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1、楼盘统计城市北京 1 南京 2 长沙 3 哈尔滨 3 太原 3上海 1 杭州 2 南昌 3 昆明 3 石家庄 3深圳 1 苏州 2 宁波 2 福州 3 温州 3广州 1 沈阳 2 无锡 2 泉州 徐州 3重庆 2 大连 2 合肥 3 厦门 2 兰州 3天津 2 济南 3 南宁 3 漳州 郑州 3成都 2 青岛 2 海南 贵阳 3武汉 2 西安 2 长春 3 数字代表城市所属线级，一、二、三线。颜色代表所在区域当你选择了该地先下载该地的地图进展仔细的研究.搜房网焦点房地产网查到各个地方的房产新闻每个地方都有自己的房产信息网。如厦门房产信息网、北京房产信息网等等，自行百度每日数据、每周数据、每月数
2、据、以及政策解读，专家解读分别复制到word文档。有些地方是查不到每日数据的。当你要找杭州的每日交易你可以输入有的地区是需要输入全称如武汉。请大家自己摸索，大家认真的一个人负责一个地方，很快就可以熟悉，只要熟悉了一个地方的查询方法，别的地方都是类似的，百度的关键字也是类似的，今天晚上我已经把各地的相关网站浏览过一遍的，相信大家都能查找的到。大家可以直接百度下该地区的国土资源局，例如：要找厦门土地交易，就可以直接输入厦门国土局，里面就有链接到该区域的土地交易市场。希望你们自己能够学会去查相应的政策与数据。地方地产门户站中央银行国家统计局 国家国土局各地国土局各地统计局百度的关键字:XX房产信息
3、XX国土局 XX土地市场中国房地产决策资源网 注册会员即可下载房地产相关各类实时资料各大地产公司、各大楼盘各类筹划等总之一切不懂的东西就baidu下，google下都是能找的到的。可比楼盘调查表一、根本资料工程名称售楼处 开发商代理商工程类型工程位置二、规划建筑占地面积建筑面积现期房容积率绿化率一梯几户户数车位数层高外观朝向构造档次类别单身公寓、普通住宅、高档住宅、别墅三、工程配套教育购物医疗金融物业管理四、周边环境交通条件污染商业效劳设施治安公用设施校、医、文、体、公园等自然生态环境景观、山、水周边单位、居民类别五、施工建立单位建立质量进度安排六、销售均价起价最高价折扣朝向调节层位调节交房日
4、期目标顾客群客户群体区域、年龄、职业、投资/自用车位价格商铺价格楼盘卖点楼盘劣势销售进度畅销户型及价位滞销户型及价位售楼部售楼人员素质、着装营销策略销售工具以下销售工具，请尽量收集在取得类型销售工具相对应的“打 海报 楼书 总评图 标准层平面图 户型图 招商手册 营销成效及影响因素分析调研人员： 调研日期： 房地产工程全程筹划流程及内容概要现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论与实践的运作方法，提出房地产全程筹划方案，从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、工程投资筹划；2、工程规划设计筹划；4、工
5、程形象筹划；5、工程营销推广筹划；7、工程效劳筹划；8、工程二次筹划。第一章 工程投资筹划工程投资筹划是全案最为关键的环节，反映了开展商选择开发工程的过程，这个过程是考验与衡量开展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。工程投资筹划可对工程进展定价模拟与投入产出分析，并就躲避开发风险进展策略提示，还可对工程开发节奏提出专业意见。一 工程用地周边环境分析1、工程土地性质调查1地理位置2地质地貌状况3土地面积及红线图4土地规划使用性质5七通一平现状2、工程用地周边环境调查1地块周边的建筑物2绿化景观3自然景观4历史人
6、文景观5环境污染状况3、地块交通条件调查1地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划2工程的水、路、空交通状况3地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查1购物场所2文化教育3医疗卫生4金融效劳5邮政效劳6娱乐、餐饮、运动7生活效劳8娱乐休息设施9周边可能存在的对工程不利的干扰因素10历史人文区位影响二 区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况 1国内生产总值：第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数量2房地产开发景气指数3国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策 4固定资产投资总额：全国及工程所在地、其中房地产开发比重 5社会消费品零
7、售总额：居民消费价格指数、商品住宅价格指数 6中国城市房地产协作网络信息资源利用2、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规1工程所在地的居民住宅形态及比重2政府对各类住宅的开发与流通方面的政策法规3政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规4短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划3、工程所在地房地产市场总体供求现状4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购置实态分析1各种档次商品住宅客户分析2商品住宅客户购置行为分析三 土地SWOT深层次分析1、工程地块的优势2、工程地块的劣势3、工程地块的时机点4、
8、工程地块的威胁及困难点四 工程市场定位 1、类比竞争楼盘调研1类比竞争楼盘根本资料2工程户型构造详析3工程规划设计及销售资料4综合评判2、工程定位1市场定位：2区域定位3主力客户群定位4功能定位5建筑风格定位五 工程价值分析1、商品住宅工程价值分析 1商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法：选择可类比工程确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比工程价值实现的各要素之特征比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价2类比可实现价值决定因素：1类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 工程周边环境的差异：自然与绿化景观的差
9、异、教育与人文景观的差异、各种污染程度的差异、社区素质的差异 C 周边市政配套便利性的差异 2工程可提升价值判断A 建筑风格与立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局与环艺设计D 小区配套与物业管理E 形象包装与营销筹划F 开展商品牌与实力 3价值实现的经济因素 A 经济因素 B 政策因素2、工程可实现价值分析 1类比楼盘分析及评价 2工程价值类比分析：价值提升与实现要素比照分析、工程类比价值计算六 工程定价模拟1、均价确实定1住宅工程均价确定的主要方法：1类比价值算术平均法2有效需求本钱加价法 A 分析有效市场价格范围 B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定
10、均价2、工程中具体单位的定价模拟 1商品住宅定价法：差异性价格系数定价法日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数 2各种差异性价格系数确实定：确定根底均价确定系数确定幅度3具体单位定价模拟七 工程投入产出分析1、工程经济技术指标模拟1工程总体经济技术指标2首期经济技术指标2、工程首期本钱模拟 本钱模拟表及其说明3、工程收益局部模拟 1销售收入模拟： 销售均价假设 销售收入模拟表 2利润模拟及说明： 模拟说明 利润模拟表 3敏感性分析： 可变本钱变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响八 投资风险分析及其躲避方式建议1、工程风险性评价 1价值提升及其实现的风险性：工程的规划
11、与设计是否足以提升工程同周边工程的类比价值工程形象包装与营销推广是否成功2、资金运作风险性 1减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务本钱 2对销售节奏与开发节奏进展良好的把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险 1国际国内宏观经过形势的变化 2国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建立九 开发节奏建议 1、影响工程开发节奏的根本因素1政策法规因素2地块状况因素3开展商操作水平因素4资金投放量及资金回收要求5销售策略、销售政策及价格控制因素6市场供求因素7上市时间要求2、工程开发节奏及结果预测1工程开发步骤2工程投入产出评估3结论第二章 工程规
12、划设计筹划通过完整科学的投资筹划分析，开展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的开展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划与单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求开展商将以人为本的规划思想与提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。工程规划设计筹划是基于市场需求而专业设计的工作流程。工程规划设计筹划是以工程的市场定位为根底，以满足目标市场的需求为出发点，对工程地块进展总体规划布局，确定建筑风格与色彩方案，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程的环艺设计进展充分提示。一 总体规划1、工程地块概述1工程所属区域现状
13、2工程临界四周状况3工程地貌状况2、工程地块情况分析1开展商的初步规划与设想2影响工程总体规划的不可变的经济技术因素3土地SWOT分析在总体规划上的利用与躲避4工程市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局1工程总体平面规划及其说明2工程功能分区示意及其说明4、道路系统布局1地块周边交通环境示意1地块周边根本路网2工程所属区域道路建立及未来开展状况2工程道路设置及其说明1工程主要出入口设置2工程主要干道设置3工程车辆分流情况说明4工程停车场布置5、绿化系统布局1地块周边景观环境示意 1地块周边历史、人文景观综合描述 2工程所属地域市政规划布局及未来开展方向2工程环艺规划及说明 1工程绿化景观
14、系统分析 2工程主要公共场所的环艺设计6、公建及配套系统1工程所在地周边市政配套设施调查2工程配套功能配置及安排3公共建筑外立面设计提示1会所外立面设计提示2营销中心外立面设计提示3物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示4其他公建如巴士站、围墙外立面设计提示4公共建筑平面设计提示1公共建筑风格设计的特别提示2工程公共建筑外部环境概念设计7、分期开发1分期开发思路2首期开发思路8、分组团开发强度9、工程节能降耗设计提示二 建筑风格定位1、工程总体建筑风格及色彩方案1工程总体建筑风格的构思2建筑色彩方案2、建筑单体外立面设计提示1商品住宅房外立面设计提示：1多层、小高层、高层外立面设计提示2不同
15、户型的别墅外立面设计提示3针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示4其他特殊设计提示2商业物业建筑风格设计提示三 主力户型选择1、工程所在区域同类楼盘户型比拟2、工程业态分析及工程户型配置比例3、主力户型设计提示1一般住宅套房户型设计提示2跃式、复式、跃复式户型设计提示3别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示1商业群楼平面设计提示2商场楼层平面设计提示3写字楼平面设计提示四 室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五 环境规划及艺术风格提示1、工程周边环境调查与分析2、工程总体环境规划及艺术风格设想1地块已有的自然环境利用2工程人文环境的营造3、工程各
16、组团环境概念设计1组团内绿化及园艺设计2组团内共享空间设计3组团内雕塑小品设计提示4组团内椅凳造型设计提示5组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、工程公共建筑外部环境概念设计1工程主入口环境概念设计2工程营销中心外部环境概念设计3工程会所外部环境概念设计4工程营销示范中心沿途可营造环境概念设计5针对本工程的其他公共环境概念设计六 公共家具概念设计提示1、工程周边同类楼盘公共家具摆设1营销中心大堂2管理办公室2、本工程公共家具概念设计提示七 公共装饰材料选择指导1、工程周边同类楼盘公共装饰材料比拟2、本工程公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、工程营销示范单位装修概念设计1客厅装修概念设计2厨
17、房装修概念设计3主人房装修概念设计4儿童房装修概念设计5客房装修概念设计6室内其他如阳台、玄关、门窗装修提示4、工程营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示1多层、小高层、高层装修标准提示2跃层、复式、跃复式装修标准提示3别墅装修标准提示八 灯光设计及背景音乐指导1、工程灯光设计1工程公共建筑外立面灯光设计2工程公共绿化绿地灯光设计3工程道路系统灯光设计4工程室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导1广场音乐布置2工程室内背景音乐布置九 小区未来生活方式的指导1、工程建筑规划组团评价2、营造与引导未来生活方式1住户特征描述2社区文化规划及设计第四章 工程形象筹划工程形象筹划包括房地产工程的总体战略形象
18、、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其工程视觉形象等。房地产工程视觉形象是指房地产工程有别于其他工程具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心局部包括工程的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于工程形象包装。其他形象略一 工程视觉识别系统核心局部1、名称1工程名2道路名3建筑名4组团名2、标志3、标准色4、标准字体二 延展及运用局部1、工地环境包装视觉1建筑物主体2工地围墙3主路网及参观路线4环境绿化2、营销中心包装设计1营销中心室内外展示设计2营销中心功能分区提示3营销中心大门横眉设计4营销中心形象墙设计5台面设计6
19、展板设计7营销中心导视牌8销售人员服装设计提示9销售用品系列设计10示范单位导视牌11示范单位样板房说明牌3、公司及物业管理系统包装设计1办公功能导视系统设计2物业管理导视系统设计第五章 工程营销推广筹划房地产工程营销推广筹划是房地产企业对未来将要进展的营销推广活动进展整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程筹划营销的重头戏，是营销筹划水平及销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。一 区域市场动态分析1、工程所在地房地产市场总体供求现状2、工程周边竞争性楼盘调查1工程概括2市场定位3销售价格4销售政策措施5广告推广手法6主要媒体应用及投入频率7公关促销活动8其他特殊卖点与销售手段3、结论二 工
20、程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析及对策1、工程主卖点荟萃2、工程强势、弱势分析及对策三 目标客户群定位分析1、工程所在地人口总量及地块分布情况2、工程所在地经济开展状况与工程所在地人口就业情况3、工程所在地家庭情况分析1家庭成员构造2家庭收入情况3住房要求、生活习惯4、工程客户群定位1目标市场：目标市场区域范围界定市场调查资料汇总、研究目标市场特征描述2目标客户：目标客户细分目标客户特征描述目标客户资料四 价格定位及策略1、工程单方本钱2、工程利润目标3、可类比工程市场价格4、价格策略1定价方法2均价3付款方式与进度4优惠条款5楼层与方位差价6综合计价公式5、价格分期策略1内部认购价格2入市价
21、格3价格升幅周期4价格升幅比例5价格技术调整6价格变化市场反映及控制7工程价格、销售额配比表五 入市时机规划1、宏观经济运行状况分析2、工程所在地房地产相关法规与市场情况简明分析3、入市时机确实定及安排六 广告策略1、广告总体策略及广告的阶段性划分1广告总体策略2广告的阶段性划分2、广告主题3、广告创意表现4、广告效果监控、评估、修正5、入市前印刷品的设计、制作1购房须知2详细价格表3销售控制表4楼书5宣传海报、折页6认购书7正式合同8交房标准9物业管理内容10物业管理公约七 媒介策略1、媒体总策略及媒体选择1媒体总策略2媒体选择3媒体创新使用2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率及规模5、
22、费用估算八 推广费用方案1、现场包装2、印刷品3、媒介投放4、公关活动九 公关活动筹划与现场包装十 营销推广效果的监控、评估、修正1、效果测评形式1进展性测评2结论性测评2、实施效果测评的主要指标1销售收入2企业利润3市场占有率4品牌形象与企业形象第七章 工程效劳筹划房地产全程筹划的同时，积极倡导与推介房地产全程物业管理。房地产物业管理不仅是工程品质与销售的有力保证，它更是品牌工程的重要支持。一 工程销售过程所需物业管理资料1、楼宇质量保证书2、楼宇使用说明书3、业主公约4、用户手册5、楼宇交收流程6、入伙通知书7、入伙手续书8、收楼书9、承诺书10、业主/用户联系表11、遗漏工程使用钥匙授权
23、书12、遗漏工程与水、电、汽表底数记录表13、装修手册与装修申请表二 物业管理内容筹划1、工程、设计、管理的提前介入2、保洁效劳3、绿化养护4、平安及交通管理5、三车及场地管理6、设备养护7、房屋及公用设备设施养护8、房屋事务管理9、档案及数据的管理10、智能化的效劳11、家政效劳12、多种经营与效劳的开通13、及业主的日常沟通14、社区文化效劳三 物业管理组织及人员架构1、物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等2、物业管理公司应遵循以下原那么建立各级组织机构，明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道1遵守国家有关规定2在经营范围允许下3结合不同
24、的工作重点4把质量责任作为各环节的重点5遵循职责清楚、线条清晰、信息畅通与高效的原那么6各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原那么四 物业管理培训1、在物业交付使用前，培训内容：1为员工提供公司架构、人员制度及管理职责的了解2提供物业管理的理论根底3物业及物业管理的的概念4建筑物种类及管理5物业管理在国内的开展6业主公约、公共面积及用户权责7装修管理8绿化管理9管理人员的操守及工作态度10房屋设备的构成及维修11财务管理12物业管理法规13人事管理制度14探讨一些常见个案2、在物业交付使用后，培训内容：1现场实际操作2对公司早期工作进展一次鉴定3各部门的管理、工作程序及规章制度五 物业管理规章制
25、度1、员工守那么2、岗位职责及工作流程3、财务制度4、采购及招标程序5、员工考核标准6、业主委员会章程7、各配套功能管理规定8、文件管理规定9、办公设备使用制度10、值班管理制度11、消防责任制12、消防管理规定13、对外效劳工作管理规定14、装修工程队平安责任书15、停车场管理规定16、非机动车管理规定17、出租屋及暂住人员管理规定18、进住租协议书19、商业网点管理规定六 物业管理操作规程1、楼宇本体维护保养规程2、绿化园林养护规程3、消防设施养护及使用规程4、供配电设备维护及保养规程5、机电设备维护保养规程6、动力设备维护保养规程7、停车场、车库操作规程8、停车场、车库维护保养规程9、会
26、所设施维护保养及操作规程10、给排水设备维护保养规程11、公共部位保养保洁操作规程12、保安设备操作及维护规程13、照明系统操作及维护规程14、通风系统操作及维护规程15、管理处内部运作管理规程16、租赁管理工作规程操作及维护规程七 物业管理的本钱费用1、管理员工支出1薪金及福利2招聘与培训3膳食及住宿2、维护及保养1照明及通风系统2机电设备3动力设备4保安及消防设备5给排水设备6公共设备设施7园艺绿化8工具及器材9冷暖系统10杂项维修3、公共费用1公共电费2公共水费3排污费4垃圾费5灭虫4、行政费用1办公室支出2公关费用3 通讯费用4差旅费5、保险费6、其他1节日灯饰2审计费用3杂项支出7、
27、管理者酬金8、营业税9、预留工程维修基金物业管理原那么上自负盈亏。八 物业管理ISO9002提示1、质量手册2、程序文件3、工作规程4、质量记录表格5、行政管理制度6、人力资源管理制度第八章 工程二次筹划二次筹划是指开展商已成功地开发一两个工程，或是一个大型工程已完成局部组团，在社会上已形成一定的知名度与影响力，开展商致力于进一步提升形象与整体竞争力。也可以说是二次创业。开展商通过全面筹划营销来提升工程品牌，进而促进开展商的可持续经营。一 全面筹划营销1、全过程筹划1工程投资筹划；2工程规划设计筹划；3工程质量工期筹划；4工程形象筹划；5工程营销推广筹划；6工程参谋、销售、代理的筹划；7工程效
28、劳筹划；8工程二次筹划；2、全员营销1工程营销的实现决不只是营销部门的事情，而是所有非营销部门全方位、全过程参及的营销管理过程2营销手段的整体性企业对产品的价格、渠道、分销等可控因素进展互相配合，实现最正确组合以满足客户的各项需求3营销主体的整体性公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参及整个营销活动的分析、规划、执行、与控制，为买家创造最大的价值。二 品牌战略提示1、品牌塑造1了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力2形成企业长远的开展目标3拥有一套完整的企业识别系统4全方位推广企业形象与品牌形象2、品牌维护1品牌管理系统2建立品牌评估系统3持续一致的投资品牌3、品牌提升1持续不断地深度开发品牌产品2深化品牌内涵3不断强化品牌的正向扩张力三 开展商可持续经营战略提示1、人力资源科学配置1要甄选出公司所需的合格人才2为促进履行职责而不断培训员工3创造良好的工作环境4创造能力的激发5绩效评估与奖励机制2、产业化道路策略1提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业2将住宅产业多个外延型开展转为集约型的内涵式开展3深化住宅产业化链条的协调性3、专业化道路策略1提高建筑及构造技术体系2节能及新能源开发利用3住宅管线技术体系4建立厨房、卫生间的根本功能空间配置的整合技术5提高住宅环境及其保障技术体系6住宅智能化技术体系第 33 页