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1、湖北省2015年下半年房地产估价师相关知识：融资型中间业务试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于。 A：成本导向定价法 B：购买者导向定价法 C：竞争导向定价法 D：市场导向定价法 E：借款合同 2、回顾性房地产估价，其估价对象状况与房地产市场状况常见的关系是_。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现
2、在，房地产市场状况为过去3、拆迁估价一般应当采用_。 A市场比较法 B成本法 C收益法 D假设开发法 4、马某继承了其母亲的一套房产。按照有关规定，马某应到当地房地产管理部门办理_登记。 A房屋注销 B房屋变更 C房屋初始 D房屋转移5、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。 A确定调查方式 B设计问卷 C收集信息 D定义市场区域 6、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性及潜在效益进行论证分析是指_。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估与决策 7、是指国家历史文化名城内的历史文化街区与省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及
3、历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 A：城市紫线 B：城市绿线 C：城市蓝线 D：城市黃线 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。 A：自然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧 E：工业用地的监测点评估价格 9、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是_。 A砖木结构 B砖混结构 C钢筋混凝土结构 D框架剪力墙结构 10、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商
4、场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的_。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价11、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。 A操作风险 B信用风险 C市场风险 D法律风险 12、及市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。 A均衡原理 B预期原理 C竞争原理 D替代原理 13、甲土地的单价2 100元，建筑容积率为7，
5、乙土地的单价工500元，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比。 A：甲等于乙 B：甲高于乙 C：甲低于乙 D：难以判断高低 E：工业用地的监测点评估价格14、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于。 A：物质折旧 B：功能折旧 C：经济折旧 D：会计折旧 E：工业用地的监测点评估价格 15、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，该旅馆营业平均每月花费14万元当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30该类房地产的资本化率为10该旅馆的价值为。 A：27594万元 B：
6、27893万元 C：28436万元 D：29876万元 E：工业用地的监测点评估价格 16、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用_性的货币政策与财政政策抑制经济衰退。 A扩张 B适度从紧 C紧缩 D稳健 17、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20 9/6的价格优惠，这种价格折扣技巧属于_。 A现金折扣 B数量折扣 C折让 D季节折扣 18、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产
7、的报酬率为8，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：6203万元 D：6713万元 E：工业用地的监测点评估价格 19、某写字楼的建筑面积为8万，可出租面积系数为80，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是万。 A：5.2 B：6.4 C：6.8 D：7.6 E：借款合同 20、垄断竞争是仅及完全竞争的条件不同。 A：市场上有足够多的生产者与消费者 B：资源完全自由流动 C：市场上的产品是同质的 D：市场信息是完全畅通的 E：执行层的组织协调 21、下列关于比例尺的选用，说法错误的是。 A：建筑与设备安装工程
8、图纸注明比例尺 B：一个图形一般只采用下种比例尺 C：结构施工图一般要注比例尺 D：允许一个图形使用两种比例尺 E：执行层的组织协调 22、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险与信用保证保险是按照_不同而划分的。 A被保险标的 B保险资金来源 C保险的实施方式 D保险责任承担的次序23、如果是无期限的土地所有权，就无需计提_。 A时限问题 B附加值 C利率 D折旧 24、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元假设净收益率为75，报酬率为10，则该商铺目前的价值为【2004年考题】 A：14140元 B：42421元 C：56561元 D：60000元 E：工业用地的监测点评估
9、价格25、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在地的房地产价格评估机构从业后，如被其他房地产价格评估机构聘用，需办理_手续。 A撤销注册 B解聘 C变更注册 D聘用二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、关于房地产估价本质的说法，正确的有。 A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B：房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C：房地产估价是为委托人提供价格保证 D：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内 E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术 2、购房人发现商品房
10、质量有问题，不能选择退房的情形有_。 A使用一年后发现屋面漏水 B办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题 C办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题 D尚未使用即发现下水管道堵塞 E下雨时发现外墙渗水3、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是存在差异性。 A：房地产开发企业的特点 B：城市区域功能 C：购房者的需求 D：城市地理环境 E：借款合同 4、工业用地的出让最高年限为_。 A70年 B50年 C40年 D100年5、保险的基本原则有_。 A最大利益原则 B权责一致原则 C保险利益原则 D近因原则 E损失补偿原则 6、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交
11、易的房地产估价，这类房地产主要包括 A：图书馆 B：钢铁厂 C：空置的写字楼 D：单纯的建筑物 E：加油站 7、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括_。 A在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价 C在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 D在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税与利润，不应低估折旧 E在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开
12、发建设的必要支出及应得利润进行适当修正 8、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（） A11.12% B11.36% C11.66% D12.95% 9、下列属于免征契税范围的包括。 A：事业单位承受土地、房屋用于教学的 B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的 C：城镇职工，多次购买公有住房的 D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的 E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的 10、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于。 A：交通的通达程度 B：物业的规模大小 C
13、：人口的分布密度 D：居民的购买能力 E：借款合同11、股票及公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于_。 A买卖与转让的方式不同 B投资性质与各自包含的权利不同 C收益与风险责任不同 D投资风险程度不等 E流通程度不同 12、下列关于禁止参及竞买规则的内涵，表述正确的是。 A：禁止拍卖人参及竞买即拍卖人不得参及其他拍卖人主持的拍卖会的竞买 B：禁止委托人参及竞买即禁止委托人参及自己委托拍卖标的的竞买 C：拍卖人不得以竞买人的身份参及自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买 D：拍卖工作人员可以以竞买人的身份参及自己组织的拍卖活动，但不得委托他人代为竞买 E：委托人不得参及竞
14、买，也不得委托他人代为竞买 13、下列关于所有权的表述中，正确的有。(2007年试题) A：所有权是从物权 B：所有权是自物权 C：可对所有权人的物设置他项权利 D：共有是确定份额的共同所有 E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权14、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 A：房产税 B：增值税 C：消费税 D：营业税 E：流转税 15、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76800 B79104 C77952 D81562 16、_是指房屋承租
15、人将承租的房屋再出租的行为 A房屋出租 B房屋承租 C房屋转租 D房屋抵押 17、单利计息及复利计息的区别在于（）。 A是否考虑资金的时间价值 B是否考虑本金的时间价值 C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D采用名义利率还是实际利率 18、下列不属于建设用地使用权出让特点的是_。 A平等 B自愿 C有偿 D无限期 19、下列关于房屋转租，表述正确的是。 A：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为 B：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明 C：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意 D：转租合同的
16、终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人及转租双方协商一致的除外 E：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止 20、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的。 A：可接受性 B：保值增值性 C：现实社会需要程度 D：未来发展趋势 E：同定性 21、关于房地产贷款担保的说法，正确的是。 A：担保能确保贷款得以足额偿还 B：金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C：最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D：贷款质押不转移财产的占有权 E：借款合同 22、下列对核算内容说法正确的是_。 A管理费
17、用支出核算 B住房公积金的缴存核算 C业务收入核算 D业务支出核算23、住宅小区物业管理委员会由_的代表组成。 A住宅小区内房地产产权人与使用人选举 B街道居委会确定 C公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派 D房地产管理部门确定 24、指数平滑中的平滑指数。的范围为_。 A0A1 BA0 Ca1 Da225、下列关于近期建设规划，表述正确的是。 A：近期建设规划是总体规划的一个组成部分 B：城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划与年度计划以及国民经济与社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案 C：近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施与中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向与空间布局 D：自然及历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的强制性内容 E：近期建设规划的规划期限为5年