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1、关于房地产营销策划 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就胜利了一半。下面是我为大家收集的关于房地产营销策划例文，盼望你喜爱。 关于房地产营销策划 篇1 一. 销售节奏 (一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开头至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，由于-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备状况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般状况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售方案。制定本方案的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售方案相关节点只
2、是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。 1. 推广销售期支配3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。 2. 鉴于年底接近过年的状况，开盘销售强销期应避开春节假期。 3. 开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。 (二)销售节奏支配： 1.20_年10月底20_年12月，借大的推广活动推出-项目 2.20_年10月底20_年11月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。 3.20_年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行其次次摸底。 4.20_年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。 二. 销售预备(20_年1
3、月15日前预备完毕) 1. 户型统计： 由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于_年12月31日前完成 鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。 2. 销讲资料编写： 由营销部-、策划师负责，于20_年12月31日前完成 -项目销将资料包括以下几个部分： 购买-的理由：产品稀缺性销讲 基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套状况、建筑风格、景观设计、交通状况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。20_年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。 建筑工艺及材料：需要在_年12月15日
4、前由工程部出具项目采纳的新工艺材料，新技术等基本基本资料。20_年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。 客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决方法。 样板区销讲： 不利因素公示 3. 置业顾问培训： 2. 预售证 由销售内页负责，于20_年1月10号前完成 3. 面积测算 由销售内页负责，于20_年1月10号前完成 4. 户型公示 由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应预备户型的公示，便利客户选房，避开置业顾问出错。 由策划师负责，于20_年1月10号前完成 5. 交房配置 由工程设计线蒋总负责，于20_年1月10号前完成 6. 一公里外不利因素
5、 由策划师负责，详细调研后，与销售经理-会商后，于20_年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，特地进行培训。 三. 样板区及样板房 (一)样板区 1. 样板区范围：考虑到-项目销售必需突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须根据样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观扫瞄线路，以下暂定为y区) 2. 样板区作用：最大限度的呈现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增
6、值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。 3. 样板区展现支配： 确定对y区沿线情调、步行道的包装方式和详细要求; 确定y区道路沿线灯光布置方案，灯具选型要求和效果交底; 明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解; 详细见附后(参观园线说明) (二)样板房 1. 样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的状况。选定1# 楼平层、底跃各一套。 2. 样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导
7、客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所提倡的享乐主义生活的一种实体诠释。 3. 样板房展现支配： 前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于_年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。 四. 展现道具 包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作： 1. 沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作 2. 户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作 3. 户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作 五. 价格策略 均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领
8、导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步估计，职业顾问优待权限，销售主管优待权限，销售经理优待权限，内部员工推举优待权限，公司领导优待权限，一旦确定优待权限，坚决执行，防止权限不明，私放优待，扰乱现场销售。 时间支配：营销策划部于20_年1月10日提出销售价格表和销售政策。 关于房地产营销策划 篇2 对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。扩大金坤房产的.知名度与品牌美誉度，体现金坤房产的五大优势：公司的雄厚实力财力、“_第一拍”的资格、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计，展
9、现公司美妙进展前景，促进楼盘销售。同时进行企业.公关，树立_房产乐观良好的.形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。 一、开盘时间：20_年x月x日(暂预定) 二、活动地点：_房产有限公司 三、剪彩嘉宾：贵公司确定 四、拟邀媒体：_电视台、_广告公司 五、活动方案 (一)前期预备 1、到场嘉宾 市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体 2、购买或制作一批有意义的礼品。 做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前供应样品，由贵公司定稿后我公司统一制作)。 一是可以表达对领导的敬重和谢意;二是可以起到宣扬作用和品牌效应。 3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花 4、请柬的预备
10、 提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前_天寄出，本市提前x天发出，并确认来否回执。(请贵公司确认、确定。) 5、其他预备工作 提前x天向市气象局猎取当日的天气状况资料。 落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。 提前x天落实指挥和负责秩序工作。 (二)开盘前广告发布 在_广告发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站协作文字图片报导。 (三)开盘之日媒体报道 开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣扬_房产的开盘庆典。 6、开盘现场活动 现场布置 售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体状况，顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼
11、询问服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣扬画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。(效果图附后) 会场布置：会场布置以实际效果为准，根据不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，协作媒体广告宣扬，营造良好的接待环境和现场氛围。 .台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。 嘉宾区：可设在剪彩区域前方和两侧。 关于房地产营销策划 篇3 一、活动名称：购房抽车库 目的：刺激销售 思路： 如今的客户对房子的要求是越来越高，对车子
12、的需求也是越来越多，不是有车一族，也是即将要成为有车一族，因此在购买房子时，车库也是他们考虑的重要因素之一 活动内容： 选定一个活动日期，在活动规定期间内购房者，均可享受“购房抽车库”的活动，里面还可以包含一些其他的惊喜礼物，吸引客户的留意。 二、活动名称：网上房源，一线牵 目的：让人感受三湖春天的现代气息，“春天”的生动形象 活动目标客户群：年轻客户 思路： 网上冲浪、白领的生活、生存方式之一。在网上拍卖房屋，是一种新兴的促销方式，具较强的吸引力，而且到达率极高，易于人际传播。此活动与咸宁或嘉鱼的房地产网站合作。 活动内容： 选取几套朝向湖边，景观上佳的单位，价高者得。同时，选择一些主流媒体
13、进行软性新闻的炒作。 三、活动名称：早起的风景更动人 目标：直接刺激销售，聚集现场人气 思路： 年底售楼前，提前半个月投播广告，从而蓄积潜在购买人群。在开售之际，按买家买楼先后赐予不同折扣。 活动内容： 在发售之初，按购买先后分别赐予购楼折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名九五折。(详细按成本和销售走势而定)。 四、活动名称：万元让利 约“惠”三湖春天买房送“菜单式装修” 目的：促进销售 思路： 能够加快实现商品住宅的价值和使用价值，“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力，通过买房送装修的活动，削减了消费者购房投
14、入的大量精力。 活动内容： 由于购房者的.地位、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。购房者常根据自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格的室内装饰、装修的个性追求。“菜单式装修”更适合现在促销活动，选各不同户型，以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点。或在活动期间，以菜单式装饰送购房者装饰。 五、活动名称：换个角度看“春天”摄影展 目的：以艺术的角度打造嘉鱼最美的传世之作，树立楼盘形象 思路： 摄影被视为关照世界，关注生命的一种力气的方式。摄影，是艺术，同样也是生活，用手中的每一个镜头记录“三湖春天”最漂亮，动人的.瞬间。 活动内容： 与媒体、赞助
15、商合作，公开征集三湖春天或三湖春天周边景色，在广场展览一周，民众和评委参加投票，选出优秀摄影作品，进行颁奖仪式。 六、活动名称：我和“三湖春天”有个约会，大型相亲派对 目标：加大楼盘宣扬力度，促进销售 思路： 眼下由于.环境的变化，单身的人数不断增加，孤独的单身在“三湖春天”制造恋爱机会，邂逅一段佳缘，不仅可以观赏到现场版“非诚勿扰”，单身的伴侣或许可以获遇有缘人，也为寒冬里的“三湖春天”增加了浓浓的爱意和暖意，实在值得期盼。 活动内容： 地点选在广场，时间为圣诞节时，现场将召集多.身青年男女，传递英勇，道别单身。届时，三湖春天将打造成最浪漫的交友约会场所，现场不仅有浓郁的浪漫氛围，更有多姿多
16、彩的互动嬉戏和精彩表演。最终以 “拥抱幸福，告辞单身”大型集体拥抱活动结束，参加者均有机会获得礼品。 七、活动名称：羊年免息轻松供楼特惠专案 目的：强力促进销售 思路： 促销的本质是让利，所以直接的过楼优待对买家是极具诱惑力的。而且_年免息的条件非常迷人。选取年底发售的时机(在楼盘推广上，宜先蓄势，而后“开闸”，鉴于前期已开头推广，所以本次推广需要进行包装，让人感觉前期推出单位已售完，此次是推全新单位)，岁末大酬宾给现场积累人气。 活动内容： 选取不同户型单位，以_年免息按揭的方式销售。在广告宣扬上，将此信息作为单一营销点，以强势传播。而且列出购楼可优待的详细数据，以打动买家。 八、活动名称：
17、环城单车游 目的：完善楼盘健康、绿色形象，为销售助力 思路： 现在越来越多的机动车辆代替了原始的出行方式，同时也造成了许多环境问题。人们渐渐熟悉到爱护环境的重要性，更绿色和更低碳的生活方式开头得到更多人的响应。选择自行车出行就是人们向低碳生活迈出的的一大步。单车出游是对绿色生活、绿色时尚的再一次追寻;是对追求低碳、健康生活的响应与拥护。 活动内容： 此次巡游活动时间，活动路线按实际状况定，整个骑游过程贯穿嘉鱼新、老街道核心区域。本次单车巡游活动将宣扬低碳、健康、绿色的生活理念。将三湖春天的绿色理念传达给民众，塑造三湖春天的楼盘良好形象。 九、活动名称：“老友计”，业主介绍有礼送 目的：老带新，
18、新老客户齐高兴 目标客户群：新老客户 思路： 老客户介绍新客户虽然是最常见促销方法，但确是不能忽视的，老客户是最能反映房子好坏的第一人，在新客户眼中是最具有劝说力的， 更能打动客户的心，劝说新客户。 活动内容： 选定活动时间内，老客户介绍新客户购房，双方都可以享受丰厚的礼品。 十、活动名称：三湖春天家庭总动员 目的：和谐社区氛围，传达社区文化 目标客户群：以老年人为中心的发散性客户 思路： 以“全新退休生活的领跑者”独特理念，形成了浓郁的老年文化氛围，这种社区生活吸引了退休老人及子女的关注。而业主们是最为有效的义务宣扬员，尤其是对项目满足的老年业主，他们的.阅历丰富，.关系深而且广，并且还可以
19、通过他们的子女的口碑相传，这种营销的深层效用不行小觑。 活动内容: 元旦佳节时，举办“元旦欢快家庭总动员”，邀请社区住户和各家庭协老一辈表演节目，以竞赛的形式宣扬三湖春天的小区文化。然后组织多种爱好俱乐部，促进业主相互沟通，营造了一种乐观向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。 关于房地产营销策划 篇4 一、前言 本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。 二、推广策划原则 本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思
20、想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发供应前所未有的宽阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的胜利与否，而是放眼于一个小区楼盘进展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴盛。 我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说究竟是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。 从微观上讲，假如是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。但假如是1000亩的大盘子怎么办?小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必需有一
21、个主题和灵魂。因此，必需上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。 从中观层面说，今日的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。 从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。 在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣扬新奇、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，制造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。 三、详细影响梅江蓝水园推广的六大因素 蓝水园的详细推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够掌
22、握的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不行掌握的微观环境和宏观环境。 我们的任务就是知道应当在哪里，应当怎么去适当支配营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不行掌握的环境因素市场竞争和政经环境相适应。其实这就是蓝水园推广能否胜利的秘诀所在。 整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，犹如战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础;其次步推广策划就是坐在司令部的决策过程，对详细操作而言，就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可掌握方面来入手策划;第三部是策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，而销售
23、执行就犹如士兵的冲锋陷阵和实地占据。三个步骤相互协作，一气呵成，才能完成既定的销售目标。 四、主要竞品物业芳水园状况简介 1、芳水园开发商介绍 华夏经济房建设进展公司是国有一级资质开发企业，以建设.保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发了十多片近百万平方米住宅小区，其中95年开发建设的福东北里荣获全国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建设工程奖级鲁班奖。公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、“天津市危改信得过企业”、“建行信用AA_
24、业”等多项荣誉。 2、梅江3号地芳水园简介 芳水园的7个建设标准： 1疏密有序的园林格局; 2绿地、水面合理分布，宛在水.; 3家庭垃圾预处理，分类袋装，分类收集; 4建立中水利用系统，充分利用水资源; 5热电厂供热，削减污染; 6提高住宅高科技含量，做到二步节能; 7健全安全防范及信息管理。 3、芳水园广告运作 目前由独立个人工作室代理设计、发布。 五、蓝水园客户定位策略 一蓝水园的目标客户群为“新中产阶级” 1、时代造就的新中产阶级 曾几何时，在允许一部分人先富起来的口号声中，经济体制的不断完善，市场经济的日趋活跃，人们不在沉迷于今宵酒醒何处?的感觉，发出了再也不能这样过的呐喊。身体的成长
25、需要日久天长，而观念的更新转换只是瞬间之事。大气候与小气候的成熟，一大批不甘孤独的有识之士，摆脱了束缚，通过自身的努力拼搏，向着一个新的行列前行，那就是有肯定中国特色的新中产阶级。他们除了养车，购买豪宅之外，还要有足够的时间和经济去追求其固有的高品质的生活。追求精致的生活品尝这便是新中产阶级的又一大特点。 就中国国情现状而言新中产阶级的产生有着重要的局限性。它主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，房地产开发商，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是学问与头脑，所以学问经济时代的特征就由此体现出来。 2、“新中产阶级”特征 新
26、中产阶级是一个源于西方的名词，是只属于.中间层次的占.人数比例较大的那一部分人。新中产阶级是整个.的安全进展重心，他们在经济来源方面占有明显优势，大部分自己就是老板。他们没有时间观念，往往把工作和休息合二为一，以其独立的姿势出现，是我们这个.中最能吃苦耐劳的群体。他们以自己的才智，不计劳动时间，不辞辛苦地做别人不做也做不了的事情。他们大都具有顽强的毅力，所以才能飞速地进展起来。他们大都白手起家，他们的富有生活2022年房地产推广活动策划方案都是靠自己努力奋斗而得到的。 他们具有剧烈的自信念，信任自己所做的肯定能胜利，便是他们的信条。生活讲究，追求品尝，但也不轻易消费，有时甚至还不愿向外公开自己
27、的财产也是他们的特征之一。同时，敢于投资，将所得的钱用于扩大再生产，以期获得更多的利润。 新中产阶级并不是都智商及高，但是他们擅长理财，他们所选择的投资大多是安全性高，获利较大的项目。追求胜利，追求财宝的脚步永不停止，更是新中产阶级的显著特点。 关于房地产营销策划 篇5 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区分，不同于买件衣服那样随心所欲，这是由于买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出打算，而且反弹心理很强，稍有不称心就会转变办法，买主思索的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质
28、、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必需加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必需在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争，且乐此不倦; 3、头脑敏锐，不拘传统; 4、感性熟悉和理性熟悉相处融洽; 5、注意历史，敬重现实，睽重将来。 三、构思框架： 1)以塑造形象为主，渲染品尝和意念; 2)呈现楼盘的综合优势; 3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实
29、战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素养进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、详细细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业阅历，到处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美支配;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精碉细凿，力争完善。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，进展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向
30、楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 2、主要卖点： 对楼盘进行全面分析讨论，概括为四个方面的卖点构成： 1)地理位置; 2)楼盘设施结构; 3)楼盘做工用料; 4)户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关怀的物业指标。 3、绘制效果图： 依据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品尝高，由于楼盘的销售，需要启动购楼者对将来的想象，很多事实范例证明，精致的效果图对营销起了事半功倍的打算性作用。 4、广告知求点： 1)阐述楼盘的位置; 2)阐述楼盘所在地的历史渊源; 3)阐述楼盘交通条件; 4)阐述楼盘人口密度状况; 5)阐述楼盘的
31、升值潜力; 6)阐述楼盘开发商的信誉; 7)阐述楼盘的背景; 8)阐述楼盘的舒适温馨; 9)阐述楼盘的有用率; 10)阐述楼盘的付数方案; 11)阐述楼盘的品质; 12)阐述楼盘的深远意义; 13)阐述楼盘的物业管理有什么不同。 5、广告阶段划分： 对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广阔致划分为三个阶段： 第一阶段(预期到首期交楼入住)：此阶段广告宣扬以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品尝、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。 其次阶段(首期交楼至二期完工)：此阶段以
32、品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。 第三阶段(二期工程交楼至整体竣工)：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。 总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是依据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的安排方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据详细状况敏捷使用和调整。 6、广告表现： 在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到
33、预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅漂亮的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出奇妙悦耳的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。预报广告以渲染气氛为主，协作精彩的揭幕预售仪式先期刊登。 7、首期广告内容准时间支配： 内部认购展现会和首期展销会定期进行，广告预备工作应在此之前全部到位，详细内容大致如下： 楼盘效果图。 楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。 售楼宣扬册和促销宣扬单的设计制作。 工地围板的设计、绘制。 展销场地宣扬旗帜、宣扬画和横幅的设计制作。 展销场地道路指导牌的制作。 展板(两套，每套12张)的设计、制作和摆放。 影视广告创意构思及拍摄制作。 报纸
34、广告首5期的设计、完稿及定版。 围绕展现会其它促销宣扬用品。 五、勾画卖点途径： 1、确立行销要求： 楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满意购屋大众独有的品尝与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的进展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。 时代性：具有前瞻性的行销观念，符合.形态的变革与提升。 生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。 安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。 便利性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。 舒适性：现代化的消费新空间，具有以
35、符合人性需要为基础的品质。 选择性：多样化的产品供应多样化选择。 自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。 2、进行消费者背景分析： 选购本楼盘的动机： a、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。 b、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。 c、想在此地长期居住者。 d、认为本区域有远景，地段有进展潜力。 e、信任业主的企业规模与财力潜力。 f、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。 排斥本楼盘的理由： a、消费者本人经济力量不足。 b、比较之后认为四周有抱负的楼盘。 c、购买个体者较少，对后市看空。 购买本楼盘的理由： a、对本区域环境熟识念旧者。 b、满现居环境品质者。 3、设计完善的
36、行销动作： 塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能确定自己的品尝和地位，而造成.影响。 强势吸引广阔的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导其次次购屋、换屋或投资客进场购买。 依据本区域的地理位置，塑造本楼盘的将来高价值及增值潜力。 慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿势予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、恳切的劝说技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺当实现。 销售人员应默契协作，充分预备，以使客户在整个销售过程中的确感受到自然、亲切
37、、实在、信任、诚恳、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍伴侣来买”的完善销售体系。 六、房地产营销广告推广业务的策略： 1、引导期： 首先选搭大型户外看板，以独特新奇的方案引起客户的奇怪，引发其购买欲。 工地现场清理美化，搭设风格新奇悠闲的接待总部(视情形需要，制作样品屋)。 合约书、预约单及各种记录表制作完成。 讲习资料(material)编制完成。 价格表完成。 人员讲习工作完成。 刊登引导广告。 销售人员进驻。 留意事项： 对预约客户中有望客户做ds(直接访问)。 现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。 定期由业务主管召开销售人员策划会，
38、兴奋士气。 不定期进行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，打算是否修正企划策略。 有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照光明度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。 主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户非常顺畅地经过。 2、公开期及强销期： 公开期(引导期之后715天)及强销期(公开后第7天起)。 (1)正式公开推出前需吸引引导期有望客户与协作各种强势媒体宣扬，聚集人潮，并施呈现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可支配鸡尾酒会或邀请政经名人莅
39、临剪彩，提高客户购买信念。 (2)每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料(material)填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行叙述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。 (3)每周周一由业务部，企划部进行策划会议，叙述本周广告(20_年母亲节活动策划方案)媒体策略、促销活动(sp)项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣扬单方案。 (4)拟定派发宣扬单方案表，排定督报人员表及(sp)活动人员编制调度表。 (5)于sp活动前3天，选定帮助销售人员及假客户等，并预先支配讲习或演练。 (6)若于周六、周日或节日sp活动，则需要提前一天召集销售管理人员
40、帮助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何协作。 (7)每逢周六、周日或节目sp活动期间，善用35组假客户，应留意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到点。 (8)周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对本日来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。 (9)实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司马上颁发奖金，以资鼓舞。 (10)随时把握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前
41、来办理补足或签约手续者，马上催其办理补足或签约。 (11)客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施ds(直销)、出外追踪访问客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。 (12)每逢周日，节日或sp期间，公司为协作销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订(电话线若为两条，则轮番打)以刺激现场销售气氛。 3、持续期(最终冲刺阶段)： (1)正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之熟悉程度应不浅，销售人员应协作广告，重点追踪以期达到成交目的。 (2)利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍胜利公司将提成肯定数额的“介绍奖金”作为鼓舞。 (3)回头客户乐观把握，其成交机会极大。 (4)退订户仍再追踪，实际了解问题所在。 (5)销售成果打算于是否在最终一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气凹凸不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。