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1、2023年房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题及答案总分：100分 及格：60分 考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是由于前者比后者具有（）。（有修改） A. 适于进行长期投资B. 需要适时的更新改造投资C. 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D. 易受政策影响(2)下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。 A. 同期风险B. 比较风险C. 资本价值风险D. 时间风险(3)某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为517%
2、，国债收益率为35%，房地产投资市场的风险相关系数为05。那么，当前房地产投资的折现率为（）。 A. 35%B. 517%C. 775%D. 859%(4)某市2023年新开工的房屋建筑面积为90万，2023年末竣工转入2023年继续施工的房屋建筑面积为30万，2023年竣工的房屋建筑面积为80万。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。 A. 05B. 15C. 2D. 3(5)下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不对的的。 A. 供应非同质性B. 需求多样性C. 竞争充足性D. 交易复杂性(6)产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。 A. 土地稀缺B. 城市化进程快C. 投机
3、需求膨胀D. 过度放贷(7)房地产投资决策分析重要涉及（）和项目财务评价两个部分。 A. 价格分析B. 市场分析C. 产品分析D. 成本分析(8)开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程协议价的（）。 A. 20%B. 30%C. 40%D. 50%(9)由城市规划管理部门核发的（），重要规定了用地性质、位置和界线。 A. 选址规划意见告知书B. 规划设计条件告知书C. 建设用地规划许可证D. 建设工程规划许可证(10)房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）导向定价法。 A. 成本B. 购买者C. 竞争D. 市场(11)对某
4、种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，对的的是（）。 A. 潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场B. 潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场C. 潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场D. 服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场(12)某房地产开发公司通过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目的市场选择过程中采用的是（）模式。 A. 选择专业化B. 产品专业化C. 大量定制D. 单一市场集中化(13)下列行业中，（）中的公司赚钱水平与公司规模、市场份额均
5、有关。（过时） A. 批量行业B. 僵滞行业C. 分块行业D. 专业化行业(14)已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。 A. 1255%B. 1268%C. 1475%D. 1501%(15)某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。假如该贷款的年利率为575%，期限为2023，按月偿还，初次月还款额为2023元，月还款额增长率为02%，则该购房 者在第5年第6个月的还款额为（）元。 A. 22774B. 22819C. 27288D. 27419(16)购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，钞票
6、收支均发生在年初，目的收益率为10%，则该项目的动态投资回收期 （）。 A. 小于5年B. 在56年之间C. 在67年之间D. 在78年之间(17)下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不对的的是（）。 A. 成本利润率是年成本利润率B. 成本利润率是开发经营期的成本利润率C. 投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D. 投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率(18)某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税
7、前钞票回报率为（）。 A. 75%B. 83%C. 125%D. 167%(19)对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。 A. 12B. 15C. 18D. 20(20)若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A. 926%B. 10%C. 1132%D. 12%(21)某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为2023、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）万元。 A. 600B. 705C. 759D. 1359(22)某房地产投资项目的总投资为5000万元，其
8、中投资者投入的权益资本为2023万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。 A. 12%B. 20%C. 24%D. 30%(23)盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。 A. 甲项目强于乙项目B. 乙项目强于甲项目C. 甲项目与乙项目同样强D. 不能拟定哪个项目强(24)房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达成（）的极限值。 A. 利润为
9、零B. 允许的最低经济效益指标C. 最大费用D. 最大利润(25)下列素申，属于房地产置业投资项目重要不拟定性因素的是（）。 A. 容积率B. 空置率C. 利息备付率D. 成本利润率(26)下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。 A. 投资利润率B. 投资回报率C. 贷款利率D. 成本利润率(27)公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。 A. 土地费用B. 前期工程费C. 房屋开发费D. 管理费用(28)某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为2023、按年等额还款的抵押贷款。如该
10、店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。 A. 10%B. 1127%C. 1418%D. 2255%(29)下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）0 A. 土地购置贷款B. 土地储备贷款C. 土地开发贷款D. 建设贷款(30)下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。 A. 抵押贷款还本付息B. 管理人员工资C. 公共设施维修费D. 保险费(31)下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不对的的是（）。 A. 公司信用等级越高，信用等级系数值越高B. 贷款期限越长，期限系数值越大C. 项目风险越大，风险等级系数值越大
11、D. 用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低(32)市场经济条件下，物业租金水平的高低重要取决于（）。 A. 经营成本B. 物业档次C. 业主目的收益规定D. 同类型物业的市场供求关系(33)王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30，外墙面积6，单元间分隔墙面积8，公摊面积3那么，可出租面积应为（）。 A. 33B. 40C. 43D. 47(34)物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，一方面要考虑的因素是（）。 A. 零售商的财务能力B. 零售商需要的服务C. 零售商组合与位置分派D. 零
12、售商的声誉(35)某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳9年房产税数额为（）万元。 A. 42. 0B. 504C. 600D. 720 二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。所有选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择对的的，每个选项得0.5分。)(1)一般来说，房地产投资风险分析重要涉及（）等分析。 A. 投入资金的安全性B. 项目定位的科学性C. 盼望收益的可靠性D. 投资项目的变现性E. 资产管理的复杂性(2)房地产市场结构涉及（）。 A. 总量结构B. 区域结构C. 产品结构D. 供求结构E
13、. 资金结构(3)从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。 A. 第一阶段B. 第二阶段初期C. 第三阶段初期D. 第三阶段E. 第四阶段(4)制定租售方案的工作内容重要涉及（）。 A. 租售选择B. 宣传手段选择C. 租售进度安排D. 广告设计及安排E. 租售价格拟定(5)随着市场细分化研究的进一步，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是（）。 A. 消费者乐意支付较高的价格B. 公司处在领导地位C. 消费者以年轻人为主D. 商品住宅多为豪宅E. 以投资性购买为主(6)按照消费者对产品两种属性的重视限度进行划分，形成不同
14、偏好的细分市场的模式是（）。（过时） A. 同质偏好市场B. 分散偏好市场C. 个别偏好市场D. 集群偏好市场E. 弥隙市场(7)钞票流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，钞票流量图中的时间点“零”是（）。 A. 资金运动的时间始点B. 日历年度的年初C. 某一基准时刻D. 既不能有钞票流出也不能有钞票流入的时间点E. 既可有钞票流入也可有钞票流出的时间点(8)在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金涉及（）。（过时，删除） A. 折旧和摊销B. 投资回收C. 投资回报D. 未分派利润E. 权益融资(9)房地产置业投资的经济效果重要表现为（）等。 A. 公司实力提高B.
15、 租金收入C. 对社会奉献增长D. 物业增值E. 物业权益份额增长(10)房地产开发前期的规划管理涉及（）。 A. 开发项目的选址定点审批B. 规划设计条件审批C. 规划设计方案审批D. 核发建设用地规划许可证E. 核发建设用地批准书(11)房地产开发项目财务评价的基本报表涉及（）。 A. 总投资估算表B. 钞票流量表C. 资金来源与运用表D. 损益表E. 资产负债表(12)以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款涉及（）。 A. 建筑安装工程费B. 土地使用权出让金C. 拆迁补偿费D. 公共配套设施建设费E. 城市基础设施建设费(13)债务融资的资金融出方所获得的报酬有（
16、）。 A. 项目投资形成的可分派利润B. 协议中所规定的贷款利息C. 协议中规定的有关费用D. 租售收益E. 股息(14)物业管理公司在拟定写字楼租金时，一般考虑的重要因素有（）。 A. 可出租或可使用面积B. 出租方的商业信誉C. 基础租金与市场租金D. 出租单元的面积规划和室内装修E. 物业管理公司的经营业绩(15)影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。 A. 自然特性B. 细分市场C. 人口密度的大小D. 该区域发展的类型和范围E. 竞争性项目的区域三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1)当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期
17、投资。（）(2)购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （） (3)在进行风险分析时，盼望收益的标准方差值越小，表白该项目风险越大。（） (4)通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 （） (5)房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。 （） (6)房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （） (7)当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。 （） (8)在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不
18、管其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （） (9)开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 （） (10)在房地产投资分析中，若不能拟定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （） (11)在非线性盈亏平衡分析中，有也许出现多个盈亏平衡点。 （） (12)假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（过时） （） (13)个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只
19、来自于申请贷款的购房者。 （） (14)虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （） (15)租期越长，租金水平也许越低，因此业主应尽量避免签长期租约。（答案不拟定，有问题） （） 四、计算题(共2小题，20分。规定列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1)张某于2023年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为2023、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2023年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的规定，银行为其重新
20、安排了还款方案：贷款期限从2023年1月1日2023年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为02%）。问李某在新还款方案下的初次月还款额为多少?（8分）(2)某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。通过度析，得到以下数据： （1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。 （2）第3年租金收入
21、、经营税费、经营成本分别为2023万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。 （3）计算期（开发经营期）取2023。 请根据以上资料，完毕下列工作： （1）编制资本金钞票流量表（不考虑所得税）。 （2）若该开发商规定的目的收益率为15%，计算该投资项目的净现值。 （所有的投资和收入均发生在年末）（12分）答案和解析一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1) :C(2) :A(3) :C(4) :B(5) :C(6) :C(7) :B(8) :B(9) :C(10) :B(11)
22、:C(12) :D(13) :A(14) :C(15) :A(16) :D(17) :A(18) :A(19) :A(20) :C(21) :C(22) :D(23) :A(24) :B(25) :B(26) :C(27) :C(28) :D(29) :B(30) :A(31) :A(32) :D(33) :B(34) :D(35) :D二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。所有选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择对的的，每个选项得0.5分。)(1) :A, C, D, E(2) :A, B, C, D(3) :A, B(4) :A, C,
23、 E(5) :A, B(6) :A, B, D(7) :A, C, E(8) :A, C, D(9) :B, D, E(10) :A, B, C, D(11) :B, C, D, E(12) :B, C, E(13) :B, C(14) :A, C, D(15) :A, C, D, E三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1) :0(2) :1(3) :0(4) :0(5) :1(6) :1(7) :1(8) :0(9) :1(10) :0(11) :1(12) :0(13) :0(14) :1(15) :0四、计算题(共2小题，20分。规定列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1) :(2) :