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1、房地产开发企业本钱类会计科目设置及说明4.3 本钱费用工程及核算内容4.3.1 本钱费用工程本钱工程一般包括以下六大项：4.3.1.1 土地征用及拆迁补偿费4.3.1.2 前期工程费4.3.1.3 建筑安装工程费4.3.1.4 根底设施费4.3.1.5 公共配套设施费4.3.2 各本钱工程的核算内容指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：A、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费B、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途与超面积补交的地价等。C、合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作
2、方的房屋本钱与相应税金等。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。E、以前年度余额转入4.3.2.2前期工程费：指在取得土地开发权之后、工程开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平等前期费用。主要包括以下内容：A、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物与地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、根底桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。B、规划设计费：规划费：规划设计模型制作费、方
3、案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。其他：其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。C、政府报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。还包括工程整体性报批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、*费如
4、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、建立工程施工许可证、预售证等。D、招标及失标费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。E、“三通一平费：(1)、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(2)、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造迁移、临时变压器安装及撤除费用。(3)、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。(4)、场地平整：根底开挖前的场地平整、场地清运、旧房撤除等费用。F、临时设施费(1)、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。(2)、临时办公室：租金、建造及装饰费
5、用。(3)、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(4)、临时围板：包括设计、建造、装饰费用。G、以前年度余额转入 建筑安装工程费A、土建工程费：指工程开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：(1)、根底工程，包括土石方、桩基、护壁/坡工程费，根底处理费、桩基咨询及检测费、降水等；(2)、构造及粗装修工程，主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运 输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体；3、门窗工程；4、公共部位精装修；5、室内装修；6、幕墙；7、幕墙泛光；8、甲供材料。B、安装工程费1、室内水暖气电管线设备费：包括室内供排水系统费、
6、室内采暖系统费、室内燃气系统费、室内电气系统费；2、室内设备及其安装费，如通风空调系统及安装费、 电梯及其安装费、发电系统及其安装费、 人防设备及其安装费、消防系统及其安装费、锅炉系统及其安装费、厨房设备及其安装费等；(3)、弱电系统费，包括居家防盗系统费用、三表远传费用、对讲系统费用等；4、甲供材料C、以前年度余额转入A、市政配套费：向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，那么为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；B、给水系统费：(1)、管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；(2)、水泵房：水泵房土建、设备、安
7、装及装修费等；(3)、用水增容(4)、施工用水C、雨污水系统费(1)、管道系统(2)、雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等D、供电系统费：(1)、管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；(2)、配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等；(3)、用电增容(4)、施工用电E、燃气系统费：1、室外管道系统；2、调压站；3、煤气增容费F、有线电视工程费：管道预埋、检查井等费用G、 通讯工程费：管道预埋、检查井等费用H、宽带工程费：管道预埋、检查井等费用I、智能化系统费：(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停
8、车场管 理系统的费用；(2)、小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3)、周界红外防越系统费用(4)、小区门禁系统费用；(5)、电子巡更系统费用；(6)、电子公告屏费用；7、室外背景音乐。J、采暖系统费：(1)、管道系统(2)、热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等(3)、锅炉房：锅炉房土建、设备及安装及装修费等K、园林环境工程费指工程所发生的园林环境造价，主要包括：1、绿化建立费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；2、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；3、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；4、围墙建造费：包括永
9、久性围墙、围栏及大门；5、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；6、室外背景音乐；7、室外零星设施：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。L、以前年度余额转入 公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室
10、、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施工程不能有偿转让与取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本本钱工程。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，那么应作为经营性工程独立核算。该本钱工程下按各项配套设施设立明细科目进展核算，如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所构造；C、幼儿园：建造本钱及配套资产购置；D、学校：建造本钱及配套资产购置；E、球场；F、车站：
11、土建、设备、各项设施。 开发间接费开发间接费用核算及工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的本钱费用性支出，以及工程营销设施建造费。A、工程管理费(1) 、监理费：支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价 监理、质量监理、平安监理等各种监理费；(2)、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3)、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(4)、工程质量监视费：建立主管部门的质监费；(5)、平安监视费：建立主管部门的安监费；(6)、工程保险费；7、其他：门牌号费、印花税等其他费用。B、资本化借款费用包括直接用于工程开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销与辅助费用
12、，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。C、营销设施建造费(1)、广告设施费；(2)、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3)、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4)、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；(5)、其他。D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承当的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。E、行政管理费：直接从事工程开发的部门前期部
13、、工程部、技发部等的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事工程开发的部门的行政费(1)、工资2、职工福利费3、职工社会保险4、住房公积金及房贴5、工会经费6、职工教育经费7、劳动保护费8、办公费9、业务招待费10、差旅费11、出国费用12、租赁费13、运输费14、折旧费15、修理费16、低值易耗品摊销17、无形资产摊销18、咨询费29、劳务费20、手续费21、其他4.4 会计科目及帐簿设置4.4.1 “开发本钱科目“开发本钱科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发本钱，其明细设置参见：房地产开发企业“开发本钱及“开发间接费科目编码一览表。为了归集暂时不能确定特定本钱核算对象的本钱，以及需
14、要先归集后分配的本钱，在每个工程的本钱核算对象中，加设一条“待分摊本钱工程核算进展归集。在各级明细科目下，应按各本钱核算对象设立辅助核算工程核算，本钱核算对象可分层次建立，具体设置参见以下图：一级 二级工程 工程一期 工程二期 拟开发土地 待分摊本钱 工程工程开工前，所有本钱均在本钱核算对象“拟开发土地 工程核算中核算；工程开工后，将已开工局部逐期自“拟开发土地工程核算中转入“工程期 工程核算。 本钱预提：核算按权责发生制原那么计提的，应由本受益期、受益对象承当的已 经发生或将要发生、但尚未支付的本钱、费用。本钱预提的范围：对完工开发产品应进展本钱预提，未完工产品按实际支付金额核算本钱。本钱预
15、提的时间：至少每季度末预提一次；本钱预提的金额：以动态本钱总额减帐面已列入本钱总额的差额计提。本钱预提的核算方法：预提时，借记“开发本钱本钱预提，贷记“预提费用。4.4.2 “开发间接费科目一级科目开发间接费用核算及工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的本钱费用性支出，以及工程营销设施建造费。应由两个或两个以上的本钱核算对象负担的费用，应先通过“开发间接费一级科目分工程归集开发间接费的实际发生数，在期末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各本钱工程的各本钱核算对象。4.4.3 “完工开发产品科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际本钱。房地产开发企业“开发本钱核算科目明细表一级
16、科目 二级科目 三级科目 四级科目 辅助核算 备注开发本钱 土地征用及拆迁补偿费 按各本钱、费用工程再进展细分具体核算内容、核算方法详见“开发本钱科目表及科目说明 工程核算 本钱核算对象可分层次设立。 前期工程费 工程核算 建筑安装工程费 工程核算 根底设施费 工程核算 公共配套设施费 工程核算 开发间接费 工程核算 本钱预提 工程核算 本钱结转 工程核算 开发间接费 工程管理费 三级明细科目参见房地产开发企业“开发本钱及“开发间接费科目编码一览表 工程核算 定期转入“开发本钱开发间接费分摊转入科目 资本化借款费用 工程核算 营销设施建造费 工程核算 物业管理完善费 工程核算 行政管理费 工程
17、核算 完工开发产品 工程名称 具体期或区或苑或栋以及配套资产名称 工程核算 住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他4.5 本钱费用的归集及分配一般能分清本钱核算对象的，可直接将土地本钱计入特定的本钱核算对象中；如果分不清本钱核算对象，可先在“土地征用及拆迁补偿费之“待分摊本钱 工程核算中进展归集，然后再在有关本钱核算对象间分配；也可以不进展归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关本钱核算对象。有关分配方法如下：4.5.1.1 按占地面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法方法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等本钱核算对象的占地面积上，房屋等本钱核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位
18、面积的土地本钱来分配。方法二：也先按期区的占地面积将土地本钱分配到各期区；再将分配到各期区内的土地本钱，按期区内房屋等本钱核算对象与道路、广场等公用场所的占地面积进展直接分配；然后将分配到期区内道路、广场等公用场所占地面积的土地本钱，按房屋等本钱核算对象的占地面积进展间接分配，计入房屋等本钱核算对象的的开发本钱；房屋等本钱核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等本钱核算对象应负担的土地本钱。4.5.1.2 按建筑面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法：按本钱核算对象的建筑面积来分摊。4.5.2 前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、公共配套设施费、开发间接费二级科目能够分清本钱核算对
19、象的，可直接计入本钱核算对象的相应本钱工程；应由两个或两个以上的本钱核算对象负担的费用，可通过各本钱工程下的“待分摊本钱之工程核算进展归集，再按下表所示分摊标准分配计入各本钱核算对象；也可以不进展归集而直接通过下表所示分摊标准分配计入有关本钱核算对象。有关分配方法如下：本钱工程 分摊标准前期工程费 按可售面积分摊建筑安装工程费 1扣除直接费用后，按建筑面积分摊；2根据经历系数与建筑面积，确定标准分摊；根底设施费 按可售面积分摊；假设能区分可按占地面积分摊公共配套设施费 按可售面积分摊开发间接费二级科目 按可售面积分摊4.5.3 开发间接费一级科目应由两个或两个以上的本钱核算对象负担的开发间接费，在期末，根据其实际发生数按各本钱核算对象的可售面积分配计入各本钱核算对象，分录如下：借记：开发本钱开发间接费分摊转入 工程核算：工程期贷记：开发间接费结转 工程核算：工程4.6 附 那么本标准未涉及或未尽的本钱核算事项，按国家或集团有关本钱管理的规定执行。第 17 页