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1、国国 家家 税税 收收主主 编编 孙世强孙世强第十一章第十一章 资源税资源税 第一节第一节 资源税概述资源税概述第二节第二节 土地增值税土地增值税第三节第三节 城镇土地使用税城镇土地使用税第一节第一节 资源税概述资源税概述 一、概念一、概念 中华人民共和国资源税暂行条例中华人民共和国资源税暂行条例中华人民共和国资源税暂行条例中华人民共和国资源税暂行条例2011201120112011年年年年9 9 9 9月月月月30303030日修订日修订日修订日修订 第一条第一条第一条第一条在中华人民共和国领域及管辖海域开采本条例规定的在中华人民共和国领域及管辖海域开采本条例规定的矿产品矿产品或者生产盐或者
2、生产盐（以下称开采或者生产应税产品）的单位和个人，为（以下称开采或者生产应税产品）的单位和个人，为资源税的纳税人，应当依照本条例缴纳资源税。资源税的纳税人，应当依照本条例缴纳资源税。中华人民共和国资源税暂行条例实施细则已经财政部部务会议和国家税务总局局务会议修订通过，自2011年11月1日起施行。二、资源税的特点二、资源税的特点n n1 1、征税范围较窄、征税范围较窄n n2 2、实行差别税额从量征收、实行差别税额从量征收n n3 3、实行源泉课征、实行源泉课征(采掘或生产地源泉控制征收）采掘或生产地源泉控制征收）三、纳税人三、纳税人三、纳税人三、纳税人n n资源税的纳税人资源税的纳税人资源税
3、的纳税人资源税的纳税人是指在我国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人。是指在我国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人。n n第三条第三条第三条第三条条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。社会团体及其他单位。条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。n n第十一条第十一条第十一条第十一条收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。第十二条第十二条第十二条第十二条 条例第十一条所称的扣缴义务人，是指独立
4、矿山、联合企业及其他收购未条例第十一条所称的扣缴义务人，是指独立矿山、联合企业及其他收购未税矿产品的单位。税矿产品的单位。n n第十三条第十三条第十三条第十三条条例第十一条把收购未税矿产品的单位规定为资源税的扣缴义务条例第十一条把收购未税矿产品的单位规定为资源税的扣缴义务人，是为了加强资源税的征管。主要是适应税源小、零散、不定期开采、易漏人，是为了加强资源税的征管。主要是适应税源小、零散、不定期开采、易漏税等税务机关认为不易控管、由扣缴义务人在收购时代扣代缴未税矿产品资源税等税务机关认为不易控管、由扣缴义务人在收购时代扣代缴未税矿产品资源税为宜的情况。税为宜的情况。n n第十四条第十四条第十四
5、条第十四条扣缴义务人代扣代缴的资源税，应当向收购地主管税务机关缴纳。扣缴义务人代扣代缴的资源税，应当向收购地主管税务机关缴纳。征税范围征税范围征税范围征税范围 （一）原油（一）原油（一）原油（一）原油 是指开采的天然原油，不包括人造石油。是指开采的天然原油，不包括人造石油。（二）天然气（二）天然气（二）天然气（二）天然气是指专门开采的天然气和与原油同时开采的天然气，暂不包括煤矿生产的天然气。是指专门开采的天然气和与原油同时开采的天然气，暂不包括煤矿生产的天然气。（三）煤炭（三）煤炭（三）煤炭（三）煤炭是指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。是指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。（四）其他
6、非金属矿原矿（四）其他非金属矿原矿（四）其他非金属矿原矿（四）其他非金属矿原矿 是指上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿。是指上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿。（五）黑色金属矿原矿（五）黑色金属矿原矿（五）黑色金属矿原矿（五）黑色金属矿原矿 是是指指纳纳税税人人开开采采后后自自用用，销销售售的的，用用于于直直接接入入炉炉冶冶炼炼或或作作为为主主产产品品先先入入选选精精矿矿，制造人工矿，再最终入炉冶炼的黑色金属矿石原矿。包括铁矿石、锰矿石和铬矿石。制造人工矿，再最终入炉冶炼的黑色金属矿石原矿。包括铁矿石、锰矿石和铬矿石。（六）有色金属矿原矿（六）有色金属矿原矿（六）有色金属矿原矿（六）有色金属矿
7、原矿 （七）盐（七）盐（七）盐（七）盐第二条第二条第二条第二条条例所附条例所附资源税税目税率表资源税税目税率表中所列部分税目的征税范中所列部分税目的征税范围限定如下：围限定如下：n n（一）原油，是指开采的天然原油，不包括（一）原油，是指开采的天然原油，不包括人造石油人造石油。n n（二）天然气，是指专门开采或者与原油同时开采的天然气。（二）天然气，是指专门开采或者与原油同时开采的天然气。n n（三）煤炭，是指原煤，（三）煤炭，是指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。n n（四）其他非金属矿原矿，是指上列产品和井矿盐以外的非金属矿原（四）其他非金属矿原矿，是指
8、上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿。矿。n n（五）固体盐，是指海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐。（五）固体盐，是指海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐。液体盐，是指卤水。液体盐，是指卤水。n n1 1、黑色金属、黑色金属 是指铁和铁的合金是指铁和铁的合金。如钢、生铁、铁合金、铸铁等。钢和生铁都是以铁。如钢、生铁、铁合金、铸铁等。钢和生铁都是以铁为基础，以碳为主要添加元素的合金，统称为铁碳合金。为基础，以碳为主要添加元素的合金，统称为铁碳合金。生铁是指把铁矿石放到高生铁是指把铁矿石放到高炉中冶炼而成的产品，主要用来炼钢和制造铸件。炉中冶炼而成的产品，主要用来炼钢和制造铸件。把铸造生铁放在熔铁炉中熔炼，把铸造生
9、铁放在熔铁炉中熔炼，即得到铸铁（液状即得到铸铁（液状,含碳量大于含碳量大于2.11%2.11%的铁碳合金），把液状铸铁浇铸成铸件，这种的铁碳合金），把液状铸铁浇铸成铸件，这种铸铁叫铸铁件。铸铁叫铸铁件。铁合金是由铁与硅、锰、铬、钛等元素组成的合金，铁合金是炼钢铁合金是由铁与硅、锰、铬、钛等元素组成的合金，铁合金是炼钢的原料之一，在炼钢时做钢的脱氧剂和合金元素添加剂用。的原料之一，在炼钢时做钢的脱氧剂和合金元素添加剂用。含碳量低于含碳量低于2.11%2.11%的铁的铁碳合金称为钢，把炼钢用生铁放到炼钢炉内按一定工艺熔炼，即得到钢。钢的产品碳合金称为钢，把炼钢用生铁放到炼钢炉内按一定工艺熔炼，即得
10、到钢。钢的产品有钢锭、连铸坯和直接铸成各种钢铸件等。通常所讲的钢，一般是指轧制成各种钢有钢锭、连铸坯和直接铸成各种钢铸件等。通常所讲的钢，一般是指轧制成各种钢材的钢。材的钢。n n2 2、有色金属、有色金属 又称非铁金属，又称非铁金属，指除黑色金属外的金属和合金，指除黑色金属外的金属和合金，如铜、锡、铅、锌、如铜、锡、铅、锌、铝以及黄铜、青铜、铝合金和轴承合金等。另外在工业上还采用铬、镍、锰、铝以及黄铜、青铜、铝合金和轴承合金等。另外在工业上还采用铬、镍、锰、钼、钴、钒、钨、钛等，这些金属主要用作合金附加物，以改善金属的性能，钼、钴、钒、钨、钛等，这些金属主要用作合金附加物，以改善金属的性能，
11、其中钨、钛、钼等多用以生产刀具用的硬质合金。以上这些有色金属都称为工其中钨、钛、钼等多用以生产刀具用的硬质合金。以上这些有色金属都称为工业用金属，此外还有贵重金属：铂、金、银等和稀有金属，包括放射性的铀、业用金属，此外还有贵重金属：铂、金、银等和稀有金属，包括放射性的铀、镭等。镭等。旧的税率表旧的税率表税 目税 额 1.原油 830元/吨 2.天然气 215元/千立方米 3.煤炭 0.35元/吨 4.其他非金属矿原矿 0.520元/吨 5.黑色金属矿原矿 230元/吨 6.有色金属矿原矿 0.430元/吨 7.盐 固体盐：液体盐 1060元/吨 210元/吨资源税税目税额幅度表资源税税目税额幅
12、度表新的税率表新的税率表n n近日，国务院公布了修改后的近日，国务院公布了修改后的中华人民共和国资源税暂行条例中华人民共和国资源税暂行条例（简称（简称“暂行条暂行条例例”）。暂行条例核心内容是对）。暂行条例核心内容是对石油、天然气资源税石油、天然气资源税的征缴方法由的征缴方法由“从量定额从量定额”改为改为“从价定率从价定率”。暂行条例暂行条例自自20112011年年1111月月1 1日起施行。日起施行。n n根据财政部、国家税务总局有关负责人根据财政部、国家税务总局有关负责人1010月月2424日的解释，暂行条例修改的主要内日的解释，暂行条例修改的主要内容，一是增加了从价定率的资源税计征办法，
13、对原油、天然气资源税由从量计征改容，一是增加了从价定率的资源税计征办法，对原油、天然气资源税由从量计征改为从价计征，并相应提高了原油、天然气的税负水平，税率为为从价计征，并相应提高了原油、天然气的税负水平，税率为5%10%5%10%，这次改革，这次改革暂按暂按5%5%的税率征收。二是统一内外资企业的油气资源税收制度，取消了对中外合作油的税率征收。二是统一内外资企业的油气资源税收制度，取消了对中外合作油气田和海上自营油气田征收的矿区使用费，统一改征资源税。气田和海上自营油气田征收的矿区使用费，统一改征资源税。n n另外，考虑到国务院已批准从另外，考虑到国务院已批准从20072007年年2 2月和
14、月和20112011年年4 4月起提高焦煤和稀土矿资源月起提高焦煤和稀土矿资源税税率标准，此次条例修改，将焦煤和稀土矿分别在煤炭资源和有色金属矿原矿资源中税税率标准，此次条例修改，将焦煤和稀土矿分别在煤炭资源和有色金属矿原矿资源中单列，并将国务院已批准的税率写入条例。这次资源税条例修改对煤炭等其他资源品目单列，并将国务院已批准的税率写入条例。这次资源税条例修改对煤炭等其他资源品目的计税依据和税率标准未作调整。的计税依据和税率标准未作调整。n n中石油每年将多交中石油每年将多交250250亿元资源税，之前公司每年缴纳的资源税约亿元资源税，之前公司每年缴纳的资源税约4040亿元。亿元。第五条第五条
15、第五条第五条纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算不纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的同税目应税产品的销售额或者销售数量销售额或者销售数量；未分别核算或者不能；未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的销售额或者销售数量的，从高适用准确提供不同税目应税产品的销售额或者销售数量的，从高适用税率。税率。第六条第六条第六条第六条纳税人开采或者生产应税产品，自用于连续生产应税产纳税人开采或者生产应税产品，自用于连续生产应税产品的，不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售，依照本品的，不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售，依照本条例缴纳资源税。条例缴纳
16、资源税。计税依据见书计税依据见书165页页n n第四条第四条第四条第四条资源税的应纳税额，按照从价定率或者从量定额资源税的应纳税额，按照从价定率或者从量定额的办法，分别以应税产品的销售额乘以纳税人具体适用的的办法，分别以应税产品的销售额乘以纳税人具体适用的比例税率或者以应税产品的销售数量乘以纳税人具体适用比例税率或者以应税产品的销售数量乘以纳税人具体适用的定额税率计算。的定额税率计算。第五条第五条第五条第五条条例第四条所称销售额为纳税人销售应税产品条例第四条所称销售额为纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税
17、额。增值税销项税额。n n第七条第七条第七条第七条纳税人申报的应税产品销售额明显偏低并且无正当理由的、纳税人申报的应税产品销售额明显偏低并且无正当理由的、有视同销售应税产品行为而无销售额的，除财政部、国家税务总局有视同销售应税产品行为而无销售额的，除财政部、国家税务总局另有规定外，按下列顺序确定销售额：另有规定外，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类产品的平均销售价格确定；（一）按纳税人最近时期同类产品的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类产品的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类产品的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。组成计税价格为：（三）按组成
18、计税价格确定。组成计税价格为：n n组成计税价格成本组成计税价格成本（1+1+成本利润率）成本利润率）（1 1税率）税率）n n公式中的成本是指：应税产品的实际生产成本。公式中的成本利润率由公式中的成本是指：应税产品的实际生产成本。公式中的成本利润率由省、自治区、直辖市税务机关确定。省、自治区、直辖市税务机关确定。n n第八条第八条第八条第八条条例第四条所称销售数量，包括纳税人开采或者生产应税产品条例第四条所称销售数量，包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和的实际销售数量和视同销售的自用数量。视同销售的自用数量。n n第九条第九条第九条第九条纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以应税
19、产品的产量纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。五、减免税五、减免税五、减免税五、减免税 1 1开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。2 2纳纳税税人人开开采采或或生生产产应应税税产产品品过过程程中中因因意意外外事事故故、自自然然灾灾害害等等不不可可抗抗拒拒的的原原因因遭遭受受重重大大损损失失的的，由由省省、自自治治区区、直直辖辖市市人人民民政政府府酌酌情给予减税或免税。情给予减税或免税。3 3国务院或财政
20、部确定的其他减免税项目。国务院或财政部确定的其他减免税项目。第八条第八条第八条第八条纳税人的减税、免税项目，应当单独核算销售额或者销售纳税人的减税、免税项目，应当单独核算销售额或者销售数量；未单独核算或者不能准确提供销售额或者销售数量的，不予数量；未单独核算或者不能准确提供销售额或者销售数量的，不予减税或者免税。减税或者免税。166166页页第十一条第十一条第十一条第十一条 条例第九条所称资源税纳税义务发生时间具体规定如下：条例第九条所称资源税纳税义务发生时间具体规定如下：n n（一）纳税人销售应税产品，其纳税义务发生时间是：（一）纳税人销售应税产品，其纳税义务发生时间是：n n1.1.纳税人
21、采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间，为销售合同规定的纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间，为销售合同规定的收款日期的当天；收款日期的当天；n n2.2.纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间，为发出应税产品的当天；纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间，为发出应税产品的当天；n n3.3.纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间，为收讫销售款或者取得纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。索取销售款凭据的当天。n n（二）纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。（二）纳税人自
22、产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。n n（三）扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付货款的当天。（三）扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付货款的当天。n n 第十四条第十四条第十四条第十四条扣缴义务人代扣代缴的资源税，应当向扣缴义务人代扣代缴的资源税，应当向收购地主管税务机关收购地主管税务机关缴纳。缴纳。n n第十五条第十五条第十五条第十五条跨省、自治区、直辖市开采或者生产资源税应税产品的纳税人，其下跨省、自治区、直辖市开采或者生产资源税应税产品的纳税人，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采或者生产的应税属生产单位与核算
23、单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采或者生产的应税产品，一律在产品，一律在开采地或者生产地纳税开采地或者生产地纳税。实行从量计征的应税产品，其应纳税款一律。实行从量计征的应税产品，其应纳税款一律由独立核算的单位按照每个开采地或者生产地的销售量及适用税率计算划拨；实行由独立核算的单位按照每个开采地或者生产地的销售量及适用税率计算划拨；实行从价计征的应税产品，其应纳税款一律由独立核算的单位按照每个开采地或者生产从价计征的应税产品，其应纳税款一律由独立核算的单位按照每个开采地或者生产地的销售量、单位销售价格及适用税率计算划拨。地的销售量、单位销售价格及适用税率计算划拨。n n第十二条纳税人应纳
24、的资源税，应当向应税产品的开采或者生产所在地主管税务机关第十二条纳税人应纳的资源税，应当向应税产品的开采或者生产所在地主管税务机关缴纳。纳税人在本省、自治区、直辖市范围内开采或者生产应税产品，其纳税地点需要缴纳。纳税人在本省、自治区、直辖市范围内开采或者生产应税产品，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市税务机关决定。调整的，由省、自治区、直辖市税务机关决定。n n第十三条第十三条第十三条第十三条纳税人的纳税期限为纳税人的纳税期限为1 1日、日、3 3日、日、5 5日、日、1010日、日、1515日日或者或者1 1个月，由主管税务机关根据实际情况具体核定。不个月，由主管税务机关根据实际情况
25、具体核定。不能按固定期限计算纳税的，可以按次计算纳税。能按固定期限计算纳税的，可以按次计算纳税。纳税人以纳税人以1 1个月为一期纳税的，自期满之日起个月为一期纳税的，自期满之日起1010日内日内申报纳税；以申报纳税；以1 1日、日、3 3日、日、5 5日、日、1010日或者日或者1515日为一期纳税的，日为一期纳税的，自期满之日起自期满之日起5 5日内预缴税款，于次月日内预缴税款，于次月1 1日起日起1010日内申报纳税并日内申报纳税并结清上月税款。结清上月税款。第二节第二节 土地增值税土地增值税一、概念、特点和开征目的一、概念、特点和开征目的 （一）概念（一）概念 土地增值税土地增值税土地增
26、值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。的增值额征收的一种税。（二）特点（二）特点（二）特点（二）特点 土土地地增增值值税税具具有有以以转转让让房房地地产产取取得得的的增增值值额额为为征征税税对对象象、征征税税面面比比较较广广、采采用用扣扣除除法法和和评评估估法法计计算算增增值值额额、实行超率累进税率、实行按次征收的特点。实行超率累进税率、实行按次征收的特点。（三）开征目的（三）开征目的（三）开征目的（三）开征目的 1
27、1开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。的需要。2 2对土地增值课税，其主要目的是为了抑制炒买炒对土地增值课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获得暴利的行为，以保护正当的房地产开发的发展。卖土地获得暴利的行为，以保护正当的房地产开发的发展。3 3规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金政收入，为经济建设积累资金。二、征税对象、范围二、征税对象、范围 （一）
28、征税范围的一般规定（一）征税范围的一般规定 1 1土土地地增增值值税税只只对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权的的行行为为课课税税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。所谓所谓国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权，是指土地使用人根据国家法律、合同，是指土地使用人根据国家法律、合同等规定，对国家所有的土地享有的使用权利。等规定，对国家所有的土地享有的使用权利。2 2土土地地增增值值税税既既对对转转让让土土地地使使用用权权课课税税，也也对对转转让让地地上上建建筑筑物物和其它附着物的产权征税。和其它附着物的产权征税。所谓所谓
29、地上建筑物地上建筑物地上建筑物地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。地下的各种附属设施。3 3土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税方式无偿转让的房地产，则不予征税 准确界定土地增值税的征税范围准确界定土地增值税的征税范围168168页页三、纳税人三、纳税人三、纳税人三、纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。筑物和
30、其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。四、税率四、税率四、税率四、税率第七条土地增值税实行四级超率累进税率：第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额5050的部分，税率为的部分，税率为3030。增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额5050、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额100100的部分，的部分，税率为税率为4040。增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100100、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额200200的部分，的部分，税率为税率为5050。增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200200的部分，税率为
31、的部分，税率为6060。土地增值税四级超率累进税率土地增值税四级超率累进税率级次增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%100%的部分4053超过100%200%的部分50154超过200%的部分6035五、计税依据的确定五、计税依据的确定五、计税依据的确定五、计税依据的确定 （一）收入额的确定（一）收入额的确定（一）收入额的确定（一）收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收人纳税人转让房地产所取得的收人纳税人转让房地产所取得的收人纳税人转让房地产所取得的收人，包括转让房地产的包括转让房地产的包括转让房地产的包括转让房地产的全部价款及有关的经
32、济收益。全部价款及有关的经济收益。全部价款及有关的经济收益。全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物包括货币收入、实物收入和其他收入。收入和其他收入。169169页页 （二）扣除项目及其金额（二）扣除项目及其金额（二）扣除项目及其金额（二）扣除项目及其金额 第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第七条规定的税率计算征收。第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。余额，为增值额
33、。准许扣除的项目包括：准许扣除的项目包括：第六条计算增值额的扣除项目：第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。（五）财政部规定的其他扣除项目。1 1取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用
34、权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。2 2开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。这些成本允许指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。这些成本允许按交际发生数扣除。按交际发生数扣除。3 3开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房
35、地产开发费用）。房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。用、财务费用。（1 1）能能够够按按转转让让房房地地产产项项目目计计算算分分摊摊利利息息支支出出，并能提供金融机构的贷款证明的，并能提供金融机构的贷款证明的，房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用利利利利息息息息（取取取取得得得得土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权所所所所支支支支付付付付的的的的金金金金额额额额房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发成成成成本本本本）5%5%5%5%以内以内以内以内 （
36、2 2）不不能能按按转转让让房房地地产产项项目目计计算算分分摊摊利利息息支支出出，或或不不能能提供金融机构贷款证明的，提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%10%10%10%以以以以内内内内 4 4与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除建设
37、税，教育费附加也可视同税金扣除5 5财务部确定的其他扣除项目财务部确定的其他扣除项目6 6旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。以成新折扣率后的价格。二、应纳税额的计算二、应纳税额的计算二、应纳税额的计算二、应纳税额的计算 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增
38、值额和规定的税率计算征收。税率计算征收。土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。当理由的。土地增值税的计算公式是：土地增值
39、税的计算公式是：应纳税额应纳税额 (每级距的土地增值额每级距的土地增值额适用税率适用税率)但但在在实实际际工工作作中中，分分步步计计算算比比较较繁繁琐琐，可可以以采采用用速速算算扣扣除除法法计计算算。即即：计计算算土土地地增增值值税税税税额额，可可按按增增值值额额乘乘以以适适用用的的税税率率减减去去扣扣除除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下；项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下；应纳税额增值额应纳税额增值额适用税率适用税率 扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数 七、税收优惠七、税收优惠n n1 1纳税人建造普通标准住宅出售，增值额末超过扣除项目金纳
40、税人建造普通标准住宅出售，增值额末超过扣除项目金额额20%20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%20%的，应就的，应就其全部增值额按规定计税。其全部增值额按规定计税。n n2 2因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。n n3 3个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，免于征收土地增值税。（务机关申报核准，免于征收土地增值税。（5 5年以上免征，年以上免征，3-53-5年年的减半征收，的减半
41、征收，3 3年以下的按规定征收）年以下的按规定征收）n n第十五条第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：n n（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内七日内，到房地产所在地主管，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。的资料
42、。n n纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。n n第十六条第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该
43、项目全确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。税务局根据当地情况制定。n n纳税人应自转让房地产合同签订之日起纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7 7日内向房地产所在地日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。地增值税。n n第十七条第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的条例第十
44、条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。应按房地产所在地分别申报纳税。第三节第三节 城镇土地使用税概述城镇土地使用税概述 一、概念一、概念 城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。位和个人征收的一种税。n n第二条在城市、县城、建制镇（是指国家按行政建制设立的镇第二条在城市、县城、建制镇（是指国家按行政建制设立的镇 ）、）、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用
45、税（以下简称土工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。n n前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商企业、外商投资投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。二、征税对象、范围二、征税对象、范围二、征
46、税对象、范围二、征税对象、范围 城镇土地使用税的征税范围是城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工城市、县城、建制镇和工矿区矿区内的国家所有和集体所有的土地。内的国家所有和集体所有的土地。20092009年年1 1月月1 1日起公园、名胜古迹的索道公司经营用地，应按日起公园、名胜古迹的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。规定缴纳城镇土地使用税。174174页页 三、纳税人三、纳税人三、纳税人三、纳税人 城镇土地使用税的纳税人城镇土地使用税的纳税人城镇土地使用税的纳税人城镇土地使用税的纳税人，是指承担缴纳城镇土地使用，是指承担缴纳城镇土地使用税义务的所有单位和个人。税义务的所有
47、单位和个人。(实际使用人，实际使用人，173173页页)四、税率四、税率n n第三条土地使用税以纳税人第三条土地使用税以纳税人实际占用的土地面积实际占用的土地面积为计税依据，为计税依据，依照规定税额计算征收。依照规定税额计算征收。n n前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。政府根据实际情况确定。n n第四条土地使用税每平方米年税额如下：第四条土地使用税每平方米年税额如下：n n（一）大城市（一）大城市1.51.5元至元至3030元；元；n n（二）中等城市（二）中等城市1.21.2元至元至2424元
48、；元；n n（三）小城市（三）小城市0.90.9元至元至1818元；元；n n（四）县城、建制镇、工矿区（四）县城、建制镇、工矿区0.60.6元至元至1212元。元。（一）计税依据（一）计税依据（二）应纳税额的计算（二）应纳税额的计算 全年应纳税额全年应纳税额实际占用应税土地面（平方米）实际占用应税土地面（平方米）适用税额适用税额 五、减免税五、减免税五、减免税五、减免税（见书（见书（见书（见书176176176176页）页）页）页）（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地（二）由国家财政部门拨付事业经费的
49、单位自用的土地（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 （四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地 （五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 （六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 （七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地用地 （八）在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个（八）在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直
50、接用于采摘、观光的种植、养殖的土地人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖的土地n n第七条除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期第七条除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市减免的，由省、自治区、直辖市税务税务机关审核后，报国家税务局批准。机关审核后，报国家税务局批准。n n第八条土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民第八条土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。政府确定。n n第九条新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：第九条新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：n