《宜春市房地产开发项目市场调研及可行性研究报告.ppt

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1、2011年宜春市房地产开发项目市场调研及可行性研究报告 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望目录目录：第一部分：项目概况第一部分：项目概况第二部分：市场分析第二部分：市场分析第三部分：规划设计第三部分：规划设计第四部分：成本核算第四部分：成本核算2第一部分：项目概况第一部分：项目概况3第一部分：项目概况第一部分：项目概况 宗地所处江西省宜春市，离长沙市黄花机场200公里仅2小时车程，宜春市分新城区和老城区，本案处于老城区平安路139号（原宜春机械兴达实业

2、有限公司）地段一、宗地位置一、宗地位置45678第一部分：项目概况第一部分：项目概况宗地项目目前的规划性质为建设用地，拟调整为商住用地。土地必须按以下规划指标进行使用权出让：占地面积：约45.9亩（30616）总建筑面积：约45924平方米综合容积率：1.5用地性质：商住用地以上提及的指标作为本项目的测算依据二、规划控制要求二、规划控制要求三、土地价格：三、土地价格：起始价：4500万元9第二部分：市场分析第二部分：市场分析101、GDP指标一、宏观经济分析一、宏观经济分析 2010年，全市生产总值完成705亿元，同比增长13%，增幅创14年来新高，人均GDP突破15979元 2010年末全市

3、人口分布情况如下表：县市非农业人口农业人口总人口宜春市143007839608215390899袁州区26543875592410213622 2、宜春市人口分布、宜春市人口分布11宜春市委、市政府为推动房地产市场发展，推出的六条政策：一是：严格规范土地市场，开发用地由过去协议出让转变为一般实行“招拍挂”，不仅遏止了土地交易中的暗箱操作，规范了运行程序，也提高了地价，增加了土地收入。根据市场需求，政府严格控制土地的投放量，制止土地交易中的投机行为；二是：规范房地产开发市场，全面停止行政事业单位变相集资建房和规划区内私人建房，杜绝无资质开发；三是：取消建设带福利性的公务员小区；四是：从实际出发，

4、严格控制经济适用房建设；五是：加强对房地产开发的总量控制，对开发项目严格审批，原则上不再批准2万平方米以下的开发项目；六是：鼓励房改房上市交易，激活二手房市场，鼓励行政事业单位干部职工积极购买商品房。3 3、宜春市房地产相关政策、宜春市房地产相关政策一、宏观经济分析一、宏观经济分析12一、宏观经济分析一、宏观经济分析4、宜春市房地产市场形势、宜春市房地产市场形势产开发投资快速增长，房地产业规模仍在扩大。一季度，宜春市完成房地产开发投资10.3亿元，同比增长51.8%，增幅比去年一季度增加51.5个百分点。其中，商品住宅完成投资8.3亿元，同比增长42.4%，增幅比去年一季度增加29.1个百分点

5、。占房地产开发投资的比重为80.0%。施工面积、新开工面积同比保持增长，房屋竣工面积同比成倍增长。一季度，宜春市房地产开发企业房屋施工面积441.1万平方米，同比增长19.0%；房屋新开工面积75.1万平方米，同比增长15.6%；房屋竣工面积34.6万平方米，同比增长159.0%。其中，住宅竣工面积31.8万平方米，同比增长156.8%。13产企业购置土地面积大幅增加，开发土地面积明显上升。一季度，宜春市房地产开发企业完成土地购置面积28.2万平方米，同比增长66.7%；完成土地开发面积10.7万平方米，同比增长46.2%。房销售火爆。一季度，宜春市商品房销售面积52.4万平方米，同比增长87

6、.4%。其中，商品住宅销售面积49.6万平方米，同比增长87.1%。商品房销售额10.3亿元，同比增长87.1%，其中商品房住宅销售额9.6亿元，同比增长97.8%。商品房同比大幅增加。一季度宜春市空置商品房面积67.9万平方米，同比增长122.8%。其中空置住宅61.9万平方米，同比增长162.3%，宜春市商品房空置面积中空置13年的房屋面积为30.3万平方米。从以上数据看，空置房屋面积同比增加，主要是因为一季度房屋竣工面积大幅增加所致。一、宏观经济分析一、宏观经济分析145 5、宜春市消费群体分析、宜春市消费群体分析消费者区位情况 所有潜在购买者中，有近70为宜春所管辖地区土生土长人群。随

7、着人口增多、新家庭的建立、投资、创业的需要，这部分人群也是最迫切需要在本地置业的潜在买家之一。消费者年龄情况 根据调查报告，宜春置业者的主力是年龄在40岁以下的买家。和前几年相比，07年以后的买家年龄开始呈年轻化趋势，2535岁年龄段的人士已逐渐成为买房的新兴力量，这其中有相当部分是外地买家，如南昌地区的买家。一、宏观经济分析一、宏观经济分析15消费者偏好分析小户型单位增加：小户型单位增加：对110-140平方米的三房二厅需求有所增加，近年对80-90平方米左右小户型的需求量增大。三房与二房仍为主流户型，选择三房的占57，选择二房的占31。大多数人喜欢成熟的生活方式：大多数人喜欢成熟的生活方式

8、：消费者最喜欢的楼盘特点是成熟，其次是自然、温馨、宁静，而山、水、园林是他们最为喜欢的环境元素。景观先行：景观先行：消费者已厌倦了光秃秃的园林和搭满棚架的水泥楼房，如果现场是这个样子，就算有再多的关于景观的承诺，他们也不会下决心买房，只有看到实在的园林、景观小品等，他们才会下决心购买。对现楼的需求加大：对现楼的需求加大：宜春消费者对现楼及准现楼的需求占58，这对楼盘自身的实力是一个考验。一、宏观经济分析一、宏观经济分析16本资料来自企业管理资源网17消费者特点买房者年龄开始年轻化，购房主体为40岁以下。购房者学历呈升高趋势，大专以上的占25。购房者拥有私家车的比例持续稳定增长。购房者最关注的因

9、素集中在地段、价格，其次是周边环境、交通便利。更多购房者将新城区作为首选一、宏观经济分析一、宏观经济分析181、基地周边环境现况、基地周边环境现况本案位于宜春市平安路139路（原宜春机械兴达实业有限公司）地段，处于宜春市西南部。2、基地周边交通状况、基地周边交通状况平安路北连市区，南通沪昆高速，东接宜阳南路。3、基地周边生活配套设施、基地周边生活配套设施 周边有宜春2中、宜春职业技术学校、浙赣友好医院、市中医院、春台公园、秀水公园居本地5分钟的车程，且本案为老城区超市、菜场等日常生活必须设施配套齐全，可以说人文教育基础设施很完善，但周边环境极差。（一）楼盘综述：（一）楼盘综述：二、市场分析二、

10、市场分析19 本项目所处位置不属于近几年开发的热点区域，开发项目均为中、小规模的中档楼盘的聚居地，项目品质一般；从区域范围分析，以秀水公园为中心的话，以南为老城区，北为新城区；新城区为行政中心，周边商业、交通、环境较优质；本项目处于老城区，虽商业、交通较发达，但整体环境较差，因此在位置上优势并不明显；二、市场分析二、市场分析20本本案案 21（二）竞品分析（二）竞品分析项项目名称目名称永益永益翡翠城翡翠城开开发发公司公司新余永益业占地面占地面积积135052建筑面建筑面积积31.8015万容容 积积 率率2.2建筑密度建筑密度28.3%绿绿 化化 率率36%住宅住宅户户数数1815户建筑建筑类

11、别类别高层、多层、多层公寓价价 格格复式：3000元/、多层4500元/户户 型型2房：90100、3房：110132、复式200项项目位置目位置宜春新行政中心区，北临宜阳大道，南倚天工路，东距天宝路，西靠卢州大道物物业业管理管理“保姆式管家”服务、高科技智能监控系统、小区配套小区配套社区幼儿园、沿街商铺、大型商场、近3万米超大型地下停车场周周边边配套配套 文化艺术中心、档案馆、图书馆、博物馆、展览馆等浓厚的文化气息；喜来乐休闲中心、得喝迎宾园、洪林五星级宾馆等生活配套设施。22项项目名称目名称上上东东国国际际开开发发公司公司江西城发实业占地面占地面积积5.88万建筑面建筑面积积10万容容 积

12、积 率率1.77绿绿 化化 率率33%住宅住宅户户数数约800户建筑建筑类别类别多层住宅.电梯房.电梯花园洋房；多层已完美售罄，高层在售中起起 价价高层：4300元/起、4900元/最高户户 型型2房：90、3房：120、四室：157项项目位置目位置宜春市芦洲路与钓台路交界处安居工程北面物物业业管理管理科鹏物业服务公司，打造都市品质生活氛围小区配套小区配套健身会所、乒乓球馆、儿童娱乐区、老人娱乐室、小型图书馆周周边边配套配套集秀江、体育中心、城市景观轴、市政府重点道路的大型社区绿化的花园社区（二）竞品分析（二）竞品分析23项项目名称目名称地中海地中海风风情情开开发发公司公司至嘉置业投资占地面占

13、地面积积73409.4建筑面建筑面积积13.6万容容 积积 率率1.8绿绿 化化 率率35%住宅住宅户户数数1000户建筑建筑类别类别多层、小高层、高层、LOFT公寓、双拼别墅价价 格格3999元/起、4200元/最高户户 型型3房：120、四室：163项项目位置目位置宜春市钓台路与天宝路交汇处（贸易广场后），物物业业管理管理科鹏物业服务公司，打造都市品质生活氛围小区配套小区配套风情商业街、写字楼、幼儿园周周边边配套配套贸易广场、青龙建材市场、摩托车市场、建材市场四大市场围绕周边；青龙购物中心、正荣餐饮街近在咫尺，袁山公园、体育中心、人民广场、高安广场、奉新广场、滨江风光（二）竞品分析（二）竞

14、品分析24项项目名称目名称喜来喜来乐乐开开发发公司公司喜来乐娱乐公司占地面占地面积积6517建筑面建筑面积积35470容容 积积 率率5.44绿绿 化化 率率18住宅住宅户户数数600户楼楼盘盘形式形式高层（酒店式公寓、住宅）价价 格格预计5000元 建筑密度：建筑密度：31.5户户 型型1房：36、2室：75、3室：120项项目位置目位置宜阳大道以南，博皓宾馆以东物物业业管理管理酒店式管理小区配套小区配套商务中心、健身房、娱乐会所周周边边配套配套贸易广场、青龙建材市场、摩托车市场、建材市场四大市场围绕周边；青龙购物中心、正荣餐饮街近在咫尺，袁山公园、体育中心、人民广场、高安广场、奉新广场、滨

15、江风光（二）竞品分析（二）竞品分析25总结总结（以上为新城区）：从建筑类别上看：此区域楼盘建筑类别多样，为多层、小高层、高层建筑组合而成；从配套设施上看:四个项目均在社区内设有会所、幼儿园、小区商业、健身及休闲设施等配套齐全；本区域所处行政中心，周边景观、商业、交通等配套完善；从户型配比上看：除喜来乐设有酒店式公寓1房（40左右）为投资型；其他楼盘主要户型为3房（120左右）为自住型；在市场上所剩均为此户型；从销售情况看：除喜来乐没有开盘，价格预计5000元左右；其他三个项目所销售楼盘均已销售了70%左右，均价为4500元；26本资料来自企业管理资源网27项项目名称目名称润润祥祥日出康城日出康

16、城开开发发公司公司润祥房地产公司占地面占地面积积62000m2建筑面建筑面积积12万平方米绿绿 化化 率率35%容容 积积 率率2.0建筑密度建筑密度23%住宅住宅户户数数1000户建筑建筑类别类别多层及小高层组成 户户型：型：2室、3室价价 格格29003100元 销销售率：售率：30%左右项项目位置目位置宜春市环城南路630号（华东理工学院对面）物物业业管理管理福建友胜物业，提供全程细微服务，军事化封闭式管理小区配套小区配套童趣乐园、树阵广场、盛情广场、羽毛球场周周边边配套配套毗邻“城市绿肺”凤凰山公园，自由吐纳原生态气息。拥揽13000平米宜丰广场生态景观，绝美风景布满归家之路。宜春市第

17、四小学、新康小学、宜春市第二中学、宜春市第六中学、长江华东理工学校、宜春工业学院。（二）竞品分析（二）竞品分析28项项目名称目名称现现代城代城开开发发公司公司格兰茵地产公司占地面占地面积积9万建筑面建筑面积积20万m2容容 积积 率率1.8建筑密度建筑密度25%绿绿 化化 率率39%住宅住宅户户数数1000户价价 格格 住宅：30003100元建筑建筑类别类别高层、多层、复式户户 型型复式：200多项项目位置目位置宜春市南城地处宜春南城宜阳南路与环城南路交汇处物物业业管理管理开发公司的物业小区配套小区配套小区商业、健身器材周周边边配套配套商业配套齐全（二）竞品分析（二）竞品分析29项项目名称目

18、名称学林新城学林新城开开发发公司公司鹏森地产建筑面建筑面积积23485.50 绿绿 化化 率率30%建筑建筑类别类别多层、高层住宅住宅户户数数800户价价 格格 30003500元/物物业业管理管理开发自己物业小区配套小区配套小区内商业户户 型型1房：5363、3房：100项项目位置目位置学林新城位于宜春市学府路,宜春学院东侧.小区对面凤凰山森林公园.周周边边配套配套周边学校商业配套齐全（二）竞品分析（二）竞品分析30项项目名称目名称水墨江南水墨江南开开发发公司公司天奥房地产公司占地面占地面积积70187m2建筑面建筑面积积14万容容 积积 率率1.678建筑密度建筑密度28.3%绿绿 化化

19、率率37.3%住宅住宅户户数数997户建筑建筑类别类别高层、多层、多层公寓价价 格格 3100元4200元/户户 型型公寓：40多、2房：100、3房;140项项目位置目位置宜春市学府路458号物物业业管理管理宜春市天奥物业公司小区配套小区配套景观带及小区商业周周边边配套配套周边学校围绕，文化气息浓厚（二）竞品分析（二）竞品分析31总结总结（以上为老城区）：从建筑类别上看：均以小高层、多层为主；从配套设施上看:本区域配套均设有景观、健身器材等基本设施配套；本区域所处老城区，周边商业、交通等配套齐全完善；从户型配比上看：除水墨江南设有公寓1房（40左右）为投资型；其他主要户型为3房（120左右）

20、为自住型；在市场上所剩均为此户型；从销售情况看：住宅均价为3300元左右；除水墨江南均价为3600元；在售楼盘均以销售了50%以上32从以上的市场调研得出从以上的市场调研得出本案处于老城区，周边配套及小区配套、规模等较为完善，但低于新城区；市场上的销售面积主要为3房120140，但所剩余面积也为此户型因此在户型上我们该做些小面积；宜春本地无支柱性产业，外来人口不多，大量土地的不断开发，将会导致市场饱和；因此我们要抢占先机，多做小面积在市场上快速消化 33三、规划设计三、规划设计34四、成本核算四、成本核算项项目名称目名称价格价格备备注注商品住宅建筑商品住宅建筑结结构构框架、混合框架、混合 商品

21、住宅建筑面商品住宅建筑面积积平均成本平均成本元元/其其中中包包含含 1 1、土地使用、土地使用权费权费用用元元/楼面地价楼面地价 2 2、前期工程、前期工程费费6868元元/可行性研究可行性研究费费8 8元元/勘察勘察设计费设计费1515元元/三通一平三通一平费费4545元元/3 3、房屋开、房屋开发费发费15021502元元/建筑安装工程建筑安装工程费费11501150元元/公共公共设设施配套施配套192192元元/基基础设础设施建施建设费设费160160元元/4 4、管理、管理费费7070元元/5 5、财务费财务费 6060元元/6 6、销销售售费费用用5050元元/7 7、其他、其他费费

22、用用3535元元/8 8、税、税费费365365元元/包包含含包包含含35第1天：成都卧龙日隆丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前

23、。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥(145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清

24、嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原风光。第3天：新都桥稻城（367KM）住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亚丁（110KM）住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（45

25、23米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。第5天：亚丁稻城（110KM）住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁的三座神山“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM）住宿：巴塘原路返回理塘，进入毛垭大草原，面

26、积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天：巴塘左贡（265KM）住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴茏跨过金沙江，进入西藏境内。中午抵达进藏后的第一个县城芒康，海拔3780米，川藏公路与滇藏公路在此交汇。翻越拉乌山（4358米），经如美镇到达竹卡，跨过三江并流的第二条大江澜沧江后翻越觉凹山（4300米）。从觉凹山险峻的盘山公路望下去，川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带，在千山万壑间时隐时现。过东达山（5008米）后抵达左贡县。

27、第8天：左贡邦达八宿然乌（291KM）住宿：然乌左贡出发前行100公里到邦达，海拔4400米的邦达是川藏南线和北线的交汇处。北通昌都，西至林芝、拉萨，是川藏线上重要的交通枢纽，世界上海拔最高的民用机场邦达机场就建在开阔的草原上。告别邦达草原，翻越业拉山（也叫怒江山4618米），经川藏线的地标108道拐，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏语意为“勇士山脚下的村庄”，海拔3910米。翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂、冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。第9天：然乌波密（129KM）住宿：波密然乌湖是著名的高原堰塞湖，面积22平方公里，海拔3850米，分上下两部

28、份，是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头。湖的近处是绿草茵茵的草场，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是五颜六色的杜鹃花和灌木丛；再往上是莽莽森林。碧蓝的湖水，雪山倒映，如一面镜子般平静无澜。出然乌镇驶入川藏公路最美的一段，沿途树木葱郁、流水潺潺，构成一幅幅天然图画。米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成,每条瀑布高800多米,宽1000多米,两条冰瀑布之间还分布着一片原始森林,壮观而秀美,神秘而奇妙。其中米堆冰川的南坡则是著名的察隅县阿扎冰川,据说在冰川附近还生长着翠绿的茶林、长势喜人的玉米、鲜嫩的黄瓜、硕大的西瓜等亚热带农作物,让你不敢想象是在西藏高原。米堆冰川就在川藏公路旁边，拐进去七公里来到米

29、堆村，然后徒步上冰川，来回大概五个小时。出来后沿帕隆藏布江一路下行抵达“西藏小瑞士”波密。注：如果要去来古冰川游客需要自己租用当地人的车进去出，四人一车，每车300元！第10天：波密八一（235KM）住宿：八一镇波密县城扎木镇，森林簇拥、雪山环抱。车在原始森林中穿行，向川藏线上的天险通麦进发。通麦至排龙15公里路段遍布雪山河流，山体疏松脆弱，一遇风雨或冰雪融化极易发生泥石流和塌方。走完这段险路，有一种如释重负的感觉。过排龙沿拉月曲往鲁朗进发，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈现鸟鸣山幽、花香袭人的宜人景色，春季路边盛开着大朵的野生杜鹃花。穿过鲁朗林海，翻越色季拉山（4702米），在山顶远眺南迦巴瓦峰。下山后抵林芝县城，继续前行19公里到达林芝地区首府八一镇，海拔2400米，被称为“西藏的江南”。第11天：八一拉萨（497KM）住宿：拉萨沿风景秀美的尼洋河前行，在巴河桥头分路，前行44公里抵达红教圣湖巴松错。巴松错又名错高湖，藏语意为“绿色的水”，海拔3500米，面积27平方公里。湖水碧绿透明，如一轮新月镶嵌在高山峡谷之间。湖边野花烂漫，湖中黄鸭戏水、游鱼争食。湖心岛上错宗工巴寺的颂经声，为你洗去尘世的烦恼。游完巴松错返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一个山口），沿拉萨河谷前行，过达孜县抵到达此行的终点圣城拉萨。36