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1、 项目市场调查问卷分析本次调查以问卷形式发放给了200名消费者，经过筛选过后，最后的有效问卷共有180份。通过分类整理与数据统计，我们对消费者购买住房的需求有了一定的了解，并且将在一定程度上将此次问卷调查结论作为项目策划的参考依据。1. 计划购房时间此项调查是为了了解消费者的购房打算，从调查结果中可以看出，有一半以上的人对于购买住宅都是一个比较长期的打算，有短期购房意愿的仅占到26.67%，这在一定程度上说明了对于大部分消费者而言，购房属于远期行为。这部分消费者可能受到国家政策调整的影响，短期内对购房保持观望的态度，我们在策划时需要重点关注一下这些有长期购房打算的人，用合适的优惠手段，吸引这部
2、分消费者。长远角度看，考虑购买房产的潜在客户占大多数，保证了市场稳定，说明在未来3-5年内，昆明市在未来房地产交易仍会保持活跃的态势，所以，我们在开发项目时，可以考虑适当分配工程阶段，以此实现利益最大化。另外，有较大一部分消费者，占调查总人数的五分之一，虽然有购房意愿，但没有明确购房时间，对这部分人，项目的品质、价格、环境等因素将是吸引他们的主要原因。2. 购房者年龄构成此项调查是为了了解购房者的年龄构成，以此分析不同年龄阶段消费者的行为特征。从调查结果来看，26岁到35岁之间的购房者最多，占比达到44.4%，为购房的主要人群，这一部分购房者多为适婚年龄的青年人，因为需要成家立业，购房愿望迫切
3、，属于对房地产项目的刚性需求。因此，要重点考虑这部分消费者的需求。考虑到自身经济承受能力，现在的年轻人，对首套婚房的面积大多要求在80-110之间，户型一般为三室一厅或两室一厅；从长远考虑，消费者对周边教育配套，尤其是对幼儿园、小学教育资源需求较为强烈，需重点考虑。36岁到45岁占23.9%，这部分购房者已经有了一定经济实力，在购房时会考虑下一代的教育问题，偏重考虑购买主打教育牌的楼盘。3. 计划购房的使用人数此项调查是为了了解住房的使用人数，通过分析消费者的家庭构成判断其对社区公共空间和设施的的需求程度。从表中显示，我们调查对象的购房使用人数多为3到5人，一般为核心和主干家庭。加之由于在被调
4、查人群中使用人数为一人的情况不存在，从统计分析，房产使用多以家庭而不是个人为主，类似单身公寓的设计我们策划将不予考虑。4. 购房目的此项调查是为了了解消费者的购房目的，从以上数据可以看出绝大部分消费者都是想拥有一套自己的房子来寻找归属感，这说明房地产市场的刚性需求旺盛，而这种刚性需求的消费者在购房时会更重视功能布局设计的合理性以及各功能空间所具备的舒适性等问题，因此在策划时需要认真考虑这方面的因素。另外，改善居住条件和为下一代购房的消费者占比达到了27.78%，考虑这部分消费者，将会对周边的环境、教育、生活配套有较高要求。综合分析，我们的项目在设计时需将周边配套作为设计重点，为消费者提供完善的
5、居住环境，以满足消费者的购房需求。5.购房时关注的因素此项调查是为了了解消费者在购买住宅时最关注的因素，调查结果显示，最重要的三项因素依次是价格、交通和位置，紧接着是小区环境和配套设施。其中，项目位置已成定局，而良好的交通环境是本项目的一个核心优势，因此在项目策划的过程中需在价格方面做出相应备选方案。虽在小区环境周边配套上没有硬性的要求，但我们在后期仍要做好小区环境和配套设施的优化。6. 购房时选择区位考虑的因素 此项调查是为了了解消费者在购房区位选择上觉得重要的因素，须结合消费者购房目的，确定消费者购房的主要出发点。从数据结果可知，消费者最关注的几项有距工作单位近、方便子女就读、距商圈近，这
6、与项目交通与周围配套息息相关，也反映了一般普通家庭的购房需求。7. 户型偏好此项调查是为项目开发户型结构设计提供参考依据。跟住房面积的调查结果类似，没有人选择一室一厅的超小户型，选择两室的一共占到了24%。而有55%的消费者都选择了三室，还有21%的调查对象选择了四房二厅的较大户型。这个数据充分显示了，绝大多数购房者对三居的偏好较大，反映了昆明市家庭结构的复杂性以及家庭人员较多的特点。在项目的策划的过程中，我们将重点针对中大户型房产进行开发。8. 计划购房建筑面积此项调查主要是了解消费者对住宅面积的偏好情况，为确定本项目的户型面积提供参考依据。由上图可知，对住房面积的需求有接近30%受访者选择
7、了110-130这个区间，其次便是90-110的大中户型，再次就是70-90以下的中小户型，没有人选择70以下的超小户型。这些数据显示随着昆明市居民收入的提高，购房者普遍为长远打算，偏向于购买中大面积户型。9. 购房承受单价此项调查是为了了解调查对象的经济能力，可以为项目的单价定位提供一定的依据。调查结果显示，大部分人的承受范围都在7000-8000元/。昆明2月份房产均价在8500元/，从3000到30000元/不等，购房所能承受的房价的能力的分析表明普通购房人员对价格的承受能力在一个正常范围。从前面的调查中也可以得出，虽然居民收入提高了，但是价格始终关乎居民的切身利益，定价的高低会直接影响
8、项目的销售，因此在进行价格定位时需要十分慎重，以保障商品房交易率。10.购房时选择的付款方式此项调查是为了预测项目资金回收情况，由于目标客户对单价的承受能力存在差异，在本次调查中，一半多的客户选择按揭贷款，部分的客户选了分期付款，只有不到两成的客户选择一次性付款，这说明购房者确实负担着沉重的债务，需制定一定幅度的折扣措施来刺激消费。11. 购房时能承受的物业费此项调查是为项目物管费的确定提供一定的依据，从调查得到的数据可知，有六成的消费者可以接受1.0-1.5元/月的物管费，只有一成的消费者可以接受超过1.5元/月的物管费。此外，有26.12%的消费者对物管费没什么概念。因此，我们在确定物管费
9、的时候，有必要将其设定在大部分消费者能接受的范围内，并在后期销售中为消费者解释物业管理费的取费标准。12. 购房时租用还是购买车位此项调查是为了了解调查对象对车位的需求情况，为确定车位配比提供依据。调查结果显示，大部分调查对象都倾向于购买车位，私家车保有量大幅的提高,为新建小区的车位设计提出了更高要求。一般来说，居住区开发档次越高，其单位面积售价更高，相应住户的购买力也越强，其拥有私家车的概率也就越高。因此在考虑车位配比时适当调高比例。13. 购房时装修标准此项调查是为了了解调查对象对装修的需求情况，在一定程度上可以为确定本项目在交楼时的装修标准提供参考依据。从以上数据中可以看出需要毛坯房的调
10、查对象最多，达到了33.33%，而需要全装修和多种装修档次供选择的调查对象也占到很大一部分，分别为24.45%和28.89%。至于最终本项目装修标准的确定，可能需要根据本次调查结果，再结合项目周边竞争项目的装修情况加以确定。14. 购房时住宅基本要求考虑的因素此项调查是为了了解消费者对小区的哪些基本要求比较关注，调查结果显示，消费者对小区的基本要求中最关心的前三项依次是采光、通风和景观，分别占到了28.89%,26.30%和18.52%，这就要求在做小区的总体规划时要特别注重这几个方面。由于本次项目的绿化率较高，所以可以在景观方面多下功夫，提高小区的景观品质，同时在户型设计以及楼房间距设计上重
11、点关注房屋的通风采光条件。 16. 消费者了解房地产项目的方式此项调查是为了了解消费者搜索房地产项目信息的方式有哪些，调查显示我们的调查对象获取信息的途径集中在：房交会、中介机构、朋友意见、网络。因此在项目营销宣传期间要重点考虑利用网络信息平台，及时更新信息，树立品牌形象。17. 对消费者有吸引力的促销手段此项调查是为了了解消费者对各种促销手段的认同程度，从表中可知，消费者认为打折和送实物的吸引力最高。从表面上看，打折、送实物是最直接的让利方式，因此在销售策划过程中，可适当选择这两种促销手段以保证楼盘成交率。18.总结通过此次调查对消费者的基本情况、购房意向等的市场调查，总体把握目前昆明市西山区居民的住房消费需求，对我们项目定位及策划具有非常现实的指导意义。从以上的市场调查分析结果表明，目前昆明市西山区人民住房需求市场的基本态势主要表现在以下几个方面。一是总体市场需求继续保持旺盛。调查结果表明，满足自身居住需求一次置业的购房者占据相当一部分比例，尤其是年轻人购房欲望日益迫切。在未来一定时期内，房地产消费需求将持续旺盛。二是位置、价格、环境、交通状况仍是置业者选房考虑的重要因素，也是开发商产品定位的重要参考依据。三是随着国民经济发展，消费者购房承受能力增强，渴望偏大户型舒适度较高的高品质住房。四是在销售渠道上应充分发挥互联网优势，促销手段仍是保障交易量的重要因素之一。