《商业银行个人贷款管理与财务知识分析(108页PPT).pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业银行个人贷款管理与财务知识分析(108页PPT).pptx（108页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、第第7 7章章个人贷款个人贷款引言引言n传统银行贷款业务的主要对象是工商企传统银行贷款业务的主要对象是工商企业，很少对居民个人贷款。二战后，随业，很少对居民个人贷款。二战后，随着经济发展，人民收入水平和生活水平着经济发展，人民收入水平和生活水平的提高，消费结构、消费观念发生了很的提高，消费结构、消费观念发生了很大的变化，家庭的收支在时间上严重不大的变化，家庭的收支在时间上严重不匹配，来自家庭和个人的融资需求急剧匹配，来自家庭和个人的融资需求急剧增加。为了满足个人的资金需求，银行增加。为了满足个人的资金需求，银行纷纷开办个人信贷业务。纷纷开办个人信贷业务。l教学目的教学目的n本章的教学和学习目的
2、在于：了解个人本章的教学和学习目的在于：了解个人贷款的涵义、种类和发展的历史背景；贷款的涵义、种类和发展的历史背景；掌握个人贷款中个人信用评估的内容、掌握个人贷款中个人信用评估的内容、方法和程序；了解个人住房抵押贷款、方法和程序；了解个人住房抵押贷款、汽车贷款等主要消费信贷的内容和基本汽车贷款等主要消费信贷的内容和基本操作规范；了解个人贷款定价的确定。操作规范；了解个人贷款定价的确定。7.1.17.1.1个人贷款产生和发展的背景个人贷款产生和发展的背景 n国民经济走向发达。国民经济走向发达。n经济学理论发生革命。经济学理论逐步摆经济学理论发生革命。经济学理论逐步摆脱了传统经济学不主张超前消费、
3、高额消脱了传统经济学不主张超前消费、高额消费的理论信条。尤其是生命周期消费理论。费的理论信条。尤其是生命周期消费理论。n消费结构、消费观念发生很大变化。消费结构、消费观念发生很大变化。n商业银行盈利空间缩小。商业银行盈利空间缩小。n利率管制的放松。利率管制的放松。n个人信用制度的完善。个人信用制度的完善。p生命周期消费理论生命周期消费理论n该理论认为人们在特定时期的消费并不是与当期可该理论认为人们在特定时期的消费并不是与当期可支配收入相联系的。支配收入相联系的。n在人的生命周期中，年轻时期和老年时期收入低，但消费在人的生命周期中，年轻时期和老年时期收入低，但消费高，常常入不敷出；不如壮年和中年
4、后，收入会逐渐增加高，常常入不敷出；不如壮年和中年后，收入会逐渐增加而超过消费，收支相抵并有盈余。而超过消费，收支相抵并有盈余。n因此，从经济效用最大化角度看，人们应该从恒久收入因此，从经济效用最大化角度看，人们应该从恒久收入出发，在固定的时间范围内安排消费支出，使得自身的出发，在固定的时间范围内安排消费支出，使得自身的消费与恒久收入相匹配。消费与恒久收入相匹配。n实现个人收入效用最大化的路径是个人贷款。实现个人收入效用最大化的路径是个人贷款。7.1.2 7.1.2 对商业银行的意义对商业银行的意义 n个人贷款可以改善银行的资产结构，降低个人贷款可以改善银行的资产结构，降低经营风险。抵消金融脱
5、媒化冲击。经营风险。抵消金融脱媒化冲击。n个人贷款是商业银行一个新的利润增长点。个人贷款是商业银行一个新的利润增长点。利率较高。利率较高。n个人贷款是提高商业银行竞争力的重要途个人贷款是提高商业银行竞争力的重要途径。个人贷款与个人存款、个人理财等相径。个人贷款与个人存款、个人理财等相互影响。互影响。7.1.37.1.3个人贷款的种类个人贷款的种类 n个人住房贷款个人住房贷款n个人汽车贷款个人汽车贷款n个人综合消费贷款个人综合消费贷款n国家助学贷款国家助学贷款n个人经营贷款个人经营贷款n信用卡贷款信用卡贷款l我国商业银行开办的主要消费贷款产品我国商业银行开办的主要消费贷款产品n（一）个人住房贷款
6、（一）个人住房贷款n1 1、个人一手房贷款、个人一手房贷款n2 2、个人二手房贷款、个人二手房贷款n3 3、个人住房公积金贷款、个人住房公积金贷款n4 4、个人商业住房贷款、个人商业住房贷款n（二）汽车贷款（二）汽车贷款n1 1、个人消费类汽车贷款、个人消费类汽车贷款n2 2、个人营运类汽车贷款、个人营运类汽车贷款n3 3、法人购车贷款、法人购车贷款7.1.47.1.4个人贷款的特点个人贷款的特点n高风险性，因为：高风险性，因为：n个人贷款的还款来源不稳定，波动较大个人贷款的还款来源不稳定，波动较大 n利率风险大利率风险大 n违约风险大违约风险大 n高收益性高收益性 n周期性周期性 n利率不敏
7、感性利率不敏感性 7.1.57.1.5个人贷款的风险控制个人贷款的风险控制n在个人贷款早期的发展中，不少银行家认在个人贷款早期的发展中，不少银行家认为个人贷款分布广泛、利率较高，是银行为个人贷款分布广泛、利率较高，是银行重要的利润增长点，而忽视了个人贷款的重要的利润增长点，而忽视了个人贷款的高风险特征。以至于随着个人贷款的增长，高风险特征。以至于随着个人贷款的增长，其风险更快的增长，给商业银行的发展带其风险更快的增长，给商业银行的发展带来了一系列问题。因此，如何控制并防范来了一系列问题。因此，如何控制并防范个人贷款的风险成为商业银行开展个人贷个人贷款的风险成为商业银行开展个人贷款业务的重点。款
8、业务的重点。u控制消费信贷风险的主要措施控制消费信贷风险的主要措施n建立覆盖全社会的个人信用系统，建立以资信评估为基建立覆盖全社会的个人信用系统，建立以资信评估为基础的个人贷款决策机制。础的个人贷款决策机制。n选择合适的合作机构选择合适的合作机构n实行五级分类管理实行五级分类管理n贷后监测与检查贷后监测与检查n通过二级市场出售贷款通过二级市场出售贷款u个人贷款风险分散的主要措施个人贷款风险分散的主要措施n贷款人分散贷款人分散避免每一类个人贷款的借避免每一类个人贷款的借款人过分集中。款人过分集中。n贷款期限的分散贷款期限的分散强调不同贷款期限的强调不同贷款期限的合理搭配。合理搭配。n通过二级市场
9、出售个人贷款。通过二级市场出售个人贷款。n个人贷款资产证券化。个人贷款资产证券化。u近期和当前的发展状况近期和当前的发展状况n增长速度快，规模不断扩张增长速度快，规模不断扩张n初步形成了多元化的个人贷款体系初步形成了多元化的个人贷款体系n地区之间发展不平衡，城乡差距较大地区之间发展不平衡，城乡差距较大7.27.2个人贷款的个人信用评估个人贷款的个人信用评估n由于个人的经济状况、财务状况变化比较大，由于个人的经济状况、财务状况变化比较大，决定了个人贷款的违约率比较高。这就要求决定了个人贷款的违约率比较高。这就要求银行在发放贷款之前严格把关，进行全面的银行在发放贷款之前严格把关，进行全面的个人财务
10、与资信分析，选择有偿还能力的客个人财务与资信分析，选择有偿还能力的客户。如果银行发放贷款时不够审慎，使还款户。如果银行发放贷款时不够审慎，使还款违约率超过一定的限度，银行就会蒙受巨大违约率超过一定的限度，银行就会蒙受巨大损失。损失。7.2.17.2.1个人信用评估的含义和意义个人信用评估的含义和意义n信用评估也被称为征信。信用评估也被称为征信。n制约个人贷款发展的关键因素是高风险，控制约个人贷款发展的关键因素是高风险，控制这一高风险的前提在于个人征信。制这一高风险的前提在于个人征信。n个人征信是指了解、调查、验证他人的信用，个人征信是指了解、调查、验证他人的信用，使信贷活动中的贷款人能够比较充
11、分地了使信贷活动中的贷款人能够比较充分地了解借款人的真实资信情况和如期偿还能力。解借款人的真实资信情况和如期偿还能力。l个人信用评估的意义个人信用评估的意义n只有正确地评价借款人的信用水平，银只有正确地评价借款人的信用水平，银行才能制定科学的信贷政策，通过有效行才能制定科学的信贷政策，通过有效的手段切实消除信息不对称带来的逆向的手段切实消除信息不对称带来的逆向选择和道德风险。因此，个人征信是确选择和道德风险。因此，个人征信是确保个人贷款业务风险与收益相匹配、健保个人贷款业务风险与收益相匹配、健康发展的坚实基础。康发展的坚实基础。l个人信用评估的主要内容个人信用评估的主要内容n可分为两个方面：一
12、是个人的财务状况；二是非财务因可分为两个方面：一是个人的财务状况；二是非财务因素评估。其中，非财务因素评估包括：素评估。其中，非财务因素评估包括：n个人基本情况分析个人基本情况分析n性格和目的性格和目的n就业与居住情况就业与居住情况 n抚养人数抚养人数 n贷款目的的合法性分析贷款目的的合法性分析n工作和住所稳定性证明工作和住所稳定性证明n继续工作的良好前景继续工作的良好前景u个人财务评估个人财务评估n通过个人财务分析，银行可以掌握潜在的借款人通过个人财务分析，银行可以掌握潜在的借款人的资产总额、可支配的资产净额、可变现的资产的资产总额、可支配的资产净额、可变现的资产数量和种类、资产价值的稳定性
13、、数量和种类、资产价值的稳定性、1 1年内需要清偿年内需要清偿的债务总额、经常性的收入来源及其他收入，综的债务总额、经常性的收入来源及其他收入，综合这些财务信息，银行能够比较客观地评估潜在合这些财务信息，银行能够比较客观地评估潜在借款人的偿债能力。借款人的偿债能力。u非财务因素评估非财务因素评估n非财务因素分析包括借款人从事的行业、职务、非财务因素分析包括借款人从事的行业、职务、职称、受教育程度、家庭结构、年龄、就业历职称、受教育程度、家庭结构、年龄、就业历史、人品、生活方式、消费习惯、朋友圈子、史、人品、生活方式、消费习惯、朋友圈子、与银行的交往等等，这些因素有助于银行评价与银行的交往等等，
14、这些因素有助于银行评价借款人主要收入来源的稳定性、承受风险的能借款人主要收入来源的稳定性、承受风险的能力、愿意接受的贷款方式、是否具有欺诈性、力、愿意接受的贷款方式、是否具有欺诈性、获得担保的可能性、还款的主动性。获得担保的可能性、还款的主动性。7.2.27.2.2个人财务分析的主要内容和目标个人财务分析的主要内容和目标n个人财务状况分析始终是个人信用分析个人财务状况分析始终是个人信用分析的核心。的核心。n个人财务分析的主要内容：个人财务分析的主要内容：n未来的还款来源或抵押品；未来的还款来源或抵押品；n负债和费用，明确客户的还款方式负债和费用，明确客户的还款方式n综合分析综合分析p个人财务分
15、析的目标个人财务分析的目标确定借款客户各种资产的价值和可靠性；确定借款客户各种资产的价值和可靠性；明确客户的财务状况和战略，确定可能的明确客户的财务状况和战略，确定可能的还款来源还款来源 确定一个或几个可能作为抵押品的流动性确定一个或几个可能作为抵押品的流动性资产资产比较财务报表的各部分信息，确定客户的比较财务报表的各部分信息，确定客户的总体负债情况和流动性，同时确定担保人总体负债情况和流动性，同时确定担保人偿还负债或满足贷款服务要求的能力。偿还负债或满足贷款服务要求的能力。7.2.37.2.3个人财务报表分析的内容和方法个人财务报表分析的内容和方法n个人财务分析的内容十分广泛，包括个人财务分
16、析的内容十分广泛，包括n个人资产分析；个人资产分析；n个人收入分析；个人收入分析；n个人负债分析；个人负债分析；n其它财务信息等内容。其它财务信息等内容。l个人资产分析的任务个人资产分析的任务价值和稳定性。作为贷款抵押品或担保价值和稳定性。作为贷款抵押品或担保品的资商变现时能否保值品的资商变现时能否保值?在贷款期限内在贷款期限内其价值可能发生多大的变化其价值可能发生多大的变化?流动性。资产是否有现成的市场流动性。资产是否有现成的市场?变现是变现是否比较容易否比较容易?所有权和控制权。客户是否拥有并控制所有权和控制权。客户是否拥有并控制着这些资产着这些资产?客户对资产的所有权是否真客户对资产的所
17、有权是否真实实?l个人资产分析的范围个人资产分析的范围n客户是否有银行认可的用来作为抵押品的资产客户是否有银行认可的用来作为抵押品的资产?许多私人许多私人财产因没有转卖价值或者难以变现而不能充当抵押品，这些财产因没有转卖价值或者难以变现而不能充当抵押品，这些资产应该被排除在分析范围之外。资产应该被排除在分析范围之外。n客户是否计划将资产变卖来偿还贷款客户是否计划将资产变卖来偿还贷款?如果是，银行如果是，银行才需要分析该资产的价值和变现能力。才需要分析该资产的价值和变现能力。n客户从资产获得的收入是其重要的收入来源吗客户从资产获得的收入是其重要的收入来源吗?如果是，如果是，银行需要分析该资产能否
18、不断地带来收入。银行需要分析该资产能否不断地带来收入。n某项资产占客户总资产的比重是否超过某项资产占客户总资产的比重是否超过1010?如果超过了，如果超过了，银行应将其视为重要的资产而进行分析。银行应将其视为重要的资产而进行分析。l流动性资产分析流动性资产分析 n流动性资产具有较强的变现能力，是偿还贷款流动性资产具有较强的变现能力，是偿还贷款的重要来源，银行评估该类资产的重点是资产的重要来源，银行评估该类资产的重点是资产的价值、稳定性和流动性，同时也要确定借款的价值、稳定性和流动性，同时也要确定借款人对流动资产的所有权和控制权。人对流动资产的所有权和控制权。n流动性资产包括现金、大额可转让存单
19、、储蓄存单和流动性资产包括现金、大额可转让存单、储蓄存单和可转让证券。可转让证券。l不动产分析不动产分析 n对不动产的审查，首先要确定该财产是否真实存在对不动产的审查，首先要确定该财产是否真实存在并属于借款人。并属于借款人。n其次，银行应该取得这些不动产的所有权和其他一其次，银行应该取得这些不动产的所有权和其他一些留置权的所有权证明书。些留置权的所有权证明书。n将这些不动产出售作为还款来源的风险非常大，一将这些不动产出售作为还款来源的风险非常大，一方面，市场情况瞬息万变，售出的速度和财产的价方面，市场情况瞬息万变，售出的速度和财产的价值都会受到影响；另一方面，这些不动产往往是客值都会受到影响；
20、另一方面，这些不动产往往是客户的家产，银行一般不忍心、不愿意卖掉客户的家户的家产，银行一般不忍心、不愿意卖掉客户的家产来偿还贷款。产来偿还贷款。n最后，进行正式评估时，客户通常会高估不动产的价最后，进行正式评估时，客户通常会高估不动产的价值值 l应收帐款分析应收帐款分析 n应收账款是借款人向其他人或企业实体贷款后形应收账款是借款人向其他人或企业实体贷款后形成的资产，它往往也构成借款人的主要资产。成的资产，它往往也构成借款人的主要资产。n银行是否需要或者需要花多少时间来审查应收账款取银行是否需要或者需要花多少时间来审查应收账款取决于两个条件：一是应收款的规模；二是借款人是否决于两个条件：一是应收
21、款的规模；二是借款人是否提出将应收款作为还款来源或抵押品。提出将应收款作为还款来源或抵押品。人寿保险分析人寿保险分析n人寿保险在规定的时间内也是客户的一人寿保险在规定的时间内也是客户的一项资产项资产n确定其保险单是终身保险（具有退保金确定其保险单是终身保险（具有退保金额）额）退休基金分析退休基金分析 n养老保险或者退休计划的既得收入也形养老保险或者退休计划的既得收入也形成借款人的财产成借款人的财产n一般情况下，只要借款人愿意支付罚金一般情况下，只要借款人愿意支付罚金和税金，可以提前提取这部分资产，这和税金，可以提前提取这部分资产，这部分资金可以计入财务报表的所有者权部分资金可以计入财务报表的所
22、有者权益益l私人财产分析私人财产分析 n私人财产的价值通常对银行的贷款分析没有明显作用，因私人财产的价值通常对银行的贷款分析没有明显作用，因为大多数客户都会大大高估其私人财产的价值。如果个人为大多数客户都会大大高估其私人财产的价值。如果个人财务报表中私人财产占了客户总资产的很大比例，就需要财务报表中私人财产占了客户总资产的很大比例，就需要更为仔细地分析。一般来说，私人财产没有任何抵押价值，更为仔细地分析。一般来说，私人财产没有任何抵押价值，其出售后也不能作为可靠的还款来源。然而也有少数私人其出售后也不能作为可靠的还款来源。然而也有少数私人财产，例如汽车、游艇、马、艺术品或收藏的珠宝，具有财产，
23、例如汽车、游艇、马、艺术品或收藏的珠宝，具有稳定的价值，可作为抵押品或还款来源。即使在这种情况稳定的价值，可作为抵押品或还款来源。即使在这种情况下，银行也必须考虑这些资产的市场变现能力。下，银行也必须考虑这些资产的市场变现能力。l借款人职业和收入分析借款人职业和收入分析 n对于经常性收入的资料，银行必须依赖客户提供，客户对于经常性收入的资料，银行必须依赖客户提供，客户常常夸大贷款申请表上的收入，因为他们认为银行很少常常夸大贷款申请表上的收入，因为他们认为银行很少非常仔细地审查申请表。非常仔细地审查申请表。n收入分析的关键在于确定客户的所有收入来源，尤其收入分析的关键在于确定客户的所有收入来源，
24、尤其是要核实收入金额的准确性及稳定性。是要核实收入金额的准确性及稳定性。n银行审查的收入范围包括工资和其他经常收入银行审查的收入范围包括工资和其他经常收入(包括客包括客户的工资、佣金、奖金和小费户的工资、佣金、奖金和小费)、利息收入、股息收入、利息收入、股息收入、应收赡养费、退休基金收入、失业救济和社会保障福利。应收赡养费、退休基金收入、失业救济和社会保障福利。其中，工资和其他经常收入通常是第一还款来源，是重其中，工资和其他经常收入通常是第一还款来源，是重点审查对象；利息和股利收入是第二还款来源。点审查对象；利息和股利收入是第二还款来源。l借款人的负债分析借款人的负债分析 n在分析客户的负债科
25、目时，银行需要特别注意审查在分析客户的负债科目时，银行需要特别注意审查以下几点：以下几点：n客户是否列出其所有的负债客户是否列出其所有的负债?n哪些负债有资产做担保哪些负债有资产做担保?n客户对哪些票据进行了背书、担保或联合承兑客户对哪些票据进行了背书、担保或联合承兑?n有什么悬而未决的诉讼或要求牵涉到客户有什么悬而未决的诉讼或要求牵涉到客户?n客户的杠杆率有多高客户的杠杆率有多高?n负债中有无拖欠负债中有无拖欠?n客户有无任何商业上的负债客户有无任何商业上的负债?7.2.47.2.4个人财务综合分析个人财务综合分析 n综合分析就是将客户的财务信息和其他方面的信息综合分析就是将客户的财务信息和
26、其他方面的信息有机地组织起来，更加全面地分析客户的信用状况。有机地组织起来，更加全面地分析客户的信用状况。n个人财务综合分析方法包括比率分析和趋势分析。个人财务综合分析方法包括比率分析和趋势分析。n财务综合分析最常用的两个比率指标是速动比率和调财务综合分析最常用的两个比率指标是速动比率和调整后的所有者权益与资产比率。整后的所有者权益与资产比率。u速动比率速动比率 n速动比率速动比率=（现金（现金+可转让证券）可转让证券）/流动负债流动负债 n速动比率强调了资产变现的这种时间差异，说明了当速动比率强调了资产变现的这种时间差异，说明了当客户遇到危机时的清偿能力。客户遇到危机时的清偿能力。n通常，速
27、动比率为通常，速动比率为1.001.00或高于或高于1.001.00被认为是合理的，因被认为是合理的，因为它说明了每为它说明了每1 1元流动负债至少有元流动负债至少有1 1元流动资产做保证。元流动资产做保证。需要注意的是，速动比率只是反映客户财力的一个指标，需要注意的是，速动比率只是反映客户财力的一个指标，任何一项信贷决策都不能仅依靠一个比率或一条信息来任何一项信贷决策都不能仅依靠一个比率或一条信息来决定。决定。u调整后的所有者权益与资产比率调整后的所有者权益与资产比率 n调整后的所有者权益与资产比率说明了客户个人完调整后的所有者权益与资产比率说明了客户个人完全占有的可变现资产的比重，该比例可
28、以帮助信贷全占有的可变现资产的比重，该比例可以帮助信贷员了解客户的融资杠杆率以及债权人得到偿还的最员了解客户的融资杠杆率以及债权人得到偿还的最低资产额。调整后的所有者权益与资产比率计算公低资产额。调整后的所有者权益与资产比率计算公式为：式为：n调整后的所有者权益与资产比率调整后的所有者权益与资产比率=调整后的所有者权调整后的所有者权益益/调整后的资产总额调整后的资产总额n根据经验，如果客户完全占有的资产超过根据经验，如果客户完全占有的资产超过5050，表明该，表明该客户拥有很强的财力，如果客户完全占有的资产比客户拥有很强的财力，如果客户完全占有的资产比例低于例低于5050，银行必须对所有的流动
29、性资产再次进行仔，银行必须对所有的流动性资产再次进行仔细的检查。细的检查。7.2.57.2.5个人信用评估方法个人信用评估方法 n信用分析的基本方法有两种：判断性信信用分析的基本方法有两种：判断性信用分析系统和经验性信用分析系统。用分析系统和经验性信用分析系统。p判断性信用分析系统判断性信用分析系统 n判断性信用分析系统依赖于信贷员在评估借款人的还款能判断性信用分析系统依赖于信贷员在评估借款人的还款能力与还款意愿时的经验与见解。这一分析系统属于定性分力与还款意愿时的经验与见解。这一分析系统属于定性分析方法。信贷员要根据申请人的信用纪录以及工作的年限析方法。信贷员要根据申请人的信用纪录以及工作的
30、年限于稳定性、居住的时间、诚实与否等因素评估其品格。信于稳定性、居住的时间、诚实与否等因素评估其品格。信贷员必须坚持公平、客观的原则，不得在评估中掺杂个人贷员必须坚持公平、客观的原则，不得在评估中掺杂个人倾向等主观因素。判断性分析系统主要作用是判断客户提倾向等主观因素。判断性分析系统主要作用是判断客户提供的信息以及其他渠道取得信息的一致性和真实性。比如供的信息以及其他渠道取得信息的一致性和真实性。比如通过面对面谈话，可以判断客户的社会经验、人生信念、通过面对面谈话，可以判断客户的社会经验、人生信念、生活方式、财务管理技巧等。生活方式、财务管理技巧等。专栏：专栏：“5C5C”判断法判断法 n一些
31、银行选择的评估个人信用的参数使人们熟悉的一些银行选择的评估个人信用的参数使人们熟悉的“5C5C”：n品质品质n能力能力n资本资本n担保品担保品n环境环境p经验性信用分析系统经验性信用分析系统 n经验性信用分析系统，就是通常所说的经验性信用分析系统，就是通常所说的“资信评分系统资信评分系统”，属于定量分析方法。这种分析方法的基本思路是赋予，属于定量分析方法。这种分析方法的基本思路是赋予申请人特征的不同方面以不同的分值，将分值之和同预先申请人特征的不同方面以不同的分值，将分值之和同预先确定的接受或者拒绝标准相比较，低于这个标准的，则不确定的接受或者拒绝标准相比较，低于这个标准的，则不能接受该项贷款
32、申请。能接受该项贷款申请。n两种信用分析系统互有优劣，可以取长补短。一般认为两种信用分析系统互有优劣，可以取长补短。一般认为资信评分系统十分客观，不过，该系统涉及的因子有限；资信评分系统十分客观，不过，该系统涉及的因子有限；判断性分析系统虽然有失精确，但所涉及的因素很多。判断性分析系统虽然有失精确，但所涉及的因素很多。专栏：杜兰德专栏：杜兰德9 9因素评分体系因素评分体系 n信贷计分法最早出现于信贷计分法最早出现于2020世纪世纪4040年代初，在美国阿年代初，在美国阿尔登斯公司工作的著名统计师亨利尔登斯公司工作的著名统计师亨利.威尔士首先采用威尔士首先采用数量化方法对消费信贷申请者的个人信用
33、进行打分评估。数量化方法对消费信贷申请者的个人信用进行打分评估。n信贷计分法在消费信贷领域中的广泛运用是信贷计分法在消费信贷领域中的广泛运用是2020世纪世纪6060年年代以后的事。代以后的事。n较早的评分系统是杜兰德较早的评分系统是杜兰德9 9因素消费信贷评分体系。该因素消费信贷评分体系。该体系通过统计分析找出与发生消费信贷违约事件相关体系通过统计分析找出与发生消费信贷违约事件相关的的9 9各因素，并运用打分的方法刻画个因素与风险的各因素，并运用打分的方法刻画个因素与风险的相关性，将各因素的分值加总获得个人信用分。相关性，将各因素的分值加总获得个人信用分。u杜兰德杜兰德9 9因素评分体系因素
34、评分体系因素因素得分得分年龄年龄 超过超过20随后每一年给随后每一年给0.01分，最高分为分，最高分为0.3分分性别性别 女性给女性给0.4分，男性给分，男性给0.6分分居住稳定性居住稳定性 长期居住在现在住所给长期居住在现在住所给0.42分，最高分为分，最高分为0.42分分职业职业 好职业给好职业给0.55分，差职业给分，差职业给0分，其他给分，其他给0.16分分就业的产业就业的产业 在公共行业、政府部门和银行给在公共行业、政府部门和银行给0.21分分就业稳定性就业稳定性 长期工作在现在的部门给长期工作在现在的部门给0.59分分在银行有账户在银行有账户 给给0.21分分有不动产有不动产 给给
35、0.35分分有人身保险有人身保险 给给0.91分分l彼得彼得.S.S.罗斯罗斯8 8因素评分体系因素评分体系1.客户职业或工作性质客户职业或工作性质 一年或一下一年或一下 2 专家或企业主管专家或企业主管 10 5.现住址居住时间现住址居住时间 熟练工人熟练工人 8 一年以上一年以上 2 职员职员 7 一年或一下一年或一下 1 学生学生 5 6.家中是否安装电话家中是否安装电话 非熟练工人非熟练工人 4 是是 2 兼职工作人员兼职工作人员 2 否否 02.住房性质住房性质 7.客户需抚养人数客户需抚养人数 自有住房自有住房 6 无无 3 租住住房或公寓租住住房或公寓 4 1人人 3 住在亲友家
36、住在亲友家 2 2人人 43.信用等级信用等级 3人人 4 优秀优秀 10 3人以上人以上 2 一般一般 5 8.持有银行账户持有银行账户 无纪录无纪录 2 支票帐户及储蓄账户支票帐户及储蓄账户 4 差差 0 储蓄账户储蓄账户 34.目前职位工作时间目前职位工作时间 支票帐户支票帐户 2 一年以上一年以上 5 无无 0 预测贷款质量的因素预测贷款质量的因素 分值分值l对彼得对彼得.S.S.罗斯罗斯8 8因素评分体系的说明因素评分体系的说明n上面上面8项信用评级系统中，客户可能获得最高分为项信用评级系统中，客户可能获得最高分为43分，最低分分，最低分为为9分。根据经验得出得分在分。根据经验得出得
37、分在28分及以下的客户，不良贷款和坏分及以下的客户，不良贷款和坏账远大于优质贷款。因此，银行以账远大于优质贷款。因此，银行以28分为分界线，得分在分为分界线，得分在28分分以下的在拒绝贷款，得分在以下的在拒绝贷款，得分在28分以上的分阶段给予不同贷款最大额。分以上的分阶段给予不同贷款最大额。比如比如n低于低于28分分 拒绝贷款拒绝贷款n29-30分分 最大贷款额为最大贷款额为500美元美元n31-33分分 最大贷款额为最大贷款额为1000美元美元n34-36分分 最大贷款额为最大贷款额为2500美元美元n37-38分分 最大贷款额为最大贷款额为3500美元美元n39-40分分 最大贷款额为最大
38、贷款额为5000美元美元n41-43分分 最大贷款额为最大贷款额为8000美元美元7.37.3住宅抵押贷款住宅抵押贷款n住房抵押贷款是我国消费信贷的主体，住房抵押贷款是我国消费信贷的主体，通常占消费信贷总量的通常占消费信贷总量的90%90%以上，也是商以上，也是商业银行开展消费信贷业务以及主要的利业银行开展消费信贷业务以及主要的利润增长点。润增长点。7.3.17.3.1住宅抵押贷款的种类及其发展住宅抵押贷款的种类及其发展 n住宅抵押市场经过长期的发展，各国设计了适合不住宅抵押市场经过长期的发展，各国设计了适合不同居民支付能力和实际情况的灵活多样的贷款品种，同居民支付能力和实际情况的灵活多样的贷
39、款品种，在满足不同购房者资金需求的同时，也通过不同贷在满足不同购房者资金需求的同时，也通过不同贷款品种的组合降低了风险。款品种的组合降低了风险。n从贷款利率看：分为固定利率和浮动利率贷款；从贷款利率看：分为固定利率和浮动利率贷款；n从贷款期限看：分为短期、中期和长期贷款；从贷款期限看：分为短期、中期和长期贷款；n从资金金额看：分为普通贷款和大额贷款两类；从资金金额看：分为普通贷款和大额贷款两类；n从贷款用途看：可分为新购房贷款、维修贷款和建房贷款从贷款用途看：可分为新购房贷款、维修贷款和建房贷款等。等。l中国建设银行个人住房贷款分类中国建设银行个人住房贷款分类n按照贷款的资金来源划分按照贷款的
40、资金来源划分n自营性个人住房贷款自营性个人住房贷款n委托性个人住房贷款（公积金跟人住房贷款）委托性个人住房贷款（公积金跟人住房贷款）n个人住房组合贷款个人住房组合贷款n按住房交易形态划分按住房交易形态划分n首次交易住房贷款（一手房个人住房贷款）首次交易住房贷款（一手房个人住房贷款）n再交易住房贷款（二手房个人住房贷款）再交易住房贷款（二手房个人住房贷款）n按贷款的用途划分按贷款的用途划分n个人购房贷款个人购房贷款n个人建房贷款个人建房贷款n个人组合贷款个人组合贷款l国内住宅抵押贷款的发展国内住宅抵押贷款的发展n1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵
41、押贷款。从此，个人住房抵押贷款人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。快速扩大。n1996年以后，我国连续降息，银行利率一度年以后，我国连续降息，银行利率一度达到历史最低水平，大大刺激了对利率敏感达到历史最低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的迅猛增长。的个人住房贷款的迅猛增长。l国内住宅抵押贷款的发展国内住宅抵押贷款的发展n1998年以后，国家出台鼓励贷款购房的政策，年以后，国家出台鼓励贷款购房的政策，我国个人住房贷款迅速上升。我国个人住房贷款迅速上升。2001年末比年末比1997年末增加了年末增加了5
42、400多亿元，增长了约多亿元，增长了约33倍。倍。到到2002年末，金融机构个人住房贷款余额达年末，金融机构个人住房贷款余额达到到8258亿元。这期间还有一个重要变化，就亿元。这期间还有一个重要变化，就是住房市场购买主体从集团转为个人，个人是住房市场购买主体从集团转为个人，个人成为购房的主力，成为推动我国住房金融市成为购房的主力，成为推动我国住房金融市场发展的重要力量。场发展的重要力量。n国内住宅抵押贷款的发展（续）国内住宅抵押贷款的发展（续）n20042004年以后，受房地产宏观调控政策相继出台的影响，个年以后，受房地产宏观调控政策相继出台的影响，个人住房贷款增速在人住房贷款增速在20042
43、004年和年和20052005年出现回落。年出现回落。n20062006年以来，则出现升温迹象。特别是年以来，则出现升温迹象。特别是20072007年上半年上半年，房贷伴随着房价从升温趋向火热的势头十分明年，房贷伴随着房价从升温趋向火热的势头十分明显。显。n截止到截止到20072007年年6 6月末，全国商业性个人住房贷款达到月末，全国商业性个人住房贷款达到2572025720亿元。而十年前的亿元。而十年前的19971997年末，我国商业性个人住年末，我国商业性个人住房贷款不过房贷款不过190190亿元。从亿元。从190190亿元到近亿元到近2.62.6万亿元，我国万亿元，我国商业性个人住房贷
44、款在不满十年时间里增长了商业性个人住房贷款在不满十年时间里增长了135135倍。倍。7.3.27.3.2个人住宅抵押贷款的基本要素个人住宅抵押贷款的基本要素n借款人的条件借款人的条件n首付金额首付金额n贷款期限贷款期限n贷款利率贷款利率n偿还方式偿还方式l中国建设银行个人住房贷款借款人的条件中国建设银行个人住房贷款借款人的条件n有合法的身份有合法的身份n有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力n有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件贷款行要求提供的其他证
45、明文件n有所购（建、大修）住房全部价款有所购（建、大修）住房全部价款20%20%以上的自筹资以上的自筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款n能提供有贷款行认可的有效担保能提供有贷款行认可的有效担保n贷款行规定的其他条件贷款行规定的其他条件l偿还方偿还方式式n期末一次清偿法。该还款法一般适用与贷款期限为期末一次清偿法。该还款法一般适用与贷款期限为1 1年年或或1 1年以下的个人住房贷款。即借款人需在贷款到期日年以下的个人住房贷款。即借款人需在贷款到期日还清贷款本息。公式是：偿还本息额还清贷款本息。公式是：偿还本息额=本金本金（1+1+利率）利率）
46、n等额本息还款法。借款人每期以相等的金额偿还贷款。等额本息还款法。借款人每期以相等的金额偿还贷款。公式是：公式是：M=LR(1+R)M=LR(1+R)n n/(1+R)/(1+R)n n-1-1 其中，其中，M M为每月还款额，为每月还款额，L L为贷款本金，为贷款本金，R R为月利率，为月利率，n n为还款期（月）数。为还款期（月）数。每月贷款应收利息每月贷款应收利息=上月底贷款额上月底贷款额月利率月利率 每月贷款应收本金每月贷款应收本金=每月等额还款金额每月等额还款金额-当月贷款应当月贷款应收利息。收利息。l偿还方式偿还方式n等额本金还款法。借款人每期需偿还等额本金，同时等额本金还款法。借
47、款人每期需偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，每期归还的本金等于贷款付清本期应付的贷款利息，每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。公式是：总额除以贷款期数。公式是：M=L/n+(L-S)RM=L/n+(L-S)R。其中。其中S S为累计已还本金。为累计已还本金。L/nL/n为每月偿还的等额本金；为每月偿还的等额本金；(L-(L-S)RS)R为每月还款利息。为每月还款利息。n申请人可以根据自身经济能力申请提前还贷。申请人可以根据自身经济能力申请提前还贷。l计算举例计算举例假设一客户从银行获得三年期住房贷款金额为假设一客户从银行获得三年期住房贷款金额为100000100000，年利率为，年
48、利率为5%5%。计算：。计算：1.1.到期一次还本付息额；到期一次还本付息额；2.2.按等额本息偿还法计算的每月还款额以及还款总额和按等额本息偿还法计算的每月还款额以及还款总额和利息总额；利息总额；3.3.按等额本金偿还法计算的每月还款额以及还款总额和按等额本金偿还法计算的每月还款额以及还款总额和利息总额。利息总额。u到期一次还本付息额到期一次还本付息额n一次性还本付息额一次性还本付息额=100000=100000（1+0.051+0.05）3 3 =115762.5 =115762.5n其中，本金为其中，本金为100000100000，利息总额为，利息总额为15762.515762.5u等额
49、本息偿还法计算等额本息偿还法计算n每月还款额每月还款额=1000000.0042=1000000.0042（1+0.00421+0.0042）3636/（1+0.00421+0.0042）3636-1=2998.27-1=2998.27n还本付息总额还本付息总额=2998.2736=107937.68=2998.2736=107937.68n利息总额为利息总额为7937.687937.68元元n第一个月贷款应收利息第一个月贷款应收利息=1000000.0042=420=1000000.0042=420n第一个月偿还本金第一个月偿还本金=2998.27-420=2578.27=2998.27-4
50、20=2578.27n第二个月应偿还利息第二个月应偿还利息=（100000-2578.25100000-2578.25）0.0042=409.170.0042=409.17u等额本金偿还法计算等额本金偿还法计算n每月偿还本金额每月偿还本金额=100000/36=2777.78=100000/36=2777.78n第一个月偿还利息第一个月偿还利息=100000.0042=420=100000.0042=420n第一个月偿还本息第一个月偿还本息=2777.78+420=3197.78=2777.78+420=3197.78n第二个月偿还利息第二个月偿还利息=（100000-2777.7810000