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1、Page 12011年度年度(nind)(nind)财务报表分析财务报表分析第一页，共五十一页。小小组组成成员员简简单单(j ji i n nd d n n)介介绍绍Page 2第二页，共五十一页。Page 3第三页，共五十一页。万万科科地地产产(d d c ch h n n)珠江珠江(zh(zh jin)jin)实实业业荣安荣安地产地产(dchn)(dchn)宝安地宝安地产产保利地保利地产产目标目标第四页，共五十一页。Page 5 企业企业(qy)概况：概况：公司法定中文名称：万科企业股份公司法定中文名称：万科企业股份公司法定中文名称：万科企业股份公司法定中文名称：万科企业股份(gfn)(g
2、fn)有限公司有限公司有限公司有限公司 法定代表人：法定代表人：法定代表人：法定代表人：王王王王 石石石石 所属所属所属所属(sush)(sush)行业：行业：行业：行业：房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营 上市时间：上市时间：上市时间：上市时间：1991 1991年年年年1 1月月月月2929号号号号 主营地区：主营地区：主营地区：主营地区：珠江三角洲珠江三角洲珠江三角洲珠江三角洲 长江三角洲长江三角洲长江三角洲长江三角洲 环渤海地域环渤海地域环渤海地域环渤海地域 等经济发达人口众多的大中城市等经济发达人口众多的大中城市等经济发达人口众多的大中城市等经济发达人口
3、众多的大中城市第五页，共五十一页。近三年来，年均住宅销售规模在近三年来，年均住宅销售规模在近三年来，年均住宅销售规模在近三年来，年均住宅销售规模在6 6 6 6万套以上，万套以上，万套以上，万套以上，2011201120112011年公司实现销售面年公司实现销售面年公司实现销售面年公司实现销售面积积积积1075107510751075万平米，销售金额万平米，销售金额万平米，销售金额万平米，销售金额1215121512151215亿元，销售规模居全球同行业首位。公司先后入亿元，销售规模居全球同行业首位。公司先后入亿元，销售规模居全球同行业首位。公司先后入亿元，销售规模居全球同行业首位。公司先后入
4、选选选选福布斯福布斯福布斯福布斯“全球全球全球全球200200200200家最佳家最佳家最佳家最佳(zu ji)(zu ji)(zu ji)(zu ji)中小企业中小企业中小企业中小企业”、“亚洲最佳亚洲最佳亚洲最佳亚洲最佳(zu ji)(zu ji)(zu ji)(zu ji)小企小企小企小企业业业业200200200200强强强强”、“亚洲最优亚洲最优亚洲最优亚洲最优50505050大上市公司大上市公司大上市公司大上市公司”排行榜；多次获得排行榜；多次获得排行榜；多次获得排行榜；多次获得投资者关系投资者关系投资者关系投资者关系等等等等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。国
5、际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。2011 2011 2011 2011年，中国房地产百强企业报告年，中国房地产百强企业报告年，中国房地产百强企业报告年，中国房地产百强企业报告 万科综合实力居首，在全球人万科综合实力居首，在全球人万科综合实力居首，在全球人万科综合实力居首，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的力资源咨询公司翰威特组织的力资源咨询公司翰威特组织的力资源咨询公司翰威特组织的“2011201120112011年中国最佳雇主年中国最佳雇主年中国最佳雇主年中国最佳雇
6、主”评选中，被评为全评选中，被评为全评选中，被评为全评选中，被评为全球球球球TOP25TOP25TOP25TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联最佳雇主企业，连续两年蝉联最佳雇主企业，连续两年蝉联最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主中国最佳雇主中国最佳雇主中国最佳雇主”。选择选择(xunz)(xunz)理理由由Page 6第六页，共五十一页。企业概况企业概况企业概况企业概况偿债能力偿债能力偿债能力偿债能力资产利用效果资产利用效果资产利用效果资产利用效果盈利潜能盈利潜能盈利潜能盈利潜能发展能力发展能力发展能力发展能力目目 录录Page 7第七页，共五十一页。Page 8长期长期(chngq)企
7、业偿债能力企业偿债能力(nngl)(nngl)分析：分析：一、短期偿债一、短期偿债一、短期偿债一、短期偿债(chn zhai)(chn zhai)能力能力能力能力Page 8第八页，共五十一页。20092009年年-2011-2011年短期偿债年短期偿债(chn zhai)(chn zhai)(chn zhai)(chn zhai)能力比较表能力比较表Page 9第九页，共五十一页。Page 10 通过数据比较，我们可以看出，比率从通过数据比较，我们可以看出，比率从通过数据比较，我们可以看出，比率从通过数据比较，我们可以看出，比率从20092009年到年到年到年到20112011年都有不同程度
8、的下降，说明年都有不同程度的下降，说明年都有不同程度的下降，说明年都有不同程度的下降，说明(shumng)(shumng)近三年近三年近三年近三年来企业的短期偿债能力整体呈现了下降的趋势。来企业的短期偿债能力整体呈现了下降的趋势。来企业的短期偿债能力整体呈现了下降的趋势。来企业的短期偿债能力整体呈现了下降的趋势。Page 10第十页，共五十一页。2011201120112011年同行业相关指标年同行业相关指标年同行业相关指标年同行业相关指标(zhbio)(zhbio)(zhbio)(zhbio)（房地产行业（房地产行业（房地产行业（房地产行业5 5 5 5家企业）家企业）Page 11第十一页
9、，共五十一页。万科与其他行业比，万科与其他行业比，万科与其他行业比，万科与其他行业比，排名都靠后，且整排名都靠后，且整排名都靠后，且整排名都靠后，且整体低于行业的平均体低于行业的平均体低于行业的平均体低于行业的平均水平，说明万科的水平，说明万科的水平，说明万科的水平，说明万科的短期偿债能力处于短期偿债能力处于短期偿债能力处于短期偿债能力处于中下水平。而现金中下水平。而现金中下水平。而现金中下水平。而现金流动负债流动负债流动负债流动负债(f zhi)(f zhi)比率排名比率排名比率排名比率排名靠前且高于行业平靠前且高于行业平靠前且高于行业平靠前且高于行业平均水平，说明在同均水平，说明在同均水平
10、，说明在同均水平，说明在同行业中，企业经营行业中，企业经营行业中，企业经营行业中，企业经营活动产生的现金净活动产生的现金净活动产生的现金净活动产生的现金净流量较高。流量较高。流量较高。流量较高。2011201120112011年同行业相关指标年同行业相关指标年同行业相关指标年同行业相关指标(zhbio)(zhbio)(zhbio)(zhbio)（房地产行业（房地产行业（房地产行业（房地产行业5 5家企业）家企业）家企业）家企业）Page 12第十二页，共五十一页。二、长期偿债二、长期偿债二、长期偿债二、长期偿债(chn zhai)(chn zhai)能力能力能力能力Page 13第十三页，共五
11、十一页。2009200920092009年年年年-2011-2011年长期年长期(chngq)(chngq)(chngq)(chngq)偿债能力比较表偿债能力比较表Page 14第十四页，共五十一页。通过通过通过通过计算，计算，计算，计算，不难不难不难不难看出看出看出看出这些这些这些这些指标指标指标指标在近在近在近在近三年三年三年三年都呈都呈都呈都呈现上现上现上现上升趋升趋升趋升趋势，势，势，势，说明说明说明说明该公该公该公该公司司司司(n(n s)s)的长的长的长的长期偿期偿期偿期偿债能债能债能债能力较力较力较力较前两前两前两前两年有年有年有年有所下所下所下所下降。降。降。降。但从但从但从但
12、从已获已获已获已获利息利息利息利息倍数倍数倍数倍数来看，来看，来看，来看，企业企业企业企业的还的还的还的还息能息能息能息能力却力却力却力却是增是增是增是增强了强了强了强了。20092009年年-2011-2011-2011-2011年长期偿债年长期偿债(chn zhai)(chn zhai)(chn zhai)(chn zhai)能力比较表能力比较表Page 15第十五页，共五十一页。2011201120112011年同行业年同行业年同行业年同行业(hngy)(hngy)(hngy)(hngy)相关指标（房地产行业相关指标（房地产行业相关指标（房地产行业相关指标（房地产行业(hngy)(hng
13、y)(hngy)(hngy)5 5 5 5家企业）家企业）家企业）家企业）Page 16第十六页，共五十一页。通过计算我们不难看出，万科的资产负债率、产权比率、通过计算我们不难看出，万科的资产负债率、产权比率、通过计算我们不难看出，万科的资产负债率、产权比率、通过计算我们不难看出，万科的资产负债率、产权比率、有形资产债务率都高于同行业的平均水平，说明企业长有形资产债务率都高于同行业的平均水平，说明企业长有形资产债务率都高于同行业的平均水平，说明企业长有形资产债务率都高于同行业的平均水平，说明企业长期偿债能力处于中下水平。而期偿债能力处于中下水平。而期偿债能力处于中下水平。而期偿债能力处于中下水
14、平。而20112011年万科的已获利息年万科的已获利息年万科的已获利息年万科的已获利息(lx)(lx)倍数倍数倍数倍数明显排名靠后，且大大低于同行业的平均水平，说明企业的还息能力明显排名靠后，且大大低于同行业的平均水平，说明企业的还息能力明显排名靠后，且大大低于同行业的平均水平，说明企业的还息能力明显排名靠后，且大大低于同行业的平均水平，说明企业的还息能力不及其他企业，处于中下水平。不及其他企业，处于中下水平。不及其他企业，处于中下水平。不及其他企业，处于中下水平。Page 17第十七页，共五十一页。小结小结(xioji)：综上分析，万科地产的整体偿债能力是呈下降的综上分析，万科地产的整体偿债
15、能力是呈下降的趋势。不能偿还到期债务的风险大，偿债能力不趋势。不能偿还到期债务的风险大，偿债能力不足。结合企业的实际情况，我们发现，由于销售足。结合企业的实际情况，我们发现，由于销售(xioshu)(xioshu)回款速度下降，行业融资渠道收缩导致回款速度下降，行业融资渠道收缩导致企业应收账款余额增加，居民贷款额度不足企业应收账款余额增加，居民贷款额度不足和信贷成本上升则导致企业存货大幅度增加，和信贷成本上升则导致企业存货大幅度增加，从而导致企业总体偿债能力下降。从而导致企业总体偿债能力下降。第十八页，共五十一页。企业资产企业资产(zchn)(zchn)利用效果分析：利用效果分析：利用效果分析
16、：利用效果分析：万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关(xinggun)(xinggun)财务数据：财务数据：财务数据：财务数据：Page 19第十九页，共五十一页。20092009年年-2011-2011年资产年资产(zchn)(zchn)(zchn)(zchn)利用效果比较表利用效果比较表Page 20第二十页，共五十一页。20092009年年-2011-2011年资产年资产(zchn)(zchn)利用效果比较表利用效果比较表Page 21第二十一页，共五十一页。通过该公司历史数据比较观察，万科通过该公司历史数据比较观察，万科2011年末除了应收账款和固定资产周转率高于年
17、末除了应收账款和固定资产周转率高于2010年外，其他指标如总资产周转率、流年外，其他指标如总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率等均低于动资产周转率、存货周转率等均低于2010年，万科存货占总资产的年，万科存货占总资产的70%，存货的管理，存货的管理对万科房地产企业很重要，由于万科业务规模扩对万科房地产企业很重要，由于万科业务规模扩大，存货规模增长速度大于销售增长的速度，因大，存货规模增长速度大于销售增长的速度，因此存货周转率逐年下降。资产利用效果此存货周转率逐年下降。资产利用效果(xiogu)有有下降的趋势。下降的趋势。资产利用效果资产利用效果(xiogu)(xiogu)(xiogu)(x
18、iogu)历史比较小结：历史比较小结：第二十二页，共五十一页。20112011年同行业年同行业(hngy)(hngy)相关指标（房地产行业相关指标（房地产行业(hngy)(hngy)5 5家企业）家企业）Page 23第二十三页，共五十一页。与同行业相比，万科与同行业相比，万科2011年末资产运用年末资产运用效率中处于同行中等水平，资产营运效率中处于同行中等水平，资产营运能力较强，但近年来土地储备和在建能力较强，但近年来土地储备和在建工程增多，国家政策调控工程增多，国家政策调控(dio kn)下，下，在建工程后建速度放慢，存货管理效在建工程后建速度放慢，存货管理效率下降，总而造成总资产管理效率
19、能率下降，总而造成总资产管理效率能力降低，管理层应关注存货管理。力降低，管理层应关注存货管理。资产利用效果资产利用效果(xiogu)(xiogu)(xiogu)(xiogu)同业比较小结：同业比较小结：同业比较小结：同业比较小结：第二十四页，共五十一页。一、盈利一、盈利一、盈利一、盈利(yn l)(yn l)的持续稳定性分析的持续稳定性分析的持续稳定性分析的持续稳定性分析 Page 25企业盈利企业盈利(yn l)(yn l)潜能的分析：潜能的分析：第二十五页，共五十一页。20092009年年-2011-2011-2011-2011年盈利年盈利(yn l)(yn l)(yn l)(yn l)比
20、重比较表比重比较表Page 26第二十六页，共五十一页。2009-20112009-2011年万科经营性利润年万科经营性利润(lrn)(lrn)比重情况比重情况 万科的经万科的经营性利润营性利润(lrn)(lrn)比重比重从总体上从总体上看看,呈上呈上升趋势升趋势,说明利润说明利润的持续稳的持续稳定性增强。定性增强。Page 27与前两年相比，与前两年相比，2011年万科的营业利润的比重有所上升，非经营损益比重下降年万科的营业利润的比重有所上升，非经营损益比重下降(xijing)，可见营业利润是该公司利润的主要来源，企业盈利的持久稳定性增，可见营业利润是该公司利润的主要来源，企业盈利的持久稳定
21、性增强。强。第二十七页，共五十一页。Page 2820112011年同行业年同行业(hngy)(hngy)(hngy)(hngy)相关指标（房地产行业相关指标（房地产行业相关指标（房地产行业相关指标（房地产行业(hngy)(hngy)(hngy)(hngy)5 5 5 5家企业）家企业）家企业）家企业）与同行业与同行业5 5家企业相比，企业营业利润的比重在行业家企业相比，企业营业利润的比重在行业(hngy)(hngy)平平均值均值86.00%86.00%水平之上，排名第水平之上，排名第3 3位，非经常性损益比重较小，位，非经常性损益比重较小，处于中上水平，说明处于中上水平，说明20112011
22、年万科的盈利的稳定性较强，盈利年万科的盈利的稳定性较强，盈利结构较好。结构较好。第二十八页，共五十一页。年年度度(nind)利利润润结结构构百百分分比比报报表表 2011年与年与2009年相比利润总额年相比利润总额占营业收入占营业收入(shur)的比重上升的比重上升了，营业利润占营业收入了，营业利润占营业收入(shur)的比重上升了的比重上升了 （1）营业成本）营业成本(chngbn)占营业收入的比重占营业收入的比重2011年比年比2009年下降了，年下降了，使得营业利润占营业收入的比重上升使得营业利润占营业收入的比重上升了了10.39%，说明该企业生产，说明该企业生产成本方面控制得比较好。成
23、本方面控制得比较好。（2）资产减值损失占营业收入的比重）资产减值损失占营业收入的比重2011年比年比2009年上升年上升了，使得营业利润占营业收入的比重下降了了，使得营业利润占营业收入的比重下降了1.16%。2010年资产减值损失为负数的原因是以前会计年度重大会计差年资产减值损失为负数的原因是以前会计年度重大会计差错，多计提了大额的资产减值损失，本期予以追溯造成的。错，多计提了大额的资产减值损失，本期予以追溯造成的。（3）三大期间费用占营业收入的比重）三大期间费用占营业收入的比重2011年比年比2009年销售费用和管理费用上年销售费用和管理费用上升了升了0.46%、0.64%，财务费用下降了，
24、财务费用下降了0.46%，使得营业利润占营业收入的比，使得营业利润占营业收入的比重下降了重下降了0.64%，可见期间费用的控制，可见期间费用的控制应进一步加强。应进一步加强。（4）投资收益占营业收入的比重）投资收益占营业收入的比重2011年比年比2009年分别下降了年分别下降了0.92%。（5）营业外支出占营业收入的比重）营业外支出占营业收入的比重2011年比年比2009年分别下降了，使得年分别下降了，使得营业利润占营业收入的比重上升了营业利润占营业收入的比重上升了0.13%。第二十九页，共五十一页。Page 30二、盈利二、盈利二、盈利二、盈利(yn l)(yn l)的含金量分析的含金量分析
25、的含金量分析的含金量分析 万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关(xinggun)(xinggun)财务数据：财务数据：财务数据：财务数据：第三十页，共五十一页。20112011年与年与20102010年相比，万科的营业收入现金年相比，万科的营业收入现金(xinjn)(xinjn)比率、全部资产现金比率、全部资产现金(xinjn)(xinjn)回收回收率、收益现金率、收益现金(xinjn)(xinjn)比率均有较小的提高。但与比率均有较小的提高。但与20092009年相比，各指标都有较大程度年相比，各指标都有较大程度的下降，说明盈利的含金量总体上是降低了。的下降，说明盈利的含
26、金量总体上是降低了。20092009年年-2011-2011年盈利比重年盈利比重(bzhng)(bzhng)比较表比较表第三十一页，共五十一页。20112011年同行业相关指标年同行业相关指标(zhbio)(zhbio)（房地产行业（房地产行业5 5家企业）家企业）但同行业但同行业5 5家企业相比，企业营业收入现金比率排名第家企业相比，企业营业收入现金比率排名第1 1位，高于行业平均值位，高于行业平均值-19.02%-19.02%，说明虽然三年比较中，万科自身盈利含金量是降低的，但说明虽然三年比较中，万科自身盈利含金量是降低的，但20112011年万科的收账能力与其他年万科的收账能力与其他4
27、4家企业相比家企业相比却是较强的；全部资产现金回收率为却是较强的；全部资产现金回收率为1.32%1.32%，高于行业平均值，高于行业平均值-3.36%-3.36%，说明企业收益质量还不算太差；，说明企业收益质量还不算太差；而收益现金比率为而收益现金比率为29.22%29.22%，小于，小于1 1，说明营业利润虽伴随着一定的现金流入，但保证程度较，说明营业利润虽伴随着一定的现金流入，但保证程度较低，营业利润质量较差。低，营业利润质量较差。(矛盾的原因是房地产行业性质）矛盾的原因是房地产行业性质）所以，从总体上看，万科盈利的含金量不是很高，万科应关注所以，从总体上看，万科盈利的含金量不是很高，万科
28、应关注(gunzh)其现金管理状其现金管理状况，了解具体原因，采取相应对策。况，了解具体原因，采取相应对策。？第三十二页，共五十一页。Page 33万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关(xinggun)(xinggun)财务数据：财务数据：财务数据：财务数据：第三十三页，共五十一页。2009-2011年万科的盈利年万科的盈利(yn l)(yn l)能力数据能力数据Page 34第三十四页，共五十一页。2009-20112009-2011年万科的营业年万科的营业(yngy)(yngy)毛利率、营业毛利率、营业(yngy)(yngy)利润率、净资产收利润率、净资产收益率呈现稳定
29、增长趋势，但增幅不大，总体而言，企业未来利润增长看好。益率呈现稳定增长趋势，但增幅不大，总体而言，企业未来利润增长看好。总资产报酬率和净利润增长率呈下降趋势，但下降不多，从总体上看，增总资产报酬率和净利润增长率呈下降趋势，但下降不多，从总体上看，增长情况还是比较好的。长情况还是比较好的。Page 35第三十五页，共五十一页。2011201120112011年同行业相关指标年同行业相关指标年同行业相关指标年同行业相关指标(zhbio)(zhbio)(zhbio)(zhbio)（房地产行业（房地产行业（房地产行业（房地产行业5 5 5 5家企业）家企业）家企业）家企业）Page 36第三十六页，共
30、五十一页。20112011年度年度(nind)(nind)万科万科净资产收益率净资产收益率和和总资产报酬率总资产报酬率指标与同行业对比图指标与同行业对比图Page 37 20112011年万科的盈利能力指标均有一定年万科的盈利能力指标均有一定(ydng)(ydng)程度的上升，但同行业程度的上升，但同行业5 5家企家企业相比，除了每股收益以外，业相比，除了每股收益以外，净资产收益率净资产收益率和和总资产报酬率总资产报酬率低于行业平低于行业平均值，说明均值，说明20112011年万科的盈利能力处于行业中下游，应关注公司是否有年万科的盈利能力处于行业中下游，应关注公司是否有新的利润增长点。新的利润
31、增长点。第三十七页，共五十一页。Page 38（1 1）20112011年万科的盈利能力指标有一定程度的年万科的盈利能力指标有一定程度的上升，但与同行业上升，但与同行业5 5家企业相比，盈利能力处家企业相比，盈利能力处于行业中游，应关注于行业中游，应关注(gunzh)(gunzh)公司是否有新的利润公司是否有新的利润增长点。增长点。（2 2）营业利润是该公司利润的主要来源，企业盈利）营业利润是该公司利润的主要来源，企业盈利的持久稳定性增强。与同行业的持久稳定性增强。与同行业5 5家企业相比，营家企业相比，营业利润的比重高于行业平均值，处于中上业利润的比重高于行业平均值，处于中上游，万科的盈利的
32、稳定性较强，盈利结构游，万科的盈利的稳定性较强，盈利结构较好。较好。（3 3）万科的收入中现金流量的成分较低，）万科的收入中现金流量的成分较低，收益质量不高，应关注其现金管理状况，收益质量不高，应关注其现金管理状况，了解具体原因，采取相应对策。应特别关了解具体原因，采取相应对策。应特别关注应收帐款的信用政策和应收帐款的回收注应收帐款的信用政策和应收帐款的回收情况。情况。盈利能力分析盈利能力分析(fnx)总结：总结：Page 38（1 1）营业利润是该公司利润的主要来源，）营业利润是该公司利润的主要来源，企业企业盈利的持久稳定性盈利的持久稳定性增强。同行业增强。同行业5 5家企业家企业相比，营业
33、利润的比重高于行业相比，营业利润的比重高于行业(hngy)(hngy)平均值，处平均值，处于中上游，万科的盈利的稳定性较强，盈利结构于中上游，万科的盈利的稳定性较强，盈利结构较好。较好。（2 2）万科的收入中现金流量的成分较低，）万科的收入中现金流量的成分较低，盈利盈利含金量含金量不是很高，应关注其现金管理状况，了解具体不是很高，应关注其现金管理状况，了解具体原因，采取相应对策。应特别关注应收帐款的信用政原因，采取相应对策。应特别关注应收帐款的信用政策和应收帐款的回收情况。策和应收帐款的回收情况。（3 3）20112011年万科的年万科的盈利的成长性盈利的成长性指标有一定指标有一定程度的上升，
34、但同行业程度的上升，但同行业5 5家企业相比，盈利能家企业相比，盈利能力处于行业中游，应关注公司是否有新的利润力处于行业中游，应关注公司是否有新的利润增长点。增长点。第三十八页，共五十一页。一、销售增长能力一、销售增长能力一、销售增长能力一、销售增长能力(nngl)(nngl)分析分析分析分析Page 39企业企业(qy)(qy)发展能力的分析：发展能力的分析：万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关(xinggun)(xinggun)财务数据：财务数据：财务数据：财务数据：第三十九页，共五十一页。Page 402009-2011年销售增长能力年销售增长能力年销售增长能力年销售
35、增长能力(nngl)(nngl)分析分析第四十页，共五十一页。Page 4120112011年同行业年同行业(hngy)(hngy)相关指标（房地产行业相关指标（房地产行业(hngy)(hngy)5 5家企业）家企业）第四十一页，共五十一页。从较长时期从较长时期(shq)(shq)来看，万科房地产的营业收入呈增长趋势，三年营业收入的平均来看，万科房地产的营业收入呈增长趋势，三年营业收入的平均增长率为增长率为20.53%20.53%，但万科的营业利润和净利润都在小幅度的下降。营业收入每年，但万科的营业利润和净利润都在小幅度的下降。营业收入每年都有增长，营业成本变化也相对一致，净利润增长幅度不大，
36、可能是因为三项费都有增长，营业成本变化也相对一致，净利润增长幅度不大，可能是因为三项费用、营业税的增加等因素造成的。用、营业税的增加等因素造成的。从图中可看到从图中可看到20102010年后半年和年后半年和20112011年营业收入增长势头较好。但万科的年营业收入增长势头较好。但万科的营业利润和净利润都在小幅度的下降。与同行业的其他房地产公司相比，万科营业利润和净利润都在小幅度的下降。与同行业的其他房地产公司相比，万科的营业收入是平稳增长的，不会大起大落，在房地产行业中还是有优势的，但的营业收入是平稳增长的，不会大起大落，在房地产行业中还是有优势的，但与珠江实业的增长还是有一定的差距。与珠江实
37、业的增长还是有一定的差距。与同行业其他公司的对比可以看出，与同行业其他公司的对比可以看出，万科的营业利润虽然下降了，但幅度不大且与其他公司相比是比较稳定的，不万科的营业利润虽然下降了，但幅度不大且与其他公司相比是比较稳定的，不会跌宕起伏，相比较而言，万科的发展还是比较有优势的。会跌宕起伏，相比较而言，万科的发展还是比较有优势的。我们得出我们得出(d ch)的结论：的结论：Page 42第四十二页，共五十一页。二、资产增长能力二、资产增长能力二、资产增长能力二、资产增长能力(nngl)(nngl)分析分析分析分析万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关(xinggun)(xing
38、gun)财务数据：财务数据：财务数据：财务数据：Page 43第四十三页，共五十一页。Page 442009-2011年资产年资产年资产年资产(zchn)(zchn)增长能力分析增长能力分析第四十四页，共五十一页。万科相比其他企业资金是比较雄厚的，特别是万科相比其他企业资金是比较雄厚的，特别是万科相比其他企业资金是比较雄厚的，特别是万科相比其他企业资金是比较雄厚的，特别是2010201020102010和和和和2011201120112011年。从年。从年。从年。从三年平均水平看是有增长的，而固定资产的成新率在逐年下降，说三年平均水平看是有增长的，而固定资产的成新率在逐年下降，说三年平均水平看
39、是有增长的，而固定资产的成新率在逐年下降，说三年平均水平看是有增长的，而固定资产的成新率在逐年下降，说明固定资产逐渐陈旧，应考虑进行适度明固定资产逐渐陈旧，应考虑进行适度明固定资产逐渐陈旧，应考虑进行适度明固定资产逐渐陈旧，应考虑进行适度(shd)(shd)(shd)(shd)更新，以保持持续发展更新，以保持持续发展更新，以保持持续发展更新，以保持持续发展能力。但固定资产的成新率并未低于能力。但固定资产的成新率并未低于能力。但固定资产的成新率并未低于能力。但固定资产的成新率并未低于50%50%50%50%，所以折旧不算很明显，与其，所以折旧不算很明显，与其，所以折旧不算很明显，与其，所以折旧不
40、算很明显，与其他四家企业相比处于中间位置他四家企业相比处于中间位置他四家企业相比处于中间位置他四家企业相比处于中间位置。Page 452011201120112011年同行业相关年同行业相关年同行业相关年同行业相关(xinggun)(xinggun)(xinggun)(xinggun)指标（房地产行业指标（房地产行业指标（房地产行业指标（房地产行业5 5 5 5家企业）家企业）家企业）家企业）第四十五页，共五十一页。三、资本保障能力三、资本保障能力(nngl)(nngl)(nngl)(nngl)分析分析 Page 46万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关万科房地产相关(xinggun)(
41、xinggun)财务数据：财务数据：财务数据：财务数据：2009-2011年资本保障年资本保障(bozhng)(bozhng)能力分析能力分析能力分析能力分析 第四十六页，共五十一页。Page 472009-2011年年资本资本(zbn)(zbn)保障能力分析保障能力分析 第四十七页，共五十一页。万万科科近近三三年年的的资资本本积积累累率率波波动动不不是是很很大大，相相比比较较其其他他的的企企业业还还是是比比较较稳稳定定的的，但但并并没没有有绝绝对对的的优优势势，处处于于一一个个中中等等的的位位置置，它它反反映映企企业业通通过过(tnggu)自自身身经经营营积积累累了了后后备备资资金金，显示出
42、企业进一步发展的后劲。显示出企业进一步发展的后劲。Page 482011201120112011年同行业相关年同行业相关年同行业相关年同行业相关(xinggun)(xinggun)(xinggun)(xinggun)指标（房地产行业指标（房地产行业指标（房地产行业指标（房地产行业5 5 5 5家企业）家企业）家企业）家企业）第四十八页，共五十一页。第四十九页，共五十一页。1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。2022/11/72022/11/7Monday,November 7,20222、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2022/11/72022/11/72022/11/711/7
43、/2022 6:35:47 AM3、越是没有本领的就越加自命不凡(z mng b fn)。2022/11/72022/11/72022/11/7Nov-2207-Nov-224、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2022/11/72022/11/72022/11/7Monday,November 7,20225、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2022/11/72022/11/72022/11/72022/11/711/7/20226、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。07 十一月 20222022/11/72022/11/72022/11/77、最具挑战性的挑战莫过
44、于提升自我。十一月 222022/11/72022/11/72022/11/711/7/20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/11/72022/11/707 November 20229、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2022/11/72022/11/72022/11/72022/11/710、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。11/7/2022 6:35:48 AM2022/11/707-11月-2211、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。11/7/2022 6:35 AM11/7/2022 6:35 AM2022/11/72022/11/712、这一秒不放弃，下
45、一秒就会有希望。07-Nov-2207 November 20222022/11/713、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Monday,November 7,202207-Nov-222022/11/714、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。2022/11/72022/11/707 November 202206:35谢谢谢谢(x i x i e)(x i x i e)大大家家第五十页，共五十一页。内容(nirng)总结Page 1。多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司(n s)治理、最佳投资者关系等奖项。万科相比其他企业资金是比较雄厚的，特别是2010和2011年。11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。谢谢大家第五十一页，共五十一页。