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1、湖北省2016年上半年房地产估价师制度及政策：建立信用档案考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为_m。 A22 B28 C38 D50 2、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。 A3275 B3287 C3402
2、D43753、物业管理的日常综合服务及管理是指签订物业服务合同后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。 A：政府职能管理部门及选聘新的物业服务企业 B：房地产开发商及选聘新的物业服务企业 C：业主大会选聘新的物业服务企业 D：业主委员会及选聘新的物业服务企业 E：执行层的组织协调 4、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为【2003年考题】 A：被烧损前的状况 B：被烧损后的状况 C：被烧损前及被烧损后的差异状况 D：未来修复或重建后的状况 E：工业用地的监测点评估价格5、国家对房地产市场进行宏观调控运用的经济手段主要是：_。 A利息、利率、税收 B利率、信贷、税收 C
3、利息、信贷、利润 D利率、税收、价格 6、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。 A：降低房地产开发贷款利率 B：增加土地有效供给 C：降低契税 D：提高购房贷款利率 E：工业用地的监测点评估价格 7、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。 A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担 B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外 C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限 D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服
4、务的行为结束为止 E：工业用地的监测点评估价格 8、某类房地产2005年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为_元/m2。 某类房地产2005年2009年的价格 (单位：元/m2) A年份 B2005 C2006 D2007 E2008 F2009 G价格 H6810 I7130 J7460 K7810 L8150 9、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是_。 A商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地 B商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地 C商业、办公、居住、
5、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 D商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 10、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。 A保本点分析 B敏感性分析 C现金流量分析 D统计试验分析11、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为_。 A75% B79% C81% D84% 12、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由裁决。 A：上级房屋拆迁管理部门 B：人民法院 C：县级以上人民政府 D：同级人民政府 E：执行层的组织协调 13、_就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。 A简单平均法
6、B移动平均法 C加权移动平均法 D指数平滑法14、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 15、 16、在房地产产品的生产过程中，_一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A建筑师 B工程师 C造价工程师 D估价师及物业代理 17、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是。 A：耕地占用税用于土地开发与农业发展 B：土地复垦费用于农业发展 C：菜田基金、土地复垦费
7、、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设与土地的调整与治理 D：征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%；物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，_投资风险更大。 A物业甲 B物业乙 C一样大 D无法判断 19、2008年1月21日，B房地产开发公
8、司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。 A：可以无偿收回土地使用权 B：可以征收200万元以下的土地闲置费 C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20的罚款 D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。 A：越高 B：越低 C：不变 D：符合客观实际 E：工业用地的监测点评估价格 21、在市场法选择可比实例的过
9、程中，可比实例的规模应及估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。 A：0.52.0 B：1.52.0 C：0.51.5 D：1.01.5 E：工业用地的监测点评估价格 22、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标估算法23、下列有关金融工具的表述中，错误的是_。 A一般而言，金融工具的流动性及收益性呈负相关 B本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据 C及银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发 D中国人民银行发行的人民
10、币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债 24、在成本法求取折旧中，采用_更符合实际情况。 A有效经过年数 B实际经过年数 C剩余经过年数 D自然经过年数25、在英国与其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。 A：使用估价对象房地产的实际成交价格 B：使用政府公布的房地产交易指导价格 C：使用近一年内房地产的平均成交价格 D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在物业管理
11、中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是_物业。 A收益性 B工业性 C居住性 D特殊性 2、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有。 A：房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一 B：传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性 C：合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点 D：在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率 E：房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段3、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。 A：原土地出让方 B：市、县人民政府城市规划行
12、政主管部门 C：市、县人民政府房地产管理部门 D：原土地出让方与市、县人民政府城市规划行政主管部门 E：执行层的组织协调 4、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括_。 A在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价 C在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 D在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税与利润，不应低估折旧 E在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价
13、值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正5、下列关于现行经济适用住房政策，表述正确的是。 A：经济适用住房建设用地应以协议出让方式供应 B：经济适用住房单套的建筑面积控制在60左右 C：经济适用住房面向城市中、低收入住房困难家庭供应 D：经济适用住房购房人拥有有限产权 E：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营 6、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N及该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为_。 AN=t+n BNt+n CNt+n DA、B、C都可能 7、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。 A：接天线 B：引下线 C：上引线 D：接
14、地线 E：接闪器 8、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。 A2.4% B1.5% C2% D3% 9、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由_审批。 A建设部 B市级房地产行政主管部门 C省级房地产行政主管部门 D地方房地产行政主管部门 10、下列，不属于房地产有偿转让。 A：房地产买卖 B：房地产入股 C：房地产继承 D：房地产抵债 E：房地产赠及11、中华人民共与国城乡规划法规
15、定， 根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。 A：城市人民政府 B：城市人民政府城乡规划主管部门 C：城市人民政府国土资源主管部门 D：城市人民政府房地产主管部门 E：执行层的组织协调 12、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有_。 A谨慎原则 B重要性原则 C实质重于形式原则 D权责发生制原则 E配比原则 13、收益乘数有【2004年考题】 A：毛租金乘数 B：利润乘数 C：净收益乘数 D：销售收入乘数 E：潜在毛收入乘数14、根据国务院令第483号国务院关于修改(中华人民共与国城镇土地使用税暂行条例)的决定，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。
16、A：大城市1530元 B：大城市1224元 C：中等城市1224元 D：小城市0918元 E：县城、建制镇、工矿区0612元 15、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的。 A：资金来源及运用表 B：损益表 C：资本金现金流量表 D：全部投资现金流量表 E：借款合同 16、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 A：商事活动 B：产权转移 C：权利许可证授受 D：人事管理 E：外事活动 17、网络图法在建设工程管理中常常作为_的方法。 A质量控制 B成本控制 C进度控制 D合同管理 18、房地产开发成本的增加_房地产的价格。
17、 A必定提高 B必定降低 C不一定提高 D不一定降低 19、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明_。 A房地产市场存在着泡沫 B房地产市场不景气 C房地产市场很繁荣 D房地产市场不存在泡沫 20、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于1.2。 A资产负债率 B偿债备付率 C流动比率 D速动比率 21、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物 22、房地产开发程序中的前期工作包括_等。 A可行性研究 B获取土地使用权 C规划设计及建设方案的制订 D安排短期与长期信贷 E开发项目保险事宜洽谈23、一般来说，投资
18、于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。 A较高的收益性 B较强的流动性 C直接融资的功能 D抵御通货膨胀影响的功能 24、下列关于索引号，表述正确的是。 A：索引号的用途是索引 B：索引号的用途是证明 C：索引号的用途是明示 D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号 E：索引号便于查找相互有关的图纸内容25、房地产估价师应履行的义务有。 A：遵守法律、法规、行业管理规定与职业道德规范 B：在房地产估价报告书上签字 C：不准许其他人以自己的名义执行房地产估价师业务 D：不得同时受聘两个或两个以上房地产价格评估机构执行业务 E：接受职业继续教育，不断提高业务水平