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1、最新资料推荐中南财经政法大学“博文杯”大学生百项实证创新基金项目项目名称武汉经济适用房政策推广及效果实证调研项目类别 重点项目 主 持 人 周 昕 皓 参 与 人 李 瓅刘 潇冯勇波沈 俊 中南财经政法大学科研处制二七年三月中南财经政法大学“博文杯”实证创新基金项目武汉市经济适用房政策推行状况实证分析周昕皓 李 瓅刘 潇冯勇波沈 俊周昕皓 中南财经政法大学工商管理学院管理科学0501班李 瓅 中南财经政法大学工商管理学院管理科学0401班刘 潇 中南财经政法大学工商管理学院旅游管理0401班冯勇波 中南财经政法大学工商管理学院管理科学0401班沈 俊 中南财经政法大学工商管理学院管理科学050
2、1班摘要经济适用房作为一项福利性住房分配政策在我国推行十余年以来，取得了诸多业绩，解决了一部分中低收入家庭的住房问题，推动了我国住房体制的改革；同时也暴露了一些问题，如房价过高，对象缺失等，这一政策一度遭到国人的质疑。本文以武汉市的实施状况为出发点，力图从实证的角度来分析经济适用房政策的优势和所存在的问题，总结了武汉市经济适用房政策的发展历程以及推行以来所取得的成效，分析了经济适用房在推行过程中所存在的问题，并提出相关的合理化的建议。关键词：经济适用房 推行情况 实证研究Abstract:As a welfare housing compensation policy, Economic an
3、d Suitable Houses, since it has been implementing over the past ten years in our country, has made a great deal achievements and improvements which solves the housing problem from a part of medium and low income families, and promotes the innovation of housing system in our country; meanwhile, this
4、policy was once doubted by the countrymen for it gave rise to some problems and complications, such as the exorbitant house prices, the absence of house buyers, and etc. The emphasis bases on the execution condition of Economic and Suitable Houses in Wuhan, tries to analyze the dominance and existin
5、g problem of this policy from the positivist view, summarizes its development course and the effect of its pursuance, makes the analysis of exiting problems in the process of implementing this policy, and offers some relevant and reasonable recommendations. Key words: Economic and Suitable House; th
6、e situation of implementing; positivist research一、引言在国际住房年（1987年），联合国秘书长发表文告指出：住房是人类的基本权利和需要，要求各国政府重视解决贫困居民的住房问题。住房有商品性，也有社会保障属性。在市场经济条件下，市场无法按价值规律全部供给所有居民以住房，住房如养老保险、医疗保险一样，在一定程度上也应被纳入到社会保障体系之中，成为我国社会保障制度的重要组成部分。住房问题涉及到亿万群众的基本生活、安居乐业，它关系到整个社会的稳定和进步，乃至小康社会的实现和社会主义和谐社会的构建，并且，它还能把巨大的潜在需求变为现实需求，拉动内需，促进
7、经济持续增长。 经过20多年的改革开放,我国城镇居民的消费已从温饱型向小康型转变。随着恩格尔系数的逐步降低以及其他耐用品趋于饱和,改善居住条件已成为城镇居民提高生活质量的当务之急。1996年,我国政府提出要把住宅产业培育成新的消费热点和新的经济增长点,并在消费信贷方面给予支持,住宅产业面临着前所未有的大好机遇。1998年初,我国政府宣布于当年6月31日结束实物性的福利分房,实现住宅分配货币化和商品化改革,从此开创了我国住宅建设的新纪元。经济适用房就这样于1998年在全国各地开始陆续推行，当时中央政府的深一层用意是希望把住宅建设作为新的经济增长点，让住宅肩负起了拉动内需的重任，于是当年果断启动了
8、“房改”。另一方面,当时钢铁水泥有些过剩，管理层希望通过经济适用房来拉动这一块的需求。当时还发国债，进行公路铁路项目以及经济适用房建设。在这种背景下，全国各地风风火火大建经济适用房，争相报项目。根据建设部的全国数据显示：1998年，经济适用房竣工面积占商品住宅面积的39.04%；而1999年，经济适用房竣工面积为商品住宅竣工面积的62.33%。对此，建设部官员评价说：“当时经济适用房竣工面积比重很大，已经在住宅建设中起到了主导的作用，占据十分重要的地位。”“面对这种势头，市里的建委根本没法管，项目太大太多了，也根本没能力管。”北京市建委的人士回忆说。其他放量供应经济适用房的城市情形也大略如此。
9、如此背景，再加上“房改”初期经济适用房放量供应，供求关系基本平衡，甚至出现过供大于求的情况。地方政府对购房者大都无需仔细甄别，毕竟大量的竣工面积需要购房者积极入市。管不过来，也不想管得太严，由开发商销售成为了顺其自然的事情。但形势就在两三年内发生了变化，随着国内房地产业的不断市场化，尤其是近年来普通商品房的大量入市，经济适用房的比重越来越小，城市中的住房供给已经成为普通商品房占据主导。根据国家统计局数据，2004年全部房地产开发投资中，住宅投资8837亿元，比上一年增长28.7%。其中，经济适用房投资606亿元，比2003年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长。2005年的15月，经济适
10、用房的投资更是同比下降16.7%。 经济适用房已经变得越来越稀缺，但最初的管理方式却迟迟未变，在销售领域又非常倚重开发商。致使近几年的实施过程中出现了以下几个方面的问题:1.面积失控有些地区经济适用房的面积过大，中低收入家庭负担不起。按经济适用住房价格管理办法规定：“经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。”但在实际操作中，经济适用房的面积有的达到了120平方米以上。面积的扩大，使总房价高到了中低收入家庭根本不可能购
11、买的程度，政府为卖出开发完成的经济适用房,只能降低购房资格标准，使一些富人有机可乘，经济适用房变成了富人的天堂。2.对象失控我国政府目前比较注重的是经济适用房的提供，而对于经济适用房卖给中低收入家庭后的后续管理相当欠缺。经济适用房是一种保障性的住房，它的目标是保障中低收入家庭有房可住。一旦中低收入家庭获得了住房，政府给予的优惠房价部分原则上就属于购房者了，无论以后他们是否还属于中低收入这一行列。因为虽然经济适用房在转卖时补交了土地出让金，由于政策的优惠，那也只是象征性地交了一点，这样政府所投入的大部分资金就损失了,使资金得不到充分的利用,资金使用效率低且难于回收，同时也加重了地方政府的财政负担
12、。3.价格失控局部地区经济适用房价格过高。按照目前房地产市场的住房价格构成来看，土地价格一般要占到住房价格的20%-40%，而经济适用房由于是由政府行政划拨的土地，其房价中没有“土地出让金”这一项，加上其他的税费优惠，经济适用房价格应该比普通商品房价格低得多才对。但事实上，由于政府对开发商的监管缺乏措施，使经济适用房的利润接近普通商品房，在许多城市，经济适用房的价格跟普通商品房差不了多少。如此的价格使中低收入家庭无法承受，加之面积过大，总房价不菲，更是使人望而却步。另一方面，即使能买到经济适用房，但由于很多城市的政府往往从自身利益出发，对经济适用房建设反应冷淡，在经济适用房的选址上不按相关规章
13、办事，使大多数经济适用房都处于区位较差的城市边缘地区，其周围城市基础设施配套不完善，从而大大提高了居民居住成本，使经济适用房变成了买得起住不起的住房。此外，从经济适用房的建设过程来看，它消耗了大量的公共财力，如土地出让金、各种优惠税费以及政府的监督管理成本等。“经济适用房”耗费国家和政府的大量财力精力却如此的不争气引起了国家管理层的关注.2005年两会期间，全国政协委员傅继德提交了关于停止开发建设经济适用房的建议的提案,全国人大财经委员会委员段炳仁对“取消经济适用房”的观点表示反对。引发了众人的激烈争论.今年的政协1号提案也是关注经济适用房,再次将经济适用房推上了风口浪尖,经济适用房是我国解决
14、居民住房问题的重要途径,它到底要何去何从.二、武汉市经济适用房的发展历程武汉市经济适用房经过十几年的发展，现已取得了不凡的成绩，走在了全国的前列，其发展过程可粗略归纳如下： 年代概况1994年武汉市是全国最早建设经济适用房的城市之一，于该年开始正式启动。本市响应国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，把经济适用住房建设列为城镇住房制度改革的基本内容之一。19971998年房改的关键时期。武汉市按照1998年颁布的国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知要求，采取扶持政策，重点发展经济适用住房，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。1999年该年4月6日中国人民银行公布经济
15、适用住房开发贷款管理暂行规定，更加规范了经济适用房的发展。全国大力发展经济适用房，竣工面积达1亿平米左右，约占同期商品住宅竣工总面积的50%。2000年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销（预）售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。2003年武汉市响应国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(简称18号文件)进一步明确，经济适用住房是具有保障性质的政
16、策性商品住房。2004年武汉市房产局公布，该年5220套经济适用房开建，总面积达55万平米。2005年武汉市加大经济适用住房的建设力度，计划为265.21万平方米。2006年该年是1994年武汉在全国率先启动经济房建设以来，面市套数最多的一年。计划为362.53万平方米，已实际开工达306.65万平方米，竣工面积达110.31万平方米。截至2006年11月，经济适用房已经改善了近11万余户中低收入家庭居住条件。本年12月，武汉市对经济适用房摇号过程进行了电视直播，创新形成“武汉模式”，被建设部纳入全国推广、培训教材。2007年武汉市经济适用住房将保持300万平方米以上的建设规模。其中，政府提供
17、储备土地80.3公顷，可建经济适用住房170余万平方米；利用存量土地建设经济适用住房130万平方米。“十一五”时期武汉市经济适用住房又有“大手笔”，将竣工1200万平方米，占全市住房建设量的30%左右，5年的竣工量比前11年的竣工量之和还要多，具体为2008年建设350万平方米，2009年300万平方米，2010年150万平方米。我们将武汉经济适用房发展归纳为以下几个阶段：1.启动阶段（19941997）经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制
18、度改革的通知中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。 1994国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的下发,武汉市积极响应,开始着手经济适用房的建设规划.2.发展阶段（19972003）1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大，此时，国家大力发展经济适用房，用以解决中低收入家庭住房问题。武汉市按照1998年颁布的国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知要求，重点发展经济适用住房，完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。3.市场规范阶段（20032005
19、）武汉市经济适用房在高速发展的同时，一些问题也日益凸显：经济适用房房价跟随商品房水涨船高，房屋面积偏大，超出了一般中低收入阶级的购买能力，有的小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。同时,经济适用政策落实不到位，对购房者的资格审核不严，一方面大量中低收入阶层买不到房，另一方面经济适用房小区出现大量有钱人。对开发商的监管不力，重审核，轻监督，导致偷工减料，房屋质量下降，许多开发商还通过加大户型面积来变相赚取高额利润。2005年6月，武汉市经济适用房管理办法(以下简称办法)出台，新办法对经济适用房的面积、地段、购买资格、如何转让等都做了严格的界定。办法的出台，规范了市场秩序，有效
20、的制止了房屋面积过大问题，经济适用房对象缺失问题等，使经济适用房得以健康发展。4.高速发展阶段（20062007）2006年是1994年武汉在全国率先启动经济房建设以来，面市套数最多的一年。同年12月，武汉市创新对经济适用房摇号现场直播形成“武汉模式”，被建设部纳入全国推广、培训教材。2007年武汉市经济适用住房将保持300万平方米以上的建设规模。在“十一五”期间，武汉市经济适用住房将竣工1200万平方米，占全市住房建设量的30%左右，5年的竣工量比前11年的竣工量之和还要多.武汉市经济适用房进入高速发展时期，随着市场的规范以及房屋供应量的增加，越来越多的人将从这一政策中得到实惠。三、武汉市经
21、济适用房政策实施所取得的成效经济适用房政策有利于改善中低层收入阶层的住房状况，同时还能对商品房的价格起到一定的抑制作用，经济适用房在武汉市实施十余年来取得了良好的效果。1.有效的抑制了武汉市房价的快速上涨武汉市经济适用房以“政府组织、政策支持、企业实施”为特点，享受的优惠政策包括：建设用地优先划拨, 免收土地出让金；开发贷款优先发放；减免21 项行政事业性收费等。在这里,政府对经济适用房开发成本的控制即免收土地出让金和减免21 项税费,以及对开发商利润率3的控制,为降低经济适用房的价格开辟了空间。从实际价格的比较来看, 大多数经济适用房与相同地段、相近档次的商品住房市场价格相比,单价绝对差在5
22、001000元平方米左右,相对差大致在1530之间。经济适用房一方面由于价格上的优势，优先满足了一部分居民的需求，另一方面，从供求关系来看，经济适用房进入房地产市场，增加了房屋的供给量，对抑制房价也起到了一定的作用。据国家统计局的数据：武汉市房地产价格水平，在全国大中城市较低。2005年，武汉市房地产价格涨幅在全国各大中城市中排名与合肥、湛江并列40为，在中部6个省会城市中，略高于太原，与合肥并列第4位。在全国房地产投资热的大背景下，武汉市房地产的价格能保持健康稳定的发展，其中经济适用房功不可没。2.切实解决了一部分中低收入阶层的住房问题国家一方面通过经济适用房来实现对房地产市场的宏观调控，但
23、主要目的还是为了解决中低层收入家庭的住房问题。作为全国最早组织建设经济适用住房的城市，在过去的十来年中，专门为武汉的“穷人们”建起了1179.69万平方米的房子，改善了近11万余户中低收入家庭居住条件。仅2006年就解决了1.6万户低收入家庭住房问题，提前实现城区人均住房使用面积6平方米以下的最低收入家庭住房“应保尽保”的目标。3.推动了住房体制的改革经济适用房政策的推出和实施,使住房分配平稳地告别旧体制和迈向新体制。1991年的改革和1994年的改革都曾明确住房分配商品化、社会化目标,但进展都不理想。1998年以后,经济适用房政策对住房体制改革起到明显的推动作用,住房体制改革这一目标才得以初
24、步实现并不断前进。这其中的原因固然是多方面的, 但最主要的无疑是建立以经济适用房供应体制这样一个不可或缺的改革配套措施。4.“武汉模式”被列入国家建设部教材，政策的实施和建设走在全国前列“武汉模式”主要指的是武汉市对经济适用房摇号销售采取的电视、网络直播方法。首演是在2006年12月30日。这种方式公开、透明、合理，它直接将购房代表请到现场，并且在网络和电视上同步播出，一目了然。可以说是现场直播成就了“武汉模式”。房产中心透露，以后直播摇号会成为常态，2007年将加大直播的力度。武汉的住房保障建设走在了全国前列，经济适用房重回社会保障功能，建设部将武汉住房模式纳入全国推广、培训教材。”建设部办
25、公厅副主任张志新曾明确表示，下一步的目标继续规范发展经济适用房建设，分步骤解决低收入家庭住房问题。四、武汉市经济适用房政策运行过程中存在的问题经济适用房政策在武汉市推行以来取得了良好效果，解决了一部分居民问题，给中低收入家庭带来了福音，但在具体的实施过程中，也暴露出了一些问题。我们在调查过程中走访了武汉13个经济适用房小区、1个发号点和武汉经济适用房办公室,发放并回收了“问卷一”150份(有效问卷138份)、“问卷二”300份(有效问卷274份),加上访谈记录,整理后发现问题主要体现在以下几个方面：1.价格上涨过快，价格偏高，使得一部分申请者望而却步 经济适用房是为了解决中低层收入者住房问题而
26、制定的一项具有福利性的措施，国家为了保障经济适用房能够适应中低收入家庭的承受能力，使中低收入家庭买得起房，规定经济适用房的开发商免土地出让金，税费减半，并且规定出售经济适用房利润在3%以内。随着房地产投资的升温，武汉市近几年的经济适用房价格快速上涨。据官方数据显示，2006年武汉当地新开盘经济适用房的价格大体为：多层2400元2500元/每平方米，小高层2600元2700元/每平方米，高层2800元2900元/每平方米。对大部分中低收入家庭来说，近3000元的价格是一个比较高的门槛。根据对购房申请者的调查，家庭月收入为10002000元的占41.43，收入在20003000元的占30，按照这样
27、计算，买一套90平米左右的房子不吃不喝也要10年之久，即使是分期付款，首付也在9万元左右。在对调查问卷的第9题的统计结果表明,绝大多数购买经济适用房者能够接受的最高房价在1450-1950元/平米(见图一.1).1950-2450元/平米24%2450-2950元/平米24%1450-1950元/平米48%2950元/平米以上4%图一.1：购房者可以接受最高房价武汉市一个经济适用房项目曾出现这样的现象：292户幸运中号的买房者中，因价格原因有113户放弃了资格 资料来源，新浪网，。武汉市经济适用房的价格在近几年涨幅较大，1998年至2004年武汉市经济适用住房平均价格从每平方米980元涨至19
28、50元，6年时间上涨一倍，高于同期商品住宅平均价格上涨幅度，经济适用房虽然比普通的商品要便宜，但水涨船高，逐渐超出了中低层收入家庭的承受能力。据调查显示（如图一.2），61.7的购房者表示购买经济适用房考虑最多的是价格，其次是选址，占20.21，价格是决定中低收入家庭购房的主要因素，也是导致很多中低收入家庭仍然买不到房的原因。图一.2：购买经济适用房的影响因素价格,61.70%面积,10.64%选址,20.21%配套设施,7.45%价格面积选址配套设施经济适用房不“经济”，一是和开发商在建设成本上做手脚有关系。一些经济适用房开发商为获得政府更高的核准销售价，想方设法虚报成本。所以在这种情况下，
29、即使国家有优惠政策，有利润率限制，但只要成本虚高，照样能使经济适用房价格疯涨，开发商从中获得巨大的利润。二是规划等部门往往没有考虑经济适用房的定位，仍然按照商品房的规格规划大面积的花园和车库。有的经济适用房竟然有超过150平方米的大户型。三是经济适用房建设土地虽是政府无偿划拨，但土地上面建筑物的拆迁却是由开发商负责。政府部门在划拨土地时把经济适用房建设土地安排在拆迁成本高的地方，加大了拆迁成本。2.经济适用房的供给量严重不足 随着媒体的大量报道，经济适用房这一政策逐渐被广大百姓了解，加之商品房价日益飙升，更多的人把目光转向价格相对较便宜的经济适用房，作为一项福利性的政策，经济适用房成为大部分中
30、低收入家庭的现实选择，这一词也成为大街小巷议论的热门话题，申请者越来越多。在2006年的几个经济适用房项目的发售上，武昌“丽华苑”，房源1230套，登记人数近6000，供需比1：5；汉口“红旗公寓”，房源166套，登记人数2045，供需比1：12！官方数据显示，武汉经济适用房供需比是1：12。而在已发的2.1万个经济适用房购买资格证中，除了已经买到房的8500户，仍有1万多户的缺口，而对经济适用房的实际需求显然远大于此。大部分人在愁房价太高的同时，更愁摇不到号码，即使有了钱，想顺利的买一套房子也不是一件容易的事情，在老百姓的眼里，买房就跟买彩票一样，摇到号码的被称为幸运儿，很多申请者表示，首先
31、解决号码的问题，钱再另想办法。据调查显示（如图二），55.84的人认为摇不到号码是购买经济适用房中的最大困难，家庭经济困难占32.47，而政策上的障碍占11.69。造成房源不足的原因有多种，首先是政府方面，由于经济适用房是一项福利性的政策，少了土地使用费以及其他的一些行政性收费等财政收入来源，影响了政府审批经济适用房的积极性，相对于“收入颇丰”的商品房来说，经济适用房更可能受到“歧视”。其次是投资商方面，武汉市政府规定经济适用房项目的开发商的利润率只能在3，而商品房则在30%50%左右，个别黄金地段达到100%或者以上 资料来源，新浪网，利润上的悬殊使得没有多少开发商愿意投资，而从事经济适用房
32、开发的都是一些小企业和政府指定的一些国有企业。3.经济适用房选址缺乏宏观调控经济适用房的销售不够均衡，同样是面向全市销售的经济房项目，中号概率的差别却很大。据了解，武汉市2006年第4个经济房项目青山“绿水花园”，供求比仅为16；而第7个项目“新安小区”，供求比例达到150，创下经济房供求比最高记录。供求比例的差异，与经济房分布有很大关系，购买经济房的市民都是老住户，买房时有较强的就近购买心态。政府相关部门在规划和审批经济适用房项目时没有结合当地居民对经济适用的需求量，使得经济适用房的建设分布不均衡，造成中号概率的差异，对购房者不太公平。此外，经济适用房大都建在城郊接合部，交通不方便、配套不完
33、善，众多低收入家庭住在市中心的比例较大，他们的工作岗位、孩子上学也都在市中心的位置，即使买到了房，交通、就学、就医的成本也大大增加，加重了低收入家庭的负担，不利于其整体生活水平的提高。4.经济适用房遭遇各相关政府机构的现实阻力目前经济适用房的建设主要是依靠开发商，利润少是一部分开发商不愿进行经济适用房项目的原因，还有就是来自政府部门以及其他一些机构的软性阻力。经济适用房项目的开发涉及到房管、税收、银行、工商、消防、环保等相关部门，各个部分的手续办理极其繁琐，同样是房地产项目，对于商品房往往只要半年的时间就可以拿到土地许可证，而经济适用房需要35年的时间。贷不到款也是其中的一个重要问题，尽管人民
34、银行早有规定，对于经济适用房项目的贷款利息下调10，但是商业银行很少给经济适用房项目贷款。政府各级部门之间也出项不协调的音符，究其原因，还是一个“利益”二字在作怪，经济适用房是一个济困项目，是一项民心工程，对于这个“穷”项目来说，身上没有多少油水可以涝，这是形成软阻力的重要原因。5.经济适用房入住后管理欠佳经济适用房是针对中低层收入家庭建设的，由于各项开发成本的降低，从而凸显它的经济性，国家规定经济适用房的建设和管理必须严格按照相关的标准，但是一些开发商为了赚取更多的利润，变相的收取各种费用。调查中，部分经济适用房的业主反应，被物业费、管理费、银行利率等一些问题所烦。在问及经济适用房在哪些方面
35、需要改进时（如图三），30.67的居民表示对房屋质量的担忧，其次是交通环境，配套以及物业管理等方面。政府在评审开发商以及销售对象等前期工作都比较严格，有力的保证了经济适用房项目的透明性和公正性，但是在业主入住的后期缺乏强有力的监管，使得一些开发商有机可承。五、完善武汉市经济适用房制度的相关建议经济适用房的实施效果与初衷出现脱节现象，主要缘自其自身同时拥有互相矛盾的双重性质。一方面，按有关政策法规，经济适用住房是具有社会保障性质的住房供应体系，另一方面在实践操作中，它的建设和出售等经营环节又有着明显的市场模式。在实际中，社会保障功能的实现是一定要以政府为操作主体的，市场的正常运行则必须是要以开发
36、商和购房者等买卖双方为主体的。政府的社会保障行为无谋利目的，而开发商的经营行为则以谋利为直接目的。因此，社会保障与市场从某种程度上说存在着一定的矛盾，这种矛盾使经济适用房在房地产市场的下一步发展中，将难再以兼顾而须择一处而居。经济适用住房概念的提出，可以说是以我国房地产行业基础薄弱及市场化发展尚处起步阶段、福利分房制度即将终结、大部分人民收入水平相对提高、住房需求迫切但购房能力还弱等几大原因为背景的。所以回到福利房是不可行的,但怎样在市场化的前提下使经济适用房这项利民工程更加顺利的发展，从找问题的角度出发，本着建议的原则，我们认为以下四个方面的问题需要审慎思考和完善。1. 政府引导，从源头规范
37、经济适用房开发市场目前经济适用房的开发基本都是由建筑开发商自行申报，只要符合建设经济适用房的条件，开发商具备相应的资质，原则上就可以批准建设指标，或者由政府指定国有性质的企业承建。这样，经济适用房建设指标就向计划经济时代的计划供应粮食一样，从源头上就没有市场化观念，必然难以规范运作。经济适用房建设应该走市场化运作模式，即实行公开招标或一定范围内的邀请招标。首先，对经济适用房的建设项目，应由政府作为招标人，对投资方案进行统一估算，仍然实行税费的减免优惠政策，然后公开条件和标准，对整个项目实行招标。其中，政府只需要制定质量、面积等标准，而设计方案、房型、价格等均为投标人自主投标，根据各方面因素综合
38、评标。通过招标的方式确定开发商的同时，也确定了经济适用房建设项目的销售价格，这可以省去目前经济适用房销售价格审批环节，再次减少不透明操作空间。另一方面，既然由政府组织招标来选择经济适用房开发商，在中标合同中明确了项目建设的质量标准、房型设计、公共配套等详细规范，在建设过程中就应该派出与开发商不存在任何利害关系的第三方监理公司实施监理，并承担监理责任。这就要求监理公司必须由政府部门指定，监理公司应达到相应的资质条件。如果条件允许，监理公司的选择也应实行招标。2.社会监督，使经济适用房真正为城市中低收入者解决住房问题目前，武汉市出台的政策要求购买经济适用房者必须符合三个条件：本市城镇常住户口（含符
39、合本市安置条件的军队人员）；无房家庭或家庭现有住房人均面积低于本市城区居民人均住房面积；家庭人均年收入低于本市城市居民可支配收入。对申请购买经济适用房的居民，将在其所住社区接受7天的公示，无异议的将领取有效期为24个月的资格证明，可凭此购买一套经济适用房 资料来源，武汉市经济适用房管理办法，2005年6月18日参考文献：1. 刘承丞，我国经济适用房政策执行的失控问题研究，特区经济，2006年9月2. 孙大棚，刘建平，基于构建和谐社会的我国经济适用房现状与对策研究，未来与发展2006年第10期3. 梁勤星，熊万良，程举，经济适用房制度探究及实证分析，西南金融，2005年第10期4. 刘永胜，浅析
40、湖北省中小城市经济适用房存在的问题及对策，沿海企业与科技，2006年第4期5. 姚玲珍中国公共住房政策模式研究M上海：上海财经大学出版社，20036. 黄征学经济适用房的政策效应分析J经济科学，2004，（3）7. 王诚庆.中国经济适用房政策的实践与调整R.中国房地产发展报告,2004.8. 王岐山主编：中国房地产金融全书，中国社会出版社，1997年5月第1版9. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产基本制度与政策M北京：中国建筑工业出版社，200510. 孙向红对现行经济适用房政策的反思J经济问题，2003，（7）11. 宋 梅经济适用房：改良还是淡出？J中国经济周刊，2004，（21）
41、。采取上述限定条件，意在使真正的中低收入者买到经济适用房，而将中高收入阶层排除在外，可是，仍然有不少比较富裕的居民购买了经济适用房，而真正住房困难的居民却难以如愿。对中低收入阶层的认定是一项困难的工作，这就要求社会监督力量的参与，要对通过欺骗途径购买经济适用房者实行“倒清算”，针对违规购买经济适用房的人，采取勒令补地价款、征收个人所得税等惩罚性措施。在这里，我认为武汉市目前实行的由单位出具收入证明、在社区公示、举报查处等方式能起到一定的证明作用，但工作力度显然不够。值得引起注意的是，目前虽然没有建立城市个人信用档案，居民收入不透明，但对于收入相对较高的居民而言，一般都有工作单位，都有单位为其交
42、纳社会保险的记录，而且有个人月工资交税记录，政府部门很容易查询这些信息，通过这种方式可将很大一批不符合购买经济适用房条件的人排除在外。3.降低经济适用房的投资价值，封堵套利渠道，保障公平投机行为的出现使部分经济适用房背离了政府鼓励投资开发的初衷，“开奔驰、开宝马，住经济适用房”以及大量经济适用房空置现象，引起群众不满和政府有关部门的高度关注。有效的限制投机行为，就能是经济适用房合理配置给中低收入家庭。对二手经济适用房买卖的限制规定，目前的主要做法是：购买经济适用房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。如确需出售的，不能高于购买时的单价，而且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关
43、部门收购；住满5年的，可以按市场价格出售，但须按成交额一定比例补交综合地价款，而且出售后不得再购买经济适用房等政策性保障住房。而且，经济适用房不得用于出租经营。由于武汉市首批经济适用房入住高潮在2000年、2001、2002年，根据“住满5年”的新政策，很多人担心的20062007年将大规模上市的二手经济适用房的投资价值将会明显降低，要流通的二手经济适用房将很大部分继续出售给低收入家庭，这对遏制炒家对经济适用房的投资热情是非常有效的。4.增强经济适用房建设的生命力，促进其健康有序发展加快经济适用房建设的政策，是确保国民经济稳定增长和深化住房制度改革工作的需要，也是增加住宅市场有效供给、满足城市
44、中低收入家庭有支付能力的住房消费需求、启动住宅市场的重要举措。武汉市较早推行经济适用房政策的实践表明，该政策从总体上是成功的。为增强经济适用房建设的生命力，促进其健康有序的发展，建议政府注意如下问题： （1）经济适用房应该在我国相当长的一段时期内扮演重要角色，其生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环的轨道、是否能起到与其他类型住宅供给与互为补充的作用。经济适用房的供给、配置和使用，应该严格按照其本质特征的要求进行。 （2）既然国家要求经济适用房建设符合市场经济规律，因此衡量经济适用房建设的工作成果，就应该是是否较好地解决了当地中低收入家庭的住房问题，是否充分有效地利用了政府
45、资源，而不是建设经济适用房绝对数量。 （3）科学界定中低收入家庭的入线标准，是保证政府为经济适用房所投入的资源有效公平利用的前提，虽然在收主线标准暂难科学划分的情况下，可以暂按居民家庭成员的职业类别排序，但丝毫不能缓解研究家庭收入线划分的紧迫性。因为按居民家庭收入高低决定其获取住宅的途径，是国家长远的住房政策。 （4）经济适用房供给的数量规模，要与中低收入家庭的市场需求及政府相关的资源投入的能力相适应，不论是出于何种目的的盲目建设，都将带来降低政府相关资源使用效率、增加未来市场变化风险、改变经济适用房性质等副作用。为有效引导中低收入家庭中的较高收入层次及时转向市场价商品住宅市场，在正常市场条件
46、下，经济适用房供给应采取适当从紧的政策，保持较低水平的合理空置率。 （5）从目前的情况来看，经济适用房主要由开发商投资建设，这就要解决一个激励机制问题，既不能以“政府仅按3的利润核定价格，开发商如能够作到10的利润岂不更好”或“经济适用房价格不是越低越好”来“吸引”开发商，也不能使“政府给予经济适用房的优惠政策变为开发商利润”变为现实。政府唯一的选择不是降低经济适用房开发投资的风险，以其市场稳定而广阔、程序简便、融资条件优惠、政府提供担保等，吸引“薄利多销”为经营理念的企业参加经济适用房建设。最后，西方国家大量廉租房的存在，对我们有很好的借鉴意义。解决中低收入者的住房问题，是政府的责任，但是，
47、政府的责任在于保障人们有房住，而不是保证提供产权房。从国际的成熟经验来说，政府完全可以采取其他方式。政府建设公房，实行廉租制是一种选择，为低收入群众实行住房补贴，由“补砖头”改为“补人头”（将补贴在建设过程中的减免税费、优惠政策改为直接补给需要买房的居民本人，收入高的少补，收入低的多补）也是一种选择。前者对家庭尤其困难，比如依靠低保金生活的家庭而言是较好的选择；而后者由于取消了价格双轨制，对整个城市的房地产市场稳定发展更加有利。六、小结经济适用房在我国实行了12年,它仍然年轻,全国上下都对经济适用房能够改变我国现阶段的住房现状寄予了厚望,尽管它没能完全解决居民的住房问题,但是它仍在努力,全国都在努力.“经济适用房”正在路上,更加年轻的“武汉模式”也在路上, 还需继续努力,它们是希望与困境并存的。七、附件(一)调研方法1、数据搜集 数据搜集是统计分析的前提，如何取得准确可靠的数据是统计研究的重要