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1、任务八 资源税类土地增值税土地增值税概念土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一性收入的单位和个人征收的一种税。种税。一、土地增值税概述一、土地增值税概述土地增值税的作用土地增值税的作用1 1有有助助于于引引导导房房地地产产经经营营方方向向，规规范范房房地地产产市市场场的的交交易易秩序秩序2 2合合理理调调节节土土地地增增值值税税收收益益分分配配，维护国家权益维护国家权益土地增值税土地增值税按增值额征税按增值额征税适用超率适用超率累进税率累进税率
2、在转让环在转让环节征税节征税采用扣除采用扣除法和评估法和评估法计算增法计算增值额值额征收面广征收面广土地增值税特点土地增值税特点二、二、土地增值税基本要素规定土地增值税基本要素规定一般规定：一般规定：只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税；既对转让土地使用权课税，也对转让地上建有土地的行为均不征税；既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税筑物和其他附着物的产权征税（一）征税范围（一）征税范围1 1以继承、赠与方式转让房地产以继承、赠与方式转让房地产房地产继承不纳土地增值税。房地
3、产赠与符合下列条件时不纳土地房地产继承不纳土地增值税。房地产赠与符合下列条件时不纳土地增值税：（增值税：（1 1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（2 2）房产所有人，）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。2 2房地产出租不纳土地增值税房地产出
4、租不纳土地增值税3 3房地产抵押房地产抵押在在抵抵押押期期内内不不纳纳土土地地增增值值税税，但但以以房房地地产产抵抵债债而而发发生生房房地地产产权权属属转转移的，应纳土地增值税。移的，应纳土地增值税。4 4房地产交换房地产交换属属于于土土地地增增值值税税征征税税范范围围，但但对对个个人人之之间间互互换换自自有有居居住住用用房房地地产的，经当地税务机关和实，可以免征土地增值税。产的，经当地税务机关和实，可以免征土地增值税。5 5以房地产进行投资、联营暂免征税。以房地产进行投资、联营暂免征税。6 6合作建房合作建房对对于于一一方方出出地地、一一方方出出资资金金，双双方方合合作作建建房房，建建成成后
5、后按按比比例例分房自用的，暂免征税。建成后转让的，应征收土地增值税。分房自用的，暂免征税。建成后转让的，应征收土地增值税。（二）纳税人（二）纳税人是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物 及其他附着物产及其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。权，并取得收入的单位和个人。注注意意：包包括括外外商商投投资资企企业业、外外国国企企业业及及外外国国机机构构、华华侨侨、港港澳澳台台同同胞胞及外国公民在内。及外国公民在内。（三）税率（三）税率土地增值税四级超率累进税率表土地增值税四级超率累进税率表土土地地增增值值额额占占扣扣除除项项目目金金额额的的比比率率=土土地
6、地增增值值额额/扣除项目金额扣除项目金额100100%（四）（四）税收优惠税收优惠1 1对建造普通标准住宅的税收优惠对建造普通标准住宅的税收优惠对对于于纳纳税税人人既既建建造造普普通通标标准准住住宅宅又又搞搞其其他他房房地地产产开开发发的的，应应分分别别核核算算增增值值额额，不不分分别别核核算算增增值值额额或或不不能能分分别别核核算算增增值值额额的的，其其建建造造的的普普通通标标准准住住宅宅不能适用这一免税规定。不能适用这一免税规定。2 2对国家征用收回的房地产的税收优惠对国家征用收回的房地产的税收优惠3 3对个人转让房地产的税收优惠对个人转让房地产的税收优惠4 4以房地产进行投资联营的优惠政
7、策以房地产进行投资联营的优惠政策5 5合作建房的优惠政策合作建房的优惠政策三、土地增值税的计算与征收三、土地增值税的计算与征收（一）计税依据（一）计税依据土地增值额土地增值额=应税收入应税收入-扣除项目金额扣除项目金额包包括括转转让让房房地地产产的的全全部部价价款款及及有有关关的的经经济济收收入入。包包括括货货币币收收入、实物收入和其他收入入、实物收入和其他收入。转让新开发房地产的扣除项目金额转让新开发房地产的扣除项目金额转让旧房地产的扣除项目金额转让旧房地产的扣除项目金额取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额房房 地地产产 开开发发 成成本本房房地地产产开开发发费费用用与与转转
8、让让房房地地产产有有关关的的税金税金加加计计扣扣除除房房屋屋及及建建筑筑物物的的评评估估价格价格取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的地地价价款款和和按按国国家家统统一一规规定定交交纳纳的有关费用的有关费用转转让让环环节节缴缴纳纳的税金的税金应注意应注意：1.1.当纳税人有下列情形之一的，按照房当纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。地产评估价格计算征收。隐瞒、虚报房地产成隐瞒、虚报房地产成交价格的；交价格的；提供扣除项目金额不实的；提供扣除项目金额不实的；转让转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。当理由的。2.2
9、.2.2.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度
10、起至转让年度止每年加计额并从购买年度起至转让年度止每年加计额并从购买年度起至转让年度止每年加计额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%5%5%5%计算。对纳计算。对纳计算。对纳计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为予作为予作为予作为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作予以扣除，但不作予以扣除，但不作予以扣除，但不作为加计为加计为加计为加计5%5%5%5%的
11、基数。同时，对于转让旧房及建筑物，既没的基数。同时，对于转让旧房及建筑物，既没的基数。同时，对于转让旧房及建筑物，既没的基数。同时，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。(二）计算二）计算计计算算原原则则：各各地地要要进进一一步步完完善
12、善土土地地增增值值税税预预征征办办法法，根根据据本本地地区区房房地地产产业业增增值值水水平平和和市市场场发发展展情情况况，区区别别普普通通住住房房、非非普普通通住住房房和和商商用用房房等等不不同同类类型型，科科学学合合理理地地确确定定预预征征率率，并并适适时时调调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。计算方法：计算方法：应纳税额应纳税额=（每级距的土地增值额（每级距的土地增值额适用税率）适用税率）或应纳税额或应纳税额=增值额增值额适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数【例】【例】20042004年年101
13、0月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共取得收入共取得收入51005100万元，公司按规定交纳了有关税金。该万元，公司按规定交纳了有关税金。该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为510510万元，投入的房地产开发成本为万元，投入的房地产开发成本为15501550万元；房地产万元；房地产开发费用中的利息支出为开发费用中的利息支出为120120万元万元(能按房地产项目分能按房地产项目分摊，并提供金融机构证明摊，并提供金融机构证明)，比按工商银行同类同期贷，比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出款利率计算
14、的利息多出1010万元。公司所在地政府规定的万元。公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%5%，营业税率，营业税率5%5%，城建税率，城建税率7%7%，教育费附加税率，教育费附加税率3%3%，印花税率，印花税率55。试。试计算该公司应纳土地增值税额。计算该公司应纳土地增值税额。分析分析 按税法规定，房地产开发费用中的利息支出，凡能按税法规定，房地产开发费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款允许据实扣除，但最高不
15、能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用按取得土地使用权利率计算的金额；其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本规定计算的金额之和的所支付的金额与房地产开发成本规定计算的金额之和的5%5%以内计算扣除。以内计算扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按房地产开发成本和对从事房地产开发的纳税人，可按房地产开发成本和房地产开发费用金额之和的房地产开发费用金额之和的20%20%加计扣除。加计扣除。与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金=51005%=51005%（1+7%+3%1+7%+3%）=280.5(=280.5(万元万元)加计扣除加计扣除=(510
16、+1550)20%=412(=(510+1550)20%=412(万元万元)扣除项目金额合计扣除项目金额合计=510+1550+213+280.5+412=510+1550+213+280.5+412 =2965.5(=2965.5(万元万元)(1)(1)收入额收入额=5100(=5100(万元万元)(2)(2)扣除项目金额为：扣除项目金额为：取得土地使用权支付的地价款取得土地使用权支付的地价款=510(=510(万元万元)房地产开发成本房地产开发成本=1500(=1500(万元万元)房地产开发费用房地产开发费用=(120-10)+(510+1550)5%=213(=(120-10)+(510
17、+1550)5%=213(万元万元)(3)(3)土地增值额土地增值额=5100-2965.5=2134.5(=5100-2965.5=2134.5(万元万元)(4)(4)土地增值额占扣除项目比例土地增值额占扣除项目比例=2134.52965.5100%=2134.52965.5100%=72%=72%适用税率为适用税率为40%40%，速算扣除率为，速算扣除率为5%5%。(5)(5)应纳土地增值税额应纳土地增值税额=2134.540%-2965.55%=2134.540%-2965.55%=705.53(=705.53(万元万元)（三）征收管理（三）征收管理 纳税人应自转让房地产合同签定之日起纳
18、税人应自转让房地产合同签定之日起7 7日内，向房地产所在地的主日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增
19、值税。理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。地产所在地分别申报纳税。1、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。11月-2211月-22Tuesday,November 8,20222、成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦。21:26:2421:26:2421:2611/8/2022 9:26:24 PM3、每天只看目标，别老想障碍。11月-2221:26:2421:26Nov-2208-Nov-224、宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈
20、子。21:26:2421:26:2421:26Tuesday,November 8,20225、积极向上的心态，是成功者的最基本要素。11月-2211月-2221:26:2421:26:24November 8,20226、生活总会给你另一个机会，这个机会叫明天。08 十一月 20229:26:24 下午21:26:2411月-227、人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走。十一月 229:26 下午11月-2221:26November 8,20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/11/8 21:26:2421:26:2408 November 20229、我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望。9:26:24 下午9:26 下午21:26:2411月-2210、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值钱。11/8/2022 9:26:24 PM21:26:2408-11月-2211、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由信心跨出第一步。11/8/2022 9:26 PM11/8/2022 9:26 PM11月-2211月-22谢谢大家谢谢大家