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1、房地产估价理论及方法模拟试题及答案1、对于任何一块土地，根据马克思的思想，其地租量均等于该块土地所提供的产品的市场价格减去该块土地生产该产品的个别生产价格。( ) A、对B、错2、有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( )万元。C、105D、1153、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。A、土地面积B、地质条件C、土地位置D、土地形状4、估价上的折旧注重的是( )。A、原始取得价值的减价修正B、原始取得价格的摊销
2、及回收C、重置价格的摊销及回收D、价值的减价修正5、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为O，按直线法确定其成新率为( )%。A、60B、70C、80D、906、房地产按开发程度来划分，其中包括以下( )类。A、生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地B、毛地：是指具有一定城市基础设施，且已经完成房屋拆迁补偿安置的土地C、熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地D、现房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产7、关于收益法适用的条件是( )。A、房地产的收益与风险都能较准确
3、地量化B、房地产将出租或出售C、有收益或有潜在收益的房地产D、房地产将用于商业用途8、有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。( )A、对B、错9、关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为：( )。A、从短期内难以看出房地产价格变动规律与趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律与发展趋势的房地产B、从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律与趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产C、目前没有开发，但未来将会进行开发
4、的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产D、房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律与趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律与发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产10、21.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。拟定估价作业方案;受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的、估价对象、估价时点);搜集估价所需资料;获取估价业务;选定估价方法测算：实地查勘估价对象;确定估价结果;撰写估价报告并审核;估价资料归档;交
5、付估价报告A、B、C、D、11、商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。A、周围环境状况、安宁程度B、位置有利于原料与产品的运输C、交通是否便捷及离市中心的远近D、繁华程度、临街状况12、应归档的估价资料包括( )。A、估价项目来源与接洽情况记录B、及委托人签订的估价委托合同C、向委托人出具的估价报告(包括附件)与实地查勘记录D、估价过程中的不同意见与估价包括定稿之前的重大调整或者修改意见记录E、估价人员与估价机构认为有必要保存的其他估价资料13、基准地价修正法可以被定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段
6、的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。( )A、对B、错14、某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时与维修保养差造成功能折旧与物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A、43.2%B、50%C、56.8%D、70%15、在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m
7、2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积l10m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。A、甲乙丙丁B、乙丁甲丙C、乙丙甲丁D、丙乙丁甲16、在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。( )A、对B、错17、建筑物的重新构建价格是( )的价格。A、扣除折旧后B、估价时点时C、客观D、建筑物全新状态下18、在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市
8、场状况来预测的。( )A、对B、错19、对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。A、土地取得成本B、开发成本C、销售税费、投资利息D、管理费用20、从权益的角度看，现实中的房地产估价对象包括( )等。A、“干净”的房屋所有权与划拨土地使用权的房地产B、未来状况下的房地产C、共有的房地产D、作为企业整体中的一部分的房地产 21、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。( )A、对B、错22、母公司及子公司之间、公司及其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往及正常的市场价格相差不会太大。( )A、对B、错23、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10
9、月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。A、536B、549C、557D、81624、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。选取可比实例;搜集交易实例;建立价格可比基础;进行交易日期修正;进行交易情况修正;进行房地产状况修正;求取比准价格A、B、C、D、25、应用路线价法的前提条件是( )。A、土地形状较规则B、街道较规整C、地势较平坦D、临街各宗土地的排列较整齐26、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且
10、各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。A、数学曲线拟合法B、平均增减量法C、平均发展速度法D、移动平均法27、下面属于构筑物的是( )。A、烟囱B、水塔C、水井D、屋顶28、在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。A、估价方法B、估价目的C、估价时点D、估价对象状况29、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。A、过去数据简单算术平均法B、过去数据加权算术平均法C、未来数据简单算术平均法D、未来数据加权算术平均法30、如果可比实例的交易时点及其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。( )A、对B、错 31、运用成本法计算的投资
11、利息包括土地取得成本与开发成本的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。( )A、对B、错32、房地产价格政策是指政府对于房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。( )A、对B、错33、通常情况下，评估下列房地产不适用收益法的有( )。A、商店B、农地C、职工宿舍D、公园34、在具体的房地产估价作业中应当遵循的估价原则主要有( )。A、公平原则、合法原则B、替代原则C、估价时点原则D、最高最佳使用原则35、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。 A、法律上允许B、程序上合理C、技术上可能D、财务上可行36、在会计上，资产原值及累计折旧额的差被称为资产的账面价
12、值，它必须及资产的市场价值相一致。( )A、对B、错37、各种结构房屋的残值率一般为( )。A、钢筋混凝土结构为0B、砖混结构一等为2%C、砖木结构二等为3%D、简易结构为3%38、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为( )年。A、38B、42C、58D、6039、某宗房地产的土地总面积为1200 m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m2;地上建筑物总建筑面积为2300 m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为60
13、0元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为1250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2A、2567B、1339C、1145D、111740、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：( )。A、18%B、20%C、15%D、25% 41、建筑物的物质折旧包括( )。A、功能衰退B、正常使用的磨损C、环境恶化D、意外的破坏损毁42、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。A、土地的位置、面积、形状
14、、地势、地质条件B、通货膨胀率C、环境改善、基础设施D、利率因素43、估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费与土地摊提费。( )A、对B、错44、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是( )。 ，A、相关房地产的价格水平B、该种房地产的开发成本C、消费者的收入水平D、消费者对未来的预期45、收益递增递减原理可以揭示出的投入产出关系有( )。A、规模报酬规律B、收益递增原理C、收益递减原理D、均衡原理46、中国大陆目前有偿出让与转让土地的价格都是( )。A、所有权价格B、抵押权价格C、地役权价格D、使用权价格47、运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把
15、握( )。A、待开发房地产在开发前后的状况B、开发后的房地产经营方式C、开发完成后的房地产价值D、开发成本与管理费用等费用48、因为房地产价格及房地产的开发成本不是始终成正比，由此出现了( )的问题。A、价格忽大忽小B、赚钱及赔钱C、通货膨胀D、发展及滞留49、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减O.4%，则其1998年10月15日的价格为( )元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。A、7999B、7967C、7996D、802850、某块土地总面积为200 m2，建
16、筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( ) m2。A、1200B、120C、3333参考答案1、A 2、A 3、D 4、D 5、C6、A D 7、A 8、B 9、D 10、C11、D 12、B C D E 13、A 14、C 15、C16、B 17、B C D 18、A 19、A B C D21、B 22、B 23、B 24、B 25、B D26、B C 27、A B C 28、B C D 29、D 30、B31、B 32、A 33、C D 34、A B C D 35、A C D36、B 37、A B 38、A 39、B 40、A41、B D 42、B D 43、B 44、B 45、A C46、D 47、A B 48、B 49、D 50、A