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1、编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共30页第 1 页 共 30 页新建物业接管验收规范新建物业接管验收规范1.目的目的规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准。2.2.范围范围适用于华苏公司所有新建物业接管验收工作。3.3.职责职责3.1 华锐物业管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督；3.2 各物业公司严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求；3.3 各地产公司配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好，完整移交。4.4.方法和过程方法和过程4.1
2、 接管验收的定义：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、l 绿化景观等。4.2 为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在收房合同约定入伙日期之前两个月左右以接管验收邀请函形式通知物业公司进行接管验收；4.3 依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于 510 个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录 新建房屋具备接管验收条件审核单、编制新建物业接管验收工作安排、并会否是否同意接管验收；4.5 同意接管验收，即对物业公司于地产公司签定
3、新建房屋交接责任书，并签发验收通知约定时间验收；4.5 于约定时间开始按新建房屋验收表、小区公共绿化验收单、小区公共设施及道路设施验收单所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和人力情况来定，一般没人按每天验 45 套房，时间控制在十五个工作日之内完成(建筑面积 10 万平方米为单位)。4.6 如验收有不合格的项目，物业公司应签发质量问题整改通知单，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需有地产公司提出，随时提出，随时复验。4.7 验收合格，物业公司月 5 个工作日内签署验收通过证明。4.8 对
4、于已签署 验收通过证明 的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发接管通知。附：新建物业接管验收流程图5 5 物业接管验收标准和要求物业接管验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减）5.1 资料：5.1.1 产权资料A.用地批准资料.B.项目批准资料编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页 共30页第 2 页 共 30 页C.施工许可证.D.用水、用电、用气指标批文。5.1.2 技术资料A住宅区规划图，小区竣工总平面图。B.所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。C单位工程竣工验收证明书。D地图勘探报告，沉降
5、观察记录。E地下管网竣工图。F.所有设备订货合同、产品合格证、随即资料(使用说明检验报告)，随即专业工具清单。G电缆铺设记录。H线路及电力电缆试验记录。I.发电机、电动机检查试运转记录。J电气设备试验调整记录。K.电气设备绝缘检查。L电气设备送电验收记录。M防雷接地电阻检测记录。N防雷引下线焊接记录。O水、卫生器具检验合格证。P通风机风量测量调整记录。R.环保达标验收许可证。S消防验收许可证。T房屋测绘验收资料。U房屋验收记录。V.绿化平面图。5.2 房屋5.2.1 内墙面表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗与墙面空隙
6、填嵌密实，色泽一致，尺寸正确。方正、整齐、光滑；阴阳角垂直、方正、允许偏差 3mm，表面平整度允许偏差小于 2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于 3mm，检查每个面不少于3 个接点，墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。5.2.2 顶棚（层高），开间尺寸验收标准基本同墙面各房型房间净高，开间长，宽尺寸符合设计标准。顶棚在开整度得基础上应水平，检查点每间不少于 5 个点，允许偏差 5mm 开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。5.2.3 地坪地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不不起砂，地坪 2m 靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于
7、 4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查没面编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页 共30页第 3 页 共 30 页不少于 3 个点。5.2.4 进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于 3mm，框的对角线允许偏差小于 3mm 框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5-2.5mm，高低差小于 2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门磁头安装
8、齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活，钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁。5.2.5 阳台除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓裂开；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过 0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。5.2.6 卫生间、厨房间墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面 48 小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管
9、道试验 2 分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。5.2.7 塑钢门窗门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。5.2.8 公共部位（楼梯走到）5.2.8.1 墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。5.2.8.2 地砖铺贴平整，拼花图清晰，色泽一致，表面
10、清洁，不起壳，无裂痕，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无打小头，斜面一条线，2m 靠尺检查平整允许偏差小于 4mm。5.2.8.3 楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。5.2.8.4 楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑，焊渣，毛刺等。5.2.9 外墙5.2.9.1 外墙平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。5.2.9.2 窗台横平竖直，棱角线条清晰，窗框下槛 2
11、0mm 圆弧光滑顺直；窗台排水坡度 20mm 以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。5.2.9.3 空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。5.2.9.4 阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度，宽度一致，细砂批编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页 共30页第 4 页 共 30 页嵌均匀，纹路顺直；无色差，无起皱脱皮，上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。5.2.9.5 外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；名
12、沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯形状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。5.2.10 屋面5.2.10.1 光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。5.2.10.2 飘板、圆柱表面光滑平整，线脚顺直，涂料均匀无色差。5.2.10.3 屋里地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的链接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无明显积水，整个层面 24
13、小时盛水无渗漏。5.3 给排水、电器部分5.3.1.给水管每层管道内应设支架，关卡埋设牢固，关卡与管子接触紧密。给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。水表安装位置正确，平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大约 20mm。明敷管和管道井应将管接口麻丝和污物清理感干净后，刷银粉漆二度。所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。5.3.2 排水管排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪 0.5-1cm，阳台地漏低于地表 0.5cm。检查口位置正确，清扫方便。排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。所有排水管 灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。5.3.3 空调、
14、雨落管按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。管道支承件的间距应统一，立管75 以上的支撑件间距不大于 2m。立管的垂直度偏差：每 5m 不大于 10mm，全高不大于 30mm。所有管道不堵不漏，排水通畅。雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。5.3.4 煤气管管道安装每层应设套管，套管高出地坪 8-10cm，顶棚处与顶棚平。立管的垂直度，每 5m 以下不大于 2mm。管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度。煤气管明敷，离墙面 3.5-4cm。煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。5.3.5 避雷带避雷带规格符合设计要求，-4*25mm 镀锌扁铁，焊接不应少于
15、 3 个面，两个长边编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页 共30页第 5 页 共 30 页必须焊接，搭接长度为 25mm 的 2.5 倍。避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆铜焊接按搭倍数为的 6 倍双面焊。全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于 10 欧姆。5.3.6 配电箱元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红色、黄色、绿色、零线为兰色，接地先为绿黄双色线）配电箱盘面垂直，箱体高 50cm 以下，允许偏差 1.5mm，箱体高 50cm 以上，允许偏差 3mm。5.3
16、.7 开关，插座（含电视机、电话、可视对讲机、宽带网）线材色标符合，按线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，按地线为绿黄双色线，接地接触紧密。开关、插座面板并列安装高差允许偏差 0.5mm；每户内面板高差允许偏差 5mm；面板的垂直度允许偏差 0.5mm。5.3.8.阳台灯具安装上下对齐5.3.9 电器回路测试绝缘测试。导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于 0.5 兆欧。通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。5.3.10 配电柜、盘盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐
17、全清晰，绝缘符合要求。手车或抽屉式开关柜在推入或来出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。操作及联动试验正确，符合设计要求。验收时应提供下列资料和文件A 工程竣工图B 制造厂提供的产品说明书，测试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。C 安装技术记录，调试试验记录。5.3.11 电缆电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全，正确，清晰。电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属户层的接线、相序排列等应符合要求。电缆终端、电缆接头应按牢固。接地应良好；相色应正确;
18、电缆支架等的金属部件防腐层应完好。电缆沟内应无杂物，盖板齐全。直理电缆路径标志物与实际路径标志相符。路径标志应清晰、牢固、间路适当。验收时应提交下列资料和技术文件：A.设计资料图纸、竣工图。B.制造厂提供的产品说明书，试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页 共30页第 6 页 共 30 页C.电气试验清单。5.3.12.电动机的验收要求电机性能应符合电机周围工作环境的要求。电机转子应灵活，不得有磁卡声。润滑脂的情况正常，无变色，变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。电机的引出
19、线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。电机转动方向要符合要求，无杂声。电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。验收时应提供下列资料和文件：A.制造厂提供的产品说明书。B.检查及试验记录。C.合格证件冀安装使用图纸等技术文件。D.调试验收记录报告。5.3.13 电梯A拽引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。B限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。C钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯，松股及断丝现象。D制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应无摩擦。E导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。F轿厢的组装应牢固，娇壁结合处平整。G导靴要保证电梯正常运行。H轿厢地坎与各层门地坎的偏差
20、严禁超过I层门指示灯盒及召唤安装应平整、牢固、不变形，不突出装饰面。J厅门，娇门应平整，启闲时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。K电梯的电源应专用，机房照明、井道照明，娇箱照明应与电源分开。L电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。M电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。N电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。O各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。P急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。Q极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。R轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。S井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。T安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。U电梯启动
21、、运行和停止，轿厢内无较大的震动和冲击，制动可靠。V 运行控制功能达到设计要求。W 超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。拽引机工作正常。X在验收时应提供下列资料和文件：1.电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。2.制造厂提供的随机文件和图纸。3.电梯检查及电梯运行参数记录。5.3.14.水泵编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页 共30页第 7 页 共 30 页水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。离心泵和轴流泵的安装应水平。出水管与水泵节的链接必须对正，牢固可靠。底座与传动轴、泵管的
22、中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。电动机转子轴孔与转动轴间隙均匀。离心泵、轴流泵填料函盖松紧应适当，允许有满伏泄露、温度不得过高。电动机的电流不得超过额定值。运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。滚动轴承最高温度不得超过 70 摄氏度，滑动轴承不能超过 60 摄氏度。验收时应提交下列资料和文件：A制造商提供的产品说明书。B合格证及安装图纸等技术文件。C安装技术记录。D调整试验记录。5.3.15.可视门对讲室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清晰，访客呼叫键采取直接式。5.3.16.背
23、景音乐系统室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。5.3.17.闭路电视可与周界防越报警系统联动进行视频录像。摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天，夜间正常使用，并保证图像清晰，配置必须满足招标书上的功能要求。5.3.18.周界红外报警系统系统的配置必须满足招标书上的功能要求，按安装可靠牢固报警点沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。5.3.19.电子巡更系统信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。5.4 室外总体部分5.4.1 室外排水工程室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要
24、求，无倒坡现象。窖井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形、易于开启。管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。5.4.2 行车道路沥青道路：1）道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。2）雨水口麓子、检查井盖等高出路面部分，不应大约 5mm。3）道路宽度允许偏差50mm，厚度允许偏差5mm；横坡允许偏差0.35100编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页 共30页第 8 页 共 30 页4）表面平整度 2m 靠尺检查，允许
25、偏差小于 7mm。混凝土路：1）混凝面应无裂纹、脱皮、麻面、和起砂等缺陷，接缝高差不得大于 2mm。2）混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝 20m 长度内不得大于 20mm，横缝在路面宽度内不得小于 10mm。3）路面的平整度允许偏差，3m 直尺检查时允许偏差小于 5mm。4）路面坡度符合设计允许偏差小于 0.15，无积水现象。5.4.3 小区景观、小品按图布置各景点，坐标位置正确。各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须计量，水泵要作试压，灯光布置系统须作线路绝缘测试和通电试验。小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，
26、集水井分布合理，无积水现象。5.4.4 配套设施各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。警卫室的建设必须满足物业管理要求。5.4.5 绿化建设1）栽植土及地下水位深度：大、中乔木100cm；小乔木和大、中灌木80cm；小灌木、宿根花圃60cm；草本地被、草坪、一、二年生草花40cm。（种植耐水湿植物除外）2）栽植土壤块径：大、中乔木80cm；小乔木和大、中灌木60cm；小灌木、宿根花铺4cm；3）石砾、瓦砾等杂物块径：树木5cm；草坪、地被、花铺1cm。4）地形标高：全高100cm 为5cm；全高 101cm299cm 为20cm；全高300cm为50cm。5）土地平整，排水坡恰当，无
27、积水，土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。植物材料质量标准：1）树木姿态呈上涨势：树杆挺直，树冠完整，不脱脚，生长健壮，根系茂盛，土球完整、包扎正确牢固、裸根树系完整。2）草块每边应在 30cm 左右，厚度不小于 2cm，杂草小于 5、无病虫害、长势良好。3）花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。4）植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，进沪植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。树木栽植质量标准：1）放样定位符合设计要求，偏差不超过 5。2）树坑坑径大约土球或裸根系 40cm，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。3）树木朝向的主要视线应丰满完，姿态美。孤植树
28、冠幅完整，林冠线符合设计要求。4）栽植深度符合生长要求，土球包装物、培土浇水符合上海市园林植物栽植技术规程要求。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页 共30页第 9 页 共 30 页5）树木栽植垂直度，维护的支撑。饶杆符合上海市园林植物栽植技术规程要求。材料、高度方向及位置应整齐划一。6）修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、留枝留梢正确。7）树木、乔木、大灌木栽植点。数量符合设计要求。草坪、花坛、地被栽植工程评定标准：1）栽植放样符合设计要求，放样偏差不得超过5.2）土地平整
29、，表土块小于 2cm。排水坡恰当，无杂草根，茎，花坛施妥腐熟基肥。3）草坪满铺留缝间隙 1-1.5cm，草坪间铺、点铺大小应一致、均匀、草块与土壤密结、平整。4）草坪切边线条清晰、平顺自然。5）花坛、草木地被的高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。5.4.6 维（护）栏（墙）：安装牢固：焊点平滑，无脱漆，锈蚀，粉刷应平整亮丽，无流坠，颜色一致。设计安装蔚蓝应设立监视系统和报警系统的安装位置。5.4.7 公园椅：在小区道路，花园内适当位置，合理设置公园椅。公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。5.4.8 单（摩托）车棚：在小区适当位置，合理设置单（摩
30、托）车存放点，分布点，其大小应与小区的实际情况吻合。存放点设置合理的照明。存放点应设置固定支持物，与小区的风格相区配。5.5 清洁配置设施：在小区道路周边及花园内适当位置，合适设置垃圾箱（桶），大小适当，外观应与小区风格区配。室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。住宅标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排水设施，以方便清洁。电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水，考虑防水。天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水。应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能排水设施，大小与小区实际情况相区
31、配，同时异味不漏住户。5.6 车库地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。地下车库出入口应设置防洪闸。5.7 公共栏：小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第10页 共30页第 10 页 共 30 页5.8 消防系统：所有消防主管网应在合理位置，清洗标示管网功能，流向，在天台设置试验。消防栓：消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。所有消防阀门应标明控制区域。消防泵应设置带负荷试泵条件，在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运
32、行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。消防控制中心应安装空调。大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。防火门：A公共部位防火门钥锁应通用。B门开、管、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损，力量适中。5.9 泳池：泳池的循环管道上的各阀门应装活接，便于维修更换阀门。泳池应有补水阀门，且排水系统应能排于泳池的水。泳池周边应设置救生圈，照明应足够。泳池吸尘口应深入水面不超过 30cm，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口得数量。泳池周边的配置设施完好无损。、5.10.商铺：每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表
33、安装在方便抄表的位置。应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯，消防平面图，配置足够的灭火器材等消防设施。应设置垃圾桶。公共通道应采取节能灯。5.11.管理用房转移交接管验收标准：管理用房面积按照当地法规要求测算，法规无要求的，按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，不足 50 平方米的按 50 平方米计算。位置：尽量设置在住宅区中心部位，方便住户。竣工日期：在向往户发钥匙前 15 天。装修标准：参见物业管理使用房装修标准5.12.有关居委会用房规定（政府文件）面积：按 10 户 1 平方米标准考虑。位置：与物业管理用房安排在一起。竣工日期：同物业管
34、理用房。5.13.社区健康中心（参考）：100 平方米左右。5.14.管理处员工宿舍：属管理用房面积。装修标准：墙面 ICI 涂料，地面水泥砂浆找平。应有冲凉设施。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页 共30页第 11 页 共 30 页竣工日期：在向住户发钥匙前 15 天。5.15.管理处员工食堂：（根据具体情况确定，可参考）住宅区面积5 万：食堂面积50 平方米10 万：100 平方米20 万：150 平方米30 万：200 平方米40 万：250 平方米50 万：300 平方米装修标准：食堂，墙面 ICI 涂料、
35、地面水泥浆找平。厨房，墙面 ICI 涂料，贴 2米高瓷砖，地面防滑地砖。竣工日期：住宅区入住前 15 天。5.16.商业用房：按总建筑面积的 3（多层）、2（高层）的比例配置，此部分商业用房划给物业公司。5.17.室内活动中心（免费场所）：依据具体情况定住宅区活动中心面积5 万平方米：60 平方米10 万平方米：100 平方米10 万平方米及以上，每增加 10 万平方米相应增加 50 平方米。5.18 室外体育活动活动场所参考标准：如有规划指标，按规划指标，但不低于以下标准;1)10 万平方米以下（含 10 万平方米）设露天羽毛球场 2 个，篮球场 1 个，乒乓球台 2 个。2）20 万平方米
36、，设露天羽毛球场 3 个，乒乓球台 4 个。3）30 万平方米，设露天羽毛球场 3 个，网球场 2 个，游泳 1 个，篮球场 1 个。4）40 万平方米（包括 40 万以上）：同 30 万平方米住宅区，另加设门球场 1 个。5.19 居民会所：30 万平方米以上住宅区设置，安排健身、阅览、室内乒乓球等娱乐设施。5.20.物业管理办公用房装修标准：开发单位移交物业办公用房时，必须保证物业管理办公用房能够正常使用。即满足以下条件：A地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面。B墙面：国产乳胶漆墙面。C顶棚：型钢 T 型龙骨、石膏板吊顶。D门：普通实木门，局部可用铝合金门。E窗：铝合金窗。F水、电、气相关设
37、备，采用一般的国产设备。G前台木质收银柜台、各办公室功能隔断（砖砌、木质或铝合金隔断）、木质住户钥匙柜、办公地柜等。如果开发单位移交物业管理办公用房时不能满足第一条标准，则有物业管理单位按第一条标准完善，费用由开发单位支付。如果物业管理单位发生超出第一标准的装修费用时，则由物业管理单位自付超出编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第12页 共30页第 12 页 共 30 页费用。物业管理各类用房应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配置洗手间。6.注意事项6.1 物业接管验收一定在地产竣工验收基础上再验收，并永久保存期间发
38、生的资料、记录。6.2 物业公司在前期介入时应加强对现场建筑，安装工程的跟进，特别是电梯、发动机、供配电、消防、空调供水、智能化。停车场等设备设施安装的跟进，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。积极参加竣工验收，跟进竣工验收中露出的问题，将问题解决在楼管验收之前。6.3 当移交验收时房屋、设备、设施屡次整改仍不合格，同时入伙时间已至，物业公司应将接管验收不合格问题编制报告，相地产领导报请书面意见，对不能及时整改或多次整改不合格问题同时报集团工程管理部、物业管理部备案。6.4 为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移
39、交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件，维保作业计划，维保期限及内容和其它服务程度的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。7 相关表格：接管验收邀请函新建房屋一览表新建房屋具备接管验收条件审核单新建房屋交接责任书验收通知新建物业接管验收工作安排小区公共建设及道路设施收单小区公共绿化验收单新建房屋验收表质量问题整改通知单验收通过证明接管通知编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第13页 共30页第 13 页 共 30 页接管验收邀请函接管验收邀请函NO.物业公司：我公司位于区路号撞新建工程已竣工，并经过了
40、的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。根据与你公司签订的物业管理委托合同，特提请你公司于年月日前来接洽有关接管事宜。此致沈阳华苏置业有限公司二零零年月日签收人二零零年月日（骑缝加盖公章）新建房屋交接责任书编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第14页 共30页第 14 页 共 30 页建设单位：接管单位：工程名称：工程地址：开工日期：竣工日期：竣工验收日期：建筑面积：结构类型：主旨为确保房屋住用的安全和正常使用，明确双方在房屋接管验收中和接管后应遵守的事项，承担的义务和责任，特制定本责任书。一本责任书试用于本公司
41、关于新建住宅房屋的验收交接。二接管验收依据本公司制定接管验收程序、内容及标准以建设部房屋接管验收标准（1991 年 7 月 1 日）和物业管理行业一般要求为依据。三验收程序1.依据新建房屋竣工后建设方提出的接管验收申请，接管验收方于 15 日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核，认为合格，即签发验收通知书。2.于约定的时间开始按新建房屋验收表所列项目进行逐项验收。验收合格于 7 日内接管方签署验收合格证，如验收有不合格的项目，接管方签发返修通知书，对所列返修项目，建设方应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。3.对于已签署验收合格证的新建房屋双方应于规定时间内办理交代手续。四交接后双方责
42、任1.交接双方在接管验收的过程中，应互相支持，密切配合，信守诺言，如由于发生一方工作的疏忽|怠慢、不配合、而给另一方带来工作不便或经济损失，应有前方负责。2.新建房屋接管交付使用后，无论时间多长，如发生隐蔽性的重大质量事故，应有接管单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料等原因，由建设单位负责处理，直至符合有关质量要求；如属使用不当，管理不善的原因，则由接管单位负责处理。3.新建房屋自验收接管之日，除因使用不当、管理不善外，工程保修期有关规定执行，所发生的保修费用均由建设单位承担。五争议裁决本责任书一经双方签字即予生效。如执行本责任书发生争议而不能双方协商解决的，
43、双方均得申请市、区房地产管理机关进行协调或裁决。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第15页 共30页第 15 页 共 30 页建设单位代表（签字）：接管单位代表（签字）：二零零年月日二零零年月日新建房屋一览表新建房屋一览表建设单位：接管单位：工程名称工程名称开工日期开工日期竣工日期竣工日期竣工验收日期竣工验收日期建筑面积建筑面积（M2）结构类型结构类型备注备注编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第16页 共30页第 16 页 共 30 页新建房屋具备接管
44、验收条件审核单新建房屋具备接管验收条件审核单工程名称：建设单位：竣工日期：竣工验收日期：建筑面积：结构类型：项次项次项目项目核查情况核查情况1竣工验收合格证明文件2此次所列设备能否正常运行A供电设备B给排水设备C消防设备D监控设备E卫生设施/道路设施其他3本幢房屋幢、户编号是否已经有关部编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第17页 共30页第 17 页 共 30 页门确认（提供相关文件）4应交验产权资料A项目批准文件B用地批准文件C建筑执照其他5应交验技术资料A竣工图（包括总平面图、建筑结构设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
45、）B地质勘查报告C工程合同及开、竣工报告D工程预决算E图纸会审记录F工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）G隐蔽工程验收签证H沉降观察记录I竣工验收证明书J钢材、水泥等主要材料的质量保证书K水、电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书L新材料、构配件的鉴定合格证书M砂浆、混凝土试压报告N供水试压报告其他6发展商交纳维修基金情况核验（提供相关文件）审验结论编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第18页 共30页第 18 页 共 30 页验验收收通通知知NO.有限公司：依据对（工程名称）的产权资料、技术质料及其他方面查
46、核的结果，我们认为已具备接管验收的条件，现定于年月日开始对（工程名称）进行验收。请予接洽配合为感。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第19页 共30页第 19 页 共 30 页XXXX 物业管理有限公司（章）二零零年月日签收人：二零零年月日（骑缝加盖公章）验验收收通通知知NO.有限公司：依据对（工程名称）的产权资料、技术质料及其他方面查核的结果，我们认为已具备接管验收的条件，现定于年月日开始对（工程名称）进行验收。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2
47、0页 共30页第 20 页 共 30 页请予接洽配合为感。XXXX 物业管理有限公司（章）二零零年月日新建物业接管验收工作安排新建物业接管验收工作安排（列明相关注意事项，具体计划可按现场情况来定）一、确定标准二、对参检人员进行培训。三、挑选一个单元作为接管检查的标准样板，确定总体质量标准样板。四、按接管检查标准对照标准样板，对项目每套房间及外墙屋面、室外小品、道路等进行接管检查，对检查中达不到标准的，以书面整改单形式交施工单位限期整改，整改后及时编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第21页 共30页第 21 页 共 30 页
48、复验，直至完全符合接管检查标准为止。五、针对项目特点应注意事项。六、检查人员安排：分组情况，几个组，每组几个人，共多少人，谁负责等，是个人按套操作还以组按项操作。七、工作量：每组每天各检查几套房，几天完成检查任务。八、验收时间：初验：天，月日至月日初验整改：天，月日至月日终验：天，月日至月日终验整改：天，月日至月日终验整改验收：天，月日至月日新新建建房房屋屋验验收收表表工程名称：建设单位：验收单位：编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第22页 共30页第 22 页 共 30 页验收日期：建筑面积：幢号：项次项次项目项目质量要
49、求质量要求检查结果检查结果处理要求处理要求负责人负责人1地基基础2钢筋混凝土构件3土结结构应结点支撑系统构件造材4房屋整体系统5外墙6屋里7平面屋的隔热8三层以上屋的层面9楼地面面层与基层10卫生间、阳台、盥洗间地面11钢木门窗12进户门13本装修工程14门窗玻璃15抹灰16饰面砖17油漆刷浆18电气线路安装线路安装导管导线连接铅导线接法管子配线接地线回路导线19每套电表安装或预值20照明器具等安装支架21避雷针、带22电梯23有线电视、宽带网24管道25地漏26排污管道27水龙头28空调基架29消防设备30监控设施编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路
50、勤为径，学海无涯苦作舟页码：第23页 共30页第 23 页 共 30 页31附属工程32其他小区公共设施及道路设施验收单小区公共设施及道路设施验收单区：面积：编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第24页 共30页第 24 页 共 30 页项数项数项目项目验查情况验查情况结论结论责任人责任人1配电间2水泵房3雨水窨井4铁盖窨井5路旁栅栏6进户水阀7主干水阀8消防龙头9室外照明10湖区水处理系统11安防系统12一卡通系统道路其他总责任人：XXXX 物业管理有限公司（章）二零零年月日小区公共绿化验收单小区公共绿化验收单编号：时间：