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1、房地产开发经营与管理真题1999年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)1、以下哪种因素不是导致商品住宅供应变化的重要因素( )。 A开发成本的变化 B收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，假如贴现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为( )万元。 A8.0 B8.4 C9.0 D10.03、根据( )的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。 A房地产交易方式 B.房地产交易顺序 C购买房地产目的 D房地产类型4、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68
2、%，则该笔贷款每年计息 ( )次。 A2 B4 C6 D125、房地产开发项目的建设过程是指( )的连续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到所有工程竣工 C从工程开工到所有工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕6、对于价格弹性的以下描述中，( )是对的的。 A需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化越不敏感 B在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都同样 C供应弹性系数PES=需求数量变化的比例/价格变化的比例 D短期内房地产市场租金由需求决定，供应缺少弹性7、自有资金钞票流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把( )作为钞票流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考
3、察项目自有资金的赚钱能力。 A借款本金偿还和利息支出 B开发建设投资 C投资方向调节税 D项目投资总额8、对承包商而言，在( )的情况下，采用固定总价协议是比较合适的。 A开工前对工程内容尚不十分清楚 B没有施工图就开工 C设计图纸和技术说明书相称具体 D有施工图但对工程的某些条件尚不清楚9、为保证承包商很好地履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期的( )。 A最终付款 B预付款 C保存金 D工程款10、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价值为 750万元，则该项目的年投资收益率为( )。 A10.7% B8.0% C5.
4、3% D2.7%11、房地产开发商进行项目融资的目的是提高( )。 A全投资收益率 B抵御金融风险的能力 C自有资金收益率 D资信等级12、银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已预租完毕和尚未预租三种情况下，规定的折现率之合理顺序为( )。 A10%/8%/12% B12%/10%/8% C8%/2%/10% D8%/10%/12%13、某刚建成的写字楼售价为8000元/m2，月租金水平为60元/m2，若租客以一次性支付租金的方式承租5年，则业重规定租客一次支付的优惠租金为( )元/m2。 A3600 B800 C2900 D270014、按( )的不同，可将物业划分为自用物业
5、和出租物业。 A所有权性质 B存在形式 C占有形式 D使用性质15、物业代理公司通过具体的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行( )。 A项目融资 B工程招标 C市场定位 D物业管理16、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择( )。 A买方代理 B卖方代理 C联合代理 D双重代理17、施工图中的总平面图是( )的一部分。 A建筑施工图 B专业施工图 C结构施工图 D给排水施工图18、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按( )分类的。 A安装组合情况 B冷凝器冷却方式 C设备设立情况 D所用介质19、某墙身详图中所标明的尺寸为6
6、60，表白其所相应的实际尺寸是( )。 A660mm B1320mm C5500mm D13200mm20、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为 260m2，则该大厅的建筑面积为( )m2。 A780 B520 C1040 D260二、多项选择题(共每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。)1、关于房地产投资的风险，( )的说法是对的的。 A风险意味着对于也许的情况无法估计其也许性大小 B风险为投资的实际收益与预期收益的偏差 C实际收益低于预期收益时，投资面临风险损失 D风险可以用各种也许收益与均值偏离的限度来描述2、进行物业投资时，物业资本价值
7、估计不准确的因素涉及( )等。 A政策因素 B市场因素 C通货膨胀 D持有期3、分析房地产价格与供求数量的关系时，常做出的假设条件涉及( )等。 A在一定的时间周期内 B仅限于开发投资 C除价格外的其他影响因素不发生变化 D将供求曲线简化成直线4、下列因素的变动中，能提高项目技术经济效果的影响因素涉及( )。 A空置率下降 B开发周期延长 C租金水平下降 D建导致本上升5、房地产开发项目财务评价中所使用的营业利润测算表，重要反映开发项目计算期内的利润总额和各年的( )。 A所得税 B贷款利息 C项目投资 D税后利润6、按照协议所涉及的工程范围以及承包关系不同，协议形式可分为( )。 A总包协议
8、 B分包协议 C成本加酬金协议 D独立承包协议7、工程项目管理的基本职能是计划、组织、( )。 A决策 B控制 C协调 D反馈8、建筑工程质量管理工作的内容涉及( )等。 A对原材料进行检查 B对工程配套设备进行检查 C工程进度管理与工期控制 D制定并执行控制工程质量的具体措施9、开发公司向银行申请开发建设贷款时，银行要审核( )等内容。 A项目评估报告 B贷款数量和期限 C抵押或担保条件 D公司资信等级10、当前普通商品住宅开发项目的资金来源重要有( )等几种途径。 A公司自有资金 B银行贷款 C预售收入 D承包商垫资11、对收益性物业来说，空置率提高将导致( )以及新租客规定更大的租金折扣
9、等后果。 A租金收入减少 B附加支出增长 C运营成本下降 D物业资本价值下降12、除宏观因素和供求关系外，影响物业收益的因素涉及物业区位、( )等。 A通货膨胀 B物业类型 C供应总量 D临街状况13、地籍图是表达土地产权、地界和分区的平面图，其所记载的地籍要素涉及( )等内容。 A有关的房屋、道路和水系 B地物和地理名称 C权属界线 D土地编号14、房产图是房屋产权产籍管理的重要基础资料，分为( )。 A房产分幅图 B房产分丘图 C房产分户图 D房产平面图15、建筑工程概算书的内容重要由封面、编制说明、( )和其他工程概算表组成。 A工程概算造价汇总表 B单项工程综合概算表 C安装工程概算表
10、 D建筑工程概算表三、判断题1、假如两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。 ( )2、房地产开发成本、价格方面的信息，均属于房地产市场供应方面的信息。 ( )3、房地产价格重要受地价、建导致本、利率、利润水平和税金等因素的影响。如短期内建导致本、利率、税金变动不大时，减少房价重要途径是减少地价和利润率。 ( )4、新开发居住区，市政基础设施和配套设施投资不能所有计入商品住宅的开发成本。 ( )5、某房地产开发项目的成本利润率为30%，若开发周期为3年，则该项目的年成本利润率也许为10%。 ( )6、在房地产开发项目可行性研究中，提高目的收益率，则项目的
11、收益能力也相应提高。 ( )7、房地产开发项目的项目管理队伍，应当由投资管理人员、工程管理人员、营销策划人员等共同组成。 ( )8、房地产开发项目可行性研究中的盈亏平衡分析，重要是求取项目的盈亏平衡点，以考察项目的安全限度。 ( )9、金融机构向房地产开发项目贷款时，其贷款利息不能用分红的方式体现。 ( )10、市场推广费用投入越多，促销工作经济效益就越显著。 ( )11、提供好的物业管理是房地产营销的有效手段，所以选择物业管理公司，是开发商工作内容的一部分。 ( )12、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等，均按建筑物自然层计算建筑面积。 ( )13、平屋顶是指屋面坡度为2%5%的屋顶。 ( )
12、14、表白建筑物的朝向、平面形状、内部布置以及入口、走道和楼梯位置的图纸是建筑施工图中的平面图。 ( )15、建筑物给水系统分生产、生活、消防三种系统，排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类系统。( )四、计算题(规定列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，计算结果保存小数点后两位。 )1、某家庭欲购买一套面积为80m2的经济合用住房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为2023，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?2、某开发商以6000
13、万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上418层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建导致本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建导致本的 8%和5%；地价款在项目开发初期一次投入，建导致本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市
14、场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为 2023元/m2，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和 6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。3、某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业2023的经营收益权，第一年投入装修费用200万元(按年末一次投入计算)并完毕装修工程。次年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该
15、项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。答案:一、单项选择题1、B 2、B 3、A 4、D 5、B 6、D 7、A 8、C 9、C 10、B 11、C 12、A 13、D 14、C 15、C 16、C 17、A 18、D 19、A 20、D 二、多项选择题1、BCD 2、ABC 3、ACD 4、AC 5、AD 6、ABD 7、BC 8、ABD 9、ABCD 10、ABC 11、ABD 12、BD 13、CD 14、ABC 15、ABD 三、判断题1、A 2、B 3、B 4、A 5、A 6、B 7、A 8、A 9、B 10、B 11、A
16、12、A 13、A 14、A 15、A 四、计算题1、第1题已知： P=350080(1-25%)=21(万元) n=1512=180(月) i1=4.2%12=0.35% i2=6.6%12=0.55% p1=10万元 P2=11万元 求解A： A1=P1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=1000000.35%(1+0.35%)180(1+ 0.35%)180-1 =749.75(元) A2=P2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1 =1100000.55%(1+0.55%)180(1+0.55%)180-1 =964.28(元) 则A=A1+A2=749.75+964.28=171
17、4.03(元) 2、解： A计算项目总开发价值： 项目总建筑面积：45007.5=33750(m2) 基底面积：450065%=2925(m2) 住宅出售面积：33750-29255=19125(m2) 商业用房建筑面积：29253=8775(m2) 项目开发价值(分项) a住宅：800019125(1-6%)=14382(万元) b车位：1295(1-6%)=1071.6(万元) c商业：202387755.5=9652.5(万元) 出租部分无销售钞票 项目开发总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1(万元) B计算开发成本： 购地费：6000万元 建导致
18、本：350033750=11812.5(万元) 专业人员费用：11812.58%=945(万元) 管理费：11812.55%=590.625(万元) 财务费： 购地款利息=6000(1+7.5%)3.5-1=1728.24(万元) 建导致本、专业人员费、管理费、利息： (11812.5+945+590.625)(1+7.5%)1.5-1)=1529.48(万元) 财务费用总计：1728.24+1529.48=3257.72(万元) 销售费用：(800019125+12023095)2.5%=411(万元) 项目开发总成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411
19、=23016.845(万元) C计算项目开发商利润：25106.1-23016.845=2089.255(万元) D计算项目开发成本利润率：2089.25523016.845100%=9.077% 3、解： A计算项目FNPV： FNPV=-1000-200(1+15%)-1+200(1+15%)-2+200(1+5%) (1+15%)-3+200(1+5%)2(1+15%)-4+200(1+5%)18(1 +15%)-20 =256.42(万元)B计算项目FIRR：当i=17%时 =71.29(万元) 当i=18%时 NPV2=-1000-200(1+18%)-1+200(1+18%)-1/(18%-5%)1- =-7.63(万元) 由于FNPV=256.43万元0 FIRR=17.9%15%该项目财务上可行。 考虑通货膨胀，该项目实际收益率为：