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1、n n税收知识n n融资知识及融资实务第一部分-分公司财务管理n n组织结构n n资金管理n n会计核算n n基础管理n n违规处理组织结构n n分公司设独立财务机构总公司财务部和分公司进行双重领导，以总公司管理为主。总公司财务部和分公司进行双重领导，以总公司管理为主。n n分公司设专职财务人员由总公司统一招聘、培训并委派，业务接受总公司财务部指导会由总公司统一招聘、培训并委派，业务接受总公司财务部指导会计人员应具备相应执业资格；会计人员数量和岗位设置应符合分公计人员应具备相应执业资格；会计人员数量和岗位设置应符合分公司的业务需要和企业内部核算的要求司的业务需要和企业内部核算的要求 n n绩效
2、考核分公司会计人员的工资及绩效由总公司人力资分公司会计人员的工资及绩效由总公司人力资源部与财务部共同进行评定、考核源部与财务部共同进行评定、考核。资金管理 n n收支两条线分公司的资金使用采取分公司的资金使用采取 收支两条线收支两条线 的方法，严格区分收入和支的方法，严格区分收入和支出，不得混用。分公司的收入应存入收入专户，由总公司统一安出，不得混用。分公司的收入应存入收入专户，由总公司统一安排调度；分公司的各项支出由总公司根据分公司预算和实际需要，排调度；分公司的各项支出由总公司根据分公司预算和实际需要，统一拨付至支出专户使用。分公司开立银行账户需要报总公司财统一拨付至支出专户使用。分公司开
3、立银行账户需要报总公司财务部批准；分公司的融资业务和对外担保需要报总公司批准。务部批准；分公司的融资业务和对外担保需要报总公司批准。n n网银管理分公司银行账户需开立网上银行或挂总公司网上银行，其密钥及分公司银行账户需开立网上银行或挂总公司网上银行，其密钥及相应的操作权限卡片由总公司财务人员保管，相应的操作管理由相应的操作权限卡片由总公司财务人员保管，相应的操作管理由总公司财务人员进行，分公司财务人员不得进行网上银行操作。总公司财务人员进行，分公司财务人员不得进行网上银行操作。资金管理n n实行预算管理，实行预算管理，分公司根据商业计划的各项有关指标和业务需要，分公司根据商业计划的各项有关指标
4、和业务需要，合理编制季度或月度支出预算，于季度或月度前合理编制季度或月度支出预算，于季度或月度前5 5天报送总公司，经批准后由总公司财务部统一安天报送总公司，经批准后由总公司财务部统一安排拨付资金。分公司与总公司之间的资金往来，排拨付资金。分公司与总公司之间的资金往来，需对开收据。需对开收据。n n资金日报资金日报分公司向总公司报送资金日报，列示资金使用情分公司向总公司报送资金日报，列示资金使用情况。况。资金管理n n预算内资金支出预算内的资金支出必须由经办人详细填写用款申请单，由部门负责人审签，分公司负责人签字后方可支出，支出项目和金额需符合经批准的分公司预算额度预算外资金支出预算外资金支出
5、需先报请总公司批准，批准后由总公司财务部统一拨付并监督使用。会计核算n n分公司独立核算11、分公司采取独立核算的形式，单独设立帐簿，分别核算、分公司采取独立核算的形式，单独设立帐簿，分别核算资产，负债，收入，成本费用，经营成果等项目，并资产，负债，收入，成本费用，经营成果等项目，并独立进行纳税申报。独立进行纳税申报。22、会计凭证的取得、填制、审核、传递、保管，会会计凭证的取得、填制、审核、传递、保管，会计账簿的设置、登记、核对、结账，会计报表的计账簿的设置、登记、核对、结账，会计报表的种类、格式，会计档案的归档、保管、移交等基种类、格式，会计档案的归档、保管、移交等基础性工作需严格遵守会计
6、基础工作规范和总础性工作需严格遵守会计基础工作规范和总公司财务制度的规定。公司财务制度的规定。会计稽核n n会计稽核总公司财务部定期对分公司财务工作进行稽核，核对总公司与分公司的资金往来；检查分公司账务的真实性和完整性；检查财务制度的执行情况；并定期进行分公司财产清查基础工作n n现金管理现金管理1 1、不得以白条、借据、现金收付凭证抵充现金，不得挪用现金。、不得以白条、借据、现金收付凭证抵充现金，不得挪用现金。2 2、不得坐支现金。、不得坐支现金。3 3、库存现金不得超过银行核定的库存限额。、库存现金不得超过银行核定的库存限额。4 4、提取大额现金，须由两人同时前往办理。、提取大额现金，须由
7、两人同时前往办理。5 5、严格按照现金结算范围支付现金。、严格按照现金结算范围支付现金。6 6、现金必须日清月结，保证账实相符。、现金必须日清月结，保证账实相符。基础工作n n银行存款管理银行存款管理1 1、不得多头开户。、不得多头开户。2 2、银行账户，只限本单位使用，不得外借其他单位使用。、银行账户，只限本单位使用，不得外借其他单位使用。3 3、正确填写支票和其他结算凭证，不得签发空头支票和远期支票，、正确填写支票和其他结算凭证，不得签发空头支票和远期支票，严禁签发空白支票。严禁签发空白支票。4 4、设支票借用登记簿，注明支票签发日期、金额、支票号码、领用、设支票借用登记簿，注明支票签发日
8、期、金额、支票号码、领用人等情况。人等情况。5 5、涉及银行存款业务及时入账，保证账实相符。、涉及银行存款业务及时入账，保证账实相符。6 6、.对空白支票和其他银行票据，必须妥善保管，不得遗失。对空白支票和其他银行票据，必须妥善保管，不得遗失。7 7、及时与银行对帐，月末编制银行余额调节表，对未达、及时与银行对帐，月末编制银行余额调节表，对未达帐项要及时处理。帐项要及时处理。基础管理n n印鉴管理印鉴管理11、分公司公章由总公司办公室保管，分公司财务章由分、分公司公章由总公司办公室保管，分公司财务章由分公司办公室保管，分公司法人章（收入专户）由总公司办公司办公室保管，分公司法人章（收入专户）由
9、总公司办公室保管，分公司法人章（支出专户）由分公司行政部保公室保管，分公司法人章（支出专户）由分公司行政部保管管22、印鉴使用需办理用印申请，由保管部门负责人及分、印鉴使用需办理用印申请，由保管部门负责人及分管副总签批后，方可加盖，并做好相应的登记手续。管副总签批后，方可加盖，并做好相应的登记手续。33、如总公司与分公司不在同一城市，可通过快递或、如总公司与分公司不在同一城市，可通过快递或托运的方式加盖印鉴。托运的方式加盖印鉴。基础工作n n会计凭证会计凭证11、按照总公司财务会计制度要求及有关规定，设置和按照总公司财务会计制度要求及有关规定，设置和使用总账科目，不得任意增减和改变。按照管理和
10、使用总账科目，不得任意增减和改变。按照管理和业务需要，正确设置和使用明细科目。业务需要，正确设置和使用明细科目。22、外来原始凭证内容必须完整和真实，不得有漏填项目，、外来原始凭证内容必须完整和真实，不得有漏填项目，不得有涂改等现象；外来原始凭证的经济内容必须符合不得有涂改等现象；外来原始凭证的经济内容必须符合国家财经制度的要求和总公司的规定。国家财经制度的要求和总公司的规定。3 3、原始凭证报销，只能使用报销联，不得以复印件或其他、原始凭证报销，只能使用报销联，不得以复印件或其他联代替。联代替。基础工作n n会计凭证4 4、自制原始凭证的内容必须齐全，手续必须完备，不得以白、自制原始凭证的内
11、容必须齐全，手续必须完备，不得以白条代替。提取各项基金，分配各种费用，必须附有明细的条代替。提取各项基金，分配各种费用，必须附有明细的计算数据，便检查和核对。固定资产、原材料、库存商品计算数据，便检查和核对。固定资产、原材料、库存商品等财产物资的增加、减少、转移、盘亏、报废等，必须附等财产物资的增加、减少、转移、盘亏、报废等，必须附有正式单据和明细清单，并经经办人和分公司负责人签字。有正式单据和明细清单，并经经办人和分公司负责人签字。5 5、原始凭证签字应根据会计制度规定使用钢笔或签字笔。、原始凭证签字应根据会计制度规定使用钢笔或签字笔。6 6、记账凭证的内容必须齐全，不得遗漏；外表整洁，不得
12、涂改、记账凭证的内容必须齐全，不得遗漏；外表整洁，不得涂改、刮擦；签章齐全，责任明确。刮擦；签章齐全，责任明确。7 7、凭证要按时整理、装订。本月凭证应于次月、凭证要按时整理、装订。本月凭证应于次月1515日前装订成日前装订成册，外表整洁，装订牢固，便于查阅。册，外表整洁，装订牢固，便于查阅。基础工作n n会计账簿1、按照总公司财务制度和业务需要，设置账户。2、使用统一的会计账簿或微机打印账簿。3、分公司发生的经济业务经审核无误后应及时登记入账。4、总账与所属明细账的期初余额、本期发生额、期末余额之和相等。基础工作n n会计账簿n n固定资产、低值易耗品、材料等财产物资应定期进行盘点，以保证固
13、定资产、低值易耗品、材料等财产物资应定期进行盘点，以保证账实相符账实相符n n对往来结算账务，应经常进行核对和清算，及时结清债权债务。对往来结算账务，应经常进行核对和清算，及时结清债权债务。n n对业务人员借款，要及时催收，一周内必须清账，对逾期者可从其对业务人员借款，要及时催收，一周内必须清账，对逾期者可从其工资中扣除相应金额。工资中扣除相应金额。基础工作n n会计报表管理1 1、编制格式：按照总公司规定的格式和要求编制，做到数字、编制格式：按照总公司规定的格式和要求编制，做到数字准确，内容完整，资料齐全。准确，内容完整，资料齐全。2 2、报表质量：按核对无误的帐簿编制报表，做到账表相符；表
14、内、报表质量：按核对无误的帐簿编制报表，做到账表相符；表内项目之间，表与表之间各种勾稽关系对应准确，互相衔接。项目之间，表与表之间各种勾稽关系对应准确，互相衔接。3 3、报表审核：分公司需及时将各类财务报表报送总公司，由总公司财务、报表审核：分公司需及时将各类财务报表报送总公司，由总公司财务部审核，做到准确无误后，方可对外提供。部审核，做到准确无误后，方可对外提供。基础工作n n会计交接1 1、会计人员办理交接，需由公司负责人或财务主管作为、会计人员办理交接，需由公司负责人或财务主管作为监交人负责监交。监交人负责监交。2 2、交接工作须做到手续完备，事项清楚，编制移交清册一、交接工作须做到手续
15、完备，事项清楚，编制移交清册一式三份，并有交接双方及监交人签字，交接双方各执一式三份，并有交接双方及监交人签字，交接双方各执一份，存档一份。份，存档一份。基础工作n n会计档案管理1 1、对于应归档的会计凭证、账簿、报表、会计专业资料、文、对于应归档的会计凭证、账簿、报表、会计专业资料、文件等，定期进行整理、装订成册，分年度归档保管。件等，定期进行整理、装订成册，分年度归档保管。2 2、建立会计档案目录，建立会计档案归档、借阅、借用、保管手续、建立会计档案目录，建立会计档案归档、借阅、借用、保管手续制度。制度。3 3、设立专职或兼职保管人员，完备交接手续。、设立专职或兼职保管人员，完备交接手续
16、。4 4、对于计算机硬盘上的数据，应及时建立备份并加以妥善保管。、对于计算机硬盘上的数据，应及时建立备份并加以妥善保管。违规处理n n违规处理分公司人员须严格遵守本规定。对违反本规定的人员，由总公分公司人员须严格遵守本规定。对违反本规定的人员，由总公司人事部根据情节严重，处以相应处罚。原则上，财务人员如司人事部根据情节严重，处以相应处罚。原则上，财务人员如有重大违规或轻度违规三次，即做劝退处理；并追究分公司经有重大违规或轻度违规三次，即做劝退处理；并追究分公司经理及总公司财务部经理相应的领导责任。理及总公司财务部经理相应的领导责任。第二部分税收知识n n房地产涉税n n营业税营业税n n土地增
17、值税土地增值税n n所得税所得税n n房产税房产税n n印花税印花税n n契税契税n n土地使用税土地使用税n n城建税城建税n n教育费附加教育费附加n n地方教育费附加地方教育费附加营业税n n应税范围根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定，房地根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：11、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土土地所有者出让
18、土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。22、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。着物。营业税n n计税依据根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定：根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定
19、：（1 1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。全部价款和价外费用。（2 2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照营业税）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照营业税暂行条例实施细则第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不暂行条例实施细则第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。营业税n n税率转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内
20、，税率为销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5 5%计算公式计算公式=营业额营业额5%5%n n计税价格计税价格计税价格=营业成本或工程成本营业成本或工程成本（1+1+成本利润率）成本利润率）（11营业税税率）营业税税率）土地增值税n n应税范围转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当缴纳土地增值税。应当缴纳土地增值税。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产
21、的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。有的土地。所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施物，包括地上地下的各种附属设施。土地增值税n n计税依据计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，
22、包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目-税法规定n n（一）取得土地使用权所支付的金额；n n（二）开发土地的成本、费用；n n（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；n n（四）与转让房地产有关的税金；n n（五）财政部规定的其他扣除项目扣除成本项目解释n n（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。定交纳的有关费用。n n（二）开发土地和新建房及配套
23、设施（以下简称房地（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。11、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆
24、迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。补偿的净支出、安置动迁用房支出等。扣除成本项目解释22、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。33、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。44、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫
25、、绿化等工程发生的支出。排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。55、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。套设施发生的支出。66、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。劳动保护费、周转房摊销等。扣除费用项目解释n n开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称
26、房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。费用、财务费用。11、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。22、
27、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。税金扣除、加计扣除（三）、与转让房地产有关的税金；（三）、与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。教
28、育费附加，也可视同税金予以扣除。（四）、财政部规定的其他扣除项目（四）、财政部规定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计权所支付的金额与房地产开发成本之和加计2020的的扣除。扣除。即：（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分即：（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。之二十的扣除。税率n n土地增值税实行四级超率累进税率：每级每级“增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例的比例，均包括本比例数。数。1 1、增值额未超过扣除项目金额、增值额未超过
29、扣除项目金额50%50%的部分，税率为的部分，税率为30%30%。2 2、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项目金额50%50%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额100%100%的部分，税率为的部分，税率为40%40%。3 3、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项目金额100%100%、未超过扣除项目、未超过扣除项目金额金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%50%。4 4、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为60%60%。土地增值税免税n n下列情形免税（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额
30、（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%20%的；普通标准住宅的；普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按于普通标准住宅。增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。规定计税。（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。是指因城市实施规划
31、、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。土地增值税预征n n预征：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。后再进行清算，多退少补。其预征率为：一般为其预征率为：一般为5-20%5-20%土地增值税申报n n（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房
32、地产所在地主管税务机关办理纳税申报，内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定报，具体期限由税务机关根据情况确定（二）纳税人按照税务机关核定的税
33、额及规定的期限缴（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。纳土地增值税。土地增值税清算n n符合下列情形符合下列情形土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额值额 1.1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算
34、房地产开发项目的；3.3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。税务局可要求清算n n下列情形下列情形1.1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或以上，或该比例虽未超过该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；租或自用的；2.2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手纳税人申请注销税务登记但未
35、办理土地增值税清算手续的；续的；4.4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。清算报送资料n n纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入
36、、程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；成本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。证明资料等。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。核定征收n n下列情形核定征收下列情形核定征收（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅
37、自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。所得税n n收入确认收入确认（一）采
38、取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，
39、余款在银行按揭贷款办理转账之日确认到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。收入的实现。预售收入确认n n企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。品完工时再进行结算调整。预计营业利润额预售开发产品收入预计营业利润额预售开发产品收入利润率利润率预售收入的利润率不得低于预售收入的利润率不得低于1515（含（
40、含15%15%），由），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类开的原则分类(或分项或分项)确定确定预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。的差额，再
41、将此差额并入当期应纳税所得额。会计准则关于收入确认n n（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；n n（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；n n（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；n n（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。一般认为房地产确认收入n n(1)商品房已经移交n n(2)已将发票或结算账单提交买方；n n(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得n n(4)成本能够可靠地计量成本和费用扣除n n房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区
42、分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。品销售成本可以按规定在当期直接扣除。开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划
43、分为直接成本房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。有关开发项目的成本。费用扣除n
44、n销售成本房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：算确定：可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本总可售面积总可售面积销售成本销售成本=已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 费用扣除n n土地征用及
45、拆迁补偿费、公共设施配套费房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。1.1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。2.2.属于成本对象完工后实际发生的属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担
46、的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。准予在当期扣除。费用扣除n n借款费用借款费用房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用
47、直接在税前扣除。为财务费用直接在税前扣除。n n土地闲置费土地闲置费房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费（20%20%），计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用），计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。权而形成的损失，可作为财产损失按
48、规定进行扣除。特殊情况n n开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。n n成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，
49、减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。费用扣除n n广告费和业务宣传费广告费和业务宣传费新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期
50、结转以后年度，按规定的标准扣除除n n折旧折旧房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。发产品，不得在税前扣除折旧费用。招待费与广告费扣除标准n n招待费招待费企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的额的60%60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的扣除，但最高不得