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1、最新资料推荐版本号：V.20090415 （内部资料，请注意保密）按揭贷款常见问题解答目 录一、贷款需求11、问：如何筛选排除风险偏高的客户？12、问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？13、问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？14、问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？15、问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？1二、客户资质相关11、问：如借款人年龄符合要求，其配偶能否超过60周岁？12、问：对于个人信用记录的分类，如何操作更方便？23、问：为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类？24、问：共同借款人能否做为保证人？25、问：
2、共同购房的人，一定要作为共同借款人么？26、问：操作规程第十二条允许第三方抵押人，是否可以用他人房产抵押？27、问：我行为什么不接受未成年人共同购房？28、问：对于客户资质的审核，操作规程规定较为分散，如何操作更方便？2三、贷款额度21、问：普通自住房的首付比例，能否与同业一样做到20%？22、问：客户的首付加我行贷款金额，能否超过实际购房价？33、问：由于评估价格偏低，导致“首付+贷款金额实际购房价”，怎么办？3四、贷款期限31、问：配偶、共同借款人是否适用“贷款期限与年龄之和不超过65年”？3五、贷款利率31、问：总行对于“二套房”的首付和利率有无正式的文件规定？32、问：商用/商住两用房
3、的利率上浮可以高于或低于10%么？3六、还款方式31、问：二手房贷款对于还款方式是否有限制？3七、抵押登记手续31、问：房管局指定不符合我行准入条件的评估公司，可以办理么？32、问：房管局指定抵押期限低于贷款期限，其他银行认可，我行呢？43、问：合同未约定贷款期限，房管局不给登记抵押期限，怎么办？44、问：是否与商务贷款抵押一样，要求“抵押期限贷款期限2年”？45、问：合同未约定抵押期限，房管局一定要求明确，怎么办？4八、合同签署41、问：手工借据如何填写放款账号？4九、系统录入的问题41、问：贷款申请“是否农户”是依据户口、还是经营内容来选择？42、问：客户不作首付款监管可以么、首付款监管要
4、到储蓄前台做止付么？43、问：申请金额超过抵押担保额度，下调建议授信金额后仍通不过？54、问：客户申请额度接近8成时，出现抵押担保不足，怎么办？55、问：贷款已发放，但期限、利率浮动、利率调整方式录入错误，怎么办？5附件1 个人信用记录分类表6附件2 客户资信审查表7附件3 按揭利率浮动及首付比例参考标准8最新精品资料整理推荐，更新于二二年十二月二十七日2020年12月27日星期日11:10:02一、 贷款需求1、 问：如何筛选排除风险偏高的客户？答：根据近期试点和他行经验，以下客户应慎重受理（但并非强制拒绝）：（1）私企员工。私营企业开具的收入证明，应慎重使用。对于当地实力不强、知名度不高的
5、私企，应要求客户提供工资账户流水。（2）离异人员。离异人员容易存在家庭财产与经济纠纷。（3）自谋职业者。个体商户/私营企业主申请按揭贷款，都需要按小额贷款对商务的经营情况和收支流水进行现场调查核实，务必掌握真实的收入水平，并根据其资产实力适当要求客户提高首付比例。对于农民工、房产经纪人、保险代理人等工作不稳定人士申请房贷，应特别注意是否存在虚假售房、套取贷款行为。（4）危险行业的职工。涉外、矿业、远洋、捕渔等行业职工，人身安全风险较高。客户如果资质较好，在确认有长期的劳动保险保障、身体健康后，也可以受理。2、 问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？答：我行暂接受二手房契税票日
6、期在3个月（含）以内的交易。受理时，借款人提供契税票、新的房产证和本人名下的两个结算账户，不再提供首付款备足的证明；售房人不需要提供个人资料、也不签署相关文件。我行抵押登记完成后，贷款发放至借款人的收款账户（还款账户是借款人的另一个账户）。3、 问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？答：类似需要包括：离婚时购买与原配偶共有的房产，债权人以债权充抵首付、购买债务人的房产。这类需求潜在的产权纠纷较大，直接影响借款人的还款意愿，我行暂不受理。4、 问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？答：这类房产变现能力较差，执行抵押权的机率应非常小，应该作为是否接受此类房产抵押的首要条件
7、。原则上只接受优质单位职工购买此类房产的需求。5、 问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？答：我行二手房贷款产品出于简单操作起见，只接受购房一套房产申请一笔贷款，客户能否申请贷款购买多套房产，关键要考核客户的收入能力、购房用途。对于收入不稳定或收入不高的借款人，申请购房多套房产应保持谨慎，原则上不接受第4套的贷款申请，即原有未结清按揭余额的房产套数、加上我行贷款套数，原则上不超过3套。二、 客户资质相关1、 问：如借款人年龄符合要求，其配偶能否超过60周岁？答：对借款人的年龄限制，主要考虑家庭收入支配和抵押物继承的问题。如果配偶名字不列示在所有权证上，可适当放宽至65岁。2、
8、问：对于个人信用记录的分类，如何操作更方便？答：对于我行个人征信制度的规定，附件1 个人信用记录分类表采用标准化文档进行处理，对相关标准进行了优化解释，分类的操作人员可作辅助工具。3、 问：为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类？答：配偶征信记录不得为禁入类，主要是基于房产是夫妻共同财产的理念。我行征信制度允许对房产抵押贷款客户适当放宽准入政策。为此，对于按揭贷款：（1）对于初步分类为禁入类的，应经过调查核实，如果确实因为信用卡年费、信用卡小额（100元以内）逾期的、或者多个信用卡/贷款账户累计逾期30天以内次数多的，应按附件1 个人信用记录分类表调整，重新确定分类。（2）配偶为次级类的，不
9、得将借款人向下调整一级。（3）优质单位职工作为借款人、并且仅靠本人收入即能够足额还款时，可以接受配偶为禁入类（但由于为禁入类，不能作为共同借款人）。4、 问：共同借款人能否做为保证人？答：共同借款人，承担与借款人相同的责任和义务，不得作为保证人。5、 问：共同购房的人，一定要作为共同借款人么？答：对于夫妻共同购房的，不要求必须作为共同借款人，但如果共同购房人是不属于夫妻关系的（包括男女朋友），应作为共同借款人。共同借款人限一人。6、 问：操作规程第十二条允许第三方抵押人，是否可以用他人房产抵押？答：第十六条规定“抵押房产限于过户至借款人名下的所购房产”，与第十二条结合起来理解，是针对房产过户后
10、，有借款人之外的其他人（如配偶、共同购房人）作为共有人的情况。7、 问：我行为什么不接受未成年人共同购房？答：我行考虑到初期信贷人员对法律风险把握不好，暂不接受未成年人作为共有人的贷款申请。8、 问：对于客户资质的审核，操作规程规定较为分散，如何操作更方便？答：对于我行按揭操作规程的一般规定，附件2客户资信审查表采用标准化文档进行处理，信贷调查人员和审查人员可作辅助工具。三、 贷款额度1、 问：普通自住房的首付比例，能否与同业一样做到20%？答：依据“制度体系”目录内的“邮银传2008471号”文件，普通住房最高抵押率为80%；二手房贷款操作规程里小于90平米（含）最高抵押率80%、大于90平
11、米最高抵押率70%的规则，不再作为强制约束。2、 问：客户的首付加我行贷款金额，能否超过实际购房价？答：按揭贷款的融资需求来自于购房资金的不足，所以应保持“首付+贷款金额=实际购房价”。如果客户愿意付更多首付款，我行提供的贷款额度相应下调；如果客户希望按房产适用的最高抵押率贷款，意味着他原准备的首付款有一部分不向售房人支付，而作为装修等用途支配。3、 问：由于评估价格偏低，导致“首付+贷款金额0 C2 J2 G8 N8。均不满足，转至“2”。2次级类满足任一项： C+J0 F4 M4。均不满足，转至“3”。3跨期的瑕疵类满足： D+K0。 不满足，转至“4”。4非跨期的瑕疵类满足： E+L0。
12、 不满足，转至“5”。5正常类经过1-4步骤，均不符合的。6原查询禁入类 次级类 跨期的瑕疵类 非跨期的瑕疵类 正常类经调整禁入类 次级类 跨期的瑕疵类 非跨期的瑕疵类 正常类调整原因操作人（签字）： 调查人（签字）： 复核人（签字）：20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日附件2 客户资信审查表使用说明： 表示单选项（限选一项） 表示多选项（可选一至多个）客户姓名身份证号码拟承担借款人 借款人配偶 共同借款人 共同借款人配偶 保证人年龄（A）婚姻状况（B）1、未婚 2、已婚 3、离异 4、丧偶最高学历（C）1、研究生 2、本科 3、大专 4、中专/高中/初中及以下就业类型（D）1
13、、单位职工 2、自谋职业 3、无职业且非低保 4、低保或无职业单位类别（E）1、国有 2、集体 3、外资 4、合资 5、民营 6、个体现单位工作年数（F）是否有住房公积金（G）是 否现任职务（H）1、高层（如：部长、司长、董事、总经理、校长） 2、中层（如：处长、部门经理、教授） 3、普通员工（如：科长、职员、讲师）主要收入来源（I）1、工资 2、经营/投资 3、无固定收入来源收入证明月收入（J）元当地城镇职工人均收入（K）元自有房产（L）1、无房产 2、已有房贷无贷款或贷款已结清 3、尚有贷款未结清是否为主借款人配偶（M）是 否是否共同购房（N）是 否信用记录分类（P）1、禁入类 2、次级类
14、 3、跨期的瑕疵类 4、非跨期的瑕疵类 5、正常类请依照步骤1 9的顺序进行判断步骤类别标准/流程1不能借款/抵押/保证满足任一项：A60 D=4 P=1。不满足，则转至“2”。2优质单位职工必须满足： D=1 E=1、3或4，并且满足任一项： C=1 F5 C=2且F2 H=1或2。不满足某一项，则转至“3”。3普通职工满足： D=1。不满足，则转至“4”。4自谋职业者满足： D=2。 不满足，则转至“5”。5不能借款/保证满足： D=3。6客户资质类型优质单位职工 普通职工 自谋职业者7补充逾期还款记录满足： P=2或3。8补充保守收入证明满足任一项： JK5 P=2。9作为共同借款人满足
15、： N=是，且M=否，则需要作为共同借款人。调整后承担借款人 借款人配偶 共同借款人 共同借款人配偶 保证人受理人（签字）： 调查人（签字）： 复核人（签字）：20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日附件3 按揭利率浮动及首付比例参考标准一、住宅类按揭住房情况征信无记录，或住房贷款全部结清，或人均住房面积低于当地平均水平征信有未结清住房贷款且人均面积高于当地平均水平优质单位职工购房面积(S,米2)信用记录利率浮动首付比例利率浮动首付比例是S普通住宅面积正常/瑕疵类-30%20%-25%30%S普通住宅面积正常/瑕疵类-30%30%-25%35%否S普通住宅面积正常/瑕疵类-30%2
16、0%-10%30%次级类-20%20%+10%40%S普通住宅面积正常/瑕疵类-30%30%-10%35%次级类-20%35%+10%40%二、商用类按揭用途界定商住两用商用优质单位职工购房面积(S,米2)信用记录利率浮动首付比例利率浮动首付比例是不限无跨期违约+0%35%+10%50%有跨期违约+5%40%+10%50%否不限非禁入类+10%45%+10%50%注：1、优质单位职工：借款人夫妻一方属于优质单位职工，则归入“是”一栏；双方都不属于优质单位职工，则归入“否”一栏。 2、普通住宅面积，以当地房管部门公布的数字为准。3、信用记录：优质单位职工为“是”时，以夫妻双方信用记录最好的分类为准；优质单位职工为“否”时，以借款人的信用记录为准。4、当地人均住房面积，以当地统计部门公布的数字为准；家庭人口以客户的声明为准。5、利率浮动为-表示下浮，为+表示上浮。