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1、甘肃省2016年上半年房地产估价师案例及分析：估价对象区位状况描述及分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金与构成。 A：基础设施建设费 B：城市建设配套费 C：公共配套设施建设费 D：不可预见费 E：借款合同 2、下列不属于房地产的行政法规的是。 A：城市私有房屋管理暂行条例 B：城市房屋拆迁管理条例 C：城市房屋拆迁单位管理规定 D：住房公积金管理条例 E：房地产估价机构必须加盖公章3、城市用地共分为_
2、大类。 A8 B10 C16 D46 4、下列财务报表中，储存基础性数据的是。 A：辅助报表 B：资产负债表 C：资金来源及运用表 D：现金流量表 E：借款合同5、可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于。 A：灯光污染 B：其他可见光污染 C：视觉污染 D：眩光污染 E：执行层的组织协调 6、房地产开发企业税后利润应首先用于_。 A弥补企业以前年度的亏损 B提取法定盈余公积金 C提取公益金 D向投资者分红 7、房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门为。 A：住房与城乡建设部 B：信息产业部 C：人力资源与社会保障部 D：中国房地产估价师及房地产经纪人学会 E：执行层的
3、组织协调 8、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。 A：35.00 B：56.29 C：86.29 D：180.00 E：工业用地的监测点评估价格 9、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。 A3000 B5000 C7500 D8000 1
4、0、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于_。 A收益现金流风险 B资本价值风险 C比较风险 D未来运营风险11、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是_。 A开发结束时的时间 B购买待开发房地产时的时间 C开发期间的某个时间 D全部租售出去时的时间 12、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。 A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对 B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄 C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣 D：估价对象为已
5、经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解 E：工业用地的监测点评估价格 13、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%；物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，_投资风险更大。 A物业甲 B物业乙 C一样大 D无法判断14、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去_。 A管理费 B财务费 C
6、经营费 D所得税 15、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地价格为(收益可视为无限年)【2003年考题】 A：30万元 B：40万元 C：50万元 D：60万元 E：工业用地的监测点评估价格 16、建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分，两者的长短关系有。 A：自然寿命经济寿命 B：自然寿命经济寿命 C：自然寿命=经济寿命 D：无关 E：工业用地的监测点评估价格 17、在估价假设与限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。 A：假定建筑结构是安全的 B：肯定建筑物是安全的 C：强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
7、 D：说明建筑结构安全难以确定 E：工业用地的监测点评估价格 18、房屋拆迁是指。 A：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿与安置的活动 B：取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人与使用人进行补偿与安置的活动 C：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人与使用人进行补偿与安置的活动 D：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿与安置的活动 E：房地产估价机构必须加盖公
8、章 19、房地产开发项目所需的大部分资金是以_的方式筹集的。 A权益融资 B房地产抵押贷款 C债务融资 D建设贷款 20、拆迁办是指。 A：市、县房屋行政主管部门 B：取得房屋拆迁许可证的单位 C：市、县规划行政主管部门 D：专门从事房屋拆迁的单位 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、A自治区某市属于县级市，并且是国家级历史文化名城，该市单独编制的历史文化名城保护规划，应报_审批。 A国务院 BA自治区人民政府 C建设部 D国家文物局 22、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等的依据是污染的_。 A环境要素 B性质 C产生的原因 D空间23、耕地占
9、用税的计税依据是纳税人_面积。 A经批准占用的耕地 B经批准占用的土地 C实际占用的耕地 D实际占用的建设用地 24、收益法是以_为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。 A均衡原理 B替代原理 C预期原理 D未来趋势原理25、承包商收到竣工结算价款后，通常应在_内将竣工工程交付给开发商。 A半个月 B一个月 C一个半月 D二个月二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于_的健全及否。 A路线价 B深度百
10、分率 C宗地形状 D临街状态 E土地形状 2、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。 A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名 B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章 C：至少有两名注册房地产估价师签名 D：法定代表人或执行合伙人必须签名 E：房地产估价机构必须加盖公章3、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上及业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30，外墙面积6，单元间分隔墙面积8，公摊面积3，那么可出租面积应为。 A：33 B：40 C：43 D：47 E：借款合同 4、在估价报告中应包含一份由_的估价师签名、盖章的声明。 A本估价机构所有 B
11、所有参加该估价项目 C由引交估价项目负第一责任 D任本估价机构法定代表人5、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。 A：平均价格 B：加权价格 C：抽样价格 D：成交价格 E：借款合同 6、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是_。 A相关房地产的价格水平 B该种房地产的开发成本 C消费者的收入水平 D消费者对未来的预期 7、直接资本化法的优点是_。 A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益 B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之与，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观
12、且容易被理解 D不必直接依靠及估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率 E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益及价值的关系，能较好地反映市场的实际情况 8、下列关于房屋所有权登记费的计费方式与收费标准，表述正确的是。 A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取 B：注销登记不得收费 C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费 D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取 E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证
13、书费 9、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是_。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物 B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 C抵押物登记记载的内容及抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准 D乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押 10、下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有。 A：通信 B：市政公用 C：有线电视 D：道路 E：金融邮电11、下列关于瑕疵请求权的含义，表述正确的是。 A：瑕疵请求权是指竞买人在参及竞买前或参及竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷 B：相对于买受
14、人的瑕疵请求权，委托人与拍卖人不负有告知的义务 C：瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷 D：拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿 E：瑕疵请求权是依赖过错责任理论与担保责任理论原理得以操作的 12、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。 A：直接融资是指资金供给者及资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为 B：直接融资有利于筹集长期投资资金 C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少 D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大 E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上
15、也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高 13、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的。 A：生产成本高于市场平均成本 B：生产成本低于市场平均成本 C：自由竞争 D：该种商品本身可以大量重复生产 E：生产成本等于市场平均成本14、房价收入比在_倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房与住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。 A3 B4 C5 D6 15、每位普通股的股东_。 A拥有相同的权利 B具有相同的义务 C拥有股息、红利分配的请求权 D拥有查询公司经营状况的请求权 E拥有单独行使要求召开临时股东大会的权利 16、房地
16、产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括。 A：建设工程用地批准手续已经办理 B：建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30 C：已按规定办理了工程安全监督手续 D：已按规定确定了施工企业 E：施工图设计文件已按规定进行了审查 17、下列属于闲置土地的范围的有。 A：按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的 B：按照建设用地批准书与建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的 C：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的 D：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规
17、定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的 E：已动工开发，但由于投资额不足总投资额的25且未经批准中止开发建设连续满一年的 18、物业出租过程中的租金一般是指的租金。 A：建筑面积 B：作用面积 C：可出租面积 D：居住面积 E：借款合同 19、在我国，下列属于无民事行为能力人的是_。 A10周岁以上的未成年人 B16周岁以上的公民是成年人 C不能完全辨认自己行为的精神病人 D不满10周岁的未成年人 20、根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得。 A：涉及贷款服务 B：出现融资的内容 C：承诺为人住者办理户口 D：利用其他项目的形象、环境
18、作为本项目的效果 E：使用建筑设计效果图 21、下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。 A债权人通常是商业银行 B不能用于偿还土地购置贷款 C主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D还款资金来源通常是销售收入 22、_是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。 A全面覆盖 B大量定制 C市场专业化 D产品专业化23、动态投资回收期是指项目以_所需的时间。 A经营收入抵偿全部投资 B全部现金流入抵偿全部现金流出 C净收益抵偿全部投资 D净收益现值抵偿全部投资 24、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。 A：允许流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：动产 E：不动产25、对于拍卖，下列说法错误的是_。 A拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可 B拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的 C拍卖商品的出售价格由买方定价 D拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份