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1、最新资料推荐土 地 增 值 税 题 库土地增值税税率：增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%；增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%。公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。一、单选题(23题)：1. 下列房地产转让行为应征收土地增值税的是( )。A个人之间互换自有居住用房 B无偿赠与房屋给直系亲属C被兼并企业将房屋并入兼并企业中D抵
2、押期满权属转让给债权人的房地产【答案】：D 【解析】对房地产的抵押，在抵押期满，转移产权的，征收土地增值税。2. 房地产企业的土地增值税纳税申报业务中，企业的下列处理正确的是( )。A将超过贷款期限加收的罚息作为利息支出在房地产开发费用中扣除B企业开发住宅和别墅，贷款分别向建设银行和工商银行借入，财务上为简便核算，将利息按借款单位核算，在计算房地产开发费用时，采用了“房地产开发费用(地价款房地产开发成本)5%以内全部借款利息支出”的公式计算C企业在计算开发成本时，将拆迁补偿费、建筑安装工程费计入其中D将未计入房价的代收费用作为扣除项目，但未作为收入计税【答案】：C3.下列各项中，属于土地增值税
3、纳税人的是（ ）。A.自建房屋转为自用B.出租房屋的企业C.转让国有土地使用权的企业D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间【答案】：C4. 房地产开发企业将开发产品用于下列（）项目，不属于视同销售房地产，不用缴纳土地增值税。 A开发的部分房地产用于职工福利B开发的部分房地产与其他单位交换非货币资产C开发的部分房地产用于抵偿债务D开发的部分房地产用于办公自用【答案】：D5纳税人转让房地产所取得的收入不包括( )。A货币收入 B实物收入C无形资产收入 D依照有关规定代收的价外费用【答案】：D6.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。 A.
4、房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税 B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加 C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税 D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税【答案】：B7.对于房地产开发企业，可以作为加计20%扣除的基数是（）。A、销售费用 B、与房地产开发相关的财务费用C、建筑工程安装费 D、与房地产开发相关的管理费用【答案】：C8.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（ ）计算征收。 A、最高一档税率B、扣除项目金额不得扣除的原则C、成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法D、房地产
5、评估价格【答案】：D9.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为()万元。A、180 B、249.75 C、300 D、360【答案】：B10.某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，
6、销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（ ）万元。 A.21 B.30 C.51 D.60 【答案】：A 【解析】转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费作为扣除项目金额土地增值额=500-80050%-30=70（万元）增值额未超过扣除金额的50%，税率为30%应纳土地增值税=7030%=21（万元）。11.以下属于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算的是（ ）。 A、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 B、房地产开发项目全部竣工、完成销售的 C、整体转让
7、未竣工决算房地产开发项目的 D、整体转让土地使用权的 【答案】：A12.土地增值税清算中，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用如何处理。（）A、可以计入房地产开发费用 B、可以计入房地产开发成本C、可以计入代收费用中 D、不得扣除【答案】：B13.位于县城的某商贸公司2012年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2009年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为( )。A、639.6万元 B、640.1万元 C、760.1万元 D、763.7万元
8、【答案】：C14.某市房地产企业2013年建设一栋普通标准住宅出售，取得销售收入1000万元，该公司为了建造普通标准住宅支付的地价款200万元，房地产开发成本400万元，银行贷款利息由于与其他项目无法划分，所以无法提供准确的数字，则该房地产企业应缴纳的土地增值税是（ ）万元。（该市房地产开发费用的扣除比例在利息不得扣除时规定的比例10%，利息可以扣除时，规定的比例为5） A、0B、49.50 C、69.50 D、79.50【答案】：A 【解析】：（1）确认的转让收入是1000万元（2）确定扣除项目金额：取得土地的地价款200万元房地产开发成本400万元房地产开发费用（200400）10%60（
9、万元）转让税金：营业税10005%50（万元）城市维护建设税507%3.50（万元）教育费附加503%1.50（万元）房地产企业的加计扣除金额：（200400）20%120（万元）房地产准予扣除项目合计：20040060503.501.50120835（万元）（3）转让房地产的增值额：1000835165（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率：16583519.76%（5）根据税法规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”所以，本题中的房地产企业免征土地增值税。15.房地产企业在土地增值税清算中，处理正确的是（）。A.房地产开发企业扣除建筑安装施
10、工企业质量保证金无论是否取得发票均可全额扣除。B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税、企业所得税都不得扣除。C.取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。D.开发过程中全部使用自有资金，没有利息支出的，没有计算房地产开发费用。【答案】：C 【解析】：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税
11、不得扣除，但计算企业所得税可以扣除。房地产开发企业全部使用自有资金，没有利息支出的，仍按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的一定比例以内计算扣除。16.某县城房地产开发公司开发一幢住宅楼出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本5000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地方政府规定房地产开发费用的计算比例为9。转让此住宅应缴土地增值税额是（）万元。A、0 B、200.5 C、210.7
12、D、374.1【答案】：D17.对以下情形的房地产转让价格，存在明显偏低的，但不作为土地增值税销售收入存在正当理由的有：（）A法院判定或裁定的转让价格B以公开拍卖方式转让房地产的价格C母公司转让给子公司的房地产价格D政府物价部门部定的转让价格【答案】：C18下列行为中，需要缴纳土地增值税的是( )。A.某人将自己一套闲置的住房出售B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业【答案】C 【解析】从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，A选项不符合题意；房产所有人、土
13、地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，免征土地增值税，B选项不符合题意；通过社会团体捐赠房产给教育、民政和其他社会福利公益事业免征土地增值税，D选项是免税的，不符合题意。房地产开发企业以建造的商品房作价入股对外投资应视同销售房地产缴纳土地增值税，只有C选项是依法征税的，符合题意。19对于符合土地增值税清算条件的纳税人，应当在满足条件之日起( )日内到主管税务机构办理清算手续。A.7 B.10 C.30 D.90【答案】D 【解析】对于符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。202012年3月某房地
14、产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入l800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税( )万元。A735 B.150 C1575 D300【答案】C 【解析】扣除金额=1200+40+35=1275（万元）土地增值额=1800-1275=525（万元）应缴纳土地增值税=52530%=157.5（万元）21出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。A.账载余额 B.重置成本C.账载原值乘以成新折扣率 D.重置成本价乘以成新折扣
15、率【答案】D 【解析】出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按重置成本价乘以成新折扣率计算。22土地增值税规定，房地产开发企业在进行纳税申报时，如果同时兼有免税和征税项目单位，正确的申报方法是（）。A.合并填报 B.分别填报C.只填报征税项目 D.由主管税务机关核定填报【答案】：B 【解析】：房地产开发企业如果同时兼有免税和征税项目单位，应该分别申报。 23.2012年3月，北京市居民甲某将其2010年以80万元购入的一套住房转让给乙某，取得收入150万元。同类房产的评估价格为100万元。甲某应缴纳土地增值税（）万元。 A.0 B.12.53 C.
16、20.29 D.15【答案】：A 【解析】自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。二、多选题(24题)：1.在境内转让房地产开发并取得收入的下列单位和个人，属于土地增值税纳税人的是（ ）。A. 国有企业 B. 税务机关 C. 部队 D. 学校、医院【答案】：ABCD2.下列业务应缴纳土地增值税的有( )。A.房地产评估增值的B.某商业企业以土地作价入股投资开办工厂C.将自有房产赠送给客户的D.出地、出资双方合作建房，建成后又转让的【答案】：CD 3.根据土地增值税暂行条例及其实施细则规定，土地增值税的征税范围包括（ ）。A.转让国有土地使用权 B.出让国有土地使用权C.
17、转让集体土地D.地上的建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让【答案】：AD4.下列项目中属于房地产开发成本的有（）。 A、土地征用及拆迁补偿费B、公共配套设施费C、销售过程中发生的销售费用D、开发小区内的道路建设费用【答案】：ABD5.下列项目中，属于房地产企业的开发费用的有( )。 A、印花税 B、耕地占用税C、前期工程费 D、借款利息费用E、开发间接费用【答案】：AD6.房地产开发企业因转让房地产而收取的经济收益，（）可以确认为土地增值税计算的房地产转让收入。A违约金 B滞纳金 C赔偿金D分期付款利息 E延期付款利息【答案】：ABCDE7. 以下关于土地增值税销售收入的表述中，正确的是
18、：（）A转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。B因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金，确认为房地产收入。C因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金，不确认为房地产收入D以售后返租形式转让房地产，以转让房地产的价款确认为转让收入，不包括其他相关经济利益。E以售后返租形式转让房地产，以转让房地产的价款确认为转让收入，包括其他相关经济利益。【答案】：ACE8下列项目中，属于土地增值税扣除项目且可据实扣除的有( )。A销售房产的业务招待费 B支付的土地出让金C小区出售前绿化支出 D销售房产的广告费用【答案】：BC9.下列情形中
19、，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。 A、直接转让土地使用权的B、整体转让未竣工决算房地产开发项目的C、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为90D、取得销售(预售)许可证2年仍未销售完的E、房地产开发项目全部竣工并完成销售的【答案】：ABE 10.下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有（）。A.符合土地增值税清算条件的B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的C.按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的D.虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的E.虽然设置账簿但账目混乱成本，费用难以确定的【答案】：BCDE11.根据土地增值税规定，下列表述正
20、确的有( )。A纳税人以预售方式转让房地产的，税务机关可以预征土地增值税B纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应向纳税人所在地主管税务机关纳税C土地增值税采用超率累进税率D集体土地转让是违法行为，应该征收土地增值税【答案】：AC12.允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。在计算土地增值税时，表述正确的有（ ）。A、房地产开发，其缴纳的印花税列入管理费用中B、房地产开发，其缴纳的印花税在与转让相关的税金中扣除C、非房地产开发,其缴纳的印花税在与转让相关的税金中扣除D、非房地产开发,其缴纳的印花税列入管理费用中【答案】： AC13.下列对法人转让房地产纳税地点的说法正确的有(
21、 )。 A、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税B、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在受让人机构所在地税务机关申报纳税C、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税D、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税E、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，由税务机关确定纳税地点【答案】：AD14.下列各项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（ ）。A、国家机关转让自用的房产B、税务机关拍卖欠税单位的房
22、产C、对国有企业进行评估增值的房产D、因国家建设需要而被政府征用的房产【答案】：CD15.以下关于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的土地增值税的征免规定中，正确的是：（）。A、凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，应征土地增值税B、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应征土地增值税C、除AB所述的其他投资联营行为，暂免土地增值税D、投资、联营企业将该房地产再转让的，暂免征收土地增值税E、投资、联营企业将被投资（联营）的房地产再转让的，应征收土地增值税【答案】：ABCE16.税务机关在审核房地产企业的土地增值税时，发现企业的以下经济业务有误的是（）。A、将自行开发的房屋对外出租
23、的，取得的租金收入没有计算缴纳土地增值税B、将自行开发的房屋对外抵押借款的，在抵押期计算缴纳了土地增值税C、采取合作建房的方式，为本公司建设办公楼，没有缴纳土地增值税D、接受某企业委托进行代建职工宿舍工程，没有缴纳土地增值税E、将自行开发的房屋与其他企业的土地进行交换，没有缴纳土地增值税【答案】：BE17.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用可以扣除的情况有（）。A、建成后产权属于全体业主所有的B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的C、建成后有偿转让的D、建成后产权属于房地产开发企业的E、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于营利性社会公共事业
24、的【答案】：ABC18.关于房地产开发企业进行土地增值税清算的说法，正确的有( )。A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致C.建成后有偿转让的公共设施，应计算收入，但成本、费用不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，装修费用可以计入房地产开发成本E.房地产开发企业将自建房地产转为自用时，应视同销售征收土地增值税【答案】ABD 【解析】税法规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致；房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计人房地产开发成本，选项A、B、D符合规定，
25、是正确的；建成后有偿转让的公共设施，计算收入同时允许扣除成本费用，选项C不符合规定，所以不正确；将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，选项E不符合规定，是错误的。19房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20扣除范围的有( )。A.取得土地使用权缴纳的契税 B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用 D.开发小区内的道路建设费用E.支付建筑人员的工资福利费【答案】ABDE 【解析】对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条（一）（二）项即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、
26、建筑安装工程费、基础设计费、公共配套设施费、开发间接费用等。20计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（ ）。A.建筑容积率在1.0以上B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下C.建筑覆盖率在1.0以上D.增值额未超过扣除项目金额之和的20%E.单套建筑面积在120平方米以下【答案】ABE 【解析】普通住宅的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下。21下列各项行为中，可以免征土地增值税的有（ ）。A.企业与企业之间的房地产交换B.私营企业的房地产评估增值C.无力偿还借款，以房屋作抵押D.双
27、方合作建房，建成后分房自用的E.因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让【答案】DE 【解析】房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征收范围；企业与企业之间的房地产交换和无力偿还借款，以房屋作抵押，没有免征土地增值税的规定。22某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。但下列项目中不能计入利息支出扣除的有（）。 A.金融机构加收的罚息 B.超过贷款期限的利息部分 C.超过国家规定上浮幅度的利息支出部分 D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额 E.国家规定上浮幅度以内的利
28、息支出【答案】：ABC 【解析】：在房地产企业计算房地产开发费用时，下列利息费用不允许税前扣除：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。23对于土地增值税纳税申报表的理解，下列说法不正确的有（）。A.同时转让两个或两个以上计税单位的，可以在一份申报表中填报 B.房地产企业兼有免税和征税项目单位的，应当分别填报 C.其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本合计数的10%计算扣除 D.房地产企业可以依据取得土地使用权时支付的价款和房地产开发成本之和加计10%在计算土地增值税时扣除 【答案】：
29、ACD 【解析】：其他房地产开发费用，利息单独计算扣除的，按取得土地使用权所支付的价款和房地产开发成本合计数的5%计算扣除；利息不允许单独计算扣除的，在合计数10%以内计算扣除。房地产企业可以依据取得土地使用权时支付的价款和房地产开发成本之和加计20%在计算土地增值税时扣除，其他企业不能享受该政策。24.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（）。 A.出售旧房的 B.隐瞒、虚报房地产成交价格的 C.提供扣除项目金额不实的 D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 E.清算后再转让房地产的【答案
30、】：ABCD 【解析】清算后再转让房地产的，先根据清算结果计算原单位建筑面积成本费用，再确定这次清算的扣除项目。 三、判断题(16题)：1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（不包括后期补缴的土地出让金），减免因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。【答案】： 【解析】：应包括后期补缴的土地出让金2、房地产开发企业将开发产品用于职工福利的，不征收土地增值税。（ ）【答案】：3、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。（ ）【答案】：4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用不可以计入房地产开
31、发成本。（ ）【答案】：5.凡是以无偿赠与方式转让房地产的，因未取得收入，故不属于土地增值税的征收范围。（ ）【答案】：6.对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，因无力赎回房地产，丧失了对该项房地产的产权，且无收入的，因此也不应征收土地增值税。（ ）【答案】：7.两户国有单位互相交换价值相等的住房，产权仍属国家所有，双方又都无增值，因此不属于土地增值税的征收范围。（ ）【答案】：8. 对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发成本。【答案】： 【解析】：售楼处营销设施的装修费用应作为销售费用，计入房地产开发费用中。9.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过
32、扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，应就其超过20%的部分计算征收土地增值税。（ ）【答案】：10、对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除，作为加计20%扣除的基数。【答案】： 【解析】：对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。11、对取得土地使用权后，未进行任何开发就转让的纳税人，在计算土地增值
33、税的增值额时，只允许扣除取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不允许对上述支付的地价款和缴纳的有关费用加计20%的扣除。【答案】：12、对于符合清算条件规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。（ ）【答案】：13、以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，一律暂免征收土地增值税。【答案】： 【解析】：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应征收土地增值税。14、土地增值税纳税人包括单位和个人，
34、个人转让别墅应按规定缴纳土地增值税。 【答案】：15、2009年5月，我市某城中村在改造过程中，取得一块集体土地使用权转让收入500万元，预征土地增值税10万元。【答案】：16、房地产开发企业在项目开发过程中借款所发生的利息支出，应作为房地产开发成本列支。 【答案】：四、综合计算题（5题）1、李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一处临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2011年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80%。根据上述资料，要求计算李某转让商铺应缴纳的土地增值税。【答案】：(1) 个
35、人转让购置的商品房，余额缴纳营业税。应纳营业税、城建税和教育费附加=(80-50)5%(1+7%+3%)=1.65(万元) (2)应纳印花税=800.05%=0.04(万元)(3)可扣除项目=7080%+1.65+0.04=57.69(万元)(4)增值额=80-57.69=22.31(万元)(5)增值率=22.31/57.69100%=38.67%(6)应纳土地增值税=22.3130%=6.69(万元)2、某市一房地产开发公司发生以下业务：（1）2013年1月取得一宗土地的使用权，支付土地出让金5000万元，当月按规定申报缴纳了契税；（2）以上述土地开发建设高档商品房和精装修写字楼，占地面积各
36、为1/2；高档商品房开发成本2000万元，开发费用中分摊到商品房的利息支出256万元（包括银行息罚10万元），能提供金融机构贷款证明；精装修写字楼开发成本2800万元（未包括装修费用200万元），开发费用分摊到写字楼利息支出300万元，也能够提供金融机构贷款证明；（3）2013年12月全部竣工验收后，公司将高档商品房出售，取得收入10000万元；12月1日，将精装修写字楼转为对外租赁，当月收到全年租金1000万元。(当地当年、同类房产市场价格为8000万元)其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，当地契税税率为3。(1)计算该房地产开发公
37、司2013年共计应缴纳的营业税、城建税及教育费附加。(2)计算该公司2013年应缴纳的土地增值税【答案】：(1)2013年共计应缴纳的营业税城建税及教育费附加（10005%+100005%）（1+7%+3%）=605(万元)(2)计算该公司2013年应缴纳的土地增值税精装修写字楼转为租赁，不缴纳土地增值税，因此计征土地增值税的只有高档商品房的部分。契税50003150 (万元)应扣除的土地使用权的金额(5000+150)122575(万元)应扣除的开发成本的金额2000(万元)合计257520004575 (万元) 应扣除的税金100005(1+7+3)550 (万元)应扣除的开发费用（256
38、10）(25752000)5474.75 (万元)应扣除的其他扣除项目=(25752000)20%=915 (万元)扣除项目合计4575550474.759156514.75（万元） 增值额100006514.753485.25(万元)增值率3485.256514.7510053.50应纳土地增值税3485.25406514.7551068.36 (万元) 3县城一家房地产开发企业2012年度委托建筑公司承建住宅楼l0栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：（1）支付土地使用权价款1
39、400万元。（2）取得土地使用权缴纳契税42万元。（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率。但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。根据上述资料回答下列问题。（1）计算该房地产开发企业2012年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。（2）计算该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额。（3）计算2012年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税
40、。【答案】（1）县城的城建税税率是5%营业税=76485%（1+5%+3%）+635%（1+5%+3%）=41299+340=41639（万元）（2）取得土地所有权支付金额=（1400+42）80%=1153.6（万元）开发成本=（90+2100+60）80%=1800（万元）开发费用=（1153.6+1800）9%=265.82（万元）税金=76485%（1+5%+3%）=412.99（万元）加计扣除=（1153.6+1800）20%=590.72（万元） 允许扣除项目合计=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）（3）增值额=7648-422
41、3.14=3424.86（万元）增值率=3424.864223.14=81.10%土地增值税额=3424.8640%-4223.145%=1158.78（万元）4.兴达房地产开发公司为内资企业， 2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，面积20000平方米，合同记载总价款20000万元，将其中的3000平方米未进行开发即转让给某工业企业。（1）剩余的17000平方米于2010年2月2013年2月开发“碧水港湾”住宅项目，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。
42、(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。（3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。(4)发生销售费用、管理费用1200万元，向金融机构借款的利息支出600万元，已取得相关凭证，其中超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额为150万元。(5)2012年4月开始销售，可售总面积为45000，截止2010年8月底销售面积为40500，取得收入40500万元；尚余4500房屋未销售。(6)2012年9月主管税务
43、机关要求房地产开发公司就“碧水港湾”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (其他相关资料：当地适用的契税税率为3%；城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；其他开发费用扣除比例为5%)要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。（1）简要说明该企业转让未开发的土地使用权的土地增值税政策。（2）简要说明主管税务机关于2012年9月要求兴达房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。（3）在计算土地增值税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？（4）在计算土地增值税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理？（5）计算2012年9
44、月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。【答案】：（1）对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。(2)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。兴达房地产开发公司截止2012年8月底已经销售了40500的建筑面积，占全部可销售面积45000的90%，已经达到了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。(3)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除。(4) 超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出在土地增值税税前不能扣除。600万元中其他的利息支出在土地增值税税前可以扣除。(5)可以扣除的土地成本金额=(17000170003%)90%=15759(万元) 【注意】考虑契税可以扣除的开发成本金额=(24503150)90%=5040(万元)可以扣除的开发费用=(600150)90%(1575950