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1、2023年(真题之物业实务案例题部分（一）人员工工资奖金及福利涉及1、分管此项目的副总经理工资2、项目经理工资3、项目员工年终绩效奖金（二）补充养老金（二）公共区域维修保养费用（三）工程保修费用（四）管理区域保洁材料费用（五）管理区域装修垃圾清运费用（六）公共秩序维护费用（七）项目履约金（八）公共部位公共设施公众责任保险费用（九）固定资产折旧费（十）对社会的爱心捐赠问题1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。（2分）2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分）3、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分）4、设营业税及附加5.5%，项目成本利润率8%，问：1.利润2.税金
2、，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算。（10分） 模拟一1.一级资质物业管理公司注册资本应为人民币（ ）万元以上。A.50B.300(C.500D.10002.新设立的物业管理公司应当自领取营业执照之日起（ ）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。A.30B. 45C. 60D. 903. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（ ）资质条件。A. 一级B. 二级C. 三级(D. 三级暂定4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标告知书发出之日起（ ）日内，按照招
3、标文献和中标人的投标文献订立书面前期物业服务协议。A. 7B. 15C. 30D. 455. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（ ）。A. 可任选其中一个作为中标人B. 应以报价最低的为中标人(C. 应报请房地产行政主管部门拟定中标人D. 应按照中标候选人的排序拟定中标人答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D全真模拟二1. 物业管理投标的过程涉及：准备投标文献，获取招标信息，登记并取得招标文献，参与开标、现场答辩会议，送交投标文献，签订物业服务协议（或前期物业服务协议）。对的的投标步 骤是（ ）。A. B. C. (D
4、. 2. 物业服务协议由（ ）与业主大会选聘的物业管理公司签订。A. 各业主分别B. 业主大会C. 业主委员会代表业主D. 物业建设单位3. 业主临时公约由（ ）制定。A. 建设单位B. 购房人(C. 物业管理公司D. 房地产行政主管部门4. 物业管理的初期介入是建设单位引入的（ ）。A. 设计工作B. 工程监理工作C. 开发建设工作D. 物业管理征询活动5. 前期物业管理是指从前期物业服务协议签订之日起至（ ）之日止的物业管理活动。A. 初次业主大会会议召开B. 业主大会成立C. 50%业主入住(D. 物业服务协议生效答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D2023年物业管理师管理实务全
5、真模拟三1. 业主大会选聘了新的物业管理公司，原物业管理公司应向（ ）交尚有关的物业管理资料和物业管理用房等。A. 建设单位B. 业主委员会C. 政府主管部门D. 新物业管理公司2. 因住宅室内装饰装修活动导致相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（ ）应当负责修复和补偿。A. 装修人B. 装修公司C. 装修施工人员D. 物业管理公司3. 在购房协议约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（ ）。A. 建设单位和物业管理公司将视业主入住不成立B. 建设单位和物业管理公司将视业主入住成立(C. 业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立D. 即使业主与建设单位联系并作有效声
6、明，仍视为入住不成立4. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采用（ ）查验方法。A. 测量B. 敲击C. 使用D. 目测5. 房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不涉及（ ）。A. 砖结构B. 木结构C. 钢筋混凝土结构D. 框架结构答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D模拟四1. 对于重点和重要设施设备的维修，应当更加强调（ ）。A. 事后维修B. 紧急抢修(C. 防止性维修D. 大修2. 物业供配电系统技术档案不涉及（ ）记录。A. 平常运营B. 客户投诉C. 维修和技术改造D. 各项电气防止性实验和其它测试3. 下列四种方法中，不属于白蚁防治重要方法的是（ ）。A. 挖巢法B. 药杀法
7、C. 熏蒸法D. 诱杀法4. 下列四项工作中，不属于社区绿化平常养护工作的是（ ）。A. 浇水B. 病虫害防治C. 杂草防治D. 绿化改造工程5. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述对的的是（ ）。A. 物业管理公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作B. 物业管理公司对管理区域内的治安防范工作负有所有责任C. 物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理公司不承担任何责任D. 物业管理公司可对嫌疑人进行留置讯问(答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A模拟五1. 下列关于消防通道管理的说法中，对的的是（ ）。A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位B、物业管理
8、公司任何时候都不能将消防通道划为停车位C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理2. 电梯出现紧急情况时，乘客应采用的对的措施是（ ）。A. 确认电梯处在静止状态，撬开轿厢门逃生B. 通过安全窗撤离轿厢C. 通过电话或对讲系统告知管理人员，静候救援D. 通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采用措施自救3. 实行物业服务费用酬金制的，物业管理公司应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（ ）不少于一次公布物业服务资金收支情况。A. 三个月B. 半年C. 一年(D. 二年4. 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服
9、务资金涉及（ ）和物业管理公司的酬金。A. 物业服务成本B. 物业服务支出C. 物业服务支出、法定税费D. 物业服务成本、法定税费5. 住宅专项维修资金属于（ ）所有。A. 物业管理公司B. 全体业主(C. 物业管理公司和全体业主D. 建设单位答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B模拟六1. 在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理公司（ ）。A. 提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔B. 自行决定(C. 与部分业主商议决定D. 与建设单位商议决定2. 物业服务协议约定以外的物业服务收费采用的是（ ）。A.政府定价B.政府指导价C.业主定价D.物业管理公司与业主协商拟定3.
10、新建物业承接验收时，物业管理公司应向（ ）索取物业档案资料。A. 业主B. 建设单位C. 施工单位(D. 监理单位4. 某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（ ）。A. 告知B. 报告C. 请示D. 决定5. 按照住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理公司（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（ ）。A.管理服务费B.审批费C.施工现场管理费D.装修保证金(答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A模拟七1. 二级物业管理公司资质证书由（ ）颁发和管理。A.国务院建设主管部门B.省、自治区人民政府建设主管部
11、门C.省、自治区人民政府房地产主管部门D.直辖市人民政府房地产主管部门(E.设区的市的人民政府房地产主管部门2. 新设立的物业管理公司在申请资质时，除应提供营业执照、公司章程、验资证明之外，还要持（ ）向本地房地产主管部门申报。A. 公司法定代表人的身份证明B. 公司总经理的身份证明C. 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动协议D. 管理和技术人员的职称证书和劳动协议E. 物业服务协议3. 物业管理招标的主体涉及（ ）。A. 物业管理公司B. 物业建设单位C. 业主大会(D. 业主委员会E. 物业所有权人4. 前期物业服务协议与物业服务协议两者的区别有（ ）。A. 签订协议的主体不同B. 协议
12、终止条件不同C. 前期物业服务协议须经政府主管部门批准，物业服务协议则不需要D. 前期物业服务协议属于固定期限协议，物业服务协议属于无固定期限协议E. 前期物业服务协议属于无固定期限协议，物业服务协议属于固定期限协议5. 下列关于业主公约的说法中，对的的有（ ）。A. 业主公约经业主大会通过后生效B. 业主公约对全体业主具有约束力C. 业主公约对物业管理公司具有约束力(D. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力E. 业主公约仅有道义上的约束力答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB模拟八1. 某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，对的的有（ ）
13、。A. 立即告知电梯公司解决故障停梯问题B. 电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用C. 建设单位应承担本次事故的所有费用(D. 物业管理公司应承担渗漏机房的维修责任及费用E. 电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支2. 按使用功能划分，物业可分为（ ）物业。A. 居住B. 公共C. 商业D. 工业E. 其他3. 物业管理区域停车场的物业管理人员一般应涉及（ ）。A. 车辆维修员B. 车辆清洗员C. 交通疏导及管理员D. 停车场保洁员(E. 停车收费员4. 物业管理公司主营业务收入涉及（ ）收入。A. 物业管理B. 物业经营C. 政策性亏损补贴D. 物业大修E. 共用部位的租赁
14、收入5. 物业管理公司利润总额涉及（ ）。A. 公司所属项目上交的管理酬金B. 营业利润(C. 投资净收益D. 营业外收支净额E. 补贴收入答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE模拟九1. 物业服务支出的构成不涉及（ ）。A. 物业共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用B. 物业管理公司财产保险费用C. 物业共用部位、共用设施设备保险费用D. 管理服务人员的工资(E. 项目管理处用房装饰装修费用2. 按照物业服务收费管理办法，物业服务收费实行（ ）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主定价E.政府与业主共同定价3. 住宅专项维修资金可用于（ ）。A.
15、填补物业管理经费的局限性B.共用部位、共用设施设备的大修C.共用部位、共用设施设备的更新D.共用部位、共用设施设备的改造(E.共用部位、共用设施设备的平常维修4. 下列关于物业服务费用包干制的说法中，对的的有（ ）。A. 由业主向物业管理公司支付固定物业服务费用B. 管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动C. 物业管理公司应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计D. 物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担E. 物业服务费用中不涉及法定税费5. 物业管理信用档案的建立范围涉及（ ）。A. 物业管理公司B. 物业管理专业人员C. 业主委员会D. 建设单位
16、(E. 物业使用人答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB模拟十案例分析题 （一）某物业管理公司管理一高层住宅社区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增长）？（5分）编号 意 见 与 建 议1 部分楼梯间陈旧，规定进行粉刷2 保安人员更换频繁，给社区安全管理带来隐患3 社区内停车秩序混乱，建议加强管理4 社区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理5 常有人到社区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换7 某部电梯安全隐患严重，需要大修
17、8 建议社区外墙所有翻新9 社区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采用措施10 社区内出现业主丢失自行车情况，规定加强管理11 部分业重规定减免物业服务费12 希望提供家政服务13 部分业主反映交通不便，规定向交通部门建议增设到达社区的公交线路14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯问题2：上述不属于物业管理公司管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理公司应如何解决？（4分）问题3：试分析第9项问题产生的也许因素和应采用的措施？（4分）问题4：在上述所有问题中，您认为不也许满足业重规定，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）问题5：针对上述问题
18、，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）答案：(案例分析题（一）问题1答案要点及评分标准：（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。（2）其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支（1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分， 每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。问题2答案要点及评分标准：（1）第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）。（2）物业管理公司
19、应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理公司直接管理职责范围，无权直接解决（1分）；物业管理公司应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业重规定提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何解决的不扣分）。问题3答案要点及评分标准：（1）也许因素有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的重要因素；有食源是老鼠较多的因素（2分）。（2）应采用措施：加强环境治理，涉及：及时清运垃圾，积水解决，加强药物灭杀蚊蝇，运用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。问题4答案要点及
20、评分标准：第11项（2分），由于物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分，答因受契约、协议等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）。问题5 答案要点及评分标准：1、加强基础管理，涉及平常检查和员工培训；2、调整优化管理服务工作流程；3、加强安全管理，公共秩序管理；4、加强社区共用设施设备的更新改造工作；5、加强社区卫生管理工作；(6、加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模拟十一案例分析题 （二）某房地产开发公司开发的某住宅社区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2023年8月开始入住，2023年5月该社区
21、召开初次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务协议，协议于2023年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式告知甲物业管理公司应于2023年8月1日前办理完毕物业交接验罢手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面告知后，安排了该社区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。(2023年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名规定乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不
22、再受理业主有关该问题的投诉。问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？ 假如您是该公司的负责人，如何解决业主的投诉？（4分）问题3：该社区的前期物业服务协议何时终止 ？（3分）问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）答案：案例分析题（二）问题1答题要点及评分标准：1）上述20户业重规定修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）；（2）但上述住户规定乙物业管理公司无
23、偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责（2分，凡答规定乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。问题2答题要点及评分标准：(（1）乙物业管理公司的做法不妥当（1分）；（2）该公司应勘察现场，记录业主损失情况（1分），积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（1分）；（3）同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况（1分）。问题3答题要点及评分标准：答“2023年7月31日（24时）”或“2023年8月1日（零时）”均可以得分（3分）。问题4答题要点及评分标准
24、：拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理公司诉讼等其它途经解决（2分，答因协议已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分）。问题5答题要点及评分标准：（1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐个进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽也许邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参与查验工作（1分）。(（2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运营维修养护技术档案（2分）。（3）乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该社区相关原始档案资料（2分）。
25、模拟十二1以下（）不属于住宅社区物业管理的目的。A发明舒适、安全、安静的居住环境B提供便利、方便居民生活C发挥物业的最大使用价值(D实现公司效益2小型写字楼的面积在（）。A1万m2以上B1万m2以下C3万m2以上D3万m2以下3工业物业的分类不涉及（）。A无污染工业物业B轻污染工业物业C一般工业物业(D重工业物业4绿化养护管理的特点是经常性针对性和（）。A公益性B动态性C静态性D阶段性5我国城市区域环境噪声标准规定，（）分贝是正常的环境声音，是噪声的卫生标准。A40B50(C55D60答案：1D2B3D4B5A模拟十三1高层外墙清洗时，对气候的规定较高，风力应小于（）级。A四级B三级C五级D二
26、级2住宅社区防治物业环境污染的重点工作是（）。A商业垃圾B医疗垃圾C装修垃圾D业主和使用人生活垃圾3物业管理的招标从不同的角度可以有不同的分类，最常见的分类方式是按招标对象的广度划分，即（）。A全方位物管招标和单项目物管招标B单纯物管招标和物管与经营总招标C发展商招标、业主委员会招标和物管公司的专项招标D公开招标、邀请招标与协商招标4组成招标文献的六要素不涉及（）。A投标邀请书B技术规范及规定C协议样本D附件（附表、附图、附文等）。答案：1A2D3D4C模拟十四1新建社区公共绿地人均应在（1）平方米以上。A1.5B2C1D2.5 2住宅社区房屋完好率和零修及时率应当分别达成（）。A98%，10
27、0%B98%，100%C98%，98%D100%，98%3社区环境卫生管理服务不符合标准的是（）。A社区内环卫设施要完备，设有垃圾箱、果皮箱，垃圾中转站等保洁设备；B有兼职的清洁人员和明确的责任范围，社区准时清扫保洁，垃圾箱至少两天一清除；(C房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁；D商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；4具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达成或超过有关建筑条例或规范规定，有完善的物业管理服务，涉及24小时的设备维修与保安服务，这样的条件属于（）。A甲级写字楼B乙级写字楼C丙级写字楼D丁级写字楼5商场物业的特点不涉及（）。A商场要合理布局，精心策划B建筑结构设计单一(C商务齐全，人员素质杂D客流量大答案：1C2C3B4A5B