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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 老旧小区物业治理现状及摸索老旧小区改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程,两年来,特别是今年以来,政府不断加大投入,动用大量的 人力、物力、财力对我区多个老旧小区进行综合整治,提升 了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况；但是改造 后的成果爱护却始终是个难题；在已改造的老旧小区中,有 物业治理的为数很少,多数小区无物业治理；如何不让老旧小区改造的成果“ 昙花一现”,是老旧小区改造后亟待解决的问题,本文旨在探讨如何因地制宜地开展老旧小区改造后 的物业治理；一、老旧小区改造的基本情形 牡丹办今年共改造老旧小区 23 个,改造建筑面积为 40 万
2、平米, 63 栋楼, 334 个单元, 5589 户；现已拆除了 160 处 违建、 15 个自行车棚、 145 个配建棚厦；指导各改造小区成 立了 21 个业主委员会；改造后的老旧小区,楼顶、地面、墙面明显改观,增设了各类健身器材和休闲设施,居民和业 主普遍感到中意,改造成效非常显著；二、老旧小区改造后在物业治理上普遍存在的问题及原 因 目前,牡丹办老旧小区改造后在开展物业上普遍存在以 下问题：（一）开展常规性物业治理条件先天不足；老旧小区虽1 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 然经过了改造,但老由于建设时间早、建
3、设主体多元化,小 区的规划设计、功能布局以及各项生活配套设施存在较多缺 陷,与开展常规性的物业治理要求有较大差距；如很多老住 宅小区经过整治后治安环境有了较大的改善,但由于建造历 史的缘由,小区进出口较多,交通通道、夹杂其中,造成进 出口设置过多,治理成本提高,封闭治理难度较大,如扬帆小区,总建筑面积为6.54 万平米, 6 栋居民楼,东西南北有6 个大门供居民和各种车辆出入；平安二道街紧邻小区北侧,小区 4 号楼各单元门邻平安二道街,整个结构看上去小区不象小区、邻街又不全象邻街,治理起来非常麻烦；（二）老旧小区物业治理“ 造血” 功能不足,物业治理企业的经济效益难以实现；老旧小区由于自身功能
4、不完善,严峻影响物业公司的自我平稳与进展；1、物业治理用房配置严峻不足；虽然在老小区改造整治过程中,街道和社区积极争取规划调整、审批新建搭建经 营用房；但仍有很多小区因本身地理位置、可占用空间不多 等缘由,新建搭建物业经营用房的余地不大,导致一些小区 的物业治理及经营用房落实难度较大；如交通局小区,建筑面积只有0.49万平米,本不太宽阔的院内正中间又有一个诺大的供热站用房,居民活动的空间已很狭窄,根本无处建 物业用房；2、小区停车条件差,物业公司通过收取停车费增加企2 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 业收入比较困难
5、；很多老小区建设时间早,设计建设时大都没有考虑到现在的停车需要,基本没有特地的停车库和停车 位；虽然通过改造整治拓宽了小区道路,但是由于车多空间 小,要在路边设置停车位比较困难,而且停车会影响车辆、人员的进出,简单引起居民的不满；且因物业公司收取停车 费需经过业主同意,这也很难达成统一看法；如新立小区,不仅整体空间小,而且建筑格局本身不规整,很难划分出车 位；企业治理 3、一般治理区域偏小,物业治理效益不高；效率是企业获利的主要条件；物业企业效益的实现,取决于 治理成本的掌握,治理规模效益的获得；相当部分小区治理 区域较小,投入产出比较低；如环卫局楼,总建筑面积 0.85 万平米,只有 116
6、 户,物业治理分摊成本相对高,物业企业不愿进入；类似的小区仍有加油站1 组、 2 组居民楼；（三）老小区物业治理标准降低、收费难,严峻影响了 物业公司的正常运营；物业治理费的正常收缴是物业企业运行的根本保证；但 尽管物业费相对较低,仍是有不少业主由于对物业治理不理 解、不支持,而造成物业治理费收缴困难重重；对老小区而言物业治理费收缴率低缘由是多方面的；一 方面,老小区居民以中低收入家庭为主,下岗待业、老弱病 残等弱势群体比例较高,生活比较困难；而更主要的是老小3 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 区居民花钱买服务的意
7、识未形成,由于房屋产权购置的特别 性,以及供应社区综合服务体制的历史沿革,很多居民认为 物业治理是政府供应的福利,应当由政府掏钱；另一方面,一些居民动辄以新小区的物业治理服务水平来与老小区相 比较,产生物业交费的抵触心情；最典型的就是朝鲜一区,业主基本属于上述情形,仍有相当一部分房屋出租给小生意 人和外来人口,且民风彪悍,物业费根本收缴不上；对物业治理企业而言,在物业治理费收缴率低的现实情 况下,除想方设法催交外,只能通过削减物业服务内容,减 少人员配备或选聘年龄较大的下、离岗人员的方法加以维 持；而通过法律程序取得业主欠交的物业治理费,由于现行 治理条例规定不够明确,法律程序纷杂以及“ 法不
8、责众” 的 行为特别性,成本较高,造成催交物业治理费非常困难；综上分析,老旧小区物业治理运行中存在的问题比较突 出,问题的成因也有特别性,这些问题从根本上看,反映了 三方面的突出冲突：一是改造后的老旧小区需要引入物业治理机制而老小 区自身实施物业治理条件不足；二是很多社区居民不认同物 业治理的方式,不愿遵循物业治理的运行规章 ; 三是老旧小 区需要物业治理机制的长效化运行,但要政府对老旧小区的 物业治理扶持力度仍需进一步加强；三、老旧小区改造后实现长效物业治理的建议与看法4 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 老旧小区
9、整治改造后实施长效物业治理,是事关现代文 明社区建设的大事,也是表达政府公共治理才能的一个重要 方面；我们认为,物业治理市场化运作是老住宅小区社会化 治理的基本方向,下一步的关键是要使物业治理走向规范 化、长效化；可以考虑的方法措施有： 1 、切实把握老旧小区实施长效物业治理机制的原 就； 老小区的长效物业治理有其特别性,应当在“ 坚持社会 治理社会化、政府引导、市场化运行” 基本方向的前提下,切实把握以下几个原就：一是市场机制原就；应当遵循市场经济规律,依据社会公共治理社会化、市场化的要求落实治理机制的长效化,逐 步摆脱政府对社会事务大包大揽、社会治理不计成本、公共 服务一味依靠政府投入的思
10、路和做法；应当依据政府引导支持、企业市场化运作的思路,积极推行物业治理的操作模式,在实践中既要表达政府的工作导向性,赐予物业治理必要的 扶持和支持,同时要防止企业与政府的利益搏弈,影响市场 公正竞争；二是实事求是原就；老小区推行物业治理长效机制应当充分敬重现实,实事求是又敏捷有效地挑选治理的方式和内 容；一方面对改造后具备条件的小区要积极实施物业治理,对条件尚不具备的小区,由业主自治或社区居委会代行治理逐步过渡；另一方面可以依据老小区实际的治理条件、居民5 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 要求供应服务的内容,调整物
11、业治理的服务方式和内容,充 分表达规范和实际相结合的改革精神；同时,必需明确物业 公司、业主委员会、社区居委会三者之间的关系；物业治理 的主体是全体业主,业主委员会聘任物业公司,业主委员会 和物业公司是聘任和被聘任的关系,物业公司必需依据业主 委员会的要求,供应绿化管护、卫生保洁、治安治理、秩序 爱护等服务及物业费收缴等职责；居民委员会在物业治理中 承担和谐、监督及协作的职责,必需履行起业主委员会的选 举、物业治理的监督等和谐协作工作,确保物业治理的有序 运作；三是有效倾斜原就；从某种程度上讲,老小区实施物业治理离不开政府的扶持和支持；而政府的支持作用应当表达 为有效性和有限性；有效性是政府的
12、支持要充分为物业治理 的引入制造条件,供应应物业企业必要的生产经营条件,积 极为物业企业解决企业运营中的实际困难；有限性是政府的 扶持和支持在于促进成长,决不爱护依靠；勉励走向规范成 熟,防止守成不能进展；同时政府支持也是有限度的,无论 是时间上仍是支持力度上,应考虑的限度就是物业企业能够 进入正常的市场竞争环境,可以依据市场竞争规章的运营来 猎取经济利益；2、加大力度,进一步重视和支持老小区物业治理工作；老小区整治改造是政府的民心工程,巩固整治成果、促进管6 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 理机制的长效化,应当引
13、起政府相关部门进一步重视和支 持；一要整合相关工作部门职能,有效形成推动老小区物业 治理的工作机制,房管、建设、城管、等职能部门以联席会 议、专题工作协商等途径,加强工作和谐,加大工作力度；二要进一步整合相关扶持政策,加大对老小区物业治理的支 持力度；同时,不断分析讨论老小区物业治理的新情形、新问题,调整和补充有关的工作措施；三要整合各种社会资源,充分调动街道、辖区单位和社区居民的积极性,共同参加、和谐推动老小区物业治理工作；3、积极探究老小区物业治理的特别机制,提高物业管理的生存进展才能；一要对老小区物业治理公司进行有效扶持,积极做好相应的政策配套；要依据适度竞争的原就,在 物业企业经营资格
14、、企业税收、政府公共产品供应等方面予 以重点倾斜,通过整合物业治理资源,提高物业治理效率,使企业真正实现良性进展循环；但同时也要防止企业过度依 赖政府、封闭进展；二要把握不同老小区的实际情形,有效 探究物业治理“ 菜单式” 服务机制,由业主依据需要自由选 择服务内容、分别议定收费价格、订立业主与物业企业的服 务合同,也可以实行服务目标内容与服务质量评判挂钩的方 式,提高小区业主对物业服务的认可度；三要有效整合老小 区物业治理资源,合理调整、合并物业治理区域,降低物业 治理成本,提高物业治理经营活动的规模效益；7 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 9 页精选学习资料 - -
15、 - - - - - - - 4、制造条件努力配足物业治理用房,增强物业企业自 主进展才能； 必要的物业治理用房是物管企业自主进展的基 础,应想方设法争取各种方法加以帮忙支持；第一,要通过 各种渠道,反映呼吁、积极争取规划部门的更多支持,在小 区内改建、补建、腾退、调整必要的物业治理用房,保证不 低于 0.3%的用房配置； 其次, 应当争取提高预留物业用房价 格标准,并答应实行“ 异地购置” 等式增加物业经营用房；再次,合理划定机动车停车区域,在不影响小区车辆、人员 进出和绿地保洁便利的前提下适当增加停车位；同时也可以 考虑将小区外道路及相关空间辟为停车场,并答应纳入小区 物业公司的收费治理；
16、5、整合政策资源,进一步加大对老小区物业治理的政 策支持力度； 整合政策资源,就是将政府现行的社会治理政 策加以梳理挑选、归并参照,在不新增支持政策的前提下,查找对老小区物业治理更多的支持；如：政府城市治理经费 与物业治理相连接,可以考虑将未实施物业治理前小区原有 的绿化养护、小区道路爱护、化粪池清理、小区保洁等经费 切块给物业公司,或挑选如干小区物业服务内容仍由原治理 主体承担；6、加大宣扬训练力度,努力提高老小区物业治理收费 率； 提高老小区物业治理收费率,是物业治理真正实现长效 化的关键之一,在现实条件下,应当争取各种有效方法加以8 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共
17、 9 页精选学习资料 - - - - - - - - - 改善；第一,要通过各个社会层面、各种媒体手段加强对老小区居民的宣扬力度,增强居民花钱购买服务的意识；其次,要努力扩大社区居民对物业治理的参加度,从而提高对物业 治理的认可度,在物业公司的引入、供应的服务内容、服务 方式和服务质量的评判等环节上广泛吸纳看法,促进居民更 多参加；再次,也可以积极反映呼吁,加大法律对业主欠交 物业治理费的征交力度；同时,也可以积极探究老小区物业 治理服务递减机制,完善物业治理收费与服务内容递减、物 业公司退出相连接的方法,提高小区居民对物业治理的关注 度；9 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 9 页