：可供借鉴的项目样本
14、 4.2 定位方向：从环渤海区域进展查找项目主题 4.3 项目新农村建设思路 4.4 项目产业进展思路 4.5 项目商业进展思路 4.6 项目住宅开发思路 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 4.7 项目分期开发策略 名师归纳总结 4.8 项目品牌进展策略 第 6 页,共 6 页 4.9 项目运营治理策略 第五章项目总体规划和设计建议 5.1 总规设计建议及要点 5.2 建筑设计建议及要点 5.3 景观设计建议及要点 5.4 主要产品形状和住宅户型建议 5.5 建筑节能和智能化系统设计建议 第六章项目营销推广策略综述 6.1 项目盈利模式分析 6.2 项
15、目营销节奏支配 6.3 项目全程推广策略 第七章项目投入产品概算和资金筹措 7.1 项目投资估算表 7.2 投入产出分析表 7.3 资金筹措和使用方案 7.4 项目资本运作的总体构想 第八章项目实施方案和工作建议 8.1 分期开发方案和进度支配 8.2 一期建设内容和投资方案 8.3 当年年度主要工作支配 8.4 当前的主要工作建议 第九章开发商应关注的重要问题提示 9.1 如何有效进行土地一级开发 9.2 如何争取政府优惠政策支持 9.3 如何“ 以业兴城”,实现项目胜利运营 9.4 如何借“ 新农村建设” 快速启动项目 9.5 如何突破项目远离城区的交通瓶颈问题 9.6 如何解决前期基础设施投入和资金回笼冲突 - - - - - - -