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1、根据集团的管理要求与物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等与常规管理三局部。按照轻重有序、科学实效的原那么，拟定如下管理工作方案： 介入期根据集团公司提供的工程施工进度表、销售进度表、入住方案安排，制定相应的前期介入工作方案，力求务实、高效，并有利于集团的销售效劳。1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：1根据集团公司相关销售承诺内容，制定?业主临时公约?、?前期物业效劳协议?、?业主手册?，并与集团签定?前期物业效劳协议?；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，防止入伙后口实不符导致
2、纠纷；2对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；3参与工程组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供给、消防、平安防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；4收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；5对设备设施及各类管线的隐蔽工程进展跟踪并建档管理；6配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进展物业管理相关法律、法规、效劳内容、契约的互动沟通；7业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；8收集装修、装饰材料供给商，以
3、及相关设备厂家的信息厂家联系人、联系方式等，以满足日后维修中的材料供给；9与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；10建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、 申请等准备工作；11与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训方案的制定与实施；12拟定物业管理效劳工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册业主入伙时发放给业主。13针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。2、开展业主效劳需求调查积极参与集团公司开展
4、的业主联谊活动，集中收集了解业主反应的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄构造、文化层次、兴趣爱好及各类效劳需求，通过分析，确定管理效劳标准及各项效劳收费标准，使今后的物业管理效劳工作更加贴近业主。3、按标准实施接收验收充分利用前期介入取得的各类资料与数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责的宗旨，对大儒世家进展严格、细致、全面的接收验收。4、介入期管理工作方案表序号项 目内 容时 间一前期介入参与规划设计与建立1、工程实地考察、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；2、从物业管理的角度提出合理化建议。二拟订物业管理效劳方案1、总结同行业物业管理
5、效劳的成功经历；2、对大儒世家工程深入调查研究；3、针对大儒世家新区特点拟订管理方案。 三组建物业管理效劳队伍1、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘；2、人员培训；3、人员上岗。四完善管理及办公条件1、安排管理用房；2、安排员工宿舍；3、管理物质装备。五制定管理规章制度1、制定或完善切合实际的各项制度；六对业户的宣传及对员工的培训对二次装修须知进展口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。七物业的验收与接收1、根据标准，逐项检查发现问题催促整改；2、与开发商办理书面移交手续，做好工程遗留问题备案。八内业档案建立与管理1、收集档案资料；2、科学分类；3、建档；4、运用。入住期1、高效便利办好入住入伙
6、期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，翻开工作局面，为今后物业管理效劳工作奠定良好根底的一个契机，为此做好如下几项工作：1与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理方法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；2销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住效劳；3一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住效劳；4事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；2、提供入住期的便民效劳措施1延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费工程的咨询答疑、装修咨询等；2通过公开招投标方式引入
7、45家具有一定品牌、资质、售后效劳良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进展经营创收；3组织有偿便民效劳队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议4、装修管理1装修宣传培训。根据?建筑发?，建立部第110号令?住宅室内装饰装修管理方法?及福州市有关装修管理的规定，制定?房屋装饰、装修管理方法?、?装修期间电梯使用管理规定?、?二次装修申请表?等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进展装修的法律、法规及专业知识培训。2强化装修审批二次控制的
8、要点，制定装修审批程序。3落实二次装修跟踪监管责任制。4制定违章装修处理流程。5依据装修方案结合日常的装修巡查记录与装修变更记录进展装修验收。5、治安管理1 建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理。2 确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。 车位、车主、车型、车色3 实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗守卫岗、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；4完善并发挥智能化系统的安防优势。6、入住期管理工作方案表序号项 目内 容时 间一入住手续办理1、准备好业主入住资料；2、合理设置办理入住手续的流程
9、与岗位；3、为业户办理入住手续，提供便利效劳。二住户装修管理1、对业户与装修队伍的宣导、培训 发通知、公示、面谈、现场交流；1、装修申报审批；2、装修施工过程监管；3、装修验收。三业户档案建立与管理1、收集档案资料；2、科学分类； 1、建档； 2、运用。常规期管理1、培训工作通过培训，提高员工的文化素质、业务技能与管理效劳水平，为大儒世家物业工程培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。 1安管培训方案项次培训主题/教材培训人 培训对象1消防甩带二节/依据考核标准安管队长全体队员2?安管员考核细那么?安管队长全体队员3“三流管理依据?安防管理培训教案?预案
10、?安管队长全体队员4?门岗工作流程?、?巡逻工作流程?安管队长全体队员5中队训练每周星期三、五进展依据考核标准安管队长全体队员6队伍建立/自编与依据?中国保安?安管队长全体队员7?水浸事故、周界反攀爬、煤气泄漏、困梯挽救预案?培训保安经理全体队员8?岗位职责?9新队员上岗培训及?岗位职责?、公司理念、效劳意识。依据相关材料分阶段进展新队员老队员10安防大队在二次装修管理中的岗位职责、巡楼要点；如何在现场及时传递业户的投诉、报修；全体队员11高层楼宇消防预案现场培训及演练全体队员 2绿化培训方案项次培训主题/教材培训人培训对象1绿化工岗位职责绿化班长绿化工2绿化根底应知应会绿化工、楼管员3割草机
11、、高压喷雾器等器具的使用及保养/依据产品使用说明书绿化工平安操作规程绿化工客户主管苗木习性管养特点绿化工客户主管各类表单使用的培训/依据现场使用表单绿化工、楼管、客户主管气候、土壤水分与苗木的关系绿化工、客户主管苗木等级标准及如何检查苗木病虫害依据绿化施工及相关材料绿化工、楼管、客户主管 3行政培训方案项次培训主题/教材培训人培训对象1物业相关法律法规培训物业部经理2学习本工程的?新建商品住宅质量保证书?、?新建商品住宅使用说明书?物业部经理全体客服人员3社区概况/书面与现场相结合物业部经理全体客服人员4新楼管员上岗培训物业部经理全体客服人员5学习?业主临时公约?、?前期物业管理协议?、?房屋
12、装饰、装修管理方法?、?接楼特别提示?、?业主根本情况登记表?等物业部经理全体客服人员6效劳礼仪/依据礼仪培训资料结合现场物业部经理全体客服人员7各项物业费用收取标准、正确开票据时考前须知/依据公司计财部相关要求物业部经理客服、收款员8各类相关表单使用物业部经理全体客服人员9入住亲情效劳、有偿效劳工程讲解物业部经理全体客服人员10现场对客服口员工进展房屋配套设施使用功能及操作培训物业部经理全体客服人员 4新区工程部培训方案项次培训主题/教材培训人培训对象1新员工入职培训物业公司简介、规章制度，岗位职责/依据管理标准文件培训物业部经理全体工程人员2公司管理文件培训物业部经理全体工程人员3平安知识
13、、及礼节、文明礼貌用语培训工程主管全体工程人员4现场培训：组织现场人员到社区熟悉环境及根据楼书平面图了解各幢楼构造，方位特点，户内给排水走向，五金门配件产地品名等工程主管全体工程人员、楼管员5现场操作表单填写、各岗位操作规程、规章制度的培训工程主管全体工程人员、楼管员6建筑电气工程施工质量验收标准，智能化系统验收标准，针对各口负责人进展专项培训/依据建立部标准、及机电设备调试验收标准培训。工程主管全体工程人员7小区变配电糸统知识、给排水系统知识培训。工程主管全体工程人员8业主交接楼验房知识培训。工程主管全体工程人员、楼管员9业主二次装修、日常监视巡查考前须知培训工程主管全体工程人员10电梯平安技术知识培训。小区智能化系知识培训。工程主管全体工程人员 2、常规期工作方案表序号项 目内 容时 间一房屋及公共设施维修保养1、制定房屋养护与维修方案方案；2、制定维修基金的收集及管理方法；3、房屋的养护及维修管理。二机电设备的维修养护1、设备的根底资料管理；2、设备的运行管理；3、设备的维修管理；4、设备的能源与平安管理。三平安防范管理1、治安管理；2、交通秩序车辆管理；3、消防管理四智能化设施管理1、智能化设施的日常使用操作；2、智能化设施的维护；3、智能化系统的完善。五小区环境管理1、园林绿化管理；2、清洁卫生管理；3、环保管理第 14 页