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1、北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望 汇报框架汇报框架第一部分第一部分第一部分第一部分 核心定位结论核心定位结论核心定位结论核心定位结论第二部分第二部分第二部分第二部分 项目分析项目分析项目分析项目分析第三部分第三部分第三部分第三部分 综合分析综合分析综合分析综合分析第四部分第四部分第四部分第四部分 专题研究专题研究专题研究专题研究第五部分第五部分第五部分第五部分 定位结论定位结论定位结论定位结论第六部分第六部
2、分第六部分第六部分 经济测算经济测算经济测算经济测算第七部分第七部分第七部分第七部分 概念设计概念设计概念设计概念设计第一部分第一部分 核心定位结论核心定位结论我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定位有两种：位有两种：位有两种：位有两种：住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字
3、楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点要求性价比高，利润空间有限，预售性较差要求性价比高，利润空间有限，预售性较差高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大引入酒店管理公司，经营风险引入酒店管理公司，经营风险第二部分
4、第二部分 项目分析项目分析n项目特性项目特性n用地分析用地分析n规划条件分析规划条件分析n开发商分析开发商分析n成本分析成本分析n市场分析市场分析房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789项目概况项目概况本项目位于东三环外团本项目位于东三环外团结湖公园北侧，农业部结湖公园北侧，农业部东侧东侧东临朝阳高尔夫俱乐部，东临朝阳高尔夫俱乐部，西临农业部，北临农业西临农业部，北临农业部宿舍楼，南临农展馆部宿舍楼，南临农展馆南路南路 本项目占地面积本项目占地面积1.071.07公公顷，总建筑面积约顷，总建
5、筑面积约7.057.05万平方米万平方米 北侧北侧小盘，规模小小盘，规模小可支持可支持“新、奇、怪新、奇、怪”的产品的产品位于位于“高档高档”区域区域项目成本较高，档次较高项目成本较高，档次较高交通方便交通方便支持商务功能支持商务功能紧邻城市主干道紧邻城市主干道形象价值高，有一定噪音影响形象价值高，有一定噪音影响有一定景观优势（高尔夫球场）有一定景观优势（高尔夫球场）支持打景观概念支持打景观概念的产品，户型上能做出相应的亮点的产品，户型上能做出相应的亮点周边建筑物遮挡周边建筑物遮挡北侧、西侧均有建筑物遮挡，对北侧、西侧均有建筑物遮挡，对形象有负面影响形象有负面影响项目特性项目特性房策网 200
6、8房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789n区域成熟区域成熟n涉外性强涉外性强n景观较好景观较好n特点特点“模糊模糊”区位分析区位分析用地分析用地分析n东三环、东四环东三环、东四环n农展馆南路、朝阳北路农展馆南路、朝阳北路n地铁地铁10号线号线n多条公交站线多条公交站线n长虹桥堵车问题较严重长虹桥堵车问题较严重农展馆南路农展馆南路朝阳北路朝阳北路朝外大街朝外大街朝阳路朝阳路东二环东二环东三环东三环东四环东四环用地分析用地分析交通分析交通分析n农展馆南路由西向东需农展馆南路由西向东需调头调头n长虹桥堵车问题较
7、严重长虹桥堵车问题较严重n地块东侧规划路修通到地块东侧规划路修通到北侧北侧n北侧小区的入口问题北侧小区的入口问题用地分析用地分析交通分析交通分析nA A区区景观好，相对安静景观好，相对安静nB B区区开放性强，形象价开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏值高，有噪音影响，适宜偏商物业商物业nC C区区私密性差，北侧、私密性差，北侧、西侧形象差，西侧形象差，C C区不适宜摆区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林放建筑，而适于作内部园林用地分析用地分析地块分析地块分析n位于几大商圈间，区域特征相对位于几大商圈间，区域特征相对“模糊模糊”n交通方便，邻城市主干道，形象价值好交通方便，邻城市主干道，形象
8、价值好n私密性差，有噪音影响私密性差，有噪音影响n东侧有较好的景观条件东侧有较好的景观条件n北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差n地块较方正地块较方正用地分析小结用地分析小结房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789n规划建设用地面积：规划建设用地面积：10716平方米平方米n代征道路：代征道路：2800平方米平方米n总建筑面积：总建筑面积：70459平方米（地上平方米（地上51572平方米）平方米）n建筑限高：建筑限高：60米米n容积率：容
9、积率：4.81（容积率变化对利润敏感）（容积率变化对利润敏感）规划条件分析规划条件分析规划条件分析规划条件分析 根据日照分析，项目根据日照分析，项目可以统一作成可以统一作成61米米按首层按首层4.5米，标准层米，标准层3米计算，可以做到米计算，可以做到19层。层。n多种物业可能性的考虑多种物业可能性的考虑n利润利润/快速回收资金快速回收资金n以销售为主以销售为主n品牌品牌开发商分析开发商分析n土地开发费用和基础设施配套费用按土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为地上建筑面积分摊为47904790元元/平方米平方米n加上前期费用、建安费用、以及其他加上前期费用、建安费用、以及其他相关
10、费用，地上建筑面积的单方造价相关费用，地上建筑面积的单方造价在在1000010000元元/平方米左右平方米左右成本分析成本分析 中高档次的产品中高档次的产品房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789n居住类物业居住类物业n大户型大户型 一般户型一般户型 小户型小户型n偏商类物业偏商类物业n写字楼写字楼 商住公寓商住公寓 酒店酒店 服务式公寓服务式公寓 商商业业市场分析市场分析 朝阳公园朝阳公园朝阳公园朝阳公园 朝外工体朝外工体朝外工体朝外工体 CBD CBD 三元桥三元桥三元桥三元桥宏观市场分
11、析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析细分市场分析细分市场分析n2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效年上半年，加强宏观调控已取得明显成效n预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济增长业将呈现回落态势增长业将呈现回落态势政策变化多，对房地产政策变化多，对房地产市场会产生一定的影响市场会产生一定的影响房地产价格继续上涨房地产价格继续上涨宏观市场分析宏观市场分析全国宏观市场分析全国宏观市场分析北京房地产总体市场北京房地产总体市场n纯居住为主纯居住为主n主打景观概念主打景观概念n容积率较高容积率较高n单价高单价高n户型面积相对偏大户型面积
12、相对偏大n精装修精装修n有一定的投资客户有一定的投资客户n有一定的外籍客户有一定的外籍客户区域市场分析区域市场分析朝阳公园区域朝阳公园区域n综合项目多综合项目多n居住物业类型多样居住物业类型多样n均价较高均价较高n户型多样户型多样n大户型公寓市场表现较差大户型公寓市场表现较差n投资客户比例较大投资客户比例较大n外籍客户比例较大外籍客户比例较大区域市场分析区域市场分析朝外工体区域朝外工体区域区域市场分析区域市场分析CBD商圈商圈n综合性项目较多综合性项目较多n纯居住概念纯居住概念n商住公寓商住公寓n档次高档次高n投资高档纯居住公投资高档纯居住公寓的客户占一定比寓的客户占一定比例例n精装修精装修区
13、域市场分析区域市场分析三元桥区域三元桥区域n商住为主商住为主n均价在均价在10000元元/左右左右n精装修精装修n高容积率高容积率n外立面仿写字楼外立面仿写字楼n涉外性强涉外性强n投资客户比例较大投资客户比例较大n朝阳公园西侧、北侧朝阳公园西侧、北侧n东四环以东地区东四环以东地区n棕榈泉国际公寓以南棕榈泉国际公寓以南n呼家楼呼家楼区域市场分析区域市场分析潜在土地供应潜在土地供应房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789n南湖公寓南湖公寓n九号国际公寓九号国际公寓n鸿翔花园鸿翔花园n美国公寓美国
14、公寓n白家庄项目白家庄项目n湖南卫视湖南卫视n万通朝外万通朝外项项目目n首创呼家楼首创呼家楼n富力青印厂富力青印厂潜在项目潜在项目 万通朝外项目（在谈）万通朝外项目（在谈）日坛北侧，写字楼约日坛北侧，写字楼约4 4万平万平米，住宅约米，住宅约5 5万平米。另有综万平米。另有综合体（合体（SOHOSOHO、写字楼、底商）、写字楼、底商）约约1515万平方米万平方米居住类竞争：公寓居住类竞争：公寓未确定：酒店公寓或商住未确定：酒店公寓或商住办公类竞争：商住及写字楼办公类竞争：商住及写字楼南湖公寓南湖公寓规规模约模约5 5万平方米，万平方米，大户型项目，均大户型项目，均价预计价预计140001400
15、0元元/平方米。平方米。白家庄项目白家庄项目规模约规模约1111万平方万平方米，均价预计米，均价预计在在12000-1300012000-13000元元/平方米之间，平方米之间，富力青印厂项目富力青印厂项目位于位于东三环里的白家庄，占地东三环里的白家庄，占地4 4公公顷，顷，1212万平米的写字楼和万平米的写字楼和6 6万万平米公寓平米公寓首首创创呼呼家家楼楼总总规规模模约约130130万万平平方方米米（未未定定），目目前前确确定定的的是是2020万万平平方方米米写写字字楼楼和和1010万万平平方方米米的的公公寓寓（含含商商务务公公寓寓），其其中中商商务务公公寓寓预预计计均均价价在在 1300
16、0-1400013000-14000元元/平方米之平方米之间间。，区域市场分析区域市场分析规划潜在项目规划潜在项目n集集中中在在三三环环沿沿线线及及三环内三环内房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789n项项目目周周边边的的潜潜在在项项目目数数量量较较多多，涵涵盖盖了了从从公公寓寓、办办公公、商商业业到公建的各种物到公建的各种物业业 n总总规规模模上上百百万万，一一方方面面加加剧剧竞竞争争，另另一一方方面面也也促促进进了了区域的成熟区域的成熟细分市场分析细分市场分析居住类物业居住类物业 大户型
17、大户型 一般户型一般户型 小户型小户型偏商物业偏商物业 写字楼写字楼 商住商住 酒店酒店 服务式公寓服务式公寓 商业商业n总供应量约总供应量约160万平方米万平方米n产品档次高，高单价、高总价产品档次高，高单价、高总价n户型舒适，精装修户型舒适，精装修n朝阳公园、朝阳公园、CBD的表现比较好，的表现比较好，n工体、朝外商圈的表现相对较差工体、朝外商圈的表现相对较差n客户为自用和投资相结合，外籍客户为自用和投资相结合，外籍客户占一定比例客户占一定比例细分市场分析细分市场分析居住类物业居住类物业大户型大户型n居住类型多样居住类型多样n价格水平差别较大价格水平差别较大n市场表现不温不火市场表现不温不
18、火居住类物业居住类物业一般户型一般户型n总供应量约总供应量约60万平方米万平方米n类型多样类型多样n总体市场表现较好总体市场表现较好n总价敏感总价敏感n单价没有高过同区域内大单价没有高过同区域内大户型单价户型单价n投资价值较大，因此客户投资价值较大，因此客户中投资客户所占比例较大中投资客户所占比例较大居住类物业居住类物业小户型小户型n大户型供应量最多，一般户型和小户型供应量较少大户型供应量最多，一般户型和小户型供应量较少n大户型高单价、高总价；小户型总价上比较敏感，较高大户型高单价、高总价；小户型总价上比较敏感，较高单价（也低于大户型）单价（也低于大户型）n大户型以纯住高档豪宅为主；表现不错，
19、但竞争也激烈大户型以纯住高档豪宅为主；表现不错，但竞争也激烈 一般户型类型多样，有一定量商住公寓，表现一般；一般户型类型多样，有一定量商住公寓，表现一般；小户型投资性较强，表现不错，但容量有限小户型投资性较强，表现不错，但容量有限细分市场分析细分市场分析居住类物业特点居住类物业特点房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789细分市场分析细分市场分析偏商物业偏商物业 写字楼写字楼 商住商住 酒店酒店 服务式公寓服务式公寓 商业商业n周边写字楼周边写字楼n档次不高档次不高n出租率高出租率高n主要租住
20、客户是：主要租住客户是：n外国小公司外国小公司n旅行社、航空公司旅行社、航空公司n农业部相关的公司农业部相关的公司n文化传播类公司文化传播类公司通广大厦偏商类物业偏商类物业写字楼写字楼n总供应量约为总供应量约为130万平方米万平方米n周边相对空白周边相对空白n综合体项目多综合体项目多n单价高单价高n接近写字楼配置接近写字楼配置n总体的市场表现较好总体的市场表现较好n区域涉外性较强区域涉外性较强n有一定比例的投资客户有一定比例的投资客户偏商类物业偏商类物业商住公寓商住公寓n周边酒店档次高周边酒店档次高n酒店市场经营情况较好酒店市场经营情况较好n酒店需求量较大酒店需求量较大n区域成熟度比较高区域成
21、熟度比较高n区域涉外性强区域涉外性强n区域认可度高区域认可度高偏商类物业偏商类物业酒店酒店n服务式公寓特点服务式公寓特点n高标准客房高标准客房n适量的配套适量的配套n酒店管理公司提供统一酒店管理公司提供统一酒店式管理服务酒店式管理服务n居家感强居家感强n面向中长期租住客户面向中长期租住客户偏商类物业偏商类物业服务式公寓服务式公寓n区域商业特点区域商业特点n属周边商圈的辐射区属周边商圈的辐射区n项目周边商业供应量较小项目周边商业供应量较小n小型的配套商业小型的配套商业n朝阳公园西门有大量餐饮朝阳公园西门有大量餐饮偏商类物业偏商类物业商业商业n写字楼档次不高，租金水平一般，但出租率高，写字楼档次不
22、高，租金水平一般，但出租率高，有一定的办公需求有一定的办公需求n商住物业稀缺商住物业稀缺 （呼家楼有潜在的竞争项目售（呼家楼有潜在的竞争项目售价价13000-1400013000-14000元元/平方米）平方米）n酒店档次较高，经营情况相对较好酒店档次较高，经营情况相对较好n服务式公寓虽然供应量不大，周边的高档公寓服务式公寓虽然供应量不大，周边的高档公寓分流了一部分长期租赁客户分流了一部分长期租赁客户偏商市场分析小结偏商市场分析小结n周边项目档次高，纯居住多，潜在供应量大，市场周边项目档次高，纯居住多，潜在供应量大，市场风险较大风险较大 n项目周边纯写字楼档次较低，租金较低，出租率较项目周边纯
23、写字楼档次较低，租金较低，出租率较高，商住市场相对空白高，商住市场相对空白 n服务式公寓的性价比较高，市场表现较好，但存在服务式公寓的性价比较高，市场表现较好，但存在经营风险经营风险 n周边区域内项目容积率较高，产品建筑形式多以高周边区域内项目容积率较高，产品建筑形式多以高层板楼、高层塔楼、小高层围合板楼等为主，产品层板楼、高层塔楼、小高层围合板楼等为主，产品档次高，精装修为主档次高，精装修为主 n纯居住物业客户自用较多；商住物业客户自用与投纯居住物业客户自用较多；商住物业客户自用与投资各占一定比例；服务式公寓、小户型项目投资客资各占一定比例；服务式公寓、小户型项目投资客户较多户较多 市场分析
24、小结市场分析小结第三部分第三部分 综合分析综合分析n大户型纯居住公寓大户型纯居住公寓 n小户型纯居住公寓小户型纯居住公寓 n商住公寓商住公寓 n服务式公寓服务式公寓 基本假设基本假设各类物业优劣势分析各类物业优劣势分析写字楼、酒店等公写字楼、酒店等公建由于涉及到用地建由于涉及到用地性质变更及对开发性质变更及对开发商前期资金占用等商前期资金占用等问题，建议不考虑问题，建议不考虑nA区适宜作豪宅，区适宜作豪宅，B、C区不适宜区不适宜n私密性差，噪音影响私密性差，噪音影响n东西向东西向n北侧、西侧形象差北侧、西侧形象差n规模小，自身景观、配套相对不足规模小，自身景观、配套相对不足n容积率高容积率高n
25、市场同类产品竞争强，劣势比较明显市场同类产品竞争强，劣势比较明显n高单价、高总价，单价和总价均不敏感高单价、高总价，单价和总价均不敏感作高性价比产品不太可行，作高品质产作高性价比产品不太可行，作高品质产品可行品可行ABC豪宅豪宅纯居住大户型纯居住大户型变现性、预售性较好变现性、预售性较好大区位条件较好，有一定景观支持大区位条件较好，有一定景观支持风险大风险大建议不作建议不作n总价敏感总价敏感n单价受限单价受限总价单价总价单价*面积，面积有面积，面积有下限，因此单价也受限下限，因此单价也受限n使用者（面积）：极端小、功能不完善使用者（面积）：极端小、功能不完善的户型已不受欢迎的户型已不受欢迎n产
26、品进深大，通透户型面积大，总价高；产品进深大，通透户型面积大，总价高；内廊式（零居室，单向采光），品质差内廊式（零居室，单向采光），品质差n供应量供应量市场竞争大，市场容纳量有市场竞争大，市场容纳量有限，车位有一定压力限，车位有一定压力小户型公寓小户型公寓市场表现相对较好市场表现相对较好区域接受度较好区域接受度较好A、B区都适宜（对朝向、景观不区都适宜（对朝向、景观不敏感）敏感）ACB利润相对低利润相对低市场容量有限市场容量有限建议尽量不作建议尽量不作n市场潜在供应的竞争市场潜在供应的竞争n小交通（自西向东）有一定小交通（自西向东）有一定影响影响n预售性相对较差预售性相对较差n市场价格接受度待
27、考验，利市场价格接受度待考验，利润空间有限润空间有限商住公寓商住公寓交通方便，形象好交通方便，形象好周边有办公需求周边有办公需求市场相对空白市场相对空白对产品规划条件不严格对产品规划条件不严格可作性价比较高产品可作性价比较高产品车位尚可满足要求车位尚可满足要求ACB适宜作商住适宜作商住n操作难度较大操作难度较大n小业主购买问题小业主购买问题n经营风险经营风险/引入酒店管理集团难度引入酒店管理集团难度n周边有一定竞争（高档公寓出租率周边有一定竞争（高档公寓出租率较高）较高）n对发展商的要求高对发展商的要求高天鸿集团有天鸿集团有自身经营酒店的经验自身经营酒店的经验n规模受限规模受限服务式公寓服务式
28、公寓A、B都适宜作公寓式酒店都适宜作公寓式酒店差异化产品，市场细分，空白差异化产品，市场细分，空白市场表现出相当的需求度市场表现出相当的需求度区域相对成熟（商务、涉外性）区域相对成熟（商务、涉外性）有一定景观条件有一定景观条件利润空间较大利润空间较大ACB适宜作适宜作但不宜全作但不宜全作规模受限规模受限豪宅豪宅小户型小户型商住商住服务式公寓服务式公寓建议不作建议不作建议尽量不作建议尽量不作适宜作适宜作适宜，但规模受限适宜，但规模受限商住商住公寓式酒店公寓式酒店物业类型定位结论物业类型定位结论商住商住服务式服务式公寓公寓物业类型定位结论物业类型定位结论 组合产品？组合产品？由于进深较大，因此建议
29、将核心筒作成一个狭长形状的，由于进深较大，因此建议将核心筒作成一个狭长形状的，布置在中间，这样周边的进深可以控制在布置在中间，这样周边的进深可以控制在9米左右米左右 总体布局总体布局 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计方案二：在原规划控方案二：在原规划控制线内进行局部的制线内进行局部的调整调整 根据日照分析，项目根据日照分析，项目可以统一作成可以统一作成61米，米，按首层按首层4.5米，标准层米，标准层3米计算，可以做到米计算，可以做到19层。层。住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计日照分析日照分析 作到作到19层，层高层，层高3米，加大塔楼之间的间距（平均间距米，加大塔楼之
30、间的间距（平均间距可以到可以到10米左右）米左右）总体布局总体布局 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计 统一作到统一作到16层，塔楼层，塔楼间无间距，标准层层间无间距，标准层层高统一作到高统一作到3.6米米 标准层层高部分为标准层层高部分为3米，米，部分为部分为6米。米。住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计总体布局总体布局 优势劣势方案一改动较小，利于报批办公空间的内部不太灵活整体的形象不够有气势产品的特色较少方案二整体的形象比较完整产品有一定的特色改动相对较大住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计方案比较分析方案比较分析 每每150平米地上建筑平米地上建筑面积提供一个
31、地下车面积提供一个地下车位的标准确定地下车位的标准确定地下车库的大小，合计应提库的大小，合计应提供大约供大约314个车位个车位集中式管理集中式管理交通系统交通系统 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计总体布局总体布局 空中花园空中花园 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计大堂大堂 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计组合产品概念设计组合产品概念设计整栋、半栋、整层、半层的销售可能性的预留整栋、半栋、整层、半层的销售可能性的预留 单幢规模在单幢规模在1000010000平方米左右平方米左右 多电梯间、保证体量相对独立多电梯间、保
32、证体量相对独立 电梯分高低区布置电梯分高低区布置 体量交接处加体量交接处加“凹槽凹槽”处理处理 在局部采光较差的地方布置单在局部采光较差的地方布置单 独卫生间独卫生间 电梯应该分区布置电梯应该分区布置 每个体量拥有独立的大堂，可考虑设置空中大堂每个体量拥有独立的大堂，可考虑设置空中大堂 上下两个部分也可作相对独立的体量和形象上下两个部分也可作相对独立的体量和形象 电梯间分开，电梯间分开，兼顾兼顾整层和半层的相对的独立性整层和半层的相对的独立性独立形象独立形象 完整的体量 两个两连的相对独立的体量架剪力墙的结构形式（如住邦2000的设计，核心筒置于北侧），基本上按照标准写字楼设计，办公间内仅预留
33、厨卫的管道，房间的隔墙不做或仅做可拆除型隔墙，厨房可以考虑电厨房 转角加凹槽强化体量独立感 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计独立形象独立形象 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计单体平面示意单体平面示意 住邦2000按照标准写字楼设计按照标准写字楼设计框架剪力墙的结构框架剪力墙的结构偏筒或做成偏筒或做成“筒中筒筒中筒”式式办公间内仅预留厨卫的管办公间内仅预留厨卫的管道，房间的隔墙不做或仅道，房间的隔墙不做或仅做可拆除型隔墙做可拆除型隔墙厨房可以考虑电厨房厨房可以考虑电厨房可以设置空中花园可以设置空中花园 标准层标准层住宅产权写字楼
34、概念设计住宅产权写字楼概念设计新起点家园标准层面积在标准层面积在8001,200平方米之间平方米之间以相邻塔楼的交通核为第二疏散口以相邻塔楼的交通核为第二疏散口住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计标准层标准层灵活划分的单元灵活划分的单元住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计标准层标准层平面灵活的划分，以中小公司为主，兼顾大公司，最平面灵活的划分，以中小公司为主，兼顾大公司，最小的单元为小的单元为5050平方米平方米可采用核心筒式的布局，设置空中花园可采用核心筒式的布局，设置空中花园标准层面积在标准层面积在8001,2008001,200平方米之间，为保证平面使平方米之间，为保证平
35、面使用的经济性，各塔楼只设一组交通疏散核，并以相邻用的经济性，各塔楼只设一组交通疏散核，并以相邻塔楼的交通核为第二疏散口，增加可出售面积，减少塔楼的交通核为第二疏散口，增加可出售面积，减少交通所占面积比例交通所占面积比例独立卫生间的考虑独立卫生间的考虑住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计标准层标准层办公标准层净高不小于办公标准层净高不小于2.4米，争取做到米，争取做到2.6米米层高应满足层高应满足3米，可做侧喷淋系统；如有可能标准层米，可做侧喷淋系统；如有可能标准层以作到以作到3.6米为宜米为宜部分办公空间可以做到部分办公空间可以做到6米高的米高的“超标准层超标准层”，销售，销售时按一
36、层面积计算，预留夹层的可能，给客户增加自时按一层面积计算，预留夹层的可能，给客户增加自用面积及用面积及“DIY”的可能性的可能性住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计剖面剖面双层电梯双层电梯住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计垂直交通垂直交通超标准层超标准层双层电梯双层电梯住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计垂直交通垂直交通“双层电梯双层电梯”概念概念电梯分层：高区电梯和低区电梯分开，这样可以节省电梯分层：高区电梯和低区电梯分开，这样可以节省高区电梯筒部分的面积。高区电梯筒部分的面积。住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计垂直交通垂直交通共享大堂共享大堂住宅产权写字
37、楼概念设计住宅产权写字楼概念设计塔楼之间的灰空间塔楼之间的灰空间 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计设备建议设备建议 住宅产权写字楼概念设计住宅产权写字楼概念设计 空调：户式中央空调 电梯：初步按每万平米办公面积2部计，每个塔楼不少于3部（含消防梯）智能化：综合布线，电话、网络预留语音和数据点，预留电视接口 消防：按消防要求设置烟感与喷淋设备（可考虑侧喷淋以降低层高）组合产品概念设计组合产品概念设计组合产品概念设计组合产品概念设计总体规划总体规划 用地布局用地布局 交通交通 环境环境单体设计单体设计 住宅产权写字楼住宅产权写字楼 酒店式服务公寓酒店式服务公寓 商业商业 组合产品概念设
38、计组合产品概念设计方案方案1：原规划基本不做调整，层数都不变，首层层高：原规划基本不做调整，层数都不变，首层层高为为4.5米，标准层层高改为米，标准层层高改为3米米此方案酒店式服务公寓部分的进深过大，对于户型的设计不利用地布局用地布局 方案方案2：将酒店式服务公寓部分的进深变小，同时写字：将酒店式服务公寓部分的进深变小，同时写字楼部分可以分为两个相对独立的塔楼楼部分可以分为两个相对独立的塔楼组合产品概念设计组合产品概念设计用地布局用地布局 方案方案3：都作到：都作到19层，将酒店式服务公寓部分中间做出层，将酒店式服务公寓部分中间做出一个中庭一个中庭组合产品概念设计组合产品概念设计用地布局用地布
39、局 优势劣势方案1改动较小，利于报批形象不够有气势办公空间的内部不太灵活，产品的特色较少公寓部分进深太大，户型设计会比较困难。方案2整体的形象比较完整办公部分有一定的独立形象或者超标准层办公空间公寓部分体量完整，形象好，同时进深变小，利于户型设计 改动相对较大，单向采光、单向通风的东西向的公寓户型比较多方案3整体的形象比较完整，办公部分有一定的独立形象或者超标准层办公空间公寓部分的进深变小，利于户型设计，同时引入中庭空间，对提高档次有帮助 改动大，公寓部分的造价相对提高组合产品概念设计组合产品概念设计交通交通组合产品概念设计组合产品概念设计组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体 住宅产权写字
40、楼住宅产权写字楼 参见前文住宅产权写字楼部分的产品定位，下参见前文住宅产权写字楼部分的产品定位，下文仅列出扼要的部分及不同的部分文仅列出扼要的部分及不同的部分 会议用房：设置150（250）人大会议室 1 个展览展示：可考虑利用首层的共享大厅，300500平方米餐饮设施：员工餐厅的面积为8001000（10001500）平方米。中高档餐厅约 10001500（300400）平方米，咖啡厅或茶室200300（100150）平方米配套办公设施：商务中心、邮局和银行康体设施：总面积约 6001000（500800）平方米，主要为健身器材、乒乓球等面积小，投资小但客户需求大的内容车位：由314255个
41、 独立塔楼：由34栋2栋 组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体公寓式酒店公寓式酒店公寓式酒店平面公寓式酒店平面 进深缩小进深缩小公寓式酒店平面公寓式酒店平面 中庭中庭组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体公寓式酒店公寓式酒店组合产品概念设计组合产品概念设计 户型建议户型建议单体单体公寓式酒店公寓式酒店每每2层有层有1个走廊：跃层的上下两层的面宽一样大，两居个走廊：跃层的上下两层的面宽一样大，两居户型的套内建筑面积在户型的套内建筑面积在100平米左右平米左右可节省公共交通面积可节省公共交通面积能够提升居住趣味性和舒适度（整个户型是双面通透的）能够提升居住趣味性和舒适度（整个户型是双面通透的
42、）各个户型也可在水平方向上组合及垂直方向上组合各个户型也可在水平方向上组合及垂直方向上组合组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体公寓式酒店公寓式酒店每每2层有层有1个走廊：跃层的上下两层的面宽不一样大，个走廊：跃层的上下两层的面宽不一样大，两居户型套内建筑面积在两居户型套内建筑面积在80平米左右平米左右组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体公寓式酒店公寓式酒店每每3层有层有1个走廊：一部分向上层跃层，另一部分向下个走廊：一部分向上层跃层，另一部分向下层跃层。两居户型的套内建筑面积在层跃层。两居户型的套内建筑面积在90平米左右平米左右组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体公寓式酒店公寓式酒
43、店组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体商业商业地下商业价值挖掘地下商业价值挖掘首层抬高地下一层有直接采光各层商业外廊组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体商业商业房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789地下商业价值挖掘地下商业价值挖掘首层抬高首层抬高地下一层有直接地下一层有直接采光采光各层商业外廊各层商业外廊组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体商业商业首层及二层商业价值的挖掘首层及二层商业价值的挖掘 超高层高超高层高预留增加隔层的可预留增加隔层的可能性能性 DIY组合产品概念设计组
44、合产品概念设计单体单体商业商业东侧沿街商业价值的挖掘东侧沿街商业价值的挖掘 组合产品概念设计组合产品概念设计单体单体商业商业房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789第五部分第五部分 专题研究专题研究商住公寓商住公寓服务式公寓服务式公寓商住公寓商住公寓n北京市商住公寓概况北京市商住公寓概况n商住公寓类型商住公寓类型n市场竞争市场竞争n价格确定价格确定n客户确定客户确定n产品确定产品确定n结论结论nCBD 商圈商圈n供应量约100万平方米 n项目规模比较大n产品形式上偏于写字楼配置n价格比较高，
45、总体均价约在13000元/平方米左右n代表性个案代表性个案住邦住邦住邦住邦20002000 n位于CBD商圈边缘，高性价比项目n规模大、配套全n后期对于本项目造成直接竞争北京市商住公寓概况北京市商住公寓概况n项目占地5.4公顷，总规划面积60万平方米 n规划中有星级酒店、酒店式公寓、商住公寓、高档写字楼 n二期为4栋建筑，销售面积14万平方米n二期标准层面积：二期标准层面积：1300平方米和1490平方米 n单元划分：单元划分：200平方米左右n结构均为框架剪力墙，层高3.45米，毛坯房代表性个案代表性个案住邦住邦2000n配套配套设设施：施：600平方米地下员工餐厅、870平方米会议室、健身
46、中心；银行、餐饮等n停停车车：停车位地上19个，地下300多个n设备设备情况：情况：电梯为德国蒂森高速电梯，板楼配备5部，塔楼配备6部；空调系统为中央空调制冷系统及新风系统；集中供暖；配备5A智能化系统n价格：价格：一期整体均价11000元/平方米左右；二期目前均价10700元/平方米n销售情况：销售情况：1期2002年5月入市，已基本销售完毕。2期2003年7月入市，目前销售了约60 n客户：客户：客户行业较为广泛，购房客户多为自住，投资客户约占1/4左右 代表性个案代表性个案住邦住邦2000房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：075
47、5-83513598 QQ：69031789n三元桥商圈三元桥商圈 n供应量在20万平方米以上 n产品上除第三置业，其余项目仍有住宅产品的痕迹 n主打高性价比，价格集中在10000元/平方米左右n代表性个案代表性个案第三置业第三置业第三置业第三置业n位于燕莎商圈边缘，高性价比项目n住宅产权写字楼部分已售完，因此不会对本项目造成直接竞争n产品与销售情况对于本项目都有借鉴意义北京市商住公寓概况北京市商住公寓概况n项项目占地目占地2公顷，总总建筑面建筑面积积20万平方米 n规划中包含写字楼、商业、酒店 n一期一期两栋公寓产权写字楼建筑面积60000平方米，一栋6层写字楼建筑面积5200平方米n准准层
48、层面面积积：A座1165 平方米，B座1020平方米 n单元划分：单元划分：100-200平方米n结构形式为框架剪力墙；层高3米；办公区域为初装修 代表性个案代表性个案建筑外观第三置业第三置业建筑平面n配套配套设设施：施：商务中心、金融中心、商业街、健身中心、员工餐饮中心（400平方米）n停停车车：地下停车约500个 n设备设备情况：情况：每栋楼配有4部富士达电梯；空调为分户空调；喷淋设备为侧喷淋；采暖为市政热力系统；烟感报警系统；隐式综合布线，支持100兆宽带入户标准 n价格：价格：最后价格达到11500元/平方米 n销售情况：销售情况：项目一期写字楼部分已全部售完；300-500平方米的户
49、型最好卖，投资客多数购买98平方米 n客户：客户：项目客户多数购房自用，20%用于投资；行业特征不太明显，区域也不太明显代表性个案代表性个案第三置业第三置业n亚奥商圈亚奥商圈n总供应量大约为24.5万平方米 n建筑形式基本以高层塔楼为主；主力户型面积在100200平方米之间；外立面均按照写字楼标准 n价格差别较大，从7800元/平方米到14000元/平方米 北京市商住公寓概况北京市商住公寓概况房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789n中关村中关村商圈商圈 n总供应量大约为90万平方米 n产品
50、大多采用框剪结构，空间可自由分割；n早期产品可商可住，新产品对为纯粹的公寓产权的写字楼 n平均售价约为8000元/平方米 n代表性个案代表性个案财智中心财智中心财智中心财智中心n位于中关村商圈边缘，已入住n区位上与销售上对于本项目都没有竞争n产品以及使用状况对于本项目有借鉴意义北京市商住公寓概况北京市商住公寓概况n项目占地8700平方米，总建筑面积60000平方米 n为一栋U型20层建筑，分为3个独立的楼座n准准层层面面积积：A、C座层面积在900平方米左右，B座层面积780平方米 n单元划分：单元划分：60-130平方米n结构形式为框架剪力墙；层高3和6米；毛坯房代表性个案代表性个案建筑外观