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1、目录n一、税收基础知识n二、收据发票相关知识n三、个人所得税相关知识n四、房地产行业相关税务知识n五、答疑解惑一、税收基础知识一、税收基础知识n税收概念：税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。特征：强制性、无偿性和固定性。比重：我国每年财政收入的90%以上来自税收。一、税收基础知识一、税收基础知识 n税收法律关系构成：税收法律关系体现为国家征税与纳税人的利益分配关系。在总体上税收法律关系与其他法律关系一样也是由主体、客体和内容三方面构成。一、税收基础知识一、税收基础知识n税法构成要素：1纳税义
2、务人：简称纳税人，是指法律、行政法规规定直接负有纳税义务的单位和个人，包括自然人和法人，是缴纳税款的主体，直接同国家的税务机关发生纳税关系。如天府置信。2扣缴义务人：是指依照法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴义务的单位和个人。如员工个人所得税的扣缴义务人就是劳动关系所在的公司。一、税收基础知识一、税收基础知识n税收分类（按课税对象）：1、流转税。流转税是以商品生产流转额和非生产流转额为课税对象征收的一类税。目前包括增值税、消费税、营业税和关税等税种。2、所得税。所得税亦称收益税，是指以各种所得额为课税对象的一类税。目前包括企业所得税、个人所得税等税种。3、财产税。财产税是指以纳税人所拥有
3、或支配的财产为课税对象的一类税。包括遗产税、房产税、契税、车辆购置税和车船使用税等。4、行为税。行为税是指以纳税人的某些特定行为为课税对象的一类税。目前主要有城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、印花税、屠宰税和筵席税等。5、资源税。资源税是指对在我国境内从事资源开发的单位和个人征收的一类税。目前主要有资源税、土地增值税、耕地占用税和城镇土地使用税等。n国税与地税国税与地税n国家税务总局为国务院主管税收工作的直属机构（正部级）。1994年税制改革，划分为国税和地税，是依据国务院关于分税制财政管理体制的决定而产生的一种税务机构设置中两个不同的系统。它们的不同主要体现在两者负责征收的税种的区别。
4、前者征收的主要是维护国家权益、实施宏观调空所必需的税种（消费税、关税）和关乎国计民生的主要税种的部分税收（增值税）；后者则主要负责适合地方征管的税种以增加地方财政收入（营业税、耕地占用税、车船使用税）。一、税收基础知识一、税收基础知识n国税系统负责征收管理的税种国税系统负责征收管理的税种1、增值税；2、消费税；3、铁道、各银行总行、保险总公司集中缴纳的营业税、企业所得税、城市维护建设税；4、中央企业企业所得税；5地方银行和外资银行及非银行金融企业所得税；6、海洋石油企业企业所得税、资源税；7、印花税（证券交易部分）；8、境内外商投资企业和外国企业企业所得税；9、中央税的滞补罚收入；10、车辆购
5、置税。n地税系统负责征收管理的税种地税系统负责征收管理的税种1、营业税、2、个人所得税、3、土地增值税；4、城市维护建设税；5、车船使用税；6、房产税；7、烟叶税；8、资源税；9、城镇土地使用税；10、耕地占用税；11、企业所得税（除国税征管部分）；12、印花税（除国税征管部分）；13、筵席税；14、地方税的滞补罚收入；15、教育费附加。一、税收基础知识一、税收基础知识国税与地税国税与地税n发票：是指一切单位和个人在购销商品、提供劳务或接受劳务、服务以及从事其他经营活动，所提供给对方的收付款的书面证明，是财务收支的法定凭证，是会计核算的原始依据，也是审计机关、税务机关执法检查的重要依据。二、收
6、据与发票相关知识二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识n普通发票。主要由营业税纳税人和增值税小规模纳税人使用，增值税一般纳税人在不能开具专用发票的情况下也可使普通发票。普通发票由行业发票和专用发票组成。前者适用于某个行业和经营业务，如商业零售统一发票、商业批发统一发票、工业企业产品销售统一发票等；后者仅适用于某一经营项目，如广告费用结算发票，商品房销售发票等。n增值税专用发票是我国实施新税制的产物，是国家税务部门根据增值税征收管理需要而设定的。它不仅是记载商品销售额和增值税税额的财务收支凭证，而且是兼记销货方纳税义务和购货
7、方进项税额的合法证明，是购货方据以抵扣税款的法定凭证，对增值税的计算起着关键性作用。n普通发票的开具规定：n1、在销售商品、提供服务以及从事其他经营活动对外收取款项时，应向付款方开具发票。特殊情况下，由付款方向收款方开具发票；n2、开具发票应当按照规定的时限、顺序、逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖单位财务印章或发票专用章；n3、使用计算机开具发票，须经国税机关批准，并使用国税机关统一监制的机外发票，并要求开具后的存根联按顺序号装订成册；n4、发票限于领购的单位和个人在本市、县范围内使用，跨出市县范围的，应当使用经营地的发票；n5、开具发票单位和个人的税务登记内容发生变化时，应相应办理发票和
8、发票领购簿的变更手续；注销税务登记前，应当缴销发票领购簿和发票。n6、所有单位和从事生产、经营的个人，在购买商品、接受服务，以及从事其他经营活动支付款项时，向收款方取得发票，不得要求变更品名和金额；n7、对不符合规定的发票，不得作为报销凭证，任何单位和个人有权拒收。n8、发票应在有效期内使用，过期应当作废。二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识各类正规发票一览各类正规发票一览各类正规发票一览问题发票后补台头问题发票发票不盖章二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识n收款收据一般是指除了发票管理办法规定的经营活动以外的非经营活动中收付款项时开具的凭证，如企业职工内部借款归还、各种保证金
9、的收讫等等。n发票在性质上具有典型的双重性，它既是合法的的会计（记账）凭证，也是合法的税务凭证。而收款收据一般涉及非生产经营活动的款项收付，所以收款收据不作为税务凭证，即不能直接作为抵扣税款或所得税税前扣除的凭证。二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识n收款收据分为内部收据和外部收据。n企业的内部收据可以在内部成本核算过程中使用并以此入帐，如职工借款归还、保证金收讫等，但内部收据不能对外使用，否则不能入帐，其作用相当于“白条”。n外部收据则根据监制单位的不同，可以分为财政部门监制、部队监制和税务部门监制三种。二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识n财政部门监制的收据一般是非生产经营
10、的行政事业性收费的收据，这种收据往往是联合当地物价部门制定的，具有合法性，可以入帐，如法院的诉讼费收据。有时侯同种类的单位会因为所有制的不同而在收款凭证上有所区别，如公立医疗机构就因其非营利的性质所以其收费开具的是财政部门监制的收据，而私立的营利性医疗机构的收费则必须开具税务部门监制的发票。n部队监制的收据是与部队发生非生产经营性款项往来时由部队开具的收据，该收据项下的款项是不涉及税务的，可以依法入帐。n税务部门监制的收据不是所有的地方都有，目前只有在一些出台了相关规定的地方才有，如上海、浙江、山西等。税务部门监制的收据一般也把企业的内部收据纳入其中，企业内部收付款往来及企业与企业之间非经营性
11、业务往来款项，均可使用，这些税务部门监制的收据依法在非生产经营款项收付使用，也是可以入帐的。二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识n涉及发票相关的税收法律规定：n法律后果：征收滞纳金；处以税务罚款；税收保全措施；追究刑事责任n1、中华人民共和国税收征收管理法：n第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。n第六十九条扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由
12、税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识n涉及发票相关的税收法律规定：n2、中华人民共和国发票管理办法：n第三十八条私自印制、伪造变造、倒买倒卖发票，私自制作发票监制章、发票防伪专用品的，由税务机关依法予以查封、扣押或者销毁，没收非法所得和作案工具，可以并处1万元以上5万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。n第三十九条违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关
13、知识二、收据与发票相关知识二、收据与发票相关知识n个人所得税，是调整征税机关与自然人(居民、非居民人)之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。n凡在中国境内有住所，或者无住所而在中国境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得所得的，以及在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的，均为个人所得税的纳税人。n我国现行个人所得税采用的是分类所得税制分类所得税制三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识基本概念基本概念三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识三、个
14、人所得税相关知识n1、工资、薪金所得：指个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或受雇有关的其他所得。这就是说，个人取得的所得，只要是与任职、受雇有关，不管其单位的资金开支渠道或以现金、实物、有价证卷等形式支付的，都是工资、薪金所得项目的课税对象。n不予征税项目1.独生子女补贴；2.执行公务员工资制度未纳入基本工资总额的补贴、津贴差额和家属成员的副食品补贴；3.托儿补助费；4.差旅费津贴、误餐补助。三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识征税内容（征税内容（11项）项）几项特殊规定1.企业减员增效和行政、事业单位、社会团体在机构改革过程中实行内部退
15、养办法人员取得收入征税问题2、出租汽车经营单位对出租车驾驶员采取单车承包或承租方式运营，出租车驾驶员从事客货营运取得的收入，按“工资、薪金所得”征税。3、对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出的雇员雇员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用的金额并入营销人员当期的工资、薪金所得，按照“工资、薪金”所得项目征收个人所得税；上述营销业绩奖励的对象是非雇员，则按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税，均由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识征税内容（征税内容（1
16、1项）项）n2、个体工商户的生产、经营所得n3、对企事业单位的承包经营、承租经营所得n4、劳务报酬所得：个人从事设计、装潢、安装、制图、化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、新闻、广播、翻译、审稿、书画、雕刻、影视、录音、录象、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经济服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。n注意注意：1）.个人担任董事职务所取得的董事费收入，属于劳务报酬性质，按劳务报酬所得项目征税。2）.在校学生因参与勤工俭学活动（包括参与学校组织的勤工俭学活动）而取得属于个人所得税法规定的应税所得项目所得，应依法缴纳个人所得税。n5、稿酬所得n6、特许权使用费三、个人所得税相关知
17、识三、个人所得税相关知识征税内容（征税内容（11项）项）n7、利息、股息、红利所得：个人拥有债券、股权而取得的利息、股息、红利所得。（国债利息收入、金融债券利息收入、教育储蓄存款利息所得，免征个人所得税。自2008年10月9日（含）起，暂免征收储蓄存款利息所得税。）n8、财产租赁所得：个人出租建筑物，土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。n注意：房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁
18、收入支付了部分购房价款。对购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均的租赁月份数平均计算确定。三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识征税内容（征税内容（11项）续项）续9、财产转让所得：个人转让有价征卷、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他自有财产给他人或单位而取得的所得，包括转让不动产和动产而取得的所得。对个人股票买卖取得的所得暂不征税。n注意：对个人转让自用个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得年以上、并且是家
19、庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，根据税法可以全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。n10、偶然所得：个人取得的所得是非经常性的，属于各种机遇性所得，包括得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得（含奖金、实物和有价证券）。个人购买社会福利有奖募捐奖券、中国体育彩票，一次中奖收入不超过10000元的，免征个人所得税，超过10000元的，应以全额按偶然所得项目计税。n11、其他所
20、得三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识征税内容（征税内容（11项）续项）续企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题。1.企业出资购买房屋及其他财产,将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的。2.企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。具体征税办法：（1）对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“个体工商户的生产、经营所得个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税。（2）对除个人独资企
21、业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。（3）对企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得工资、薪金所得”项目计征个人所得税。11个税目税额计算方法.doc三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识征税内容（征税内容（11项）续项）续n1.工资、薪金所得，适用9级超额累进税率，按月应纳税所得额计算征税。该税率按个人月工资、薪金应税所得额划分级距，最高一级为45%，最低一级为5%，共9级。n2.个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，适用5
22、级超额累进税率，按年计算、分月预缴税款的全年应纳税所得额划分级距，最低一级为5%，最高一级为35%，共5级。n3.稿酬所得，劳务报酬所得，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用20%的比例税率。按次计算征收个人所得税。其中，对稿酬所得适用20%的比例税率，并按应纳税额减征30%；对劳务报酬所得一次性收入畸高的、特高的，除按20%征税外，还可以实行加成征收，以保护合理的收入和限制不合理的收入。三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识税率税率三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识工资、薪金所得九级税率工资、薪金所得九级税率n1、工资、
23、薪金所得、工资、薪金所得n应纳个人所得税税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数n应纳税所得额=月工资收入-个人承担的基本养老保险金、医疗保险金、失业保险金-费用扣除额2000元/月n扣除标准为2000元/月(2008年3月1日起）或者4800元/月三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例n王某2010年4月取得工资收入9000元，当月个人承担住房公积金、基本养老保险金、医疗保险金、失业保险金共计1000元，费用扣除额为2000元，则王某当月应纳税所得额=9000-1000-2000=6000元。应纳个人所得税税额=600020%-375=82
24、5元。n个人取得工资、薪金所得应缴纳的个人所得税，统一由支付人（公司）负责代扣代缴，支付人（公司）是税法规定的扣缴义务人。三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例n关于雇佣和派遣单位薪资计税n雇佣和派遣单位分别支付工资、薪金的费用扣除。（1）只有雇佣单位雇佣单位在支付工资、薪金时，才可按税法规定减除费减除费用用，计算扣缴税款；（2）派遣单位派遣单位支付的工资、薪金不再减除费用，以支付全额全额直接确定适用税率，计算扣缴个人所得税。n雇佣单位将部分工资、薪金上交派遣单位的费用扣除扣除。对于可以提供有效合同或有关凭证，能够证明其工资、薪金所得的一部
25、分按有关规定上交派遣（介绍）单位的，可以扣除其实际上交的部分，按其余额计征个人所得税。三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例n吴某为甲单位派往乙公司的雇员，2009年乙公司每月应向吴某支付工资6000元，按照吴某与甲单位签订的合同，乙公司将应付吴某工资的10%上交给甲单位，并提供有效凭证。n则：吴某每月应缴纳个人所得税（6000600010%2000）15%125385（元）三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例n个人取得全年一次性奖金等应纳个人所得税的计算（1）先将当月取得的全年一次性
26、奖金，除以12个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数。如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应将全年一次性奖金减除“雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额”后的余额，按上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。（2）将雇员个人当月内取得的全年一次性奖金，按上述适用税率和速算扣除数计算征税，计算公式如下：雇员当月工薪所得够缴税标准，适用公式为：应纳税额雇员当月取得全年一次性奖金适用税率速算扣除数三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例n中国公民郑某2008年l12月份每月工资3200元，12月份除
27、当月工资以外，还取得全年一次性奖金10000元。n各月工资应纳税额合计（32001600）10%252（32002000）10%25102709501220（元）1000012833.33（元），适用税率为10%，速算扣除数25，全年一次奖金应纳税额1000010%25975（元）合计应纳税额12209752195（元）三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例n雇员当月工薪所得不够缴税标准，适用公式为：应纳税额（雇员当月取得全年一次性奖金雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额）适用税率速算扣除数三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识个人
28、所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例n假定中国公民李某2009年在我国境内1至12月每月的工资为1500元，12月31日又一次性领取年终资金（兑现的绩效工资）18500元。请计算李某取得该笔奖金应缴纳的个人所得税。n（1）该笔奖金适用的税率和速算扣除数为：按12个月分摊后，每月的奖金18500（20001500）121500（元），根据工资、薪金所得九级超额累进税率的规定，适用的税率和速算扣除数分别为10%、25元。（2）应缴纳个人所得税为：应纳税额（奖金收入当月工资与2000元的差额）适用的税率速算扣除数18500（20001500）10%251800010%251775（元）三、个
29、人所得税相关知识三、个人所得税相关知识个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例n对于一次性奖金个税计算：对于一次性奖金个税计算：n一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。n实行年薪制和绩效工资的单位，个人取得年终兑现的年薪和绩效工资按上述规定执行。补充：单位低价向职工售房，职工少支付的差额也是按照全年一次性奖金的办法纳税。n雇员取得除全年一次性奖金以外的其他各种名目奖金，如半年奖、季度奖、加班奖、先进奖、考勤奖等，一律与当月工资、薪金收入合并，按税法规定缴纳个人所得税。个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n对个人
30、因解除劳动合同取得经济补偿金的计税方法对个人因解除劳动合同取得经济补偿金的计税方法（1）企业依照国家有关法律规定宣告破产，企业职工从该破产企业取得的一次性安置费收入，免征个人所得税。（2）个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入（包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费用），其收入在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过3倍倍数额部分的一次性补偿收入，可视为一次取得数月的工资、薪金收入，允许在一定期限内平均计算。方法为：以超过3倍数额部分的一次性补偿收入，除以个人在本企业的工作年限数（超过12年的按12年计算），以其商数作为个人的月工资、薪金收入，按
31、照税法规定计算缴纳个人所得税。（3）个人领取一次性补偿收入时按照国家和地方政府规定的比例实际缴纳的住房公积金、医疗保险费、基本养老保险费、失业保险费，可以在计征其一次性补偿收入的个人所得税时予以扣除。个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n王先生在甲公司工作了15年，2007年10月与该单位解除聘用关系，取得一次性补偿收入84000元。甲公司所在地上年平均工资为18000元。王先生的补偿收入应缴纳个人所得税为多少元？n计算个人所得税：（84000180003）122500（元），以25001600900（元）找税率，适用10%，速算扣除数为
32、25。应缴纳个人所得税（25001600）10%2512780（元）个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n2、劳务报酬：n应纳税额应纳税所得额适用税率速算扣除数n应纳税所得额=收入-费用扣除n费用扣除：每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用。个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所
33、得税相关知识三、个人所得税相关知识n赵某于2010年4月外出参加营业性演出，一次取得劳务报酬60000元。计算其应缴纳的个人所得税（不考虑其他税费）。n该纳税人一次演出取得的应纳税所得额超过20000元，按税法规定应实行加成征税。（1）应纳税所得额60000（120%）48000（元）（2）应纳税额4800030%200012400（元）个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n3、财产租赁所得：n应纳税额应纳税所得额适用税率n应纳税所得额=租金收入-以下费用n（1）财产租赁过程中缴纳的税费；（2）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（
34、不超过800元）；（3）税法规定的费用扣除标准。（每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用。）n财产租赁收入以每月内取得的收入为一次。个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n郑某于2008年1月将其自有的四间面积为150平方米的房屋出租给张某居住，租期1年。郑某每月取得租金收入1500元，全年租金收入18000元。计算郑某全年租金收入应缴纳的个人所得税。n郑某每月及全年应纳税额为：（1）每月应纳税额（1500800）10%70（元）（2）全年应纳税额7012840（元）个人所得税计算
35、方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n4、财产转让所得：n应纳税额应纳税所得额适用税率n应纳税所得额每次收入额财产原值应纳税所得额每次收入额财产原值合理税费合理税费个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n刘某于2010年2月转让私有住房一套（假设未超过5年），取得转让收入220000元。该套住房购进时的原价为180000元，转让时支付有关税费15000元。计算刘某转让私房应缴纳个人所得税。n（1）应纳税所得额2200001800001500025000（元）（2）应纳税额2500020%5000（元
36、）个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n计税依据有特殊规定计税依据有特殊规定（一）个人的公益捐赠，捐赠额未超过纳税人申报的应纳税所得额应纳税所得额30%的部分，可以从应纳税所得额中扣除，超过部分不得扣除。（二）个人通过非营利性的社会团体和国家机关向以下四项公益性事业的捐赠，在计算缴纳个人所得税时，准予在税前的所得额中全额扣除。1.红十字事业2.农村义务教育3.公益性青少年活动场所4.个人对汶川大地震受灾地区的公益性捐赠，全额扣除（三）个人的所得（不含偶然所得，经国务院财政部门确定征税的其他所得）用于对非关联的科研机构和高等研究开发经费的资
37、助资助，可以全额在下月（工资、薪金所得）或下次（按次计征的所得）或当年（按年计征的所得）计征个人所得税时，从应纳税所得额中扣除，不足抵扣的，不得结转抵扣。个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n某演员2009年每月参加赴郊县乡村文艺演出一次，每一次收入3000元，每次均通过当地教育局向农村义务教育捐款2000元,计算该演员全年应缴纳的个人所得税。n全年演出收入应缴纳个人所得税（30008002000）20%12480（元）n如果捐款对象是通过当地民政局捐给孤儿院，则：捐赠扣除限额（3000800）30%660（元），实际捐赠超过限额，按限额
38、扣除；全年演出收入应缴纳个人所得税（3000800660）20%123696（元）。个人所得税计算方法及举例个人所得税计算方法及举例三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n免税项目免税项目个人所得税法规定个人所得税法规定（部分）n1、保险赔款n2、按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休工资、离休工资、离休生活补助费。n3、对外籍个人取得的探亲费免征个人所得税n4、按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准，被折迁人取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。n5、生育妇女按照县级以上人民政府根据国家有关规定制定的生育保险办法，取得的生育津贴、生育医疗费或其他属于生育保险性质的津贴、补
39、贴，免征个人所得税。减免税优惠减免税优惠三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n暂免征税项目暂免征税项目1.外籍个人以非现金形式或实报实销形式取得的住房补贴、伙食补贴、搬迁费、洗衣费。2.外籍个人按合理标准取得的境内、境外出差补贴。3.外籍个人取得的语言训练费、子女教育费等，经当地税务机关审核批准为合理的部分。4.外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得。外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得。6.个人举报、协查各种违法、犯罪行为而获得的奖金。7.个人办理代扣代缴手续，按规定取得的扣缴手续费。8.个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。9.对个人购买福利彩票、赈
40、灾彩票、体育彩票，一次中奖收入在1万元以下的（含1万元）暂免征收个人所得税，超过1万元的，全额征收个人所得税。减免税优惠减免税优惠三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n10.对国有企业职工，因企业依照中华人民共和国企业破产法（试行）宣告破产，从破产企业取得的一次性安置费收入，免予征收个人所得税。11.职工与用人单位解除劳动关系取得的一次性被偿收入，在当地上年职工年平均工资3倍数额内的部分，可以免征个人所得税。12.城镇企业事业单位及其职工个人按照失业保险条例规定的比例，实际缴付的失业保险费，均不计入职工个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。13.企业和个人按照国家或地方政府规定
41、的比例，提取并向指定金融机构实际缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金，免予征收个人所得税。14.个人领取原提存的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金，以及具备失业保险条例规定条件的失业人员领取的失业保险金，免予征收个人所得税。减免税优惠减免税优惠三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n个人所得税的纳税办法有两种：一是自行申报；一是代扣代缴n法律责任扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收而不收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。申报与缴纳申报与缴纳三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n自行申报纳税（自行申报纳税（项目）
42、1.年所得12万元以上的；2.在两处或两处以上取得工资、薪金所得的；3.从中国境外取得所得的；4.取得应纳税所得，没有扣缴义务人的，如个体工商户从事生产、经营的所得；5.国务院规定的其他情形。申报与缴纳申报与缴纳三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识三、个人所得税相关知识n一、营业税金及附加n二、土地增值税n三、企业所得税房地产行业主要税收类别房地产行业主要税收类别四、四、房地产行业相关税务知识n1、主税：营业税，税率5%n营业税=营业额*5%n营业额：销售房屋产生的经济利益n2、附加税费：n（1）城建税，税率为7%（公司）n（2）教育费附加，税率为3%n（3）地方
43、教育费附加，税率为1%n附加税费=实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额（不不包括加收的滞纳金和罚款）包括加收的滞纳金和罚款）*适用税率。适用税率。营业税金及附加的计算及举例营业税金及附加的计算及举例四、四、房地产行业相关税务知识n例如：2010年4月份，江东项目实现销售回款2000万元。n则：营业税=2000*5%=100万元n城建税=100*7%=7万元n教育费附加=100*3%=3万元n地方教育费附加=100*1%=1万元四、四、房地产行业相关税务知识营业税金及附加的计算及举例营业税金及附加的计算及举例n关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157号）：n自2010年1月1日起
44、，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。四、四、房地产行业相关税务知识n土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。n特点特点（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象（二）征税面比较广（三）采用扣除法和评估法计算增值额（四）实行超率累进税率（五）实行按次征收四、四、房地产行业相关税务知识土地增值税的计算及举例土地增值税的计算及
45、举例土地增值税的计算及举例土地增值税的计算及举例四、四、房地产行业相关税务知识四、四、房地产行业相关税务知识土地增值税的计算及举例土地增值税的计算及举例n税率四级超率累进税率四、四、房地产行业相关税务知识土地增值税的计算及举例土地增值税的计算及举例n土地增值税计算公式：n计算步骤：（一）确定扣除项目（二）计算增值额增值额收入额扣除项目金额（三）计算增值率增值率增值额扣除项目金额100%（四）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。（五）依据适用税率计算应纳税额应纳税额增值额应纳税额增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除系速算扣除系数数四、四、房地产行业相关税务知识
46、土地增值税的计算及举例土地增值税的计算及举例n收入额的确定收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。n扣除项目及其金额扣除项目及其金额（一）新项目转让房地产企业扣5项1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；（3）以转让
47、方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用四、四、房地产行业相关税务知识土地增值税的计算及举例土地增值税的计算及举例n3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开
48、发成本）利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内以内。n4.与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。对于个人购入房地产再转让的
49、，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。n5.财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。四、四、房地产行业相关税务知识土地增值税的计算及举例土地增值税的计算及举例n某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利
50、息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。n（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用50050（10003000）5%650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额（10003000）20%800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计100030006505558006005（万元）（7）增值额1000060053995（万元）（8）增值率39956005100%66.53%