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1、名都风情商业街一期销售价格策略2005年12月11日第 55 页一、 市场在售商业分析由于工程周边无类似商业，为了更好的了解与参考市场情况，我司针对目前南昌市主要在售商业进展了深入的市场调研，现将其中目前主要在售商业列表分析如下：楼盘名称恒茂国际华城东晖育才苑龙盛黄金港莱茵半岛江信国际花园东方塞纳楼盘地址广场南路二七北路建立西路建立西路红谷滩中心区洛阳路商业面积100000 M25700M25000 M220000 M210000 M28000 M2铺位面积60-300 M290-220 M245-400 M235-200 M2200 M2以上60-150层高/开间1F1F-4.65 M2F4
2、5-56M不等销售方式3-5年返租7%-9%销售直接销售直接销售一二楼联卖直接销售直接销售直接销售销售均价223F=6500万/ M222F=4500元/ M21F= 14500元/ M2；2F=5000元/ M2两层均价10000元/ M21F=13000元/ M22F=5300元/ M214500元/平米折扣情况一次性9.9，按揭不打折。/经营限制一期返租销售，统一经营，二期临街不控制。不控制不控制餐饮有难度制止大型中式餐饮不控制周边租金1F租金90-110元/M21F租金90-100元/ M21F租金50-60元/ M22F租金30元/ M250-60元/ M250-80元/ M280元
3、/ M2综合分析恒茂国际华城处于商业中心地段，商业气氛浓郁，周边租金较高，同时该工程采用3-5年返租的销售方式进展，因此销售价格较高。虽然对外宣称2.8万的销售均价，但由于其内部折扣较多，实际成交价应该低于2.8万不少。其中如果不算返租金额，那么推算该工程实际销售均价约为21000元/平米。东晖商业面积不大，但周边饮食等商业铺位较多，人流较旺，而且周边租金较高，因此销售情况不错。目前已销售的铺位对外租金在80-110之间。 该工程在洪城大市场西边，住宅客户群体主要针对大市场的生意人群体，该工程的商业体量不大。该工程采用一二楼连卖的方式进展销售，一二楼平均售价为10000左右。由于该工程对面店铺
4、较多，且居住人口在逐步增加，具备一定的升值潜力。按照一二楼层差2.0计，那么可推算其一楼单价约为13500元该工程的铺位已经消化不少，一楼的销售价格在13000左右，工程商业面积不少，一共三层，只是红谷滩目前人气有限，需要宣传未来潜力为主。工程周边人气较旺，街铺已经成一定气氛，目前商业以对内消化为主，对市场宣传较少。根据内部信息，平均销售价格在14000-15000之间，采用直接销售方式进展。二、 周边租金收益分析针对一期商铺，我们对工程周边区域的主要道路沿街商业进展了市场调查，希望通过区域的商业租金情况进展分析以对我工程的定价提供参考，现将工程周边主要三条盐街商业调研情况分析如下：1南京路目
5、前南京路以洪都大道为界限，分为南京东路及南京西路,由于南京路属于南昌市东西方向最主要的道路之一,所以人流量应该说仅次于传统的商业街中山路,但业态形式及中山路截然不同,其最主要的特点是杂。可以说南京路商业是主要以生活配套形式为主:超市、餐饮、服装、灯具、医疗、美容美发、电器等一应俱全.其中也不乏大中型集中商业与专项经营店，如天虹商城、国美家电等等。从所有店铺面积上来看也是大小不一,参差不齐,但决大多数属于20平米左右的中小型商铺,而且根本都只有一层,层高有3米5米不等.从租价来看，南京东路整体租价水平要低于南京西路,主要原因是距离市中心远。距离市中心越近，人气那么越旺,商气自然更好。南京西路商铺
6、主要集中于金阳光大厦一带,这附近的临街店面租金约每月110160元/平米不等，个别老铺早期签约的也有每月90元/平米多；南京东路商铺那么主要集中于天虹商厦以及南昌大学一带，这附近商铺租金约每月70100元/平米。以下是抽样调查的商铺根本情况：面积平米月租金平均租金元/平米地理位置经营工程经营状况182500元139南京西路食杂店良好212400元114南京西路精品店一般262700元104南京西路蛋糕店良好303200元107南京西路二手房中介一般433800元88南京西路小型餐饮很好222450元111南京西路化装品良好200上下两层12000元60南京西路餐饮良好202300元115南京西
7、路五金店一般343000元88南京东路文具良好221800元82南京东路广告印刷良好302200元73南京东路美容美发一般171500元88南京东路花店良好262000元77南京东路服装一般332800元85南京东路餐饮良好2北京路北京路及南京路一样属于南昌市东西方向的主要道路之一，但商业气氛远不如南京路，其重要原因是北京路上沿街商铺数量远不如南京路上多，但北京路在靠近广场一端省政府大院临街店面目前属于南昌市特色经营地段，主要以陶瓷、自行车经营为主，均已开展形成一定的专项市场效应，目前经营状况良好，这局部商铺面积相对较大，约在60100平米不等，且租金较高具体金额经营者不愿告知，可能是怕商业竞
8、争的缘故，据了解，大概80平米商铺每月约为15000元，有些较好位置甚至更高。除这局部特色商业外，其他散铺及南京路情况大致一样。3洪都北大道洪都北大道属于南昌市城市主干道之一，但由于之前属于外线主干道，而道路两旁居住人口尚不密集，所以目前依然是车流大于人流，且由于车流速度过快，又无天桥与地下通道的设计，导致道路两旁人行过往洪都大道极其不便，周边商业气氛不浓，租金较低。从工程地块对面的沿街商铺了解，目前对面的沿街商铺主要以汽车配件、金融效劳为主，20平米的店铺租金每月约为1000-1100元左右，租金大概为50-55元/平米/月。综合周边整体街铺租金价格进展平均求算分析，得出目前工程周边区域街铺
9、平均租金在70-80元/M2之间。三、 平均销售价格推算商业售价预测方法主要是市场比拟法与租金返算法两种，为了更好的论证我工程的合理销售价格，现我司分别采用两种方式来推算我工程的平均售价。由于我工程一号楼及洪都北大道的街铺在划分与层高以及临街方面都有所不同，为此我司分别进展求算。其中洪都北大道1016-1049，2021-2025号铺，为了便于称呼，暂且称之为沿街铺单位；其中一号楼的1001-1011，2001-2021号铺，为了便于称呼，暂且称之为广场铺单位。1、 沿街铺位一楼销售均价推算1） 市场比拟法通过将本工程及市场目前在售楼盘进展分析，之间的售价可通过下表进展比拟，旨在对实际定价提供
10、参考：工程名称及权重本工程(X)恒茂国际华城(A)(20%)东晖育才苑(B)(20%)龙盛黄金港C(10%)莱茵半岛D10%江信国际花园E(20%)东方塞纳F20%销售均价元/PXPA=21000PB=16000PC=14500PD=13500PE=13000PF=14500位置1081098888工程规模1091077777交通状况1191187778周边人流12911109979租金水平12811117768建筑特色98967676未来规划12121198898层高99898668开间/进深54445444实用率108887667合计100QX=84QA=93QB=81QC=73QD=68
11、QE=67QE=73注：其中PA=21000元/平米，按直接实际销售单价计算。修正后价格PiPi=(QX/Qui)PiPA=(84/93)21000=18968PB=(84/81)16000=16593PC=(84/73)14500=16685PD=(84/68)13500=16881PE=(84/67)13000=16296PF=(84/73)14500=16685拟定工程价格，权重取值为WiWA=20%，WB=20%，WC=10%，WD=10%，WE=20%，WF=20%，PX =PXWi =PiWi= PAWA + PBWB+ PCWC+ PDWD+ PEWE+ PFWF=1896820
12、%+1659320%+1668510%+1668110%+1629620%+1668520%=17045元/17000元/M2 2） 租金返推法对于商业投资行为，投资者通过短期投资在较长时间内获得长期的回报，或通过商业经营获得经营利润回报，而且商业物业的价值也是在不断增值的。一般投资者投资希望在10-15年内返本，而且一般会每2-3年递增8%。根据市场调查的平均租金，我们可以推出一楼街铺预计售价。根据周边街铺平均租金80元/M2月，那么第一年租金为 8012= 960元/M2年，如果按照十年投资回报，那么底层商业销售价格预计为10207元/M2，如下表：年份12345678910合计租金元96
13、1112561如果按照15年回收投资本钱推算，那么底层商业平均售价如下：年份年1-34-67-910-1213-15合计租金元960x31037x31120x31210x31307x316902通过上面价格推算表，按照15年预期回报计算，我司推算一期一楼沿街商铺销售均价约为：16902元/M2 。总结：通过市场比拟法与租金返推法两种价格推算方式可知，我工程沿街铺一楼市场承受销售均价在16900-17000元之间。综合我工程未来的升值潜力与整体的广告推广宣传投入，我司建议沿街铺位一楼销售均价为17000元/m2。2、 沿街铺二楼销售均价推算根据前期市场调研我们发现：目前南昌市以及工程周边区域二楼
14、的租金范围根本在30-35元/M2/月之间。如果从33元/M2/月的平均租金上返推二楼市场承受售价，按15年回报周期计算那么有下表：年份年1-34-67-910-1213-15合计租金元396x3428x3462x3499x3539x36972而参照南昌市双层街铺的价差特点，结合我司的商业操盘经历，我司认为，一二层的价差在2-3倍之间，在本案中，由于沿街商铺二层的垂直交通动线存在较大劣势，且有存在得房率仅为一楼的1/3等劣势。因此，我司拟定一二层商铺的价差为2.4。如果按照2.4的价差那么：二层的销售均价为： 17000/2.4=7083元/平米7000元/M2从以上可见两种价格推算方式根本相
15、符，也验证了我工程沿街铺二楼的市场合理承受价格在7000元/M2。3、 一号楼广场铺一楼价格推算由于广场铺的地理位置特殊，市场可参考性不强，为此，我司采用及沿街铺的权衡系数进展推算该铺位价格，具体权衡系数如下：工程 权衡系数位置临街面分铺面积层高开间格局人流实用率休闲配套升值潜力系数沿街铺洪都北大道110101010100%广场铺1#楼98889788101085%分析1#及沿街铺比拟地理位置稍弱仅南向临街分铺面积过大层上下开间相当柱网影响人流较弱实用率为89%未来有休闲广场升值潜力大85%通过上述广场铺及沿街铺的各类参考因素比拟得知，如果以沿街铺的权重系数100%为基准，那么广场铺1#相对沿
16、街铺的权衡系数为85%，根据沿街铺的一楼平均销售均价为17000元/m2来推算，那么：广场铺1#楼铺一楼的市场销售均价为：17000元/m2 X 86%=14450元/m2，销售取整计算，那么我司建议一号楼广场铺一楼的市场合理销售价格为14500元/m2。4、 一号楼广场铺二楼价格推算在制定一号楼广场铺二楼价格时，我司综合分析了一号楼及沿街铺二楼之间的优劣情况，现将两者比拟分析如下：铺位 内容临街面层高得房率动线格局外立面权重比洪都大道沿街铺二楼100%一#楼广场铺二楼803%分析二楼对临街面要求较小沿街65.6%广场74.0%广场铺长度短，楼梯高度低广场铺东面柱网密广场铺为玻璃幕墙103%通
17、过上述比拟分析，我司认为1#楼广场铺二楼相对一楼的价差系数在2.0左右，如果综合一楼价格14500元/m2推算，那么1#广场铺二楼的市场合理价格为：14500元/m2 /2.0=7250元/m2如果按照上述的权重分析，那么推算1#广场铺二楼的价格为：7000元/m2 x 103%=7210元/m2综合以上两种推算方法，我司认为1#楼广场铺二楼主要以大面积消化为主，因此，价格上会略低于推算价格，从取整上考虑，我司认为1#楼广场铺二楼销售价格为 7200元/m2。注：通过价格推算，现我司将不同商铺均价列表如下，以便读阅：商铺 楼层一楼二楼洪都北大道沿街铺17000元/m27000元/m21#广场铺
18、14500元/m27200元/m2四、 分铺价格制定1、 分铺价格制定原那么商业对人流、昭示面、使用等各方面的要求比拟高，因此，我司在制定各铺位价格之前，在对铺位的图纸、数据根底上进展了详细分析的同时，更结合铺位现场进展了详尽的考察与分析，得出下面附件中的价格系数以及价格表。其中我司在制定价格系数中主要参考以下价格制定原那么：1） 铺位分布位置人流与地段是铺位价值的主要参考因素。由于地段位置不同，铺位周边的平均人流量会有较大区别。如1049-1048等铺位由于临近小区未来主入口，小区人流更多的集中在这四周，因此，这几个铺位的价值会相比拟高； 2） 铺位周边未来的人流分析在对分铺进展定价时，我司
19、综合考虑了铺位周边未来的人流走向与聚集情况，因为人流是商业最主要的价值依据。如如1011-1021等铺位由于其临近车站，因此，人流的聚集占较大的优势，因此，价格系数较高。3） 铺位周边的环境铺位的环境因素，主要参考铺位周边的规划，以及可能吸引人流的其他配套，如集中商业、休闲广场，会所等；4） 铺位开间、层高以及昭示面商业，尤其是临街商业，对铺位的临街面是越大越好。因此，在制定分铺价格系数中，我司对各个铺位的开间、层高，以及临街昭示面情况进展了综合分析。5） 铺位的格局以及划分由于我工程的内部构造与柱网不同，因此铺位划分不同，其中我司对各个铺位的柱网分布情况与实用情况进展了分析。6） 铺位的升值
20、潜力铺位的升值潜力主要参考铺位周边的规划与建立情况，如北边集中商业的磁场对临近北边街铺的影响，以及未来三期写字楼、酒店与休闲广场对未来1#楼的影响等。7） 铺位的得房率由于我工程是按建筑面积进展销售，得房率不同对客户来说实用率会有影响，因此，得房率也是我司制定价格中参考的因素之一。 综合以上原那么，我司在详细分析之后制定了以下各铺位价格系数与价格表。2、 分铺价格系数以及价格表铺位号单元号建筑面积套内面积使用率价格系数单价总价B1-01101293.10%319300B1-02101393.10%2B1-03101493.10%0B1-0410155293.10%117300966032B1-
21、0510165293.10%117300966032B1-0610175293.10%117300966032B1-0710185293.10%117300966032B1-0810195293.10%117300966032B1-0910205293.10%117300966032B1-1010215293.10%117300966032B1-1110224993.10%14800725200B1-12102393.10%14800762348B1-13102493.10%17800B1-14102593.10%2B1-15102693.10%17800531330B1-16102793.1
22、0%-214300742885102893.10%B1-17102993.10%3B1-18103093.10%3B1-19103193.10%3B1-20103293.10%3B1-21103393.10%3B1-22103493.10%3B1-23103593.10%18800B1-24103693.10%17800702922B1-25103797.56%-21430068597110385297.56%B1-2610395297.56%117300921917B1-2710405297.58%117300921917B1-2810415297.58%117300921917B1-291
23、0425297.58%117300921917B1-3010435297.58%117300921917B1-3110445297.58%117300921917B1-3210455297.58%117300921917B1-33104697.58%117300783690B1-34104797.58%16800917784B1-35104897.57%19800B1-36104997.57%319300总建筑面积总套内平均单价销售额总计洪都北大道沿街铺二楼价格系数表以及价格表铺位号单元号建筑面积套内面积使用率价格系数单价总价B2-01202197.56%9450202197.57%39950
24、B2-02202165.59%1795020215265.59%20215265.59%20215265.59%2021 5265.59%20215265.59%20215265.59%20214465.59%17950202165.59%17950466665B2-032021物业及会所用房069500B2-042021069500B2-05202265.59%-B2-06202365.59%-24950316701B2-07202465.59%4450328232B2-08202565.59%-24950总建面总套内面积平均单价销售额总计7002.53备注以上只列出可销售局部面积，会所局部
25、除外1#广场铺一楼价格系数以及价格表铺位号单元号建筑面积套内面积使用率价格系数单价总价A1-01100189.80%15100A1-02100289.80%15100A1-03100389.80%014600A1-04100489.80%1A1-05100589.80%-113600A1-06100689.80%15100A1-07100789.80%1A1-08100889.80%14100A1-09100989.80%13100A1-10101089.80%101189.80%17100总建面总套内面积平均单价销售额总计145411#广场铺二楼价格系数以及价格表铺位号单元号建筑面积套内面积
26、使用率价格系数单价总价A2-01200173.98%8050A2-02200273.98%07550200373.98%200473.98%07550A2-03200573.98%200673.98%8050572999200773.98%8050A2-04202173.98%6050总建筑面积总套内面积平均单价销售额总计3、 销售局部总体数据初步统计销售局部总建筑面积：2销售局部总套内面积：2总销售额为：沿街铺1楼+2楼+1#广场铺1楼+2楼=35219475+7934213+15846370+9823354=68823412元总平均销售单价为：2注：以上数据统计是以列表数据为准，其中不包括
27、会所与物业用房，属于初步统计，具体数据以高能委托文件数据为准。五、 销售方式建议1、 销售方式的比拟目前市场上的商业销售方式主要有直接销售与返租销售方式两种，现就这两种销售方式的优劣我司分析如下：1） 直接销售：优势：开展商无需承当任何责任，由业主自行招租、经营。实收全额铺位销售款，后期不用进展返租补贴。劣势：无法控制招商情况，不能确保高品质商户，影响社区形象，对整个社区及二、三期商业来说是非常致命的。2） 返租销售优势：前期由开展商控制招商，能确保既定的商业定位。保证住宅开发期内商业形象的统一。帮业主坚守一定的守业期，既能坚决投资者信心，又能在固定年限后卸下返租包袱。价格适中，能为投资者所承
28、受。 劣势：前期投入招商费用较大。承当返租年限的补贴。 鉴于金域名都未来集中商业规模偏大，而且开发周期长，预计还需要三年时间。为了在这三年时间保证住宅与商业的长期热销，商业需要保存高标准、高品质商户来确保工程的形象，所以商业在前期必须由开展商统一招商、统一经营，即销售时需要采取返租销售。而我司工程预计成熟时间在3年左右的时间，成熟之后无任是从自营者还是从投资者角度来看，他们也不再需要开发商进展补贴返租。综合以上比拟分析，我司建议：一期商业一楼采用3年返租8%的方式进展；二楼考虑招商因素，我司那么建议采用五年返租的销售方式。2、 返租销售方式的收支按例分析由于返租销售中有很多不同的具体执行细节，
29、为了便于贵司参考，我司现将返租方式分7种，分别从开发商与客户的角度进展举例分析：注：为了便于计算，以下各案例是以沿街铺一楼50m2铺位为例，假设保证开发商每平米的实收均价为17000元/m2。按南昌租赁税17.5%、契约房产税5.5%、租金按80元/平米来算。那么设定返上其他收支后的销售单价为B；中国银行5成10年贷款，每万元本息还款系数为111.62元。序号销售方式开发商实收单价元返算后销售单价元销售总价万元首付(万元)月供元前三年每月业主所得租金前三年业主月收益元开发商收支分析业主收支分析开发商支出开发商额外收益业主收益业主支出13年8%逐年返租;租金、租赁税由开发商承当170001924
30、21920096485358640010421、 24%返租2、 租赁税收租金收益每年固定返租租金月供23年8%逐年返租;租金由开发商承当，、租赁税由业主承当1700018579185004651355088-4724%返租租金收益每年固定返租租金月供及租赁税收33年8%逐年返租; 租金、租赁税由业主承当1700022368(22300)5662517433+400011433(税后为9432)24%返租0每年固定返租租金及实际租金月供及租赁税收43年8%返租，一次性冲首付，租金与租赁税由业主承当，房产税由开发商承当1700022764(22700)3063344000-303424%返租及房
31、产税0实际租金月供及租赁税收53年8%冲首付，租金、税收全归开发商承当。1700019582(19500)2653580-535824%返租及房产税+租赁税租金收益0月供63年8%冲减总价，税与租金都由开发商承当。1700019242(19200)964827900-279024%返租及租赁税租金收益0月供7开展商帮业主负担前三年月供，租金与税又开展商承当170001830046502200月供+租赁税租金收益00备注：其中返算后销售单价中1924219200，其中19242为返算实际价格，19200为计算取整价格。3、 销售方式建议综合以上七种返租销售方式，我司综合开发商得益、业主总价承受能
32、力以及月供压力等角度整体考虑，建议贵司采用第一种：3年逐年返租，其中租金由开发商收取，租赁税由开发商承当的方式进展销售。六、 返租后销售面价1、 返租后的平均单价：如果按照以上推荐的返租销售方式进展，那么返租后的销售单价表为：商铺 楼层一楼二楼洪都北大道沿街铺19242元/m219200元/m28944元/m28900元/m21#广场铺15953元/m216000元/m229200元/m22、 返租后的分铺价格表洪都北大道沿街铺一楼价格系数以及价格表铺位号单元号建筑面积套内面积使用率价格系数单价总价返租后单价返租后总额B1-01101293.10%319300B1-02101393.10%2B
33、1-03101493.10%018321.0526B1-0410155293.10%1173B1-0510165293.10%1173B1-0610175293.10%1173B1-0710185293.10%1173B1-0810195293.10%1173B1-0910205293.10%1173B1-1010215293.10%1173B1-1110224993.10%148B1-12102393.10%148B1-13102493.10%17800B1-14102593.10%2B1-15102693.10%178B1-16102793.10%-2143102893.10%17663.
34、5789B1-17102993.10%318321.B1-18103093.10%318321.B1-19103193.10%318321.B1-20103293.10%318321.B1-21103393.10%318321.B1-22103493.10%318321.B1-23103593.10%18800B1-24103693.10%178B1-25103797.56%-214310385297.56%17663.6842B1-2610395297.56%1173B1-2710405297.58%1173B1-2810415297.58%1173B1-2910425297.58%1173
35、B1-3010435297.58%1173B1-3110445297.58%1173B1-3210455297.58%1173B1-33104697.58%1173B1-34104797.58%168B1-35104897.57%19800.895B1-36104997.57%319300总建面套内面积返前均价销售额返租后均价返租后销售额总计洪都北大道沿街铺二楼价格系数及价格表铺位号单元号建筑面积套内面积使用率价格系数单价总价返租后单价总价B2-01202197.56%9450202197.57%39950B2-02202165.59%1795020215265.59%20215265.59%20215265.59%2021 5265.59%20215265.59%20215265.59%20214465.59%17950706290202165.59%1795B2-032021物业及会所用房695000B2-042021695000B2-05202265.59%-B2-06202365.59%-2495.5B2-07202465.59%445.167