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1、现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求。产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势，否则很容易失败。园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。生态型
2、产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境 改善、生活品质提升的互动共存。由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常重要。业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体，专业性和综合性的尺度把握非常关键。专业性市场的客户面过窄，不容易招
3、商；综合性市场客户面过宽，不容易保证后期运营的持续性。必须进行深入的市场调研和分析，形成切合市场的准确定位，再进行业态深化。业态规划中必须考虑产业生态，即产业之间的相互补充或上下游延伸，以及产业在区域市场的成活度。产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者！是房地产开发转型的真正代表者！是社会进步、经济发展的实际推动力！摘掉非实体经济的帽子！产业园区先期调研应注意：1、拟开发产业是否当地主导产业，市场容量如何？2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何？3、潜在客户需求量与开发量关系。4、产业配套与产业服务的内容策划。5、园区产品营销对园区建筑风格与建筑节能环保的要求分析。判定产业的合适度
4、是一个复杂的综合性问题，不仅看政府规划和支持力度，更要看资源条件和潜在客户情况，以及通过策划后的产业引导的可能性。主流的产业生态规划，是生态链的打造，不能单就产业本身来谈生态规划，应包含以下五个方面的内容，即产业的社会生态、产业的人文生态、产业的环境生态、产业的技术生态、产业的建筑生态。综合性的产业生态规划，使产业生态在整体经济的链条中得到活化，并渗透着产业主体的自主性创造活动，能确保产业规划的真正实现。业态规划中应考虑产业链的合理性，做好功能分区、交通组织、产业链设计、经营链设计和载体链设计。生态型产业综合体包含有传统的工业地产、商业地产、住宅地产，乃至新兴的旅游地产和养生地产，只是不同的项
5、目有着不同的产业主题，它对于未来房地产的健康发展将起到积极的推进作用。它使购房者不再是房奴，而是能同时实现经济收入的增长与生活品质的提升！密斯朴慧琳：做好园区地产的前提： 好资源、好区域、好定位、好规划 。北京曹小乐：目前劳动密集型产业内迁，沿海由于产业调整方向不明，很多低端产品有空置现象；而高端园区主要在拼政策。从这十年历程看，到最近2年，是业绩爆发期，而业绩爆发与北京产业外迁，写字楼市场等大趋势密切相关从园区地产产品细分看，像通用厂房类产品，其实投资控制比较容易，IT类产品前期投资会比较大，而且存在周期内的设备更新情况从联东实践看，通用厂房类产品，投资大，招商难问题比较小，以天津为类，即有
6、独栋项目（津南），也有通用厂房项目（北辰），前者营销费用是后者的6倍，但回款明显弱于后者。通用厂房类产品的要点在选址，产业集聚效应，产业梯度是很重要的，而独栋等研发高端园区产品，就要靠业态规划，配比来解决周期长的问题。园区业态规划有个很头疼的现象，在新区，如果生活商业配套低了，直接影响招商速度，如果高了，园区成熟后，周边社会配套就全涌现出来，园区内的配套反而成为负担。 在城区，园区地产更接近城市综合体，反而好处理些。园区地产思路一是产业链模式，有核心产业，配周边下游，诸如三一重工、中联重科、京东方、富士康的产业园，它衍生出产业导向型业态规划。思路二是总部经济模式，根据本地优势资源形成产业集聚，
7、它的业态规划商务需求导向多些，科技园区，保税区内的产业园按定位调业态，按区域调配比，按周期考虑退出机制分享几个业态组合：天津某项目（城市边缘）：SOHO、写字楼、商业、独栋、双拼；无锡某项目（城市核心区）：独栋、写字楼、商业、公寓；北京某保税区内产业园：双拼、独栋、三拼（配套全靠大园区）园区地产业态规划一般很务实，同时，注意同类产业集聚以提升配套的效能，园区企业更在意成本与效能，政府关注税收与品牌形象。而城市核心区内的项目因为要承载区域的其他一些职能，所以可做空间更大些。政府的政策因素对产业园区的业态影响很大，过渡的政策很难持续，导致候鸟式的产业园区，政策到哪，园区到哪，政策转移，园区空置，尤
8、其金融业园区，不但不能持续发展，长期还是资源浪费。产业集聚是园区地产的核心，业态规划可以理解为对集聚效能的放大，导致集聚的可能是交通、可能是人力、可能是财务，可能是科技，可能是特种设备园区地产千变万化，住宅已经从多元化过渡到产业化，模式化，而园区地产才刚刚开始。李仁波： 作好园区的产业定位和业态规划至关重要，大多项目是以一个主要产业进行产业链布局的思路进行产业配套规划，但未来将是以产业综合体为主导、提升产品业态的文化和艺术品位以增加附加值、打造个性化的公共空间作为项目特色，这样的园区客户更青睐。通用厂房项目受当前受宏观经济影响，已经出现高空置率的趋势，尤其是前几年政府盲目投资工业园热泛滥时的项
9、目空置率更是惊人！园区地产选址方面，若是没有明确产业定位的项目，则应考虑商业中心周边区域；若有明确定位且又需要大量人流基础的项目，则应考虑交通便利与城市中心的关联区域；若有明确产业定位且招商对象相对封闭运行的项目，对选址要求应该不会太高。园区地产的产业功能定位是业态规划的基础，优秀的业态规划和产品形态是商业营销模式的成功保证。园区地产选址方面，若是没有明确产业定位的项目，则应考虑商业中心周边区域；若有明确定位且又需要大量人流基础的项目，则应考虑交通便利与城市中心的关联区域；若有明确产业定位且招商对象相对封闭运行的项目，对选址要求应该不会太高。园区及产业地产的运营成功并保证开发企业盈利最大化，盈
10、利重点所对应的必然就是在业态规划中必须要考虑和设计的逻辑关注点。产业地产的业态规划设计，应把四大核心盈利点：1、选址用地低成本的溢价收益；2、提高产业业态耦合平均收益；3、7%的配套的业态规划价值最大化；4、整合园区优势资源，资产证券化的资本投资复合收益。彭涛-科技园： 产业地产、园区地产，在考虑项目策划，有一个要素是不能忽视的，就产业定位。如何做好产业定位，一是政府的意愿，这关系到政策环境的打造；二、当地自然人文资源，包括原有的产业氛围，人力资源的供应等，三是开发运营商的战略、经验和优势资源。把握好这三点，我们的实践证明：可以“无中生有”。所以一定要花力气在产业定位上做文，脱离产业来谈规划设
11、计，是违背产业地产规律的。杨乐渝：开发商主导的园区地产，将产业规划、土地规划、城市规划、交通规划、商业网点规划融为一体，把分离型的政府职能融为一体，成为一个更有效率的小政府，以这样思路去开发的园区，将成为一个充满活力和发展能量的新智慧城市、财富城市。刘国民-科技地产： 做科技地产是需要将入园企业服务好，能否引进企业值得研究的同时，如何通过后续服务留住企业也是个值得研究的话题。所以在前期方案规划时需充分考虑企业入园后的需要（吃、住、行、娱乐等），但同时也不宜过多规划商业，毕竟科技园运营商不是商业地产运营商。同时园区业态规划及产品定位，需针对项目所在地情况进行确定，这就需要前期进行详细产业调研，以
12、规划适合当时产业需求的产品。做科技地产需要达到三方共赢（股东、入园企业、政府），股东得到投资回报、入园企业得到服务、政府得到税收。需要按项目定位来规划业态，项目定位需要按地方市调情况来，所以项目前期市调非常重要。派森投资： 运营科技地产，一开始总是盲目的，其实无非是“服务”，服务于入园企业，使得入园区企业可以更好的服务。政府各职能部门也应多一点服务意识。我们需要。郭莹辉： 产业园。产业规划注重产业链布局，避免“大杂院”；街区规划多以“兵营式”和“九宫格”提升土地和交通效能；商住配套注重功能区块，避免物流、污染等冲突。2、产业新城：产业规划注重产业与城市界面冲突；街区规划避免“兵营式”、“九宫格
13、”，强化城市形态优美；商住配套注重嵌入式和便捷性。园区地产的内容种类很丰富，项目规划差别很大。产业园强调产业和企业聚集，土地集约利用，交通便捷和直达。但是，由“园”到“城”，产业新城就必须兼容产业活动和城市功能的统筹。特别是产业选择以环境友好、清洁生产等智慧产业和服务产业为主。在产品策划中，我们特别注意建筑风格与当地环境的关系。需要现代前卫的结构主义，还是知性传统的校园风格？既是入驻企业群体和政府诉求，也是竞争差异化的需要。大家可以看看我们青岛、嘉兴、无锡、长春的产品方案，开发模式可以复制，但产品风格一城一色。曹晏溪：产业地产（园区地产）的发展使城市更具有活力和持续的生命力，将科学有效的配置城市优势资源。祝愿我们全经联这个民间智库为中国城市化发展提供更多的智力服务。吴新坚： 创新是园区的产的灵魂，科技含量是区域地产永恒主题，园区地产规划方面需要按功能缺失、按市场需求、按政策导向、按企业成长规律、 按产业规律配、 按高效集成等六大资源来配置规划。园区地产 必须遵循产业集约化，提升产业的高价值，高产值，2，生态化，园区地产生态化规划生态性和系统性、立体性，满足现代知识型群体的对环境要求！3，资源整合性，园区产业规划方面，吧资源共享原则，发挥产业园区资源最大化。降低企业的资源成本！减少招商风险，园区科技地产规划按订单式开发，或者按签约式开发模式。第 11 页