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1、养老地产模式一、中国人口老龄化现状人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。自2019年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展。第六次全国人口普查证实，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.2%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。预计到2019年老年人口将达到2.21亿，占总人口的16%，2020年达到2.43亿，
2、占总人口的18%。老年人口基数大，增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。二、养老市场需求及发展现状我国人口老龄化转变是在计划生育政策实施、经济发展不平衡等现象的存在下完成的，使得我国老龄化具有独特性的结构问题：一是计划生育下的421家庭，二是失能老人，三是失独老人，四是50后老人，五是农村老人。421家庭的需求是养老综合体，失能老人的需求是专业护理式养老，失独老人是精神慰藉型养老，50后老人是嵌入式养老，农村老人是居家式养老。50后群体的养老特征有六个：一是有庞大的养老市场需求；二是50后是独生子女的第一代老人，421家庭结构使得家庭养老难以实现；三是50后是
3、改革开放、社会经济发展的中流砥柱，他们有强大的经济基础，使得养老的消费支付能力比较强；四是50后接受教育程度较高，生活阅历丰富，在经济改革的冲击中思想观点冲破了传统理念的束缚，最易于接受社会化养老新生事物；五是步入老龄化以后，50后更需要一个养生保健，对健康长寿的期望值是比较高的；六是50后是中国历史上第一批时尚的养老群体，他们更愿意产品集体型的娱乐、文化旅游等。未来20年养老市场的主要消费群体是50后，分为三个阶段。第一阶段是低龄老龄化的健康阶段，这个阶段的50后需要时尚的养老环境，他们需要文化、娱乐、旅游等时尚的养老方式，为刚退休的老人展开新的生活篇章；第二阶段是中度的老龄化，半健康状态，
4、这个阶段的老人更喜欢自发型的集体养老，三五个好友住进同一个养老机构，解除儿女照料之忧，同时可以排除老年生活孤单和寂寞；第三阶段是高龄老龄化的失能阶段，这个阶段的老人需要有人长期的照料，需要子女，而子女由于工作、家庭等原因照顾不过来，他们将会从普通的养老机构和家庭进入医护型的安养病房，由医护人员陪伴他们有尊严的走完人生的最后一程。比照发达国家较为成熟的经验和国内部分城市正在探索的相关案例，养老地产的开发大体可分为两类模式：第一类是由社会养老机构开发并管理的模式，如动用国家养老基金或保险基金开办的养老院，其特点是服务功能齐备，建设标准较高，投资大，回收周期长，带有国家补贴性质；第二类是在房地产开发
5、项目中配建专门的老年住宅，其特点是分布面广，兼顾子女相信而居，符合中国的文化传统，但操作与管理比较复杂，对其可行性需要仔细研究。根据我国经济发展的现状和老龄人口基数大的特点，采取居家养老是落实我国养老产业发展规划纲要的主要着力点。在现有的房地产开发项目中配建专门的老年住宅，以此作为切入点，循序渐进，带动其他养老形式的平稳发展。目前国内已建成的养老地产项目有：北京东方太阳城项目，北京太阳城项目，北京燕都世界名园项目，以及由太阳城集团发起的“百龄计划全球联盟”合作项目等。另外，万科地产在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，采用租、售并举两种养老地产模式。还在北京的另一个项目欢庆城和青岛万科
6、城试水养老地产项目。三、“北京太阳城”90年代末，北京太阳城集团率先进入健康养老领域，自2000年至今，十几年磨砺，倾情打造医护型全程化持续照料养老住区。包括居家型、自助型、接助型、介护型、康复型、度假型以及高端全程型养老公寓，涵盖生活自理、半自理、不能自理和生命关怀等人生必经四阶段，为老年人提供了标准化全程化服务养老模式CCRC。北京太阳城坐落于昌平区小汤山镇，项目占地42万平米，总建筑面积32万平米，包括70%的养老住宅，30%的以医疗、租住式老年公寓为龙头的功能配套设施。功能板块和居家养老板块各自独立又相互交融。既满足住宅老人对医疗、商业、娱乐等服务的需求，又保障了住区的安全、安静和私密
7、性。北京太阳城项目特色有：三大功能：北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。四个层次：身体健康的老人，以精神赡养为主，生活照料为辅；对半自理的老人，以生活照料为主，精神赡养为辅；不能自理的老人，以生活照料为主，医疗救护为辅；临终关怀的老人，以医疗救护为主，生活照料为辅。四个结合：倡导“四个结合”的新型养老运作模式。将居家养老与社会化养老相结合，让入住社区的老人在家中就可享受七大商业配套设施中的各项服务。将房地产与老龄事业相结合，建设老年社区最终目的是开拓老龄公益事业，只是利用房地产这个“管道”来建设。将公益事业与市场运作相结合，为老设施在对社
8、区老人开放的同时也向社会开放，所得收入用来补充老年产业的经费，使企业持续发展。将中华五千年孝道文化与创建和谐社会相结合，努力创造一个和谐而温馨的老年社区。未来北京太阳城集团将围绕医护型健康养老为中心，进行全方位的养老市场开拓，以合作式、托管式、冠名式等形式进行太阳城模式的复制和管理输出。四、养老地产开发模式一）政府政策支持2019年以来，各地陆续出台了一系列养老扶持政策，逐步增大了政策补贴力度。一季度，保监会、民政部、国家老龄办将出台具体措施并展开以房养老试点。有消息称，建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个养老服务业领域的系列化支持措施将在2019年不断完善落
9、地。二）开发模式养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源；在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。第一类：与社区共同建设。模式1：专门建设综合型养老社区；模式2：新建大型社区的同时开发养老组团；模式3：普通
10、社区中配建各类养老产品；模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施。第二类：与相关设施并设。模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施；模式6：养老设施与幼儿园并设；模式7：与教育设施结合，建设养老公寓。第三类：与旅游或商业地产结合。模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品；模式9：与商业地产结合，开发老年公寓。第四类：与国际品牌接轨。模式10：引入外资，建世界型连锁老年设施；模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。第五类：以其他方式转型。模式12：与保险业结合，利用险资投资养老地产；模式13：与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产；模式14：利用自身独特资源转型开发养老地产；模式1
11、5：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。从另外一个角度来来看，目前养老地产市场格局并没有成型，随着扶持政策的明朗化，以及养老需求的与日俱增，养老地产或今年成为最富有投资价值的领域之一。 五、养老地产盈利模式1、销售住宅快速盈利。通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式基本一致，通常是借养老地产之名进行房地产开发，资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。2、会员制盈利模式。以出租为主要经营方式，一般采用记名会员制形式，交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，记名会员卡可以继承和转让。3、逆抵押贷款购房，即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。4、转让使用权模式，在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。5、分散租赁模式，采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。目前国内的养老地产项目主要通过出售或出租住宅的使用权而盈利。第 8 页