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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录前言 4第一部分执行概要 4一、工程概述 4 二、工程发起人简介 5 三、股东单位 5 其次部分工程供应的产品和服务 6一、工程的创意和定位 6 （一）工程创意 6 （二）工程定位 6 二、工程优势 7 （一）地理位置优越,交通便利 7 （二）具有较大的市场空间和目标客户群体 7 （三）与园区内多个工程形成资源共享及优势互补 8 （四）创新的“ 大型人工湖旅行酒店式别墅” 经营模式 8 三、工程规划及建设方案 8 （一）工程地址 8 （二）酒店式湖景别墅规划设计 9 （三）工程经营范畴 10 （四）工程实施保证条件 10 第三部分工程背景
2、及其可行性 11一、宏观经济的协作 11 （一）社会消费水平稳步提高 11 （二）旅行行业为政府扶持性行业 11 （三）酒店式别墅面临良好的进展机遇 12 二、当地政府大力支持及优惠政策 12 （一）生态园工程获得天津市及静海县政府大力支持 12 1 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - （二）相关优惠政策 12 三、面临的良好机遇 13 （一） 2022年北京奥运会为京津地区带来大量客流 13 （二）中国加入 WTO加速旅行产业进展 13 （三）旅行业已经成为促进经济进展的新的经济增长点 13 （四）周遍地
3、区具有较强的消费才能和市场需求 13 四、发起人具备承担工程建设的优势和才能 14 （一）经营治理才能 14 （二）资本运作才能 14 （三）创新的产权机制和开放的经营理念 14 第四部分市场分析 15一、外部环境分析 15 （一）天津地区投资价值的凸现 15 （二）天津别墅市场具有良好的进展空间 15 二、市场需求分析 16 （一）巨大的潜在市场规模 16 （二）京津一带强劲的市场需求 16 （三）目标客户分析 16 第五部分竞争分析 17一、竞争影响因素分析 17 （一）价格 17 （二）交通 17 （三）环境 17 （四）消遣工程、配套设施设置 18 二、竞争优势分析 18 （一）齐全的
4、配套消遣设施 18 （二）创新的“ 大型人工湖旅行酒店式别墅” 经营模式 18 （三）巨大的人脉网络及畅通的宣扬渠道 18 第六部分经营进展规划 192 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第七部分市场销售 20一、市场方案 20 （一）市场进入 20 （二）市场开发 20 二、销售策略 20 三、公共关系 20 （一）平面媒体广告 21 （二）电视媒体广告 21 （三）广播广告 21 （四）互联网广告 21 （五）户外广告 21 第八部分工程的运营与治理 22一、治理结构 22 （一）关于股东与股东大会
5、22 （二）关于董事与董事会 22 （三）关于监事与监事会 23 二、治理团队 23 三、鼓励与约束 23 第九部分投资估算 24一、工程实施进度 24 二、投资估算及资金筹措 25 三、运营第一年流淌资金明细 25 第十部分经济效益分析 26一、收入猜测 26 （一）出租比例猜测 26 （二）租赁价格猜测 27 （三）租赁收入猜测 27 二、成本费用猜测 28 三、利润及投资酬劳率猜测 29 3 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四、特殊提示 29 五、结论 30 第十一部分风险分析与计策 30 一、政
6、策风险 30 二、市场风险 31 三、行业风险 31 四、不行抗力风险 31 第十二部分结论 32前 言本商业方案书内容包括酒店式湖景别墅的工程简介、主要建设内容、帮助 资源配置、进展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险掌握及工程的投 资回报期等投资者关怀的各项问题；酒店式湖景别墅为天津市都市生态园工程的下属子工程之一,生态园的整 体介绍参见天津市都市生态园工程说明书；本工程中的全部外部数据均有准确出处,财务猜测数据就依据相关方法推 算而得；第一部分 执行概要一、工程概述酒店式湖景别墅是天津都市生态园旅行度假村中的一个重要组成部分,是 一个集旅行、消遣、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度
7、假旅行工程；酒店式湖景别墅群倚已建成的800 亩人工湖建设,为整个生态园正确休闲 4 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 观光地之一,建成后的度假村风景美丽、设施完备、功能齐全,将成为都市人 休闲度假的一个正确去处；该工程的建设分为三期,其中一期为工程规划设计、市场宣扬及推广等,目前正在进行中；二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅 20 幢,形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区,包括日式 设方案为 100 栋风格迥异的别墅群；8 幢 、欧式 8 幢、中式 4 幢；三期建该工程的二期建设即将正式启动,有关立项手
8、续完备,估量二期地上物建 设总投资 2280 万元, 占地面积 30 亩；依据投资力度和投资规模的增加,三期的 后续开发建设预留 50 亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新；二、工程发起人简介天津 XXXX科技进展有限公司作为本工程的发起主体,对工程进行总体策 划,并作为投资人投资兴建该工程；公司简要情形如下：公司名称：天津 XXXX有限公司 注册时间： 2002 年 10 月 9 日 注册资金： 4,500 万人民币 公司地址：天津市 公司电话：公司传真：XXXX将依据现代公司治理结构的标准进行治理系统设计和人力资源规划,最终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理、精简有效的组织治理体
9、 系；三、股东单位XXXX的两家大股东分别是：天津方舟天马投资（集团）有限公司和深圳市 明德投资有限公司；天津方舟天马投资（集团）有限公司成立于 1999 年,注册资金 8,000 万 元,是在国家工商行政治理局注册并具独立法人资格的集团公司,下属 18 家子 公司,业务范畴涉及旅行景区、景点开发、体育、通讯、商贸等领域；公司于5 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2000 年巨资买断原天津甲B 立飞足球队,建立甘肃天马足球俱乐部,现俱乐部迁至东莞,更名为东莞东城队；方舟天马投资集团下属天津市方舟旅行社成
10、立于 1999 年,注册资金1500 万元,目前名列天津同行业前三位,主要负责都市生态园的营销,供应良好的客源市场；深圳市明德投资有限公司（SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD）成立于2004 年成立,注册资本 3,000 万元人民币,是在深圳市工商局注册的新兴的专 业化投资机构,主要业务范畴包括直接投资、工程治理、投资银行,主要投资 方向为旅行、房地产、高科技；主要负责都市生态园工程规划和资本运营；其次部分 工程供应的产品和服务一、工程的创意和定位（一）工程创意“ 酒店式湖景别墅” 工程是天津都市生态园内最核心、最具盈利才能的工 程之一；鉴于北方的地理条件,相对
11、缺乏高档消费的亲水地产别墅,酒店式湖 景别墅倚 800 亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要,建成后的度假村风景 美丽、设施完备、功能齐全,将成为都市人休闲度假的正确场所之一；本工程的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念,将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群,以文雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨,旨 在制造一个融美丽的生态环境、旅行、休闲度假与居住功能为一体的社区,是 胜利人士抱负居住中最刺眼的一道风景；（二）工程定位酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题,采纳星级酒店式经营治理模式,主 要为满意前来进行度假休闲、商务会务等的群体供应多方位服务；酒店式湖景别墅工程包括别墅群以及800 亩人工
12、湖,不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬协作生态园内美丽的风景和众多高端的休 6 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 闲消遣工程,必定成为国内众多休闲度假村中的翘楚,这同时也是本工程盈利 才能的关键；从景观特色上分析,酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水域景观为 主要进展方向,通过景区内特有的水域景观并结合健康好玩的消遣设施来吸引 远近游客；从规划建设旅行工程上分析,酒店式湖景别墅是都市生态园旅行工程开发 中一个重要的组成部分,与其周边的休闲消遣工程共同构成了休闲、消遣、度 假、会议、住宿等
13、多功能旅行环境,能够满意不同年龄结构、职业结构的需 求；从现代生活节奏上分析,久居城市的人们日常工作、生活节奏紧急,期望 利用节假日到自然环境中寻求乐趣,得到放松；旅行度假村便利通畅的交通体 系,公园内细心设计和新颖创意的游乐设施,能够抓住现代人们的旅行心理和 消费心理,为游客营造一个融于自然的休憩空间；从时空距离上分析,酒店式湖景别墅交通便利、各种设施齐全,天津、北京等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日 的游客也能利用各种假期,前来旅行度假；二、工程优势（一）地理位置优越,交通便利1、2 日游,而全国其他地区酒店式湖景别墅位于天津静海县西双塘村都市生态园内,东临京浦铁路,紧靠京沪高速大
14、路和 104 国道,距天津市区 40 公里,天津新港 80 公里,天津滨海国际机场 60 公里,距首都北京 140 公里,经 XXXX公司申请,天津市政府同意在京沪高速大路都市生态园处建设出口,将来从北京、天津将可直接通过高速大路直接进入都市生态园,交通更加便利；这也同时表达了天津市政府对天津都市生态园的大力支持；（二）具有较大的市场空间和目标客户群体酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式高尚别墅,而且社区规模较大,总建7 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 设规划面积 80 亩；随着国民经济保持高速增长,国民收
15、入不断增加,中国已有 相当一部分人已先富起来,这些人士对居住条件及休闲度假住宅要求较高,因 此酒店式湖景别墅工程目标客户源较为充裕；（三）与园区内多个工程形成资源共享及优势互补酒店式湖景别墅是都市生态园中一个重要的组成部分,为生态园工程二期 建设内容之一,其他部分子工程已在去年开工建设；依据生态园的设计规划,整个园区工程的工程建设将分成四个时期,从2003 年 3 月份起建,估量2007年全部完成；其中,一期部分工程已经接近竣工,正在试营业之中；生态园一期工程中包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等工程,其主体工程已经基本建设完成,估量2004 年十月一日之前开始营业；估量
16、一期建设完成后,园区可正式对社会开放,接待各地游客,成为 京津一带的热门旅行景点；到时园区内可进行包括农业大棚采摘,犬类观看,马术俱乐部表演,动物竞技表演等以消遣性活动为主的工程；酒店式湖景别墅 工程属于二期工程,届时将尽享一期工程的相关资源及配套设施；（四）创新的“ 大型人工湖旅行酒店式别墅” 经营模式环绕 800 亩人工湖建设的酒店式湖景别墅工程整体形象突出,各类建筑设 计风格特殊,服务内容丰富,功能齐全,各类配套设施完备,具备良好的硬件 条件；酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分,与其它工程优势互补,联 合经营,形成资源共享,都市生态园内美丽的环境、众多独具特色的经营休闲 工程衬托出酒
17、店式湖景别墅的潜在价值；三、工程规划及建设方案（一）工程地址酒店式湖景别墅二期占地30 亩,环绕都市生态园内人工湖的南侧,在生态园图示 F3处；（工程位置见下图）8 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - （二）酒店式湖景别墅规划设计酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅20 幢,形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区,包括日式 8 幢 、欧式 8 幢、中式四合院 4 幢；湖景别墅规划设计图 1 湖景别墅规划设计图 2 日式别墅；通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合,引9 / 32 名师归纳总结
18、 - - - - - - -第 9 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 入了空中花园设计理念,与内庭院形成立体的绿化成效；日式温泉洗浴、露天 大风吕、日式榻榻 M 等；特殊的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验 东洋风格的雅致精致；欧式别墅；既有外檐高雅、尊贵,古典中融合了现代,淡雅中彰显恢弘的 巴洛克古典建筑风格,亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的西班牙式建筑；大理石细腻的纹理,波斯地毯浓浓的柔情,特种进口墙纸 的金碧辉煌,衬出别墅雍容华贵与不凡气度；中式四合院；由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落,北房两侧是 东西耳房,四周以连廊形式
19、相连；青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾 坊时刻投射出清爽古朴的典型中式风格；湖景别墅规划设计图3 湖景别墅规划设计图4（三）工程经营范畴主要包括：住宿、会务等；1、住宿：采纳星级酒店式经营治理湖景别墅,日常经营中为游客供应住 所；2、会务： 为生态园内举办的各类商务会议和培训供应配套服务；（四）工程实施保证条件1、工程立项已获本公司股东方面决议和静计投资（2、本工程建设用地地质构造稳固,水文状况良好；2003）63 号文批准；3、本工程建设用地公用设施配套齐全,水、电、气、路均达至建设用地红 线；本工程建设用地净空条件良好,无高压输电走廊、微波通讯走廊；地下无10 / 32 名师归纳总结
20、 - - - - - - -第 10 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 阻碍性市政管网；4、配套环境及休闲消遣设施基本完备；第三部分 工程背景及其可行性一、宏观经济的协作进入 2000 年以来,我国宏观经济进展取得了较为显著的成果；虽然近来国际经济风云变幻,起伏不定,但是我国经济增长却表现得相当稳固；“ 九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%；在我国制定的“ 十五” 方案和2022 年远景目标规划中,将来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右；目前我国人均年收入已达 1,090 美元 左右,城镇居民大多说已从小康步入富有小康水平,北京、天津及周边一些地区已
21、达到或超过 济连续、快速、健康进展的良好局面；（一）社会消费水平稳步提高3,000 美元,连续保持了国民经在良好的宏观经济环境下,随着居民生活水平的快速提高,居民节假日的 增加,闲暇时间上升,民众的生活追求以由数量型向质量型转变；我国居民的 恩格尔系数逐年下降,越来越多的居民趋向于休闲旅行与回来自然活动；休闲 运动性旅行是旅行业进展的一大趋势,高品位、质量型、休闲型、生态型旅行 在现代旅行中的份量日趋加重,也更加符合现代都市人的旅行消费心理；（二）旅行行业为政府扶持性行业旅行业已成为我国经济进展的新经济增长点,逐步成长为我国国民经济的 支柱产业之一；党中心、国务院和天津市委、市政府高度重视进展
22、旅行业,出 台了一系列扶持旅行业进展的政策、措施和部署；天津市人民政府发出了津政 发（ 2000）81 号文件关于加强旅行业进展的通知,将旅行业列为国民经济 的支柱产业,制定了的确的进展措施,并出台了有关保证旅行业连续、快速、11 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 健康进展的法规和方法,如天津市旅行治理方法；（三）酒店式别墅面临良好的进展机遇目前,我国第一、二、三产业稳固增长,主要经济结构不断得到改善,经 济运行质量不断得到提高；在宏观经济较快增长的同时,通货膨胀水平却相当 低,各类价格水平变动均较平稳
23、；随着生活水平的进一步提高,人们对居住的空间和品位追求上升到更高的 层次；在充分考虑到经济可行、技术可能、环境爱护和满意精神需求等条件而 选址建造的,能较好地表达居住性、舒服性、安全性和文明性相结合的住宅受 到普遍欢迎；后小康人居主要可以分为三种情形：一种是城市中心区的低密 度、高容积的高层住宅；其次种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住 宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高 绿化率的低层住宅为主的小区；酒店式湖景别墅正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的 需求,大家庭、大团体回来生态自然将显得更自然更和谐；另一方面,酒店式 别墅仅仅出别墅房产时
24、段使用权,人们可以依据需要挑选适合自己的租赁时 段,这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇；二、当地政府大力支持及优惠政策（一）生态园工程获得天津市及静海县政府大力支持该工程从规划阶段就引起包括县委、县政府等领导机关的高度重视；2002 年 11 月 28 日,静海县特地就此工程召开专题县长办公会议,将此工程列为静 海县农业生态观光一号工程；并要求各有关部门要尽最大努力协作、支持该工 程开发建设；当地政府的大力支持,无疑为工程的规划、开发、招商和经营等 各项工作的顺当开展供应了有力的保证；（二）相关优惠政策酒店式湖景别墅的工程发起人天津方舟天马 12 / 32 XXXX公
25、司于 2004 年初获名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 得了农业产业化经营市级重点龙头企业、速生丰产林基地工程称号,并获得国家财政贴息 3,000 万贷款以及国家林业部财政贴息三、面临的良好机遇5,500 万贷款；（一） 2022 年北京奥运会为京津地区带来大量客流北京申办 2022 年夏季奥运会胜利,将为京津地区吸引大批国内外游客供应 一个极好的机会；天津也将成为重要的竞赛场地之一,届时将吸引大批海外客 源和国内客源,并形成一个二至三年的旅行高潮；（二）中国加入 WTO加速旅行产业进展加入世界贸易组织（ WTO
26、）会为我国旅行产业的突破性进展制造重要机遇；加入 WTO对旅行业进展的整体影响是积极的、有力的；我国加入 WTO以后,将 加速旅行相关各业的对外开放步伐,有利于建立更加符合国际规章的运行机 制,外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场,将直接带来入境客 源的增长,外国投资者进入中国的机会增多,也为进展商务旅行带来宽阔的市 场；（三）旅行业已经成为促进经济进展的新的经济增长点国内旅行行业的快速进展,极大地拉动了经济消费,同时创收了大量的外 汇,国内的“ 五一黄金周” 、“ 十一黄金周” 以及春节,更是为国家的经济发 展作出了巨大的奉献,国家主要部门越来越重视旅行业的进展,人们也越来越 有条
27、件享受休闲度假的乐趣；（四）周遍地区具有较强的消费才能和市场需求天津及北京经济进展快速,特殊是天津市经济已经连续十余年增长,多项 进展指标位居全国前列,国内生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前 3 名,出现越来越强劲的进展潜力；北京、天津地区人口密集,随着生活水平的不断提高,人们的消费观念和13 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 消费意识不断得到增强,特殊是对休闲度假消费需求旺盛,从而为酒店式湖景别墅供应了宽阔的市场空间和客源基础；四、发起人具备承担工程建设的优势和才能（一）经营治理才能XXXX公
28、司通过建立健全治理掌握系统和必要的制度,确保公司战略、政策和文化的统一性；并在此基础上对各级主管充分授权,造成一种既有目标牵引和利益驱动,又有程序可依和制度保证的活跃、高效和稳固的局面；（二）资本运作才能作为本工程资本运作平台明德投资将依靠XXXX积极探究资本经营,利用产权机制更大规模地调动资源并取得了良好的成效；实践说明,实现这种转 变取决于整个集团的综合实力和时机；外延的扩张依靠于内涵的做实,机会的 扑捉取决于事先的预备；明德投资在进行资本运营时,重点挑选那些有实力、有市场以及与公司有 互补性的战略伙伴；公司的资本运做遵循有利于巩固企业已经形成的价值安排 制度的原就,并已取得了良好的成效；
29、（三）创新的产权机制和开放的经营理念XXXX强调追求产权制度和治理制度的优化,实现经营治理人员和优秀员工 持股；在企业收益安排中表达有突出成就的员工对企业价值制造的重要作用；14 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第四部分 市场分析一、外部环境分析（一）天津地区投资价值的凸现多年来,天津地区的进展始终处于中国经济进展的其次梯队,进展远远落后于接近的北京地区；但是从2002 年开头,天津地区的进绽开头飞速增长,多项进展指标位居全国前列,出现越来越强劲的进展潜力；这与中国的经济中心转移的大趋势是密不行分的；
30、天津是中国四大直辖市之一,是环渤海地区的经济中心；20 多年来,中国的经济中心经受了从珠江三角洲的进展到长江三角洲经济中心的形成,到现阶段已经快速北移,可以预 测,将来的十到二十年,中国新经济中心将崛起在以环渤海地区为核心、辐射 三北地区的新区域；环渤海地区经济中心的崛起带动了天津地区投资价值的凸现,从经济学的 角度看,梯度的推移进展理论支撑着天津的投资价值；由于一个国家在相对的 时间内,会将人力、物力、财力向这个国家最具优势的地区集中,肯定阶段 后,会向其次个梯度转移；所以经过了珠江三角洲、长江三角洲的进展过程,以天津为中心的环渤海地区进展时机已到；2022 年后,天津港口优势日渐突出,更使
31、天津地区具有了无限商机和投资价值；（二）天津别墅市场具有良好的进展空间从市场的角度来说,真正意义上的天津别墅建设的开发启动,是从上世纪90 岁月初期开头的,当年以独体别墅工程为主的如干别墅工程的开发,曾经带动了天津高档住宅的进展,但由于天津别墅市场尚处于进展初期,开发和销售均没有达到抱负状况；上世纪90 岁月末,天津别墅市场开头出现稳步增长趋势；这说明天津高档住宅市场存在肯定潜在需求,由于别墅目标客户群一般属 于高收入阶层,对住房品质要求较高,所以短时期内需求量很大；自此,天津 的别墅市场开头日趋成熟,逐步进入了稳步增长的时期；15 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 15
32、页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 经过几年的开发建设,天津市的别墅市场正逐步走向成熟；在区域市场方 面,已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区 的格局,开头向中心城区的城乡结合部及其他地区（如区县经济开发区）发 展；特殊在天津经济开发区投资的韩国、日本企业比较多,如三星、摩托罗拉 等,这些企业已在天津着陆多年,并已形成肯定规模,其所带来的韩国、日本人已经成为当地别墅产品的重要消费者；依据统计分析,天津经济技术开发区近年来别墅建设进展快速,占整个天津市的60%左右,经营状况良好；目前,天津一部分高端消费群的消费欲望仍没有被释放出来,别墅在
33、将来 照旧有不小的市场需求；随着天津经济环境的逐步改善,特殊是作为 2022 年北 京奥运会的分会场,当地政府仍将加大固定资产投资力度；随着 2022 年的日渐 接近,天津地区的别墅市场也日益显示出其占尽天时、地利的优势,进展空间 不行限量；二、市场需求分析（一）巨大的潜在市场规模天津及北京人口密集,个人家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业、社 会团体的会议需求量极大；（二）京津一带强劲的市场需求现代都市人的工作生活节奏越来越快,每天面对城市高楼、拥挤不堪的交 通,大部分人需要回到自然生态环境放松心情,享受休闲度假的乐趣,都市生 态园迎合了现代大都会人群的需要,环湖而建为人们供应住宿的酒店式别
34、墅更 是生态园内的经典之作；（三）目标客户分析绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情沟通的重要社 交场所,是身份的象征,大中型企业常常要举办年会、新闻发布会等商业聚16 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 会,为了展现企业形象和实力,它们期望到比较高雅、寂静的地方举办；所以本工程目标客户群主要定位于： 政府职能部门； 大中型企事业单位； 高收入的商界人士； 高收入的职业经理人； 律师等高收入专业人士； 追求高层次消遣且具备消费才能的年轻人；第五部分 竞争分析一、竞争影响因素分析酒店式湖景别墅
35、座落在天津都市生态园800 亩人工湖畔南侧,目前为止是生态园内唯独的酒店式度假别墅,同时入住酒店别墅的人们仍免费享受“ 万亩生态园” 内部安排套消遣休闲运动设施；（一）价格生态园酒店式湖景别墅的价格定位时将参照天津地区的同档次俱乐部水平,以优质优价为原就,吸引环渤海经济圈的客户；（二）交通生态园酒店式湖景别墅位处郊区,交通便利,享有自然的优势；（三）环境环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、客户素养等多方面；调查结果说明,清爽的空气,田园风情的装修,星级酒店式的服务才能吸引大批客17 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 32 页精选学习资料 - - - -
36、- - - - - 户前来消费；酒店式湖景别墅处在万亩都市生态园内,周边环境良好,将对客 户造成良好的吸引力；（四）消遣工程、配套设施设置消遣工程与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望；通过对高收 入、高消费阶层的消费状况调查,我们发觉工程设置少,配套设施不完善往往 造成客户爱好消逝；综合工程越多,配套设施越趋完善,一方面可以延长客户 停留时间,另一方面可以引起客户爱好,并直接影响到营业收入；酒店式湖景 别墅为生态园二期建设工程,将尽享一期工程供应的资源与配套设施；二、竞争优势分析（一）齐全的配套消遣设施本工程位于天津都市生态园内,园内高、中、低档消遣工程齐全；高档娱 乐设施有马术俱乐部
37、和航空俱乐部,中档消遣设施有网球、游泳、垂钓、动物 竞技场、射猎场、彩弹射击场、攀岩中心、洗浴、酒吧、餐饮、卡拉 OK等,普 通消遣工程有农家采摘、农家饭等；这些工程将成为酒店式湖景别墅的良性补 充,为俱乐部客户供应更多元化的服务与挑选；（二）创新的“ 大型人工湖旅行酒店式别墅” 经营模式环绕 800 亩人工湖建设的酒店式湖景别墅工程整体形象突出,各类建筑设 计风格特殊,服务内容丰富,功能齐全,各类配套设施完备,具备良好的硬件 条件,酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分,与其它工程优势互补,联合经营,形成资源共享,都市生态园内美丽的环境、众多独具特色的经营休闲 工程衬托出酒店式湖景别墅的潜在
38、价值；（三）巨大的人脉网络及畅通的宣扬渠道天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社,也是 XXXX公司的主要股 东之一；酒店式湖景别墅可借助方舟旅行社及其联盟资源,找准目标客户,在18 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 最短的时间内将湖景别墅推向市场；同时,同处园区内的星空企业培训公司特地为企事业单位的中高层治理者 供应培训服务,马术俱乐部会员中集合了大量本地的高收入阶层；一张巨大的 人脉网络已经形成；第六部分 经营进展规划XXXX进展有限公司统一规划及经营治理整个都市生态园；酒店式湖景别墅 工程公司
39、作为生态园下属的一个全资子公司,负责酒店式湖景别墅的经营管理,目前其核心领导层由方舟天马XXXX进展有限公司统一聘请及委派；酒店式湖景别墅现有的核心领导层具有丰富的治理体会及房地产建设经营 体会,由他们全权负责公司组建及其他人员的聘请,并直接对股东即 XXXX 进展有限公司负责；在一期工程的建设过程中,酒店式湖景别墅现有人员胜利 的组织了建设及经营,工程建设进展顺当,经营状况良好；随着工程的推动,人力资源架构及治理体系仍将不断丰富完善；将来引入新的投资者之后,现有股东将与新进股东将共同协商,在现有基 础上改进酒店式湖景别墅工程的经营进展状况,并对将来进展规划做出进一步 的修改及完善；从建设上看
40、,该工程的建设分为三期,其中一期为工程规划设计、市场宣 传及推广等,目前正在进行当中；二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅20 幢,形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区,包括日式8 幢 、欧式 8 幢、中式 4 幢；三期建设方案为 100 栋风格迥异的别墅群；该工程的二期建设即将正式启动,有关立项手续完备,估量二期地上物建设总投资2280 万元 , 占地面积30 亩；依据投资力度和投资规模的增加,三期的后续开发建设预留 50 亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新；19 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - -
41、第七部分 市场销售一、市场方案（一）市场进入市场开拓前期利用公司及合作单位强大的人脉网络,邀请北京、天津的政 府及企业高级官员和京津两地体育与消遣界名人,并充分利用与媒体的良好关 系,积极举办各发布会、论坛、竞技活动,利用他们的影响力快速扩大知名 度,带动一批高收入人群来参与消遣休闲,并通过赐予价格优惠,为他们供应 超出期望的服务；（二）市场开发工程运作中期,在不断宣扬和旅行社带来源源不断的客流的同时,协作不 断扩大的园内各类俱乐部的稳固会员,并通过他们的关系网连续拉动消费；在条件成熟时,逐步推出后期 别墅市场稳固的位置；二、销售策略100 栋别墅,形成大型高档别墅社群,奠定在天津联合园区内马
42、术俱乐部、航空俱乐部等,实现资源共享、客户共享；联合京津地区其它消遣行业,进展联珍贵宾卡；对持卡来俱乐部消费的客 户,将赐予举荐单位肯定的利润返点,以提高它们的积极性,充分利用它们的 现有资源互动酒店式别墅的业务；联合股东单位方舟天马集团下属的方舟旅行社和其它国内外旅行社,为它 们供应基地,以增加客源,提高知名度；三、公共关系作为新兴商业模式的先行者,有必要在消费者中培育稳固的顾客群体,可20 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象：（一）平面媒体广告为了强化酒店式湖
43、景别墅在人们心目中的高档定位,广告只在时尚类与旅游类杂志刊登；由于这些杂志的消费者有肯定经济实力,符合我们的目标客户定位；（二）电视媒体广告不做单纯的电视广告,主要以高档会务、发布会等形式进行,以强化人们对酒店式湖景别墅的品牌意识；（三）广播广告在交通台按小时滚动播出,虽然价格较低（约2 万元/ 每月）,然而将广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费才能的目标客户,可快速提高知名度；（四）互联网广告是我们的主要广告手段；价格比传统媒体低许多,传播对象符合我们的目 标客户定位,由于上网人群的平均收入远高于一般人群；预备在国内众多的门 户网站和旅行专业网站刊登旗帜广告,供应宣扬文章
44、；（五）户外广告在市区的繁华地段和京津高速、京沪高速树立大型户外广告,提高品牌知 名度,树立品牌实力的象征；此外,仍可通过与广播、电视合作举办专题节目、各种公益事业活动以及 参与或举办行业论坛、行业展览等活动提高本工程的知名度和社会效应；21 / 32 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 32 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第八部分 工程的运营与治理一、治理结构依据公司法和国家有关法律法规要求,公司建立起现代企业制度,以 爱护股东的合法权益,在结合自身特点和实际情形下,随着新的投资者的进 入,公司将相应的调整公司章程、股东大会会议规章、董事会工作 规章、监事会工作规章和经理工作规章,不断健全和完善公司法人 治理